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(Heiner Geissler, dt. Politiker, *1930)

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Rechtskolumne von Marcus Scholz

Marcus Scholz ist ein in Deutschland zugelassener Rechtsanwalt, mit einer mehr als zehnjährigen Berufserfahrung.

Das erste und zweite Staatsexamen hat er 1999 und 2002 vor dem Landgericht Frankfurt am Main abgelegt. 

Rechtsanwalt Scholz lebt und arbeitet in Thailand. Gemeinsam mit seinen thailändischen Kollegen hilft er insbesondere ausländischen Mandanten sich im thailändischen Rechtssystem zurechtzufinden. 

So berät er unter anderem in Fragen des Visa- und Aufenthaltsrechts, Immobilienrechts, bei Firmengründungen, des Vertragsrechts, aber auch in Nachlassfragen, Patientenverfügungen und sonstigen vertragsrechtlichen Angelegenheiten.

Rechtsanwalt Scholz wird über die Anwaltsliste der deutschen Botschaft in Bangkok empfohlen. 

Marcus Scholz steht den Wochenblitz Lesern neben der regelmäßig erscheinenden Rechtskolumne auch gerne für Fragen unter www.thairecht.com zur Verfügung. E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann.

 

Heute schon an morgen denken - Patientenverfügung und Sterbevollmacht

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In Deutschland ordnungsgemäß erstellte Patientenverfügungen und Vorsorgevollmachten werden in Thailand nicht akzeptiert.

Eine Patientenverfügung, auch als Patiententestament bezeichnet, stellt eine schriftliche Vorausverfügung einer Person für den Fall dar, dass diese ihren Willen nicht mehr wirksam erklären kann. Eine Patientenverfügung bezieht sich auf medizinische Maßnahmen, wie ärztliche Heileingriffe und steht meist im Zusammenhang mit der Verweigerung von lebensverlängernden Maßnahmen.

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich somit um eine sehr weitreichende Verfügung, aus gutem Grund sind daher erhebliche Voraussetzungen einzuhalten. Hierzu gehört, dass eine Patientenverfügung gemäß den gesetzlichen Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem sie eventuell angewendet wird, zustande gekommen sein muss.

Dies bedeutet, dass eine Patientenverfügung, die in Deutschland beim Notar erstellt wurde, auch wenn diese ins Thai übersetzt und notariell beglaubigt wurde, nicht nach den Vorschriften des thailändischen Rechts zustande gekommen ist.

Nach thailändischem Recht muss eine Patientenverfügung und die Vollmacht von einem in Thailand zugelassenen Anwalt erstellt und beglaubigt werden.

Eine weitere Voraussetzung ist ein ärztliches Attest, aus dem hervorgeht, dass sich der Vollmachtgeber im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte befindet.

Schließlich ist ein schriftliches Einverständnis von einem Familienangehörigen wie Ehepartner, Eltern, Geschwister oder Kindern erforderlich, die der Erstellung einer Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht zustimmen.

Wie auch in Deutschland kann in Thailand eine Patientenverfügung sehr individuell gestaltet werden.

Während die Patientenverfügung regelt, welche lebensverlängernden Maßnahmen durchgeführt, bzw. nicht durchgeführt werden sollen, bestimmt die sogenannte Vorsorgevollmacht, welche Person bzw. Personen dafür Sorge tragen, dass die Verfügungen des Patienten befolgt werden.

Mit der Vorsorgevollmacht wird somit ein Bevollmächtigter beauftragt, den späteren Patienten, Vollmachtgeber in bestimmten Angelegenheiten zu vertreten, wenn dieser seinen Willen nicht mehr selber kundtun kann.

Eine Vorsorgevollmacht muss sich nicht lediglich auf die Handlungen beschränken, die in einer Patientenverfügung benannt wurden. So kann mittels der Vorsorgevollmacht auch eine notwendige Betreuung des Vollmachtgebers geregelt werden.

Durch die Erstellung einer ordnungsgemäßen thailändischen Patientenverfügung kann man schließlich sicher sein, dass auch in dem Fall, in dem man nicht mehr selber über sein Leben verfügen kann, die vorher geäußerten Wünsche umgesetzt werden.

