Die verzweifelte Suche nach Flexibilität
Sven sitzt in seinem Hotelzimmer in Bangkok und scrollt durch Dutzende Immobilienportale. Seit drei Wochen sucht der deutsche IT-Berater nach einer Wohnung. Sein Auftrag ist auf vier Monate begrenzt, doch überall stoßt er auf Mindestmietzeiten von einem Jahr. Die wenigen Angebote für kürzere Zeiträume sind entweder überteuert oder in fragwürdigen Zuständen.
Seine Situation kennen viele Ausländer, die beruflich oder privat für einige Monate nach Thailand kommen. Die Frage nach einer flexiblen, legalen Unterkunft wird zum Spießrutenlauf zwischen Hotel-Kosten und langfristigen Verpflichtungen.
Rechtliche Grundlagen der Mietverhältnisse
In Thailand regelt der Civil and Commercial Code seit Jahrzehnten alle Mietverträge für Immobilien. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen kurz- und langfristigen Vermietungen. Theoretisch sind monatsweise Mietverträge vollkommen legal und weit verbreitet.
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Die Realität sieht jedoch komplexer aus. Während viele Vermieter privat durchaus bereit sind, kürzere Verträge anzubieten, bevorzugen gerade größere Eigentümer und Agenturen längere Laufzeiten. Der Grund liegt in der Planungssicherheit und geringeren Verwaltungskosten.
Neue Regelungen seit September 2025
Seit dem vierten September 2025 gelten verschärfte Bestimmungen für gewerbliche Vermieter. Die aktualisierte Verordnung zum Wohnraum-Mietrecht betrifft alle Eigentümer, die drei oder mehr Wohneinheiten vermieten. Damit werden deutlich mehr Vermieter erfasst als zuvor, als die Grenze bei fünf Einheiten lag.
Die neuen Vorschriften schreiben fest, dass Mieter nach Ablauf von mindestens fünfzig Prozent der Mietzeit mit einer Frist von dreißig Tagen kündigen dürfen. Dies gilt auch für Jahresverträge und gibt Mietern mehr Flexibilität. Für monatsweise Verträge bedeutet dies faktisch eine ständige Kündigungsmöglichkeit.
Kaution und Nebenkosten im Überblick
Bei gewerblichen Vermietern ist die Kaution gesetzlich auf maximal einen Monat begrenzt. Zusätzlich verlangen viele Eigentümer eine Monatsmiete im Voraus, sodass Neumieter insgesamt zwei Monatsmieten zahlen. Private Vermieter mit weniger als drei Objekten können weiterhin höhere Kautionen fordern.
Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Vermieter bei monatsweisen Verträgen auf eine Kaution verzichten oder diese reduzieren. Der Grund ist pragmatisch: Bei kurzen Mietzeiten sinkt das Risiko von Schäden, während gleichzeitig die Fluktuation steigt.
Stromkosten als Streitpunkt
Ein häufiges Ärgernis sind überhöhte Nebenkosten. Viele Vermieter berechneten jahrelang deutlich mehr für Strom als den offiziellen Tarif. Die aktuelle Gesetzgebung verbietet gewerblichen Vermietern explizit, mehr als die tatsächlichen Kosten zu verlangen.
Für Sven war dieser Punkt entscheidend. Ein Condo-Anbieter wollte sieben Baht pro Kilowattstunde berechnen, während der staatliche Tarif bei etwa vier Baht liegt. Nach Hinweis auf die Rechtslage lenkte der Vermieter ein.
Schriftform und Vertragsdetails
Mietverträge für Immobilien müssen in Thailand grundsätzlich schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Bei monatsweisen Verträgen wird dies allerdings oft lockerer gehandhabt. Viele Vermieter arbeiten mit mündlichen Vereinbarungen oder einfachen Quittungen.
Rechtlich riskant ist diese Praxis für beide Seiten. Ohne schriftlichen Vertrag lassen sich weder Kündigungsfristen noch Nebenkosten eindeutig nachweisen. Experten raten dringend zu schriftlichen Vereinbarungen, selbst bei kurzen Mietzeiten.
Registrierung bei längeren Laufzeiten
Mietverträge über drei Jahre müssen beim Land Department registriert werden, um über diesen Zeitraum hinaus einklagbar zu sein. Für monatsweise Verträge spielt diese Regelung keine Rolle, da sie weit unter der Grenze liegen.
Dennoch empfehlen Anwälte eine Registrierung bei allen Verträgen, die länger als drei Monate laufen. Die Kosten betragen ein Prozent der Gesamtmiete plus Stempelgebühren von null komma eins Prozent. Dies schützt Mieter im Streitfall.
