Visum in Thailand – das NON-IMMIGRANT-O VISA A, bzw. Rentnervisum

In Thailand gibt es seine Vielzahl unterschiedlicher Visaarten. Kaum ein anders Thema wird daher durch Ausländer so kontrovers diskutiert wie dieses.

Die nachfolgende Kolumne soll daher einen kurzen Überblick über die Voraussetzungen des sogenannten Retirement welches oft auch als  Rentnervisum bezeichnet wird geben.

Das sogenannte Retirement Visum, oder wie es offiziell heißt  „Non-Immigrant „O“-retirement Visum“ ist für Personen gedacht, die einen längerfristigen Aufenthalt in Thailand planen, also über die Monatsdauer des  sogenannten Visa on arrival bzw. die 3monatige Gültigkeitsdauer eines Touristenvisum in Thailand bleiben wollen.

Das Retirement Visum kann in der Regel bei einer thailändischen Botschaft oder einem Konsulat beantragt werden. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass der Antragssteller das 50 Lebensjahr erreicht hat.

Weiterhin muss dargelegt werden, dass der Antragssteller in der Lage ist, für seine Kosten, die bei einem einjährigen Aufenthalt in Thailand entstehen, selber aufkommen zu können.

Aus diesem wird verlangt, dass der Antragssteller über ein nachweisebares Vermögen bzw. Einkünfte von mindestens jährlich 800,000 THB verfügt. Dieser Nachweis kann wie folgt erfolgen.

- Drei Monate vor Antragsstellung befinden sich auf einem thailändischen Bankkonto ein Guthaben von 800.000 Baht. Diese 800,000 THB müssen drei Monate vor Antragsstellung ständig vorhanden sein, können aber, sobald das Visum ausgestellt wurde angetastet werden. Man muss in diesem Fall lediglich darauf achten, dass dieser Betrag 3 Monate vor Ablauf des Retirement Visum wieder aufgefüllt wird.

- Eine weitere Möglichkeit, die finanziellen Voraussetzungen für das Rentnervisum zu erfüllen ist der Nachweis, dass man über ein monatliches Einkommen von mindestens 65,000 THB, also momentan etwa 1,625 EUR verfügt. Dieser Nachweis kann in Form von Rentenbescheinigungen, Zinseinkünften, Einkünften aus Verpachtungen etc. erbracht werden.

- Schließlich ist ein Nachweis, dass man seinen Lebensunterhalt in Thailand eigenständig erwirtschaften kann auch aus einer Kombination von Guthaben auf dem Bankkonto und laufendem Einkommen möglich, solange diese in der Summe nicht weniger als 800,000 Baht ergeben.

Ein Ausländer, der mit einem Retirement Visum in Thailand lebt, muss beachten, dass er in Thailand nicht arbeiten darf.

Neben dieser finanziellen Hürde sind weitere Voraussetzungen:

•   1 vollständig ausgefüllter Visum Antrag+ 2 Kopien

•   Reisepass im Original (muss mind. 18 Monate gültig sein)

•   3 Kopien der ersten Seite des Reisepasses

•   3 Passbilder

•   Kopie der Flugbestätigung

•   Gesundheitszeugnis vom Hausarzt (Original + 2 Kopien)

•   (Polizeiliches Führungszeugnis (Original + 2 Kopien)

•   Lebenslauf (in englischer Sprache) (Original + 2 Kopien)

Die Kosten für die Erteilung eines Rentnervisums belaufen sich momentan auf 130,00 EUR die bei der Botschaft, dem Konsulat oder vor Ort in Thailand entrichtet werden müssen.

Schließlich ist zu beachten, dass man sich auch bei einem vorhandenen Jahresvisum regelmäßig, also alle 90 Tage beim Immigration Office melden muss um dort den 90 Tage Stempel zu erhalten.

Bei Fragen Visarecht in Thailand und weiteren rechtlichen Fragen, stehe ich Ihnen, sowie meine Thaikollegen sehr gerne unter www.thairecht.com oder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

Ehescheidung in Thailand – Ausländer und Thai

Wenn das eheliche Zusammenleben nicht mehr funktioniert und die beiden Ehegatten nicht mehr zusammen leben können, ist die gerichtliche Scheidung die letzte Lösung.

Nach dem thailändischen Gesetz sind verschiedene Scheidungsgründe bestimmt, wobei diese stets auf einem Verschulden des Ehegatten beruhen muss.

Der Ehegatte, der dann den gerichtlichen Scheidungsantrag stellt, kann sich jedoch nicht auf ein Verschulden des anderen Ehepartners berufen, wenn er diesem Fehlverhalten zugestimmt oder dieses Fehlverhalten im Nachhinein verziehen hat.

Der Ehegatte, der einen Scheidungsgrund verursacht hat, ist nicht zur Beantragung der Scheidung berechtigt.