Im Krankheitsfall werden thailändische Ärzte dann die Wünsche des Patienten mittels der Patientenverfügung beachten und respektieren.

Bezüglich weitergehender Fragen eine Patientenverfügung betreffend , sowie bei weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine Thaikollegen sehr gerne unter www.thairecht.com oder info@thairecht.com zur Verfügung.

 

Schengen Visum und der Rückkehrwille

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Das sogenannte Schengen Visum wird für maximal 90 Tage erteilt und ermöglicht es sich nach erfolgter Einreise in Deutschland sowie allen anderen Staaten des Schengen Raums aufzuhalten. Zum sogenannten Schengen Raum zählt neben den EU Staaten u.a. auch die Schweiz.

Dieses Visum kann von Thailand aus bei der Deutschen Botschaft in Bangkok oder bei einem deutschen Konsul beantragt werden.

Die Voraussetzung, dass ein thailändischer Staatsbürger ein sogenanntes Schengen Visa erhalten sind folgende:

gültiger Reisepass

zwei biometriefähige Passfotos

ein vollständig ausgefülltes Antragsformular für Schengenvisa

Reisekrankenversicherung für die Dauer des Aufenthalts mit einer Mindestdeckungssumme von 30.000 Euro, die eine Rückführung im Krankheitsfall einschließt.

förmliche Verpflichtungserklärung des Einladers aus Deutschland (die Verpflichtungserklärung wird in der Regel von der Ausländerbehörde am Wohnort des Einladers in Deutschland ausgestellt)

oder

▪ Finanzierungsnachweis für Reise und Aufenthalt (Unterlagen einer Bank, aus denen hervorgeht, dass die Reise selbst finanziert werden kann, wobei ersichtlich sein muss, dass Ihnen Ihr Vermögen nicht von dritter Seite kurzfristig übereignet wurde). Dies kann auch erforderlich sein, falls die finanzielle Leistungsfähigkeit des Einladers auf der Verpflichtungserklärung nicht glaubhaft gemacht oder nachgewiesen wurde.

▪ Nachweis der Rückkehrbereitschaft und Verwurzelung im Heimatland, z.B. Heiratsurkunde, Geburtsurkunden von minderjährigen Kindern, Hausregister, Arbeits- und Urlaubsbescheinigung (mit Angaben über Position im Unternehmen, Dauer der Anstellung, Höhe des Einkommens), Handelskammereintrag, aktuelle Kontoauszüge mit Kontobewegungen der letzten drei Monate, Grundbuchauszüge, Mietverträge.

▪ Für Reisende thailändischer Staatsangehörigkeit unter 18 Jahren muss die Einverständniserklärung der Sorgeberechtigten vorgelegt werden. Stimmt nur ein Elternteil zu, so muss nachgewiesen werden, dass dieser alleine sorgeberechtigt ist.

Die Vielzahl der Visa Anträge werden abgelehnt, weil seitens der Deutschen Botschaft vielfach die sogenannte Rückkehrbereitschaft angezweifelt wird, es wird also zunächst unterstellt, dass der Antragsseteller nach Ablauf der Gültigkeit des Visums illegal in Deutschland oder einem anderen EU Staat bleiben wird.

Die deutsche Botschaft muss daher davon überzeugt sein, dass dies nicht zu befürchten ist. Diese sogenannte Rückkehrbereitschaft muss daher ausführlich dargelegt werden.

Positiv beurteilt wird diese in der Regel, wenn die einreisende Person eine Verwurzelung in dem Herkunftsland nachweisen kann. Dies schließt zum Beispiel die familiäre Verwurzelung, minderjährige Kinder, einen festen Arbeitsplatz oder das Bestehen von Grundeigentum in dem Herkunftsland ein, Sparguthaben wie auch in Thailand lebende Familienangehörige ein.

Durch die intensive Prüfung der Rückkehrbereitschaft soll vermieden werden, dass sich der Antragsteller nach Ablauf der erlaubten 90 Tage weiterhin unberechtigt im Schengen Raum aufhält und nicht mehr in sein Heimatland zurückkehrt.

