War­nung an Expats: Bau eines Eigen­heims in Thai­land kann teur­er wer­den als gedacht — Ein Rat­ge­ber für inter­na­tionale Expats

In den let­zten Jahren hat sich Thai­land zu einem beliebten Ziel für viele Auswan­der­er entwick­elt. Ins­beson­dere der Bau eines Eigen­heims in diesem schö­nen Land hat für viele Aus­län­der, darunter auch viele Deutschsprachige, immer mehr an Bedeu­tung gewonnen.

Ein deutsch­er Staats­bürg­er, der seit 2019 mit ein­er Thailän­derin ver­heiratet und stolz­er Vater eines kleinen Sohnes ist, teilt seine Erfahrun­gen und wertvolle Tipps. Nach sein­er Ankun­ft in Thai­land begann er, sich inten­siv mit den Gegeben­heit­en des Immo­bilien­mark­tes auseinanderzusetzen.

Er hat zahlre­iche Her­aus­forderun­gen und Chan­cen ent­deckt, die mit dem Bau eines Haus­es in Thai­land ver­bun­den sind. Ins­beson­dere die rechtlichen Rah­menbe­din­gun­gen sind für Aus­län­der oft kom­plex: Eine gründliche Recher­ché und rechtliche Beratung sind unerlässlich.

Dieser Expats-Erfahrungs­bericht beleuchtet die unter­schiedlichen Phasen des Haus­baus, vom Kauf des Grund­stücks bis hin zur Auswahl der Bau­part­ner. Dabei ist es beson­ders wichtig, die lokalen Vorschriften zu beacht­en und eine ver­trauenswürdi­ge Bau­fir­ma zu wählen.

Auch das Kli­ma und spez­i­fis­che Bauan­forderun­gen in Thai­land dür­fen nicht außer Acht gelassen wer­den, um sicherzustellen, dass das Eigen­heim den indi­vidu­ellen Bedürfnis­sen gerecht wird.

Ein weit­er­er rel­e­van­ter Aspekt ist die finanzielle Planung

Die Kosten für den Bau kön­nen vari­ieren, und deshalb ist es rat­sam, ein real­is­tis­ches Bud­get zu erstellen und sich über Finanzierungsmöglichkeit­en zu informieren. Der Aus­tausch mit anderen Expats kann hier zusät­zliche Ein­blicke und wertvolle Tipps liefern.

Im Gespräch mit dem deutschen Staats­bürg­er wird deut­lich, dass die Entschei­dung, ein Haus in Thai­land zu bauen, weitre­ichende Über­legun­gen erfordert. Neben der finanziellen Pla­nung müssen auch kul­turelle Unter­schiede sowie die Sprache und die Eigen­heit­en des thailändis­chen Lebensstils berück­sichtigt werden.

Der per­sön­liche Ein­satz und die Lei­den­schaft für das Pro­jekt sind essen­ziell, um diesen Traum Wirk­lichkeit wer­den zu lassen. Abschließend lässt sich sagen, dass der Bau eines Haus­es in Thai­land eine lohnende, jedoch her­aus­fordernde Auf­gabe ist.

Mit der richti­gen Vor­bere­itung, umfassenden Infor­ma­tio­nen und einem soli­den Net­zw­erk kön­nen inter­na­tionale Expats erfol­gre­ich in die Welt des thailändis­chen Immo­bilien­mark­tes ein­tauchen und ihren Traum vom Eigen­heim realisieren.

Hier beleucht­en wir die rechtlichen Schritte:

Dür­fen Aus­län­der in Thai­land Land besitzen?

Aus­län­dern ist es grund­sät­zlich nicht ges­tat­tet, in Thai­land direkt Land zu erwer­ben. Ein­fach aus­ge­drückt ver­bi­eten thailändis­che Geset­ze Aus­län­dern, Land in ihrem eige­nen Namen zu besitzen. The­o­retisch gibt es zwar eine Aus­nahme, diese muss sich in der Prax­is jedoch noch durchsetzen.

