Condominium Kauf in Thailand durch Ausländer

Ein Erwerb von Immobilieneigentum ist in Thailand nicht ohne weiteres und in mit Deutschland vergleichbarer Form für Ausländer möglich.

Einem Ausländer ist es in Thailand bis auf wenige Ausnahmen untersagt, Eigentum an einem Grundstück zu erwerben.

Eine rechtssichere Möglichkeit für Ausländer, Wohneigentum in Thailand in eigenem Namen zu erwerben, ist der Kauf eines Condominiums.

Durch den sogenannten Condominium Act aus dem Jahr 1979 in der momentan aktuellen Fassung aus dem Jahr 2008 (B. E. 2522) ist festgelegt, dass Ausländer in mehrstöckigen Gebäuden Wohnungen, also sogenannte Condominiums oder Appartements, welche für Wohnzwecke geeignet sind, im eigenen Namen erwerben können.

Ein Erwerb ist sowohl Privatpersonen, wie auch juristischen Personen gestattet. 

Wie und unter welchen Voraussetzungen Ausländer ein Condominium erwerben können, wird im Condominium Act geregelt.

So schreibt dieses Gesetz u.a. vor, dass Ausländer in der Regel maximal 49% der Gesamtwohnfläche besitzen dürfen. In Bangkok und in einigen anderen Provinzen ist unter vom Ministerium festgelegten Bestimmungen Condominiumbesitz bis zu 100% möglich.

Der Erwerb eines Condominiums, also einer „Eigentumswohnung“ ist somit in Thailand für Ausländer möglich.

Der Vorteil des Erwerbs eines Condominiums ist, dass der Käufer in eigenem Namen kauft und registriert wird und somit nicht auf einen Thai Partner angewiesen ist. Bei einer Verwertung des Apartments wie Verkauf, Vererben oder Verschenken er daher auch von keinem Dritten abhängig ist. 

Voraussetzung für den Erwerb eines Condominiums ist, dass das Geld für den Kauf des Condos aus dem Ausland in Fremdwährung transferiert wurde, also nicht in Thailand verdient wurde.

Weitere gesetzliche Voraussetzung ist, dass der Erwerber eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gemäß des „Immigration Law„ besitzt.

Nach erfolgtem Kauf erhält der Käufer einen Eigentumsnachweis. Diese als „unit title deed“ oder „unit certificate ownership“ bezeichnete Urkunde wird für die jeweilige Wohneinheit ausgestellt.

Die Urkunde enthält den Vornamen und Namen des Eigentümers, die Lage und die Größe des Landes sowie die Lage und Größe der Wohnung. 

Für den Kauf bzw. Verkauf und die notwendige Registrierung ist das Land Department Office zuständig.

Dieses Verfahren ist wie folgt geregelt: Alle erforderlichen Nachweise für die Registrierung der Übertragung des „Condominium unit document of title“ werden zusammen mit dem zuständigen Beamten des Land Departments ausgefüllt.

Ein bereits vorbereiteter Vertrag, selbstverständlich auf Thai, wird in Anwesenheit des Beamten von Käufer und Verkäufer unterschrieben.

Sollte eine Belastung des Eigentumsanteils vorliegen, also das Condominium mit einer Hypothek belastet sein, so werden auch diese Unterlagen durch das Land Office vorbereitet und in Gegenwart des Beamten unterschrieben.

Für den Kauf eines Condominiums fällt die sogenannte Übertragungsgebühr, die sogenannte „transfer fee“ in Höhe von 2% des Schätzpreises des Eigentumsanteils und  eine sogenannte Stempelsteuer (stamp duty) in Höhe von 0,5% der Kaufsumme oder des vom Land Department festgesetzten Schätzwertes der Immobilie an.

Für den Fall, dass eine Hypothek bestellt werden soll, fallen hierfür nochmals Gebühren in Höhe von 1% des abzusichernden Wertes an.