Gerade bei einer thailändischen Freundin, die ihren Lebensunterhalt durch Zahlungen aus dem Ausland bestreitet, kann die Annahme der Rückkehrbereitschaft,  sowie die Verwurzelung in Thailand daher Schwierigkeiten bereiten.

Wie das Bundesverwaltungsgericht 2011 festgestellt hat, kann ein Visum bereits dann abgelehnt werden, wenn geringe Zweifel an der Bereitschaft zur Rückkehr vorliegt. Der Begriff des geringen Zweifels ist ein sehr dehnbarer, es obliegt letztlich oftmals der Willkür des jeweiligen Sachbearbeiters, ob ein Visum erteilt wird oder nicht.

Im Falle einer ablehnenden Entscheidung durch die deutsche Botschaft in Bangkok kommt zunächst eine sogenannte Remonstration in Betracht. Es soll der Botschaft hierdurch nochmals die Möglichkeit gegeben werden, erneut über den Einzelfall zu entscheiden. Es können in diesem Verfahren weitere Belege und Nachweise vorgelegt werden.

Im Falle einer erneuten Nichterteilung eines Besuchervisums bleibt dann nur noch die Möglichkeit einer Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin.

Dieser Weg ist mühsam, zeitintensiv und mit erheblichen Kosten verbunden.

Die reinen Gerichtskosten betragen 588,– EUR, weiterhin kommen Kosten für einen Anwalt hinzu. Ein Verfahren vor dem zuständigen Verwaltungsgericht Berlin kann gut 2 Jahre betragen.

So sollte man daher bereits vor der Beantragung eines Besuchervisums professionelle Hilfe in Betracht ziehen, denn dies ist im Nachhinein betrachtet ein weitaus günstiger und erfolgsversprechender Weg.

Bei weiteren Fragen um die Erteilung eines Visums oder anderen rechtlichen Fragen stehen wir Ihnen gerne unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. .

 

Eigener Chef in Thailand - Firmengründung

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Die in Thailand beliebteste und oftmals sinnvollste Gesellschaftsform ist die sogenannte Thai Limited.

Diese Gesellschaft ist vergleichbar mit der deutschen GmbH, also einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Voraussetzung für die Gründung und den Bestand der Firma sind mindestens 3 Anteilseigner.

Weiterhin müssen, bis auf einige wenige Ausnahmen, mindestens über 50% der Gesellschaftsanteile stets in thailändischer Hand sein. Bei Firmen die sich u.a. im Tourismusbereich tätig sind, ist der gesetzlich vorgeschriebene Anteil der Thai Anteilseigner höher.

Zunächst muss ein geeigneter Firmenname gefunden werden, der Firmenname muss mit „Limited“ enden. Der Name wird dann dem Department of Business Development des Ministry of commerce (DBD) zur Registrierung vorgelegt. Der Gesellschaftsname, falls dieser noch nicht vergeben wurde, wird dann für die Zeitdauer von 30 Tagen für den Antragssteller reserviert und kann während dieser Zeit nicht an Dritte vergeben werden.

Nach der Namensregistrierung wird ein Gesellschaftsgründungsvertrag (Momorandum of Association) beim DBD eingereicht und registriert.

Der Gesellschaftsgründungsvertrag muss den Namen und den Sitz der Firma enthalten, das unternehmerische Betätigungsfeld, eine Erklärung, dass die Gesellschafter nur beschränkt haften, sowie die Namen, Anschriften, Berufe, Unterschriften und der Gesellschaftsanteil der jeweiligen Gesellschafter.

Nachdem alle Anteile gezeichnet sind, findet die erste Gesellschafterversammlung statt. Dort werden dann die Regeln der Gesellschaft festgelegt, wie unter anderem Bestimmung über die Verteilung der Stimmrechte, Festlegung von Vorzugsanteilen, Vollmachten der Direktoren sowie eine Gewinn- und Verlustverteilung. In der Regel wird bei der Erstellung der sogenannten Regulations, auch als Articles of Association bezeichnet, auf das thailändische Zivil- und Gesellschaftsrecht verwiesen, es sind jedoch auch hiervon abweichende Regelungen möglich.