Ungeachtet dessen gibt es für Aus­län­der Alter­na­tiv­en für einen erfol­gre­ichen Lan­der­werb. Die gängig­ste Option ist die Grün­dung ein­er eige­nen Thai Lim­it­ed Com­pa­ny , die das Land in Ihrem Namen besitzt. Eine weit­ere Möglichkeit ist der Abschluss eines langfristi­gen Pachtver­trags mit dem Grundbe­sitzer. Es ist all­ge­mein unbekan­nt, dass ein Aus­län­der zwar kein Land in Thai­land besitzen kann, aber das darauf errichtete Haus oder Gebäude besitzen kann. Man muss lediglich eine Bau­genehmi­gung beantra­gen, um das Haus in seinem eige­nen Namen zu bauen.

Der näch­ste Schritt beste­ht darin, sich mit dem Prozess des Immo­bilienkaufs zum Beispiel in Pat­taya oder in Hua Hin, aber auch son­st wo in Thai­land ver­traut zu machen . Es ist auch wichtig, die ver­schiede­nen Arten thailändis­ch­er Eigen­tum­surkun­den zu ver­ste­hen , um den Umfang der Rechte des Eigen­tümers an dem Land, an dem Sie inter­essiert sind, zu bes­tim­men. Außer­dem ist es rat­sam, die Kosten für die Über­tra­gung und die thailändis­chen Grund­s­teuern im Voraus zu ken­nen. Ver­wen­den Sie den Immo­bilienüber­tra­gungsrech­n­er, um die Gesamtkaufkosten zu ermitteln.

Grund­s­teuern in Thailand

Ablöse	2 % des einge­tra­ge­nen Wertes der Immobilie
Stem­pel­s­teuer	0,5 % des einge­tra­ge­nen Wertes. Nur zahlbar bei Befreiung von der Gewerbesteuer
Quel­len­s­teuer	1 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes der Immo­bilie (je nach­dem, welch­er Wert höher ist und ob der Verkäufer ein Unternehmen ist). Wenn der Verkäufer eine Einzelper­son ist, wird die Quel­len­s­teuer mit einem pro­gres­siv­en Satz basierend auf dem Schätzw­ert der Immo­bilie berechnet.
Gewerbesteuer	3,3 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes der Immo­bilie (je nach­dem, welch­er Wert höher ist). Dies gilt sowohl für Einzelper­so­n­en als auch für Unternehmen.

STEUER	WELCHE PARTEI ZAHLT NORMALERWEISE	MENGE
Ablöse	Käufer	2 % des einge­tra­ge­nen Wertes
Stem­pel­s­teuer	Verkäufer	0,5 % des einge­tra­ge­nen Wertes
Quel­len­s­teuer	Verkäufer	1 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes (je nach­dem, welch­er Wert höher ist)
Gewerbesteuer	Verkäufer	3,3 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes (je nach­dem, welch­er Wert höher ist)

Hier nochmals einige wichtige Details:

Miet- und Pachtver­hält­nisse durch Ausländer

Wenn es um die Miete oder das Leas­ing von unbe­weglichem Eigen­tum in Thai­land geht, haben Aus­län­der diesel­ben Rechte wie thailändis­che Staats­bürg­er. Das Leas­ing von unbe­weglichem Eigen­tum (Grund­stück, Haus, Eigen­tumswoh­nung) für Wohnzwecke wird durch das Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuch (Abschnitte 537 bis 571) geregelt und vom Ober­sten Gericht­shof Thai­lands weit­er präzisiert. Aus­län­dern ist nach thailändis­chem Recht das Leas­ing von Immo­bilien für Laufzeit­en über 30 Jahre abschließen, der zweimal ver­längert wer­den kann, was Fol­glich dann ins­ge­samt 90 Jahre beträgt. 

