Pacht- und Land Lease Verträge

Ein Grunderwerb in Thailand, wie man diesen in Deutschland kennt, ist in vergleichbarer Form für Ausländer in der Regel nicht möglich. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit für Ausländer, in Thailand rechtssicher Besitz an einem Grundstück, mit anschließender weitreichender Verwertung und Nutzung zu erlangen.

Eine in Einklang mit dem thailändischen Recht stehende Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land-Leasing dar.

Der Ausländer schließt also einen Leasing-, Miet- und Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks ab.

Die gesamte Pachtsumme, die gleichzeitig quasi die „Kaufsumme“ darstellt, wird in der Regel vorab bezahlt.

Neben der reinen Miete kann ein Wohnrecht, ein Niessbrausrecht  (“Usufruct“) sowie ein zusätzliches Bebauungsrecht („Superficies“) zugunsten des ausländischen Erwerbers vereinbart werden.

Der Pächter erhält somit den Besitz am Grundstück für die vereinbarte Dauer. Er hat weiterhin das Recht, das Grundstück zu verwerten, er hat also das ausschließliche Recht an dem Grundstück, er kann somit auf diesem ein Haus errichten und bewohnen, dieses verpachten, ein vorhandenes Haus abreißen, ausbauen oder verändern.

Bei ordnungsgemäßer entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann dieses Nutzungsrecht weiterhin, auch ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers, auf Dritte übertragen werden. Es empfiehlt sich daher unbedingt, dies in einem entsprechenden Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren,  damit die Nutzungsrechte vererbbar, abtretbar und übertragbar sind.

Ebenfalls sollten Vorkehrungen getroffen werden für den Fall, dass einer der Vertragspartner vor Beendigung der Pachtzeit verstirbt, denn der Pachtvertrag kommt lediglich zwischen den Parteien zustande. Es ist also nicht automatisch so, dass Dritte wie beispielsweise Erben des Pächters automatisch Vertragspartner nach dessen Ableben werden. Weiterhin sollte vertraglich geregelt sein, dass der Pächter die Möglichkeit hat, das Land weiter zu verpachten.

Schließlich muss nach dem thailändischen Gesetz jeder Miet- und Pachtvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren abgeschlossen wird, beim entsprechenden Landoffice registriert werden. Das Nutzungs- Wohn- oder Baurecht des Ausländers muss somit anschließend beim Landoffice eingetragen werden. Wird dies unterlassen, kann sich der Ausländer nach Ablauf von drei Jahren vor einem thailändischen Gericht nicht mehr auf den Vertrag berufen.

Der Vertrag darf weiterhin die maximale gesetzliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Eine entsprechende Verlängerungsoption sollte ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Eine weitere Möglichkeit, wie sich der erwerbende Ausländer absichern kann, ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landoffice davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur als Strohmann des Ausländers dient und für diesen lediglich das Eigentum hält.

Möglich ist, dass ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit zugunsten des Berechtigten registriert wird und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Die Eintragung einer Hypothek kann dann zu einem späteren Zeitpunkt als die Registrierung erfolgen, so könnte verhindert werden, dass das Landoffice von einem Umgehungsgeschäft ausgeht.

Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Ehepartner im Streitfall unter Druck zu setzen, wenn der Ehepartner Eigentümer des Grundstücks ist, in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Wobei zu beachten ist, dass die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein kann, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheirateten Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Ein Darlehensvertrag in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings wiederum für ein Umgehungsgeschäft sprechen und daher schwer einklagbar sein.

Weiterhin sollte sich der ausländische Erwerber als Sicherheit das Grundstückspapier (Chanod) zur Absicherung des Darlehens aushändigen lassen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.

Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, dass er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen zu diesem Thema und anderen rechtlichen Fragen des thailändischen Rechts unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Thailändische Patientenverfügung – Vorsorgevollmacht

Eine in Deutschland ordnungsgemäß erstellte Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht wird in Thailand nicht akzeptiert.