Anschließend muss noch der erste Gesellschafter (Director) der Gesellschaft bestellt werden. Der Direktor muss nicht unbedingt Thai sein, es können ebenfalls mehre Direktoren bestimmt werden.

Diese Regulations müssen dann wieder beim DBD eingereicht werden.

Im Anschluss an die Gesellschafterversammlung werden die Gesellschaftsanteile der jeweiligen Gesellschafter einbezahlt. Es ist somit ein Nachweis durch eine Bank zu erbringen aus dem hervorgeht, dass der jeweilige Gesellschaftsanteil einbezahlt wurde und wo dieser hinterlegt ist.

Spätestens drei Monate nach der Gründungsversammlung muss die Registrierung der Firma durch das Department of Business Devolopment erfolgen. Es wird durch das DBD ein Zertifikat ausgestellt.

Ausländische Staatsbürger müssen eine Kopie ihres Reisepasses vorlegen, sowie genaue Angaben über ihre Anschrift machen.

Die Registrierung erfolgt in der Regel etwa 2 Wochen nach Bewilligung des Firmennamens.

Bezüglich des zu registrierenden Kapitals gibt es von der Mindesterfordernis von 3 mal 5 Baht keine Beschränkung bezüglich der Höhe des Gesellschaftskapitals, das Gesellschaftskapital sollte an den Erfordernissen der Gesellschaft ausgerichtet werden.

Will eine Firma jedoch ausländische Mitarbeiter einstellen und eine Arbeitserlaubnis beantragen, so ist ein Kapital von 2 Millionen Baht pro ausländischen Arbeitnehmer nachzuweisen.

Grundsätzlich ist sind bei der thailändischen Limited 25% des registrierten Kapital einzuzahlen.

Schließlich ist ein Rechnungsprüfer, Auditor, von den Anteilseignern zu bestimmen.

Weiterhin muss die Gesellschaft bis spätestens 60 Tage nach ihrer Gründung eine Steuerkarte beantragen.

Die Steuern einer Thai Limited Company betragen 20% des Gewinns.

Bei weitergehenden Fragen zur Firmengründung in Thailand, sowie anderen rechtlichen Fragen wenden Sie sich gerne entweder unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. an mich und meine Thaikollegen.

   

Vor der Rente nach Thailand

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Viele Deutsche planen bei Erreichen des gesetzlichen Rentenalters Deutschland den Rücken zu kehren, um sich dauerhaft in Thailand niederzulassen, manche möchten diesen nicht unerheblichen Schritt bereits früher wagen und geben in Deutschland ihren Arbeitsplatz gegen eine Abfindungszahlung vor dem Erreichen des Renteneintrittalters auf.

Eine daher immer wieder aufkommende Frage ist, wie eine vor Erreichen des Rentenalters ausgehandelte Abfindungszahlung zu versteuern ist.

Zwischen Deutschland und Thailand gibt es ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), es soll demnach nur dort eine Steuer erhoben werden, wo eine Person ansässig ist und somit eine Doppelbesteuerung vermieden werden.

Grundsätzlich gilt aber in Deutschland das sog. Wohnsitzprinzip. Dies bedeutet, dass Sie grundsätzlich mit dem gesamten „Welteinkommen“ der deutschen Besteuerung unterliegen. Das zwischen Deutschland und Thailand bestehende Abkommen soll daher verhindern, dass mehrfach Steuern bezahlt werden.

Das DBA stellt grundsätzlich hinsichtlich der Besteuerungspflicht auf den Wohnsitz ab, es gilt die sogenannte Ansässigkeit. Dies hat zur Folge, dass Personen dort unbeschränkt steuerpflichtig sind, wo sie ihren festen Wohnsitz haben, also zum Beispiel in Thailand. Wer also in Thailand einen Wohnsitz hat, für den besteht grundsätzlich keine Steuerpflicht in Deutschland für Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit.