Ob es sich um das Leas­ing ein­er Woh­nung oder eines Grund­stücks und/​oder Haus­es für Wohnzwecke durch Aus­län­der han­delt, es ist nicht erforder­lich, aus­ländis­che Währung nach Thai­land einzuführen, im Gegen­satz zum Kauf ein­er Eigen­tumswoh­nung oder zum Leas­ing von Gewer­beim­mo­bilien gemäß dem ​„Hire of Immov­able Prop­er­ty for Com­merce and Indus­try by Aliens Act“.

Rechtlich gese­hen kann ein langfristiger Miet- oder Pachtver­trag nach thailändis­chem Recht am besten als voraus­bezahlter Mietver­trag beschrieben wer­den. Mietverträge sind im thailändis­chen Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuch unter dem Kapi­tel ​„Spez­i­fis­che Verträge“ aufge­führt, was bedeutet, dass es sich nicht um ein dinglich­es Eigen­tum­srecht (Ver­mö­gen) oder echt­es Pachtrecht han­delt, son­dern um ein per­sön­lich­es Ver­tragsrecht, das in erster Lin­ie dem Mieter zusteht. 

Mietverträge sind in Thai­land kein Anlagev­er­mö­gen. Ein Mietver­trag in Thai­land kann vorzeit­ig gekündigt wer­den (Ver­let­zung des Mietver­trags), kann nicht verpfän­det wer­den, ist nach dem Mietrecht nicht automa­tisch vererb­bar und der Mieter hat nur dann das geset­zliche Recht, die verbleibende Miet­dauer unterzu­ver­mi­eten und abzutreten, wenn dies im Mietver­trag vere­in­bart ist. Die Abtre­tung des Mietver­trags erfordert immer die Zusam­me­nar­beit und Zus­tim­mung des Eigen­tümers der Immo­bilie sowie eine Reg­istrierung beim Grund­buchamt (die nur vom thailändis­chen Eigen­tümer durchge­führt wer­den kann)

Aus­ländis­ches Hau­seigen­tum getren­nt vom Grund und Boden

Das Eigen­tum an einem Haus in Thai­land kann getren­nt vom Grund­stück, auf dem es ste­ht, über­tra­gen wer­den. Grund­stück und Haus kön­nen ver­schiedene Eigen­tümer haben und bei einem langfristi­gen Pachtver­trag wird drin­gend emp­fohlen, das kor­rek­te Ver­fahren zu befol­gen, um das Eigen­tum am Haus zu erwer­ben. Die Über­tra­gung eines Gebäudes getren­nt vom Grund­stück muss schriftlich erfol­gen und bei der zuständi­gen Behörde (d. h. der Zweig­stelle des Land Depart­ment oder der Prov­inzver­wal­tung) reg­istri­ert wer­den. Das Recht, ein Gebäude auf dem Grund­stück ein­er anderen Per­son zu besitzen, bezieht sich immer auf die Laufzeit eines Nutzungs- und Besitzrechts für das Grund­stück (d. h. die Laufzeit des Grund­stückspachtver­trags und/​oder die Laufzeit des Erbbaurechts).

Thailändis­ches Hausbuch

Landbe­sitz eines Thailän­ders, der mit einem Aus­län­der ver­heiratet ist

Aus­län­der, die mit einem thailändis­chen Staats­bürg­er ver­heiratet sind, dür­fen selb­st kein Land besitzen, aber das Land Depart­ment erlaubt die Über­tra­gung des Eigen­tums an dem Land an den thailändis­chen Staats­bürg­er, der mit einem Aus­län­der ver­heiratet ist, nach ein­er gemein­samen Erk­lärung des Paares in Form eines „ Bestä­ti­gungss­chreibens “, in dem erk­lärt wird, dass das für das Land aus­gegebene Geld per­sön­lich­es Eigen­tum des thailändis­chen Ehep­art­ners ist. 