Bei Fragen zum Kauf eines Condominiums in Thailand und weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine Thaikollegen sehr gerne unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Firmengründung in Thailand – die Thai Limited Company (Co., Ltd.)

Die heutige Rechtskolumne zeigt die Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, um in Thailand eine sogenannte Thai Limited  (Company Limited) zu gründen.

Bei der Thai Limited handelt es sich wohl um die beliebteste Gesellschaftsform in Thailand.

Die Thai Limited ist vergleichbar mit der deutschen GmbH, also einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Voraussetzung für die Gründung und den Bestand der Firma sind mindestens 3 Anteilseigner.

Weiterhin müssen, bis auf einige wenige Ausnahmen, mindestens über 50% der Gesellschaftsanteile  stets in thailändischer Hand sein.

Zunächst muss ein geeigneter Name gefunden werden, der Firmenname muss mit „Limited“ enden. Dieser Name wird dann dem Department of Business Development des Ministry of commerce (DBD) registriert. Der Gesellschaftsname, falls dieser noch nicht vergeben wurde, wird dann für die Zeitdauer von 30 Tagen für den Antragssteller reserviert und kann während dieser Zeit nicht an Dritte vergeben werden.

Nach der Namensregistrierung wird ein Gesellschaftsgründungsvertrag (Momorandum of Association) beim DBD eingereicht und registriert.

Der Gesellschaftsgründungsvertrag muss den Namen und den Sitz der Firma enthalten, das unternehmerische Betätigungsfeld, eine Erklärung, dass die Gesellschafter nur beschränkt haften, sowie die Namen, Anschriften, Berufe, Unterschriften und der Gesellschaftsanteil der jeweiligen Gesellschafter.

Nachdem alle Anteile gezeichnet sind, findet die erste Gesellschafterversammlung statt. Dort werden dann die Regeln der Gesellschaft festgelegt, wie unter anderem Bestimmung über die Verteilung der Stimmrechte, Festlegung von Vorzugsanteilen, Vollmachten der Direktoren sowie eine Gewinn- und Verlustverteilung. In der Regel wird bei der Erstellung der sogenannten Regulations, auch als Articles of Association bezeichnet, auf das thailändische Zivil- und Gesellschaftsrecht verwiesen,  es sind jedoch auch hiervon abweichende Regelungen möglich.

Anschließend muss noch der erste Gesellschafter (Director) der Gesellschaft bestellt werden. Der Director muss nicht unbedingt Thai sein.

Diese Regulations müssen dann wieder beim DBD eingereicht werden.

Im Anschluss an die Gesellschafterversammlung werden die Gesellschaftsanteile der jeweiligen Gesellschafter einbezahlt. Es ist somit ein Nachweis durch eine Bank zu erbringen aus dem hervorgeht, dass der jeweilige Gesellschaftsanteil einbezahlt wurde und wo dieser hinterlegt ist.  

Spätestens drei Monate nach der Gründungsversammlung muss die Registrierung der Firma durch das Department of Business Devolopment erfolgen. Es wird durch das DBD ein Zertifikat ausgestellt.

Ausländische Staatsbürger müssen eine Kopie ihres Reisepasses vorlegen, sowie genaue Angaben über ihre Anschrift machen.

Die Registrierung erfolgt in der Regel etwa 2 Wochen nach Bewilligung des Firmennamens.

Bezüglich des zu registrierenden Kapitals gibt es von der Mindesterfordernis von 3 mal 5 Baht keine Beschränkung bezüglich der Höhe des Gesellschaftskapitals, das Gesellschaftskapital sollte an den Erfordernissen der Gesellschaft ausgerichtet werden.

Will eine Firma jedoch ausländische Mitarbeiter einstellen und eine Arbeitserlaubnis beantragen, so ist ein Kapital von 2 Millionen Baht pro ausländischen Arbeitnehmer nachzuweisen.

Grundsätzlich ist sind bei der thailändischen Limited 25% des registrierten Kapital einzuzahlen.

