Thomas K. aus Chiang Mai steht vor einem Problem. Er hat gerade eine möblierte Wohnung gemietet und sein Makler bietet an, die TM30-Meldung für ihn zu übernehmen. Doch Thomas ist unsicher. Darf der Makler das überhaupt? Ist eine Online-Registrierung durch Dritte legal? Und was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Diese Fragen stellen sich viele Ausländer in Thailand, wenn es um die berüchtigte TM30-Meldepflicht geht. Die Verwirrung ist groß, denn die Verantwortlichkeiten sind nicht immer klar geregelt. Während Hotels die Meldung automatisch vornehmen, wird es bei privaten Mietverhältnissen kompliziert.
Die rechtliche Grundlage der TM30-Meldung
Die TM30-Meldepflicht basiert auf Section 38 des thailändischen Immigration Act von 1979. Diese Vorschrift verpflichtet Eigentümer, Vermieter oder Hausverwalter, die Anwesenheit ausländischer Staatsangehöriger innerhalb von 24 Stunden bei der Einwanderungsbehörde zu melden. Die Regelung gilt für alle Unterkunftsarten, von Hotels über Eigentumswohnungen bis zu Privathäusern.
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Die Verantwortung liegt grundsätzlich beim Eigentümer der Immobilie, nicht beim Mieter. Das bedeutet, dass der Vermieter oder eine von ihm bevollmächtigte Person die Meldung vornehmen muss. Bei Verstößen drohen dem Eigentümer Geldstrafen zwischen 800 und 2000 Baht, umgerechnet etwa 21 bis 53 Euro nach aktuellem Wechselkurs von rund 38 Baht pro Euro.
Können Immobilienmakler die TM30-Meldung übernehmen?
Die kurze Antwort lautet: Ja, aber nur mit entsprechender Vollmacht. Immobilienmakler und Hausverwaltungen können die TM30-Meldung im Namen des Eigentümers einreichen, sofern sie dazu berechtigt sind. Die rechtliche Grundlage dafür ist eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers.
Diese Vollmacht muss bestimmte Anforderungen erfüllen. Sie sollte den Namen des Bevollmächtigten enthalten, den Zweck der Vollmacht klar definieren und idealerweise von einer Steuerbehörde gestempelt sein. Ohne diese ordnungsgemäße Autorisierung hat der Makler keine rechtliche Befugnis, die Meldung vorzunehmen.
Die Praxis bei der Online-Registrierung
Seit der Modernisierung des TM30-Systems im Jahr 2023 ist die Online-Registrierung über die offizielle Plattform tm30.immigration.go.th deutlich vereinfacht worden. Das System unterstützt sowohl thailändische als auch englische Sprache und funktioniert mit der mobilen App „Section 38“ für iOS und Android.
Bei der Online-Registrierung muss sich der Kontoinhaber als Eigentümer oder bevollmächtigter Vertreter ausweisen. Das System verlangt die Eingabe von Eigentümerdaten, nicht die des Mieters oder Maklers. Der Makler kann das Konto des Eigentümers nutzen, wenn dieser ihm Zugang gewährt hat, oder ein eigenes Konto mit entsprechender Vollmacht einrichten.
Was Mieter unbedingt wissen müssen
Für Mieter ist es entscheidend zu verstehen, dass sie selbst nicht zur Meldung verpflichtet sind. Die Verantwortung trägt der Vermieter. Dennoch können fehlende TM30-Meldungen erhebliche Konsequenzen für Ausländer haben. Bei Visumverlängerungen, der 90-Tage-Meldung oder anderen Behördengängen wird häufig die TM30-Bestätigung verlangt.
Mieter sollten daher proaktiv nachfragen, ob die Meldung erfolgt ist. Eine Kopie der Meldebestätigung sollte sorgfältig aufbewahrt werden, da sie bei verschiedenen Anlässen vorgelegt werden muss. Wenn der Vermieter die Meldung versäumt hat, kann dies zu Verzögerungen und zusätzlichem Aufwand führen.
Die Rolle professioneller Immobilienmakler
Seriöse Immobilienmakler in Thailand bieten die TM30-Registrierung als Service für Vermieter an. Dies ist besonders für ausländische Eigentümer hilfreich, die nicht dauerhaft in Thailand leben oder sich mit dem System nicht auskennen. Etablierte Agenturen haben in der Regel Erfahrung mit dem Online-Portal und können die Meldung schnell und korrekt durchführen.
Einige Makler verlangen für diesen Service eine Gebühr, andere bieten ihn kostenlos als Teil ihres Vermietungsservice an. Wichtig ist, dass klare Vereinbarungen getroffen werden, wer für die TM30-Meldung verantwortlich ist. Bei Verwaltungsverträgen sollte dies schriftlich festgehalten werden.
Besondere Situationen und Herausforderungen
Die TM30-Pflicht gilt nicht nur bei Mietbeginn, sondern auch nach jeder Rückkehr aus dem Ausland. Selbst wenn ein Mieter an dieselbe Adresse zurückkehrt, muss innerhalb von 24 Stunden eine neue Meldung erfolgen. Dies stellt besondere Anforderungen an Makler, die diese Aufgabe übernehmen.
Bei häufig reisenden Mietern kann dies zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand führen. Einige moderne Hausverwaltungen haben deshalb digitale Systeme entwickelt, die es Mietern ermöglichen, ihre Reisedaten zu melden, sodass die TM30-Aktualisierung zeitnah erfolgen kann. Die Verantwortung bleibt jedoch beim Eigentümer beziehungsweise seinem Bevollmächtigten.