Diese Ver­fahren­san­forderung basiert auf ein­er Verord­nung des Innen­min­is­teri­ums (März 1999), die auf dem Grund­satz von Abschnitt 1472 des Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuchs basiert, dass, wenn per­sön­lich­es Eigen­tum während der Ehe gegen anderes Eigen­tum (in diesem Fall Land) getauscht wurde, dieses Eigen­tum per­sön­lich­es Eigen­tum wird und bleibt und kein gemein­sames ehe­lich­es Eigen­tum von Mann und Frau ist. 

Auf diese Weise erhält der aus­ländis­che Ehep­art­ner keine Eigen­tum­srechte an dem Land, die auf dem thailändis­chen Fam­i­lien­recht basieren , „ Eigen­tum zwis­chen Mann und Frau “. Das heißt, da es sich um per­sön­lich­es Eigen­tum des thailändis­chen Ehep­art­ners han­delt, hat dieser die alleinige Ver­wal­tung des Eigen­tums (er kann das Eigen­tum verkaufen, belas­ten), und da es sich um nichte­he­lich­es Eigen­tum han­delt, unter­liegt das Immo­bilieneigen­tum nach Beendi­gung der Ehe kein­er gerecht­en Aufteilung zwis­chen Mann und Frau.

Thai­land Nießbrauchs Recht

Ein Nießbrauch ist gemäß den Abschnit­ten 1417 und 1428 des Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuch­es das Recht, die Immo­bilie ein­er anderen Per­son lebenslang oder für bis zu 30 Jahre zu nutzen oder zu bewohnen. Das Nießbrauchs Recht ist nur voll­ständig, wenn es beim thailändis­chen Grund­buchamt reg­istri­ert ist. 

Das Nießbrauchs Recht wird für einen fest­gelegten Zeitraum oder für die Lebens­dauer des Nießbrauch­ers errichtet und im offiziellen Grund­buchamt des lokalen Grund­buchamts einge­tra­gen und beste­ht, solange der Nießbrauch­er lebt. 

Nach seinem oder ihrem Tod fällt die Immo­bilie an den Eigen­tümer zurück. Ein Nießbrauch wird oft einem Fam­i­lien­mit­glied, beispiel­sweise einem aus­ländis­chen Ehep­art­ner, über­tra­gen, mit der Absicht, dass dieser im Falle des Todes des thailändis­chen Ehep­art­ners (einge­tra­gen­er Eigen­tümer) geschützt ist. Der Nießbrauch gibt dem aus­ländis­chen Ehep­art­ner das Recht, nach dem Tod seines oder ihres thailändis­chen Ehep­art­ners in der Immo­bilie zu bleiben.

Thai­land Erbbaurecht

Das Erb­bau­recht ( Abschnitte 1410 bis 1416 des Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuchs) ist in Thai­land ein zivil­rechtlich­es Immo­bilien­recht. In Frankre­ich heißt es ​„droit de super­fi­cie“, in Deutsch­land ​„Erb­bau­recht“ und in den Nieder­lan­den ​„recht van opstal“. 

Die Wirkung des Erb­bau­rechts ist in diesen Län­dern dieselbe; es gewährt dem Erb­bauberechtigten (d. h. der Per­son, der das Erb­bau­recht gewährt wird) das Recht, Gebäude, Bauw­erke oder Anpflanzun­gen auf dem Land ein­er anderen Per­son zu erricht­en und zu besitzen. 

Die Erb­bau­vere­in­barung legt die Bedin­gun­gen fest, unter denen das Recht gewährt wird, und durch die Reg­istrierung bei der Prov­inz- oder örtlichen Zweig­stelle des Land Depart­ment wird das Eigen­tum an dem Land und allem, was sich darauf befind­et, rechtlich getren­nt. Das Erb­bau­recht ist in Thai­land auf einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren oder auf die Lebens­dauer des Eigen­tümers des Lan­des oder die Lebens­dauer des Erb­bauberechtigten beschränkt. 

