Der Kauf einer Immobilie in Thailand ist ein spannendes Unterfangen, sei es als Investition oder weil die Schönheit dieses tropischen Landes Ihr Herz erobert hat.
Aber wie vertraut sind Sie mit den Grundsteuern in Thailand? Das Steuersystem des Landes kann für Ausländer, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, recht komplex erscheinen.
Es ist jedoch wichtig, dass Sie es verstehen, um einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten.
Im Folgenden finden Sie eine Liste der Steuern, die Sie beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie in Thailand zahlen müssen.
Grunderwerbssteuer
Beim Kauf einer Immobilie in Thailand ist es wichtig, das Konzept der Übertragungssteuer zu verstehen.
Diese Steuer wird vom thailändischen Landministerium auf alle Übertragungen von Grundstücken und Immobilien erhoben und beträgt pauschal 2 % des geschätzten Wertes der Immobilie — eine Gebühr, die der Käufer zu tragen hat.
Die Übertragungssteuer wird zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums erhoben.
Es ist wichtig zu wissen, dass der geschätzte Wert der Immobilie, der oft auch als eingetragener Wert bezeichnet wird, die Grundlage für diese Steuer ist.
Stempelsteuer
Die Stempelsteuer in Thailand bezieht sich auf eine Steuer auf die Übertragung von Immobilien, die in der Regel vom Verkäufer gezahlt wird.
Sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Verfahrens für ausländische Investoren, die ihre Immobilie registrieren lassen.
Diese Steuer beträgt 0,5 % des eingetragenen Wertes der Immobilie, der sich aus der höheren Summe von entweder den veranschlagten Kosten oder dem Verkaufspreis ergibt.
Es ist wichtig zu wissen, dass diese Steuer auch dann zu zahlen ist, wenn Sie nicht gewerbesteuerpflichtig sind.
Die Verpflichtung zur Zahlung dieser Steuer entsteht zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs.
Sie müssen sie also im Hinterkopf behalten, wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in Thailand planen.
Quellensteuer
Die Quellensteuer ist ein weiterer kritischer Aspekt, der beim Verkauf von Immobilien in Thailand zu beachten ist, und ihre Anwendung hängt vom Status des Verkäufers ab.
Wenn der Immobilienverkäufer als Unternehmen registriert ist, beträgt die Quellensteuer 1 % des Verkaufspreises oder des geschätzten Immobilienwertes, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Das Unternehmen muss die Einnahmen aus dem Verkauf in seiner Einkommensteuererklärung angeben.
Für Privatpersonen ist die Situation etwas komplexer.
Die Steuern werden nach einer progressiven Skala berechnet, die von 0 % bis 35 % reicht, je höher der Wert der Immobilie ist.
Der Verkaufspreis wird als Bruttoeinkommen eingestuft, von dem die Ausgaben abgezogen werden.
Das einmal ermittelte Nettoeinkommen wird durch die Gesamtzahl der Eigentumsjahre geteilt, um die Gesamtverpflichtung zu ermitteln.
Wenn Sie nicht in Thailand ansässig sind, zahlen Sie entweder die Quellensteuer oder sie wird Ihnen als Steuergutschrift gutgeschrieben, wenn zwischen Thailand und Ihrem Heimatland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht.
Wenn Sie das Einkommen in Ihr Heimatland zurückschicken möchten, wird ein Pauschalsatz von 15 % erhoben.
Als Verkäufer können Sie wählen, ob Sie die Verkaufserlöse in Ihrer Steuererklärung angeben wollen oder nicht, wobei Sie die bereits gezahlte Quellensteuer abziehen können, wenn Sie dies tun.
Berechnung der Quellensteuer
Die Berechnung der Quellensteuer für einzelne Immobilienverkäufer erfolgt in zwei Schritten.
Erstens muss das steuerpflichtige Jahreseinkommen berechnet werden.
Dazu nehmen Sie den Schätzwert der Immobilie, multiplizieren ihn mit einem Abzugsfaktor (der je nach Dauer des Immobilienbesitzes variiert) und dividieren diesen Betrag durch die Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie in Ihrem Besitz war.
Anschließend wird in einem zweiten Schritt der Gesamtbetrag der von Ihnen geschuldeten Quellensteuer ermittelt.
Dazu wird die geschuldete Jahressteuer anhand des progressiven Einkommensteuertarifs berechnet und mit dem in Schritt eins ermittelten steuerpflichtigen Jahresnettoeinkommen verglichen.
Multiplizieren Sie diese Jahressteuer mit der Gesamtzahl der Jahre, in denen Sie die Immobilie besessen haben, um die gesamte geschuldete Quellensteuer zu ermitteln.