Preisgestaltung im Marktvergleich
Die Mieten für monatsweise Angebote liegen deutlich über Jahresverträgen. In Bangkok kostet ein möbliertes Ein-Zimmer-Apartment bei Jahresvertrag durchschnittlich zwischen 12.000 und 18.000 Baht, was etwa 320 bis 480 Euro entspricht. Monatsverträge schlagen mit 20.000 bis 35.000 Baht zu Buche, also 530 bis 930 Euro.
In Touristengebieten wie Pattaya oder Phuket sind die Preisunterschiede noch gravierender. Hier verlangen Vermieter bei Kurzmieten oft das Doppelte oder mehr. Der Grund liegt in der höheren Nachfrage und den Kosten für häufige Wohnungswechsel.
Unterschiede zwischen Metropolen und Touristenorten
Während in Bangkok die Nachfrage nach Jahresverträgen dominiert, haben sich Touristenzentren auf flexible Lösungen eingestellt. Pattaya und Chiang Mai bieten zahlreiche Condos mit Monatsverträgen an. Die Eigentümer sind hier eher bereit, auf lange Bindungen zu verzichten.
Regionale Unterschiede zeigen sich auch in der Ausstattung. In Bangkok sind Kurzzeit-Condos oft einfacher möbliert, während in Ferienorten komplette Einrichtungen mit Küche und Waschmaschine Standard sind.
Serviceleistungen und versteckte Kosten
Viele Anbieter monatsweiser Mieten berechnen zusätzliche Gebühren für Reinigung, Internet oder Wartung. Diese Kosten sollten vor Vertragsabschluss geklärt werden. Besonders bei Plattformen, die sich auf Kurzzeitvermietung spezialisieren, sind solche Extras üblich.
Sven fand schließlich ein Angebot über eine lokale Agentur. Das Condo kostete 25.000 Baht monatlich, etwa 665 Euro, inklusive Internet und Reinigung. Die Kaution betrug eine Monatsmiete, die er nach vier Monaten problemlos zurückerhielt.
Kündigungsfristen bei Monatsverträgen
Bei fehlendem Vertrag oder unklaren Vereinbarungen gilt die gesetzliche Regelung: Jede Partei kann mit einer Frist von mindestens einer Mietperiode kündigen, maximal jedoch zwei Monate. Bei Monatsverträgen bedeutet dies faktisch eine Kündigungsfrist von dreißig Tagen.
Viele Vermieter vereinbaren jedoch kürzere Fristen oder verzichten ganz darauf. Dies erleichtert beiden Seiten die Planung. Wichtig ist, dies schriftlich festzuhalten.
Rechte und Pflichten der Mieter
Mieter sind für kleinere Reparaturen und den allgemeinen Unterhalt zuständig. Größere Schäden an Sanitäranlagen, Elektrik oder Dach fallen in die Verantwortung des Vermieters. Diese Regelung gilt unabhängig von der Mietdauer.
Ein häufiger Streitpunkt sind Klimaanlagen. Während Wartung und Reinigung dem Mieter obliegen, muss der Vermieter für Reparaturen oder Austausch aufkommen. Dies sollte im Vertrag eindeutig geregelt sein.
Besichtigungen und Datenschutz
Vermieter dürfen die Wohnung nicht ohne Ankündigung betreten. Die neuen Vorschriften schreiben eine vorherige Information bei geplanten Inspektionen vor. Bei monatsweisen Verträgen mit häufigem Mieterwechsel ist dies besonders relevant.
Sven erlebte dies positiv. Sein Vermieter kündigte Besichtigungen für Nachmieter stets zwei Tage vorher an und hielt sich an die vereinbarten Zeiten.
Vertragsbruch und Konsequenzen
Bei Zahlungsausfall von zwei aufeinanderfolgenden Monaten kann der Vermieter den Vertrag kündigen. Ein Hinauswerfen oder Aussperren ist jedoch illegal. Der Vermieter muss den Rechtsweg beschreiten.
Umgekehrt können Mieter bei erheblichen Vertragsverletzungen durch den Vermieter ebenfalls fristlos kündigen. Dies gilt etwa bei unbewohnbaren Zuständen oder Verstößen gegen wesentliche Vereinbarungen.
Rückgabe der Kaution
Gewerbliche Vermieter müssen die Kaution innerhalb einer Woche nach Auszug zurückzahlen. Abzüge sind nur bei nachweisbaren Schäden erlaubt. Private Vermieter haben mehr Spielraum, üblich ist jedoch auch hier eine Wochenfrist.
Ein Protokoll bei Ein- und Auszug schützt beide Seiten. Fotos von vorhandenen Schäden sollten direkt bei Mietbeginn gemacht werden.
Steuern für Vermieter
Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Viele Kleinvermieter ignorieren dies bei monatsweisen Vermietungen, was rechtlich problematisch ist. Das Revenue Department kann Nachforderungen stellen.