Die Per­son, der im Ver­trag das Erb­bau­recht zuerkan­nt wird, erhält das Eigen­tum an dem Gebäude, ohne Eigen­tum­srechte am Grund­stück zu erhal­ten oder zu besitzen. Ein Erb­bau­recht ist in Thai­land vor dem Bau oder während des Baus eines Gebäudes zuläs­sig, im All­ge­meinen jedoch nicht für ein beste­hen­des Gebäude, es sei denn, das Gebäude wurde offiziell über­tra­gen und Über­tra­gungss­teuern und ‑gebühren wur­den bezahlt.

Thai­land — Aufenthaltsrecht

Das Wohn­recht nach dem Ziv­il- und Han­del­srecht Thai­lands (Abschnitte 1402 bis 1409) bezieht sich auf das Recht ein­er Per­son, unent­geltlich im Haus ein­er anderen Per­son zu wohnen. Das Wohn­recht unter­schei­det sich von einem Nutznießungsver­trag dahinge­hend, dass die Per­son, der ein Nutznießungsrecht gewährt wird, die Ausübung ihrer Rechte an eine dritte Per­son über­tra­gen darf (nicht das eigentliche Nutznießungsrecht), während das Wohn­recht lediglich die Nutzung ein­er Immo­bilie als Wohn­sitz des Berechtigten selb­st und sein­er Fam­i­lie gewährt. Ein Wohn­ver­trag bezieht sich auf das Recht, in einem Haus zu wohnen.

Thai­land — Recht auf Knechtschaft

Die Dien­st­barkeit ist ein nicht besitzrechtlich­es Inter­esse an einem Grund­stück. Die Dien­st­barkeit wird in den Abschnit­ten 1387 bis 1401 des Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuchs geregelt. Die Dien­st­barkeit kann ver­schiedene Arten von Vorteilen und Belas­tun­gen bein­hal­ten, aber nor­maler­weise geht es dabei um die Nutzung eines benach­barten Brun­nens, die Nutzung ein­er Zufahrtsstraße über angren­zende Grund­stücke, das Anle­gen von Bewässerungs­gräben, das Ver­legen von Rohrleitun­gen oder Ver­sorgungsleitun­gen über benach­barte Grund­stücke, aber sie kann auch die Bebau­ung eines Grund­stücks einschränken. 

Ein einge­tra­genes Dien­st­barkeit­srecht ist ein wichtiges Recht, wenn ein Grund­stück von anderen Grund­stück­en ohne direk­ten Zugang zu ein­er öffentlichen Straße umgeben ist. In diesem Fall garantiert ein einge­tra­genes Dien­st­barkeit­srecht über angren­zende Grund­stücke einen unge­hin­derten Zugang zum herrschen­den Grundstück.

Teil­weise in aus­ländis­chem Besitz befind­liche thailändis­che Landholdinggesellschaft

Bis zu den Richtlin­ien des Land Office vom Mai 2006 war es für Aus­län­der üblich, Grund­stücke oder Eigen­tumswoh­nun­gen über die aus­ländis­che Eigen­tum­squote hin­aus über eine thailändis­che Gesellschaft mit beschränk­ter Haf­tung zu erwer­ben, die sich mehrheitlich in thailändis­chem Besitz, aber unter aus­ländis­ch­er Kon­trolle befand. 

Solange die Gesellschaft mehrheitlich in thailändis­chem Besitz war, gab es beim Immo­biliener­werb keine Beschränkun­gen und die teil­weise in aus­ländis­chem Besitz befind­liche Gesellschaft wurde wie jede andere thailändis­che Gesellschaft behandelt. 

Derzeit schränkt die Regierung den Miss­brauch thailändis­ch­er Gesellschaften durch Aus­län­der ein, indem sie Geset­ze durch­set­zt, die früher nicht durchge­set­zt wur­den. Diese Geset­ze leg­en die Ver­fahren fest, die die Beamten ein­hal­ten müssen, wenn sie mit teil­weise in aus­ländis­chem Besitz befind­lichen Gesellschaften zu tun haben, die Grund­stücke oder Rechte an Grund­stück­en reg­istri­eren. In diesem Fall wer­den die thailändis­chen Anteil­seign­er der Gesellschaft unter­sucht, um festzustellen, ob sie nicht als Nom­i­nee ‑Aktionäre im Auf­trag von Aus­län­dern handeln.