Eine Patientenverfügung, auch als Patiententestament bezeichnet, stellt eine schriftliche Vorausverfügung einer Person für den Fall dar, dass diese ihren Willen nicht mehr wirksam erklären kann. Eine Patientenverfügung bezieht sich auf medizinische Maßnahmen wie ärztliche Heileingriffe und steht meist im Zusammenhang mit der Verweigerung von lebensverlängernden Maßnahmen.

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich somit um eine sehr weitreichende Verfügung, aus gutem Grund sind daher erhebliche Voraussetzungen einzuhalten. Hierzu gehört, dass eine Patientenverfügung gemäß den gesetzlichen Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem sie eventuell angewendet wird, zustande gekommen sein muss.

Dies bedeutet, dass eine Patientenverfügung, die in Deutschland beim Notar erstellt wurde, auch wenn diese ins Thai übersetzt und notariell beglaubigt wurde, nicht nach den Vorschriften des thailändischen Rechts zustande gekommen ist.

Nach thailändischem Recht muss eine Patientenverfügung und die Vollmacht von einem in Thailand zugelassenen Anwalt erstellt und beglaubigt werden.

Eine weitere Voraussetzung ist ein ärztliches Attest, aus dem hervorgeht, dass sich der Vollmachtgeber im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte befindet.

Schließlich ist ein schriftliches Einverständnis von einem Familienangehörigen wie Ehepartner, Eltern, Geschwister oder Kindern erforderlich, die der Erstellung einer Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht zustimmen.

Wie auch in Deutschland kann in Thailand eine Patientenverfügung sehr individuell gestaltet werden.

Während die Patientenverfügung regelt, welche lebensverlängernden Maßnahmen durchgeführt, bzw. nicht durchgeführt werden sollen, bestimmt die sogenannte Vorsorgevollmacht, welche Person bzw. Personen dafür Sorge tragen, dass die Verfügungen des Patienten befolgt werden.

Mit der Vorsorgevollmacht wird somit ein Bevollmächtigter beauftragt, den späteren Patienten, Vollmachtgeber in bestimmten Angelegenheiten zu vertreten, wenn dieser seinen Willen nicht mehr selber kundtun kann.

Eine Vorsorgevollmacht muss sich nicht lediglich auf die Handlungen beschränken, die in einer Patientenverfügung benannt wurden. So kann mittels der Vorsorgevollmacht auch eine notwendige Betreuung des Vollmachtgebers geregelt werden.

Durch die Erstellung einer ordnungsgemäßen thailändischen Patientenverfügung kann man schließlich sicher sein, dass auch in dem Fall, in dem man nicht mehr selber über sein Leben verfügen kann, die vorher geäußerten Wünsche umgesetzt werden.

Im Krankheitsfall werden thailändische Ärzte dann die Wünsche des Patienten mittels der Patientenverfügung beachten und respektieren.

Bezüglich weitergehender Fragen eine Patientenverfügung betreffend , sowie bei weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine Thaikollegen sehr gerne unter www.thairechtoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Als eigener Chef in Thailand arbeiten - legal

Viele Ausländer haben in Thailand den Traum legal selbstständig zu sein. Nachfolgend soll ein kurzer Überblick darüber gegeben werden, was es hierbei zu beachten gilt.

Die beliebteste Geschäftsform in Thailand ist die sogenannte Thai Limited. Die Thai Limited ist vergleichbar mit der deutschen GmbH, also einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Voraussetzung für die Gründung und den Bestand der Firma sind mindestens 3 Anteilseigner.

Weiterhin müssen, bis auf einige wenige Ausnahmen, mindestens über 50% der Gesellschaftsanteile stets in thailändischer Hand sein.

Zunächst muss ein geeigneter Name gefunden werden, der Firmenname muss mit „Limited“ enden. Dieser Name wird dann dem Department of Business Development des Ministry of commerce (DBD) registriert. Der Gesellschaftsname, falls dieser noch nicht vergeben wurde, wird dann für die Zeitdauer von 30 Tagen für den Antragssteller reserviert und kann während dieser Zeit nicht an Dritte vergeben werden.