Art. 15 Abs. 1 Sätze 1 und 2 DBA bestimmt jedoch, dass Gehälter, Löhne und ähnliche Vergütungen, die eine in  einem Vertragsstaat ansässige Person aus unselbständiger Arbeit bezieht, nur in diesem Staat besteuert werden können, als in Deutschland.

Wie der Bundesfinanzgerichtshof 2009 jedoch festgestellt hat, kann eine gezahlte Abfindung  weder gem. Art. 15 Abs. 1 DBA noch gem. Art. 4 Abs. 4 DBA besteuert werden, mit der Folge, dass eine Abfindungszahlung somit nicht zwangsläufig in Deutschland versteuert werden muss.

Denn, bei einer Abfindung handelt es sich nicht, wie höchstrichterlich festgestellt wurde, um ein Gehalt oder Lohn für eine in Deutschland ausgeübte Tätigkeit, sondern vielmehr um eine Entschädigung bzw. Kompensation für den Verlust des Arbeitsplatzes.

Abfindungen werden also nicht für eine konkrete im Inland oder Ausland ausgeübte Tätigkeit gezahlt, sondern dienen als Kompensation für den Verlust des Arbeitsplatzes.

Die Abfindungszahlungen müssen somit nicht ausschließlich im Tätigkeitsstaat also in Deutschland, sondern können auch im Ansäßigkeitsstaat, Thailand, versteuert werden.

Eine Einigung über die Abfindung in Form eines Aufhebungsvertrags des Arbeitsverhältnisses begründet noch keine Steuerpflicht.

Hieraus folgt, dass man sich auf die Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum 31.12. verbunden mit einer Abfindungszahlung einigen kann und vereinbart, dass die Zahlung erst im Folgejahr ausbezahlt wird. Somit hat man die Möglichkeit, seinen Wohnsitz zu verlegen und erfüllt die Voraussetzung, dass man mehr als 182 Tage im Ausland gelebt hat und unter das Doppelbesteuerungsabkommen fällt.

Gerade bei einer langen Betriebszugehörigkeit können sich solche Überlegungen durchaus lohnen, wie ein Blick auf die thailändische Besteuerungsmethode von Abfindungszahlungen zeigt.

Von der auszubezahlenden Summe werden für jedes Jahr der Betriebszugehörigkeit vorab 7,000 THB abgezogen, sowie nochmals 50% des verbleibenden Restbetrages.

Wenn die Abfindung 100,000 EUR, also grob umgerechnet 4,000,000 THB beträgt und der Mitarbeiter 20 Jahre im Betrieb tätig war, werden somit zunächst 140,000 THB abgezogen. Von den dann noch verbleiben 3,860,000 THB werden nochmals 50% abgezogen mit der Folge, das noch 1,930,000 THB zu versteuern wären. Dieser Betrag wäre dann im Rahmen der thailändischen Steuererklärung als Einkünfte gem. Sec. 48 (5) RC; Notice of DG of Revenue Department No. 73. anzugeben.

Hierauf wäre dann eine Steuer in Höhe von 30% zu entrichten. Das thailändische Steuersystem besteuert in diesem Fall die erste Million mit 140,000 THB. Dies folgt darauf, dass Einkünfte bis 100,000 THB steuerfrei sind, von 100,001 THB bis 500,000 THB fallen dann 10% Steuern an, für den Betrag zwischen 500,001 - 1,000,000 THB 20%. Die nunmehr noch verbleibenden 930,000 THB wären mit einem Steuersatz von 30%, also somit mit 279,000 THB zu versteuern. Die Gesamtsteuerlast beträgt somit in Thailand 419,000 THB also 10,450 EUR.

In Deutschland muss eine Abfindung grundsätzlich voll versteuert werden. Frühere Freibeträge von 7,200 EUR, 9.000 bzw. 11.000 EUR für ältere und langjährige Mitarbeiter gibt es nicht mehr, diese wurden 2006 stufenweise abgebaut.