Schließlich ist ein Rechnungsprüfer, Auditor, von den Anteilseignern zu bestimmen.

Weiterhin muss die Gesellschaft bis spätestens 60 Tage nach ihrer Gründung eine Steuerkarte beantragen.

Die Steuern einer Thai Limited Company betragen in der Regel 23% des Gewinns, ab 2013 20%.

Bei weitergehenden Fragen zur Firmengründung in Thailand, sowie anderen rechtlichen Fragen wenden Sie sich gerne entweder unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. an mich und meine Thaikollegen.

90 Tage Meldung

Wer sich länger in Thailand aufgrund eines Jahres Retirement Visas oder eines Business Visa aufhält, bzw. hier lebt und arbeitet, muss sich trotzdem alle 90 Tage bei der Immigration melden.

Für den Besuch beim Immigration Office ist ein Zeitfenster vorgegeben. Man hat die Möglichkeit, 15 Tage vor und 7 Tage nach Ablauf von 90 Tagen, in denen man sich in Thailand befindet, bzw. seit dem letzten Besuch beim Immigration Office seine 90 Tage Meldung vorzunehmen. Zur Vornahme dieser Meldung gibt es mehrere Möglichkeiten. Man kann persönlich beim Immigration erscheinen, sich durch einen Dritten vertreten lassen, bzw. schriftlich die 90 Tage Meldung vorzunehmen.

Entscheidend für die 90 Tage Frist ist der Tag der Einreise nach Thailand, also der sich im Pass befindliche Einreisestempel, bzw. falls vorhanden, der letzte gestempelte Beleg des Immigration Offices, der in den Reisepass eingeheftet wurde.

Diese Regelung führt in der Praxis jedoch oft zu Missverständnissen.

Wer beispielsweise am 1. April seinen 90 Tage Beleg / Abschnitt erhalten hat, sein Jahresvisum am 1. Juni um ein weiteres Jahr beim Immigration Office verlängert  hat, muss um den 1. Juli wieder zur Immigration, um sich seine neue gestempelten 90 Tage Meldung abzuholen. Diese Regelung führt oftmals zu Missverständnissen, da man ja der Meinung sein könnte, dass man ja zwischenzeitlich erneut bei der Immigration für den Erhalt des Visas war und dies ausreichend sei. Es hadnelt sich aber um zwei unterschiedliche Abteilungen des Immigration Offices, daher ist für den nächsten Report Termin der Termin der letzten 90 Tage Meldung maßgeblich.

Die Vorsprache beim Immigration Office ist in der Regel eine sehr schnelle und nicht sonderlich förmliche Prozedur.

Man muss lediglich das sogenannte Formular TM.47 ausfüllen und einen gültigen Reisepass vorlegen.

Es sind keine Kopien des Passes bzw. Lichtbilder erforderlich, wenn man persönlich beim Immigration Office vorspricht.

Wer nicht persönlich beim Immigration Office aus Krankheits- oder anderen Gründen erscheinen kann, kann sich auch vertreten lassen. Dies können Freunde, Verwandte oder andere Bevollmächtigte tun. In diesem Fall ist eine Bevollmächtigung glaubhaft zu machen, in Form einer Vollmacht.

Weiterhin besteht auch in einigen Provinzen die Möglichkeit, die 90 Tage Meldung schriftlich vorzunehmen, dies funktioniert wie folgt.

Das Formular TM.47 ausfüllen und anschließend ausdrucken. Das Formular kann man im Internet unter http://www.immigration.go.th/nov2004/en/base.php?page=downloadherunterladen.

Das unterschriebene Formular kann dann per Post zum zuständigen Immigration Office geschickt werden, es muss allerdings 7 Tage vor Fälligkeit bei diesem eingehen. Es ist daher ratsam den Brief per Einschreiben zu verschicken und den Einlieferungsbeleg aufzubewahren.