Nach der Namensregistrierung wird ein Gesellschaftsgründungsvertrag (Momorandum of Association) beim DBD eingereicht und registriert.

Der Gesellschaftsgründungsvertrag muss den Namen und den Sitz der Firma enthalten, das unternehmerische Betätigungsfeld, eine Erklärung, dass die Gesellschafter nur beschränkt haften, sowie die Namen, Anschriften, Berufe, Unterschriften und der Gesellschaftsanteil der jeweiligen Gesellschafter.

Weiterhin braucht die Firma einen eigenen Firmenstempel.

Nachdem alle Anteile gezeichnet sind findet die erste Gesellschafterversammlung statt. Dort werden dann die Regeln der Gesellschaft festgelegt. In der Regel wird bei der Erstellung der sogenannten Regulations, auch als Articles of Association bezeichnet, auf das thailändische Zivil- und Gesellschaftsrecht verwiesen,  jedoch sind auch hiervon abweichende Regelungen, um die Rechte der ausländischen Minderheiteneigner zu sichern, möglich.

Anschließend muss noch der erste Gesellschafter (Director) der Gesellschaft bestellt werden. Der Director kann auch ein Ausländer sein.

Spätestens drei Monate nach der Gründungsversammlung muss die Registrierung der Firma durch das Department of Business Devolopment erfolgen. Es wird durch das DBD ein Zertifikat ausgestellt.

Ausländische Staatsbürger müssen eine Kopie ihres Reisepasses vorlegen, sowie genaue Angaben über ihre Anschrift machen.

Die Registrierung erfolgt in der Regel etwa 2 Wochen nach Bewilligung des Firmennamens.

Will nun der ausländische Firmeninvestor selber arbeiten wollen, oder ausländische Mitarbeiter einstellen so muss er eine Arbeitserlaubnis beantragen. Pro ausländischen Mitarbeiter muss die Firma Kapital von jeweils 2 Millionen Baht nachweisen. Weiterhin sind für jeden ausländischen Mitarbeiter jeweils 3 thailändische Arbeitnehmer einzustellen.

Der arbeitswillige Ausländer muss dann mit den nunmehr vorliegenden Firmenunterlagen eine außerhalb Thailands liegende Botschaft oder ein Konsulat aufsuchen, um dort ein sogenanntes 3-monatiges Business, also Arbeitsvisum zu beantragen. Nach dessen Erhalt beantragt er beim örtlichen Labordepartment eine Arbeitserlaubnis, also eine Workpermit. Diese wird in der Regel, wenn alle Unterlagen vorliegen, 4 – 6 Wochen nach Antragsstellung erteilt und ist ein Jahr gültig. Nach Erhalt der Arbeitserlaubnis beantragt der Ausländer bei der örtlichen Immigration ein Jahresvisum. Das Jahresvisum wird in der Regel zunächst probeweise für 1 Monat ausgestellt, nach Ablauf dieser Zeit wird endlich das Jahresvisum ausgestellt. Der arbeitswillige Firmeneigner kann somit ein Jahr in Thailand bleiben, ohne lästige Visaruns durchführen zu müssen und darf ganz legal arbeiten.

Bei einer beabsichtigten Firmengründung sollte bereits in der Gründungsphase auf Professionelle zurückgegriffen werden. Gerade bei der Gewinn- und Verlustverteilung, Stimmrechten etc. kommt es immer wieder erst nach einigen Monaten oder Jahren zu Unstimmigkeiten, die durch professionelle Verträge hätten vermieden werden können.

Diese Kolumne kann nur einen groben Überblick geben. Bei Fragen zur Firmengründung  in Thailand und weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine thailändischen Kollegen sehr gerne unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Condominium Kauf in Thailand durch Ausländer

Ein Erwerb von Immobilieneigentum ist in Thailand nicht ohne weiteres und in mit Deutschland vergleichbarer Form für Ausländer möglich.