Registrierte Verträge über drei Jahre erfordern zusätzlich Gebühren von insgesamt eins komma eins Prozent der Gesamtmiete.
Plattformen und Vermittlung
Spezialisierte Portale haben sich auf flexible Vermietungen eingestellt. Websites bieten Filter für Mindestmietzeiten. Auch internationale Plattformen wie Booking.com listen zunehmend Monatsmieten.
Die Provision bei Agenturen beträgt üblicherweise eine Monatsmiete, die häufig zwischen Mieter und Vermieter geteilt wird. Bei direktem Kontakt entfällt diese Gebühr.
Aufenthaltsgenehmigung und Meldepflicht
Ausländer müssen sich innerhalb von vierundzwanzig Stunden nach Ankunft bei der Immigrationsbehörde melden. Diese TM30-Meldung obliegt eigentlich dem Vermieter, wird aber oft vernachlässigt. Bei kurzen Aufenthalten kontrolliert die Immigration seltener.
Dennoch riskieren Mieter bei Nichteinhaltung Strafen bis zu 2.000 Baht, etwa 53 Euro. Seriöse Vermieter kümmern sich automatisch um die Meldung.
Möblierung und Standards
Die meisten monatsweisen Angebote sind vollständig möbliert. Dies umfasst Bett, Schrank, Tisch, Stühle und oft auch Küchenzeile samt Geschirr. Klimaanlage und Warmwasser sind Standard, Waschmaschine hingegen nicht immer.
Bei unmöblierten Angeboten sinkt die Miete deutlich, doch für Kurzmieter sind diese uninteressant.
Versicherungen und Haftung
Eine Hausratversicherung ist in Thailand unüblich. Mieter haften bei Schäden am Inventar oder der Bausubstanz. Dies sollte bei der Kautionshöhe berücksichtigt werden.
Vermieter sind für die Gebäudeversicherung zuständig. Bei Schäden durch höhere Gewalt oder Naturkatastrophen greift diese, sofern vorhanden.
Verlängerung und Optionen
Viele Mieter beginnen mit einem Monatsvertrag und verlängern dann schrittweise. Vermieter gewähren bei Verlängerung oft Rabatte. Sven zahlte im vierten Monat nur noch 22.000 Baht statt ursprünglich 25.000.
Eine Option auf Verlängerung sollte bereits im ersten Vertrag festgehalten werden. Dies gibt beiden Seiten Planungssicherheit.
Saisonale Schwankungen
In der Hochsaison zwischen November und März steigen die Preise deutlich. Wer flexibel ist, findet in der Regenzeit zwischen Juni und Oktober günstigere Angebote und mehr Auswahl.
Touristenorte wie Phuket verzeichnen Preisschwankungen bis zu fünfzig Prozent zwischen Hoch- und Nebensaison.
Gemeinschaftseinrichtungen
Condos bieten meist Pool, Fitnessstudio und Sicherheitsdienst. Die Kosten dafür sind in den monatlichen Gebühren enthalten, die der Eigentümer zahlt. Mieter profitieren ohne Zusatzkosten.
Bei älteren Gebäuden oder günstigeren Anlagen sind diese Annehmlichkeiten oft eingeschränkt oder fehlen ganz.
Haustiere und Besonderheiten
Viele Vermieter verbieten Haustiere, besonders bei möblierten Einheiten. Wer mit Tier anreist, sollte dies vorab klären. Einige Gebäude haben generelle Hausordnungen, die Tiere ausschließen.
Auch Rauchen ist oft verboten, zumindest innerhalb der Wohnung. Balkone gelten meist als Grauzone.
Alternative Wohnformen
Neben Condos bieten Serviced Apartments flexible Lösungen. Diese sind teurer, beinhalten aber tägliche Reinigung und oft Frühstück. Die Grenzen zu Hotels verschwimmen hier.
Langzeithotels haben sich auf Gäste wie Sven spezialisiert. Die Kosten liegen zwischen Condo und Serviced Apartment.
Anmerkung der Redaktion:
Dieser Artikel basiert auf der aktuellen Rechtslage in Thailand Stand November 2025. Die Gesetzgebung wurde im September 2025 aktualisiert und gilt für gewerbliche Vermieter ab drei Mieteinheiten. Mietverträge unterliegen dem thailändischen Zivilgesetzbuch sowie ergänzenden Verbraucherschutzbestimmungen. Mieter sollten stets schriftliche Vereinbarungen treffen und bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen. Die genannten Preise wurden nach dem aktuellen Wechselkurs von etwa 37,60 Baht pro Euro umgerechnet und dienen der Orientierung. Regionale Unterschiede und saisonale Schwankungen können erheblich sein. Für konkrete Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines in Thailand zugelassenen Anwalts.