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Pachtvertrag / Land Lease

Pachtvertrag / Land Lease

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Eine in Einklang mit dem thailändischen Recht stehende Lösung stellt der Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Grundstück bzw. das Land-Leasing dar.

Der Ausländer schließt also einen Leasing-, Miet- und Pachtvertrag mit dem Eigentümer des Grundstücks ab.

Die gesamte Pachtsumme, die gleichzeitig quasi die „Kaufsumme“ darstellt, wird in der Regel vorab bezahlt.

Neben der reinen Miete kann ein Wohnrecht, ein Niesbrausrecht  (“Usufruct“) sowie ein zusätzliches Bebauungsrecht („Superficies“) zugunsten des ausländischen Erwerbers vereinbart werden.

Der Pächter erhält somit den Besitz am Grundstück für die vereinbarte Dauer. Er hat weiterhin das Recht, das Grundstück zu verwerten, er hat also das ausschließliche Recht an dem Grundstück, er kann somit auf diesem ein Haus errichten und bewohnen, dieses verpachten, ein vorhandenes Haus abreißen, ausbauen oder verändern.

Bei ordnungsgemäßer entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann dieses Nutzungsrecht weiterhin, auch ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers, auf Dritte übertragen werden. Es empfiehlt daher unbedingt, dies in einem entsprechenden Vertrag ausdrücklich zu vereinbarendamit die Nutzungsrechte vererbbar, abtretbar und übertragbar sind.

Ebenfalls sollten Vorkehrungen getroffen werden für den Fall, dass einer der Vertragspartner vor Beendigung der Pachtzeit verstirbt, denn der Pachtvertrag kommt lediglich zwischen den Parteien zustande. Es ist also nicht automatisch so, dass Dritte wie beispielsweise Erben des Pächters automatisch Vertragspartner nach dessen Ableben werden. Weiterhin sollte vertraglich geregelt sein, dass der Pächter die Möglichkeit hat, das Land weiter zu verpachten.

Schließlich muss nach dem thailändischen Gesetz jeder Miet- und Pachtvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als drei Jahren abgeschlossen wird, beim entsprechenden Landoffice registriert werden. Das Nutzungs- Wohn- oder Baurecht des Ausländers muss somit anschließend beim Landoffice eingetragen werdenWird dies unterlassen, kann sich der Ausländer nach Ablauf von drei Jahren vor einem thailändischen Gericht nicht mehr auf den Vertrag berufen.

Der Vertrag darf weiterhin die maximale gesetzliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nicht überschreiten. Zu beachten ist, dass das Nutzungsrecht nach Ablauf der 30 Jahre verlängert werden kann. Eine entsprechende Verlängerungsoption sollte ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Eine weitere Möglichkeit, wie sich der erwerbende Ausländer absichern kann, ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag mit dem thailändischen Eigentümer. Die Eintragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek zur Sicherung der Darlehensrückzahlung ist allerdings nicht möglich, wenn das Landoffice davon ausgeht, dass der thailändische Eigentümer nur als Strohmann des Ausländers dient und für diesen lediglich das Eigentum hält.

Möglich ist, dass ein Nutzungsvertrag auf 30 Jahre oder auf Lebenszeit zugunsten des Berechtigten registriert wird und zusätzlich ein privatrechtlicher Darlehensvertrag abgeschlossen wird. Die Eintragung einer Hypothek kann dann zu einem späteren Zeitpunkt als die Registrierung erfolgen, so könnte verhindert werden, dass das Landoffice von einem Umgehungsgeschäft ausgeht.

Der Abschluss eines zusätzlichen Darlehensvertrages könnte z. B. dazu dienen, den Ehepartner im Streitfall unter Druck zu setzen, wenn der Ehepartner Eigentümer des Grundstücks ist, in dem man die ausstehende Darlehenssumme einklagt. Wobei zu beachten ist, dass die Einklagbarkeit gegenüber dem thailändischen Ehepartner schon deswegen problematisch sein kann, da der Erwerb eines Grundstücks durch eine mit einem Ausländer verheirateten Thailänderin unter Umständen nur dann möglich und eingetragen wird, wenn die Thailänderin beim Landdepartment versichert, das Grundstück ausschließlich aus eigenen Mitteln erworben zu haben. Ein Darlehensvertrag in unmittelbarer zeitlicher Nähe mit dem Grunderwerb könnte allerdings wiederum für ein Umgehungsgeschäft sprechen und daher schwer einklagbar sein.

Weiterhin sollte sich der ausländische Erwerber als Sicherheit das Grundstückspapier (Chanod) zur Absicherung des Darlehens aushändigen lassen, da der thailändische Eigentümer ohne diese Urkunde eine Grundstücksumschreibung oder Belastung nicht vornehmen kann.

Als zusätzliche Sicherung kann vereinbart werden, dass der Ausländer die Vollmacht vom Eigentümer erhält, dass er das Grundstück jederzeit verkaufen und umschreiben darf.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen zu diesem Thema und anderen rechtlichen Fragen des thailändischen Rechts unter www.thairecht.comoder Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. zur Verfügung.

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