Einem Ausländer ist es in Thailand bis auf wenige Ausnahmen untersagt, Eigentum an einem Grundstück zu erwerben. Eine rechtssichere Möglichkeit für Ausländer Wohneigentum in Thailand in eigenem Namen zu erwerben ist der Kauf eines Condominiums.

Durch den sogenannten Condominium Act aus dem Jahr 1979 in der momentan aktuellen Fassung aus dem Jahr 2008 (B. E. 2522) ist festgelegt, dass Ausländer in mehrstöckigen Gebäuden Wohnungen, also sogenannte Condominiums oder Appartements, welche für Wohnzwecke geeignet sind im eigenen Namen erwerben können. Ein Erwerb ist sowohl durch Privatpersonen, wie auch durch juristische Personen möglich. Wie und unter welchen Voraussetzungen Ausländer ein Condominium erwerben können, wird im Condominium Act geregelt.

So schreibt dieses Gesetz u.a. vor, dass Ausländer in der Regel maximal 49% der Gesamtwohnfläche besitzen dürfen. In Bangkok und in einigen anderen Provinzen ist unter vom Ministerium festgelegten Bestimmungen Condominiumbesitz bis zu 100% möglich. Der Erwerb eines Condominiums, also einer „Eigentumswohnung“ ist somit in Thailand für Ausländer möglich.

Der Vorteil des Erwerbs eines Condominiums ist, dass der Käufer in eigenem Namen kauft und registriert wird und somit nicht auf einen Thai Partner angewiesen ist. Bei einer Verwertung des Apartments wie Verkauf, Vererben oder Verschenken ist er daher auch von keinem Dritten abhängig.

Voraussetzung für den Erwerb eines Condominiums ist, dass das Geld für den Kauf des Condos aus dem Ausland in Fremdwährung transferiert wurde, also nicht in Thailand verdient wurde. Weitere gesetzliche Voraussetzung ist, dass der Erwerber eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gemäss des Immigration Law besitzt.

Nach erfolgtem Kauf erhält der Käufer einen Eigentumsnachweis. Diese als „unit title deed“ oder „unit certificate ownership“ bezeichnete Urkunde wird für die jeweilige Wohneinheit ausgestellt. Die Urkunde enthält den Vornamen und Namen des Eigentümers, die Lage und die Größe des Landes sowie die Lage und Größe der Wohnung.

Für den Kauf bzw. Verkauf und die notwendige Registrierung ist das Land Department Office zuständig. Dieses Verfahren ist wie folgt geregelt: Alle erforderlichen Nachweise für die Registrierung der Übertragung des „Condominium unit document of title“ werden zusammen mit dem zuständigen Beamten des Land Departments ausgefüllt. Ein bereits vorbereiteter Vertrag, selbstverständlich auf Thai, wird in Anwesenheit des Beamten von Käufer und Verkäufer unterschrieben. Sollte eine Belastung des Eigentumsanteils vorliegen, also das Condominium mit einer Hypothek belastet sein, so werden auch diese Unterlagen durch das Land Office vorbereitet und in Gegenwart des Beamten unterschrieben.

Für den Kauf eines Condominiums fällt entweder die sogenannte Übertragungsgebühr, die sogenannte „transfer fee“ in Höhe von 2% des Schätzpreises des Eigentumsanteils und  eine sogenannte Stempelsteuer (stamp duty) in Höhe von 0,5% der Kaufsumme oder des vom Land Department festgesetzten Schätzwertes der Immobilie an. Für den Fall, dass eine Hypothek bestellt werden soll, fallen hierfür nochmals Gebühren in Höhe von 1% des abzusichernden Wertes an.

Bei Fragen Grundstücks- und Immobilienrechts in Thailand und weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine thailändischen Kollegen sehr gerne unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.