Die wichtigsten Scheidungsgründe sind Fehlverhalten durch einen Partner, bspw., dass der finanziell stärkere Partner seinen Unterhalts- und Fürsorgepflichten nicht ordnungsgemäß nachkommt.

Weitere Scheidungsgründe sind Ehebruch oder häufiges Fehlverhalten eines der Partner.

Andere Scheidungsgründe sind z.B., dass ein Ehegatte sich ein Fehlverhalten zu Schulden kommen ließ, das für den anderen Ehegatten entwürdigend ist oder ihm die Fortsetzung der Ehe unter Berücksichtigung seiner Lebensstellung unzumutbar macht. Dies betrifft insbesondere körperliche und seelische Misshandlungen durch einen Ehegatten, ernsthafte Beleidigungen oder das böswillige Verlassen eines Ehegatten.

Wenn seit der Trennung ein Jahr vergangen ist, kann der verlassene Ehegatte die Scheidung beantragen.

Weitere anerkannte Scheidungsgründe sind die Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe aufgrund eines Verbrechens und hierdurch das Ansehen des anderen Ehegatten erheblich beeinträchtigt wird.

Ein Gericht wird eine Ehe ebenfalls scheiden, wenn ein Ehegatte für verschollen erklärt wurde oder er seinen Wohnort für mehr als drei Jahre verlassen hat, ohne dass geklärt werden kann, ob er noch lebt.

Weitere Scheidungsgründe sind schließlich die Erkrankung an einer Geisteskrankheit, einer sonstigen ansteckenden oder gefährlichen Krankheit, oder körperliche Behinderungen, welche ein Zusammenleben der Eheleute unmöglich machen.

Im Rahmen des Scheidungsverfahrens, in dem über die Scheidungsgründe verhandelt wird, wird im Rahmen des Verfahrens eine Regelung über das Gemeinschaftsvermögen und ein eventuelles Sorgerecht für die Kinder geregelt.

Eine in Thailand durchgeführte Scheidung ist nach thailändischem Recht gültig.

Wenn die Ehe in Deutschland registriert und anerkannt wurde, ist nach erfolgter Scheidung sowohl das zuständige deutsche Familiengericht bzw. Standesamt zu beteiligen.

Bei weitergehenden Fragen zur Scheidung in Thailand, sowie anderen rechtlichen Fragen, wenden Sie sich gerne entweder unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. an mich und meine Thaikollegen.

Grunderwerb in Thailand mittels einer Thai Company

Eine durch Ausländer in der Vergangenheit häufig genutzte Möglichkeit in Thailand Grundstücke zu erwerben war die Gründung einer thailändischen Firma bzw. einer Thai Limited, die dann ein Grundstück erwirbt und  somit Eigentümer des Grundstücks wird.

Bei einer solchen Konstruktion, die häufig in den Ferienregionen wie Phuket, Pattaya oder Hua Hin empfohlen und angewandt wird, ist jedoch höchste Vorsicht geboten, denn auch den thailändischen Behörden ist diese Vorgehensweise nicht unbekannt.

Aus diesem Grund wurde vor Kurzem angekündigt, dass die Behörden Firmen, die offensichtlich nur gegründet wurden, um anschließend ein Grundstück zu erwerben, künftig stärker überprüft werden, denn falls diese Firma nur den Sinn und Zweck hat, ein Grundstück für einen Ausländer zu erwerben, stellt dies eine Umgehung thailändischen Rechts dar und führt zur Nichtigkeit also zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts.

Zu beachten ist bei dieser Art des Eigentumserwersb weiterhin, dass ein möglicher Konflikt mit den Strafverfolgungsorgangen entstehen kann und eine Abhängigkeit von den Thai Teilhabern bestehen kann, wenn weitergehend vertragliche Vereinbarungen unter den Partnern fehlen. Schließlich entstehen Folgekosten, wie die Erstellung von Bilanzen etc.

Insbesondere dürften gerade in den Fokus der Behörden Firmen rücken, die lediglich den gesetzlichen Mindeststandard erfüllen, also an denen die thailändische Seite lediglich 51% hält und die ausländische 49%.

Vor dieser “Minimalkonstruktion” kann daher nur gewarnt werden.

Es sollte daher dringend darauf geachtet werden, dass mindestens 60% der Anteile in thailändischer Hand sind, weiterhin sollte es sich um eine “arbeitende Firma” handeln, die bspw. Umsätze dadurch erzielt, dass Sie das Haus an den ausländischen Direktor vermietet.

Nach den thailändischen Gesetzen ist für die Gründug einer Limited Company  vorgesehen, dass diese aus mindestens 3 Anteilseignern besteht, wobei der Anteil der thailändischen Anteilseigner nicht weniger als 51% betragen darf. Dies hat wiederum zur Folge, dass Ausländer keine Mehrheit an einer Thai Firma haben können.