Besondere Gewerbesteuer
Für diejenigen, die eine Immobilie verkaufen, die sie seit weniger als fünf Jahren in Thailand besitzen, gibt es eine Steuer, die so genannte Special Business Tax, zu beachten.
Diese beläuft sich auf 3,3 % und wird entweder von den bewerteten Kosten oder vom Verkaufspreis berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Verkäufer, ob Privatpersonen oder Unternehmen, sind verpflichtet, diese Steuer zu zahlen.
Wenn Sie die Immobilie jedoch seit mehr als fünf Jahren besitzen oder Ihr Name in der offiziellen Grundbucheintragung steht, sind Sie von dieser Steuer befreit.
Zu beachten ist auch, dass Sie von der Stempelsteuer befreit sind, wenn Sie zur Zahlung der besonderen Gewerbesteuer verpflichtet sind.
Mieteinnahmensteuer
Die Mieteinnahmensteuer ist ein Teil der Haus- und Grundsteuer in Thailand.
Im Wesentlichen müssen Sie diese Steuer zahlen, wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese vermieten.
Sie wird mit 12,5 % der jährlichen Mieteinnahmen berechnet, unabhängig davon, ob es sich um tatsächliche oder geschätzte Einnahmen handelt.
Wenn Sie die Immobilie besitzen und selbst bewohnen, sind Sie natürlich von dieser Steuer befreit.
Für Unternehmen, die Immobilien besitzen, ist diese Steuer jedoch immer anwendbar.
Dies liegt daran, dass unternehmenseigene Immobilien als gewerblich genutzt gelten, unabhängig davon, ob sie vermietet werden oder nicht.
Eine Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu verringern, besteht darin, Ihre gesamten Mieteinnahmen in zwei Teile aufzuteilen: die Miete für die Immobilie selbst und zusätzliche Kosten für Möbel oder Dienstleistungen.
Letztere unterliegen nicht der Haus- und Grundsteuer.
Beachten Sie jedoch, dass Sie als Unternehmen, das für die Mehrwertsteuer registriert ist, eine Steuer von 7 % auf die Einkünfte aus Möbeln und Dienstleistungen zahlen müssen.
Interessanterweise sind ausländische Einwohner, die in einer Immobilie leben, nicht verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen, wenn die Immobilie einem thailändischen Unternehmen gehört.
Dies liegt daran, dass die Immobilie nicht als "eigengenutzt" eingestuft wird.
Es ist wichtig, daran zu denken, dass in Thailand Mieteinnahmen als steuerpflichtig gelten.
Daher müssen Sie, egal ob Sie eine Einzelperson oder ein Unternehmen sind, dieses Einkommen erklären und entsprechend Steuern zahlen.
Einzelne Vermieter zahlen nach dem progressiven Einkommensteuertarif, während Unternehmen in der Regel 30 % Körperschaftssteuer zahlen.
Wann und wie man in Thailand Grundsteuern zahlt
Da es in Thailand keine allgemeine Grundsteuer gibt, variiert der Fälligkeitszeitpunkt.
Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, und die Steuern für diesen Zeitraum sind bis zum 31. März fällig.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden Ihre Steuern im Februar fällig.
Wenn Sie Ihre Steuern rechtzeitig zahlen, bleiben Ihre Angelegenheiten in Ordnung und Sie werden nicht mit unnötigen Geldstrafen belegt.
Die Verwaltung Ihrer Grundsteuer in Thailand ist ein unkomplizierter Prozess, für den es mehrere Zahlungsmöglichkeiten gibt.
Erstens können Sie Ihre Steuern online über Ihr thailändisches Bankkonto an das Finanzamt zahlen.
Sowohl die Bangkok Bank als auch die Krungthai Bank nehmen Steuerzahlungen in ihren Filialen entgegen.
Die Krungthai Bank ist besonders empfehlenswert, weil sie im Umgang mit staatlichen Stellen in Thailand sehr effizient ist.
Sie haben mehrere Möglichkeiten, Ihre Grundsteuer zu bezahlen.
Erstens können Sie selbst zur Bank gehen.
Kleinere Beträge können Sie auch an einem Geldautomaten oder über die Website der Bank bezahlen.
Sie können Ihre Zahlung auch über eine juristische Person veranlassen.
Es liegt an Ihnen zu entscheiden, welche Methode für Ihre Situation am besten geeignet ist.
Wenn Sie die Grundsteuer nicht einkalkulieren, kann Ihre Immobilieninvestition in Thailand schnell ins Minus rutschen.
Berechnen Sie sie also sorgfältig und holen Sie sich bei Bedarf die Hilfe eines Experten.