Grund­buchauszüge und Urkun­den in Thailand

Der wichtig­ste Teil ein­er Immo­bilien­in­vesti­tion oder eines Hauskaufs in Thai­land ist der Eigen­tum­sti­tel Ver­fügt das Grund­stück über einen geeigneten und rechts­gültig aus­gestell­ten Grund­buchein­trag? Der Grund­buchein­trag ist das offizielle Doku­ment, das vom Land Depart­ment ver­wal­tet wird und das das geset­zliche Recht ein­er Per­son auf Besitz oder Besitz eines Grund­stücks, seinen Ver­mes­sungssta­tus sowie Rechte, Pflicht­en oder Hypotheken auf das Grund­stück sowie das Recht, über das Grund­stück zu ver­fü­gen oder es zu belas­ten, fes­tlegt und beweist.

Über­weisungs­ge­bühren

In einem Kaufver­trag für eine neue Eigen­tumswoh­nung oder ein Grund­stück und ein Haus in einem offiziell staatlich lizen­zierten Wohn­baupro­jekt legt das Gesetz fest, dass der Entwick­ler NUR bis zur Hälfte der Über­tra­gungs­ge­bühr an den Käufer weit­ergeben darf, alle anderen Steuern und Gebühren liegen geset­zlich in der Ver­ant­wor­tung des Entwicklers. 

In anderen Sit­u­a­tio­nen (pri­vater Verkauf oder pri­vates Apart­ment- oder Wohn­baupro­jekt) kön­nen die Parteien die Über­tra­gungs­ge­bühren und Steuern frei aufteilen und es kann je nach Vere­in­barung zwis­chen den Parteien von ​„Käufer zahlt alles“ bis ​„Verkäufer zahlt alles“ vari­ieren. Die fol­gen­den Eigen­tum­süber­tra­gungss­teuern und Über­tra­gungs­ge­bühren fall­en bei der Über­tra­gung von Immo­bilien in Thai­land an:

• Über­weisungs­ge­bühr von 2%
• Spez­i­fis­che Gewerbesteuer von 3,3 % (falls zutreffend)
• Stem­pel­s­teuer von 0,5 % (muss nicht bezahlt wer­den, wenn eine spez­i­fis­che Gewerbesteuer erhoben wird)
• Die Quel­len­s­teuer (Einkom­men­steuer) wird für natür­liche Per­so­n­en pro­gres­siv berech­net und beträgt für Unternehmen 1 %.

Die oben genan­nten Steuer­sätze sind die all­ge­meinen Steuer­sätze, die bei der Über­tra­gung des Eigen­tums an Grund­stück­en, Grund­stück und Haus, Eigen­tumswoh­nun­gen oder der Über­tra­gung eines vom Grund­stück getren­nten Haus­es gel­ten. Die oben genan­nten Steuern und Gebühren wer­den zum Zeit­punkt der Über­tra­gung der Immo­bilie erhoben.

Am wichtig­sten ist, dass Sie die Rechts­ber­atung für den Immo­biliener­werb von reg­istri­erten und ange­se­henen Anwäl­ten in Thai­land nutzen, um Ihre Inter­essen zu schützen und sicherzustellen, dass Ihr eigenes tro­pis­ches Paradies bald Wirk­lichkeit wird. Sie kön­nen sie hier prüfen.

Die Infor­ma­tio­nen auf dieser Seite sind als all­ge­meine Ein­führung in das thailändis­che Eigen­tum­srecht gedacht und erheben keinen Anspruch auf Voll­ständigkeit oder Rechts­ber­atung. Artikel basiert auf „ Überblick Eigentumsrecht.