Die einzige Erleichterung ist die sogenannte Fünftelregelung. Demnach sollen außerordentliche Einkünfte, wie Abfindungen bei der Einkommensteuer gem. § 34 Einkommensteuergesetz begünstigt werden. Durch die Steuerprogression käme es ohne diese Begünstigung zu einer außergewöhnlich hohen Steuerbelastung, denn durch eine Einmalzahlung steigt in einem Jahr das zu versteuernde Einkommen eventuell so stark an mit der Folge, dass man einen höheren Steuersatz zu entrichten hat. Ziel der Fünftelregelung ist es hierfür einen Ausgleich zu schaffen.

Sind in dem zu versteuernden Einkommen außerordentliche Einkünfte, wie eine Abfindung enthalten, so beträgt die auf alle im Veranlagungszeitraum bezogenen außerordentlichen Einkünfte entfallende Einkommensteuer das Fünffache des Unterschiedsbetrags zwischen der Einkommensteuer für das um diese Einkünfte verminderte zu versteuernde Einkommen (verbleibendes zu versteuerndes Einkommen) und der Einkommensteuer für das verbleibende zu versteuernde Einkommen zuzüglich eines Fünftels dieser Einkünfte.

Diese Regelung bringt allerdings nur noch dann einen Vorteil, wenn sie durch die Abfindung in eine hohe "Steuerprogression" geraten. Wenn Sie ohne die Abfindungszahlung also ein Einkommen haben, das mit einer geringen Steuerbelastung verbunden ist, durch die Abfindung aber überproportional mehr Steuern zahlen müssen, dann kann die Fünftelregelung ein Vorteil für Sie sein. Je höher Ihr bisheriges Einkommen war, umso geringer ist Ihr Vorteil durch die Fünftelregelung.

Wenn Ihr steuerpflichtiges Einkommen bisher größer als 52.882 EUR (Ledige) oder 105.764 EUR (Verheiratete) war, unterlagen Sie bereits dem "Spitzensteuersatz" und können keinen Vorteil aus der Fünftelregelung erwarten.

Nach dieser Methode würden einem ledigen Arbeitnehmer im Jahr 2009 bei Steuerklasse I, einer Abfindungszahlung von 250,000 EUR und keinen weiteren Einkünften nach Steuern noch 185.250 € verbleiben.

Fazit: Wer also plant, bevor er das gesetzliche Rentenalter erreicht hat, seinen Arbeitsplatz gegen Zahlung einer Abfindungssumme aufzugeben um Deutschland dauerhaft zu verlassen, der sollte diesen Schritt gut vorbereiten.

Wie das obige Beispiel zeigt, ist die Steuerlast für eine Abfindungszahlung in Thailand wesentlich geringer als in Deutschland.

Der Aufhebungsvertrag, in dem die Abfindung vereinbart wurde, sollte so gestaltet sein, dass die Beendigung des Arbeitsverhältnisses seitens des Arbeitgebers gewünscht war.

Die Abfindungssumme muss im übrigen nicht nach Thailand überwiesen werden, sie kann auf ein Konto in Deutschland transferiert werden und dort verbleiben.

Weiterhin sollte man in Betracht ziehen, zu vereinbaren, dass die Abfindung mindestens 182 Tage nach dem Wohnsitzwechsel gezahlt werden soll, also im Folgejahr. Dies hat auch den Vorteil, dass man dann gegenüber dem Arbeitgeber und dem Finanzamt nachweisen kann, dass man seinen Wohnsitz in Deutschland aufgeben hat und unter das Doppelbesteuerungsabkommen fällt. Ein solcher Nachweis kann im übrigen auch verhindern, dass man sich die Einkommenssteuer auf die Abfindung, die in Deutschland direkt vom Arbeitgeber an das Finanzamt abgeführt wird, nicht erst mühsam zurückholen muss.

Bitte beachten Sie aber auch, dass es sich hier um Beispielsrechnungen handelt, jede Steuererklärung ist anders und hängt von anderen Faktoren wie Kinder, weiteren Einkünften etc. ab. Die Frage, ob man u.a. aus steuerlichen Gründen seinen Wohnsitz nach Thailand verlegen sollte, sollte aber immer vorher am Einzelfall orientiert mit einem kompetenten Berater besprochen werden.