Der Ausländer kann sich jedoch durch einen Vertrag mit den thailändischen Anteilseignern die Rechte am Grundstück sichern, indem diese vertraglich auf ihre Ansprüche am Grundstück verzichten. Weiterhin sind Gesellschafterverträge denkbar, bei denen der ausländische Partner, trotz einer minder Beteiligung über die Geschicke der Firma bestimmt.

Vorteil dieser Form des Eigentumserwerbs ist es, dass der Ausländer die Möglichkeit hat, durch eine “arbeitende” Firma mit entsprechenden Angestellten eine Arbeitserlaubnis und somit ein Jahresvisum zu beantragen. Wobei dies natürlich nur für Personen von Interesse ist, die noch kein sogenanntes „Retirement Visum“ altersbedingt beantragen können.

Wie jedoch oben ausgeführt ist höchste Sorgfalt beim Grunderwerb unter vorheriger Gründung einer thailändischen Firma geboten. Es ist dringend anzuraten in der Gründungsphase professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, andernfalls läuft man Gefahr, dass man im schlimmsten Fall seinen Grund und Boden verliert.

Bei weitergehenden Fragen zum Grunderwerb in Thailand, sowie anderen rechtlichen Fragen, wenden Sie sich gerne entweder unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. an mich und meine Thaikollegen.

Pachtvertrag / Land Lease

Eine in Einklang mit dem thailändischen Recht stehende Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land-Leasing dar.

Der Ausländer schließt also einen Leasing-, Miet- und Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks ab.

Die gesamte Pachtsumme, die gleichzeitig quasi die „Kaufsumme“ darstellt, wird in der Regel vorab bezahlt.

Neben der reinen Miete kann ein Wohnrecht, ein Niesbrausrecht  (“Usufruct“) sowie ein zusätzliches Bebauungsrecht („Superficies“) zugunsten des ausländischen Erwerbers vereinbart werden.

Der Pächter erhält somit den Besitz am Grundstück für die vereinbarte Dauer. Er hat weiterhin das Recht, das Grundstück zu verwerten, er hat also das ausschließliche Recht an dem Grundstück, er kann somit auf diesem ein Haus errichten und bewohnen, dieses verpachten, ein vorhandenes Haus abreißen, ausbauen oder verändern.

Bei ordnungsgemäßer entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann dieses Nutzungsrecht weiterhin, auch ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers, auf Dritte übertragen werden. Es empfiehlt daher unbedingt, dies in einem entsprechenden Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren,  damit die Nutzungsrechte vererbbar, abtretbar und übertragbar sind.

Ebenfalls sollten Vorkehrungen getroffen werden für den Fall, dass einer der Vertragspartner vor Beendigung der Pachtzeit verstirbt, denn der Pachtvertrag kommt lediglich zwischen den Parteien zustande. Es ist also nicht automatisch so, dass Dritte wie beispielsweise Erben des Pächters automatisch Vertragspartner nach dessen Ableben werden. Weiterhin sollte vertraglich geregelt sein, dass der Pächter die Möglichkeit hat, das Land weiter zu verpachten.

Schließlich muss nach dem thailändischen Gesetz jeder Miet- und Pachtvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren abgeschlossen wird, beim entsprechenden Landoffice registriert werden. Das Nutzungs- Wohn- oder Baurecht des Ausländers muss somit anschließend beim Landoffice eingetragen werden. Wird dies unterlassen, kann sich der Ausländer nach Ablauf von drei Jahren vor einem thailändischen Gericht nicht mehr auf den Vertrag berufen.

Der Vertrag darf weiterhin die maximale gesetzliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Eine entsprechende Verlängerungsoption sollte ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Eine weitere Möglichkeit, wie sich der erwerbende Ausländer absichern kann, ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landoffice davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur als Strohmann des Ausländers dient und für diesen lediglich das Eigentum hält.

Möglich ist, dass ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit zugunsten des Berechtigten registriert wird und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Die Eintragung einer Hypothek kann dann zu einem späteren Zeitpunkt als die Registrierung erfolgen, so könnte verhindert werden, dass das Landoffice von einem Umgehungsgeschäft ausgeht.

Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Ehepartner im Streitfall unter Druck zu setzen, wenn der Ehepartner Eigentümer des Grundstücks ist, in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Wobei zu beachten ist, dass die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein kann, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheirateten Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Ein Darlehensvertrag in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings wiederum für ein Umgehungsgeschäft sprechen und daher schwer einklagbar sein.

Weiterhin sollte sich der ausländische Erwerber als Sicherheit das Grundstückspapier (Chanod) zur Absicherung des Darlehens aushändigen lassen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.

Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, dass er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen zu diesem Thema und anderen rechtlichen Fragen des thailändischen Rechts unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.