Zusätzlich mit diesem Formular sind folgende Unterlagen dem Schreiben, sowie ein adressierter und mit 5 Bath frankierter Rückumschlag beizufügen.

▪    Kopie aller gestempelten bzw. ausgefüllten Seiten des Passes

▪    Eine Kopie der Einreisekarte nach Thailand

▪    Falls vorhanden, eine Kopie der letzten 90 Tage Meldung

Bitte keinesfalls den Reisepass an das Immigration Office schicken !

Wer den Termin bei der Immigration verpasst, muss mit einer Strafe von 2,000 Bath rechnen.

Eine verpasste bzw. verspätete Meldung bedeutet aber nicht, dass dies bei einem vorhandenen gültigen Visum, als sogenannter overstay mit einer Strafe von täglich 500 Bath geahndet wird.

Bei Rückfragen bzw. der 90 Tage Meldung und anderen rechtlichen Themen, stehe ich Ihnen gerne unter www.thairecht.combzw. Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Thailändische Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht

Eine in Deutschland ordnungsgemäß erstellte Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht wird in Thailand nicht akzeptiert.

Eine Patientenverfügung, auch als Patiententestament bezeichnet, stellt eine schriftliche Vorausverfügung einer Person für den Fall dar, dass diese ihren Willen nicht mehr wirksam erklären kann. Eine Patientenverfügung bezieht sich auf medizinische Maßnahmen wie ärztliche Heileingriffe und steht meist im Zusammenhang mit der Verweigerung von lebensverlängernden Maßnahmen.

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich somit um eine sehr weitreichende Verfügung, aus gutem Grund sind daher erhebliche Voraussetzungen einzuhalten. Hierzu gehört, dass eine Patientenverfügung gemäß den gesetzlichen Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem sie eventuell angewendet wird, zustande gekommen sein muss.

Dies bedeutet, dass eine Patientenverfügung, die in Deutschland beim Notar erstellt wurde, auch wenn diese ins Thai übersetzt und notariell beglaubigt wurde, nicht nach den Vorschriften des thailändischen Rechts zustande gekommen.

Nach thailändischem Recht muss eine Patientenverfügung und die Vollmacht von einem in Thailand zugelassenen Anwalt erstellt und beglaubigt werden.

Eine weitere Voraussetzung ist ein ärztliches Attest aus dem hervorgeht, dass sich der Vollmachtgeber im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte befindet.

Schließlich ist ein schriftliches Einverständnis von einem Familienangehörigen wie Ehepartner, Eltern, Geschwister oder Kindern erforderlich, die der Erstellung einer Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht zustimmen.

Wie auch in Deutschland kann in Thailand eine Patientenverfügung sehr individuell gestaltet werden.

Während die Patientenverfügung regelt, welche lebensverlängernden Maßnahmen durchgeführt, bzw. nicht durchgeführt werden sollen, bestimmt die sogenannte Vorsorgevollmacht, welche Person bzw. Personen dafür Sorge tragen, dass die Verfügungen des Patienten befolgt werden.

Mit der Vorsorgevollmacht wird somit ein Bevollmächtigter beauftragt, den späteren Patienten, Vollmachtgeber in bestimmten Angelegenheiten zu vertreten, wenn dieser seinen Willen nicht mehr selber kundtun kann.

Eine Vorsorgevollmacht muss sich nicht lediglich auf die Handlungen beschränken, die in einer Patientenverfügung benannt wurden. So kann mittels der Vorsorgevollmacht auch eine notwendige Betreuung des Vollmachtgebers geregelt werden.

Durch die Erstellung einer ordnungsgemäßen thailändischen Patientenverfügung kann man schließlich sicher sein, dass auch in dem Fall, in dem man nicht mehr selber über sein Leben verfügen kann, die vorher geäußerten Wünsche umgesetzt werden.

Im Krankheitsfall werden thailändische Ärzte dann die Wünsche des Patienten mittels der Patientenverfügung beachten und respektieren.