Bei weitergehenden zu diesem Themenkomplex, sowie anderen rechtlichen Fragen, wenden Sie sich gerne entweder unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. an mich und meine Thaikollegen.

 

Grundstück in Thailand

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Ein Grunderwerb in Thailand, ähnlich wie in Deutschland, ist in Thailand nicht möglich. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit für Ausländer, in Thailand rechtssicher Besitz an einem Grundstück, mit anschließender weitreichender Verwertung und Nutzung zu erlangen.

Eine in Einklang mit dem thailändischen Recht stehende Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land-Leasing dar.

Der Ausländer schließt also einen Leasing-, Miet- und Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks ab. Die gesamte Pachtsumme, die gleichzeitig quasi die „Kaufsumme“ darstellt, wird in der Regel vorab bezahlt.

Neben der reinen Miete kann ein Wohnrecht, ein Niessbrausrecht  (“Usufruct“) sowie ein zusätzliches Bebauungsrecht („Superficies“) zugunsten des ausländischen Erwerbers vereinbart werdenDer Pächter erhält somit den Besitz am Grundstück für die vereinbarte Dauer. Er hat weiterhin das Recht, das Grundstück zu verwerten, er hat also das ausschließliche Recht an dem Grundstück, er kann somit auf diesem ein Haus errichten und bewohnen, dieses verpachten, ein vorhandenes Haus abreißen, ausbauen oder verändern.

Bei ordnungsgemäßer entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann dieses Nutzungsrecht weiterhin, auch ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers, auf Dritte übertragen werden. Es empfiehlt sich daher unbedingt, dies in einem entsprechenden Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren, damit die Nutzungsrechte vererbbar, abtretbar und übertragbar sind.

Ebenfalls sollten Vorkehrungen getroffen werden für den Fall, dass einer der Vertragspartner vor Beendigung der Pachtzeit verstirbt, denn der Pachtvertrag kommt lediglich zwischen den Parteien zustande. Es ist also nicht automatisch so, dass Dritte, wie beispielsweise Erben des Pächters automatisch, Vertragspartner nach dessen Ableben werden. Weiterhin sollte vertraglich geregelt sein, dass der Pächter die Möglichkeit hat, das Land weiter zu verpachten.

Schließlich muss nach dem thailändischen Gesetz jeder Miet- und Pachtvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren abgeschlossen wird, beim entsprechenden Landoffice registriert werden. Das Nutzungs- Wohn- oder Baurecht des Ausländers muss somit anschließend beim Landoffice eingetragen werden. Wird dies unterlassen, kann sich der Ausländer nach Ablauf von drei Jahren vor einem thailändischen Gericht nicht mehr auf den Vertrag berufen.

Der Vertrag darf weiterhin die maximale gesetzliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Eine entsprechende Verlängerungsoption sollte ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Eine weitere Möglichkeit, wie sich der erwerbende Ausländer absichern kann, ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landoffice davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur als Strohmann des Ausländers dient und für diesen lediglich das Eigentum hält.

Möglich ist, dass ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit zugunsten des Berechtigten registriert wird und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Die Eintragung einer Hypothek kann dann zu einem späteren Zeitpunkt als die Registrierung erfolgen, so könnte verhindert werden, dass das Landoffice von einem Umgehungsgeschäft ausgeht.

Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Ehepartner im Streitfall unter Druck zu setzen, wenn der Ehepartner Eigentümer des Grundstücks ist, in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Wobei zu beachten ist, dass die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein kann, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheirateten Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Ein Darlehensvertrag in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings wiederum für ein Umgehungsgeschäft sprechen und daher schwer einklagbar sein.

Weiterhin sollte sich der ausländische Erwerber als Sicherheit das Grundstückspapier (Chanod) zur Absicherung des Darlehens aushändigen lassen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.

Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, dass er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen zu diesem Thema und anderen rechtlichen Fragen des thailändischen Rechts unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

   

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