Technische Anforderungen und häufige Probleme
Das Online-System zur TM30-Meldung funktioniert am besten mit Google Chrome oder Mozilla Firefox. Pop-up-Blocker sollten deaktiviert sein, da die Bestätigung in einem neuen Fenster erscheint. Alle Dokumente müssen als PDF-Dateien hochgeladen werden können.
Häufige technische Probleme entstehen durch unvollständige Dokumentenscans, falsche Dateiformate oder Serverüberlastung. Makler, die regelmäßig TM30-Meldungen vornehmen, kennen diese Herausforderungen und können damit umgehen. Für Laien kann die erstmalige Registrierung durchaus frustrierend sein.
Unterschiede zwischen den Provinzen
Die Handhabung der TM30-Pflicht variiert zwischen verschiedenen thailändischen Provinzen und sogar zwischen einzelnen Immigrationsbüros. In Bangkok und anderen Großstädten wird die Regelung strenger durchgesetzt als in ländlichen Gebieten. Einige Büros akzeptieren digitale Bestätigungen, andere verlangen weiterhin ausgedruckte Dokumente.
Diese regionalen Unterschiede erschweren eine einheitliche Beratung durch Immobilienmakler. Erfahrene lokale Agenturen kennen die Besonderheiten ihrer Region und können entsprechend beraten. Mieter sollten sich daher nach den spezifischen Anforderungen ihres lokalen Immigrationsbüros erkundigen.
Was passiert bei Verstößen?
Wenn die TM30-Meldung nicht rechtzeitig erfolgt, drohen dem Eigentümer Geldstrafen zwischen 800 und 2000 Baht. In der Praxis werden diese Strafen nicht immer konsequent verhängt, aber das Risiko besteht. Für Mieter können fehlende TM30-Meldungen ernstere Folgen haben.
Bei Visumverlängerungen kann die Immigrationsbehörde die Bearbeitung verweigern, bis eine gültige TM30-Bestätigung vorliegt. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen. In Einzelfällen wurde berichtet, dass sogar Krankenhäuser die TM30-Bestätigung für Versicherungsabrechnungen verlangen.
Alternativen zur Maklerbeauftragung
Wer keinen Makler mit der TM30-Meldung beauftragen möchte, hat mehrere Alternativen. Die einfachste Lösung ist die direkte Nutzung des Online-Systems durch den Vermieter. Nach der ersten Registrierung ist die Meldung in wenigen Minuten erledigt und kostet nichts.
Eine weitere Option ist die persönliche Abgabe bei der lokalen Immigrationsbehörde. Dies erfordert zwar mehr Zeit, bietet aber direkten Kontakt zu den Beamten bei Fragen oder Problemen. Einige spezialisierte Dienstleister bieten TM30-Services gegen Gebühr an, oft mit Abholung und Rückgabe der Dokumente.
Die Zukunft der TM30-Regelung
Die thailändische Regierung arbeitet kontinuierlich an der Digitalisierung ihrer Verwaltungsprozesse. Das TM30-System wurde bereits deutlich verbessert, weitere Vereinfachungen sind geplant. Diskutiert wird unter anderem eine automatische Verlängerung der TM30-Meldung bei Langzeitmietern, sodass nicht nach jeder Ausreise eine neue Meldung erforderlich wäre.
Internationale Wirtschaftsverbände und Handelskammern haben wiederholt Kritik an der TM30-Pflicht geübt und Erleichterungen gefordert. Die europäische Handelskammer in Thailand bezeichnet die Regelung als belastend für ausländische Geschäftsleute. Ob und wann grundlegende Änderungen kommen, bleibt abzuwarten.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Mieter sollten bei Vertragsabschluss klären, wer die TM30-Meldung übernimmt. Dies sollte idealerweise im Mietvertrag festgehalten werden. Eine Kopie der ersten TM30-Bestätigung sollte angefordert und sicher aufbewahrt werden. Bei Problemen mit dem Vermieter kann es hilfreich sein, einen Immobilienmakler als Vermittler einzuschalten.
Vermieter, die die Meldung einem Makler übertragen möchten, sollten eine klare schriftliche Vollmacht ausstellen. Diese sollte den Umfang der Befugnisse genau definieren und zeitlich begrenzt sein. Eine regelmäßige Überprüfung, ob die Meldungen tatsächlich erfolgen, ist ratsam. Das Online-System ermöglicht die Einsicht in alle vorgenommenen Meldungen.
Kosten und wirtschaftliche Aspekte
Die TM30-Meldung selbst ist kostenfrei, wenn sie online oder persönlich vorgenommen wird. Immobilienmakler verlangen für diesen Service unterschiedliche Gebühren. In Bangkok liegen die Preise typischerweise zwischen 300 und 1000 Baht, je nach Umfang der Dienstleistung.
Einige Hausverwaltungen bieten TM30-Services im Rahmen umfassender Verwaltungspakete an. Dabei sind die Kosten oft in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten. Für Vermieter mit mehreren Immobilien kann sich die Beauftragung eines professionellen Dienstleisters durchaus lohnen, da sie Zeit spart und rechtliche Sicherheit bietet.
Internationale Perspektive und Vergleiche
Im regionalen Vergleich ist Thailand mit seiner TM30-Pflicht nicht allein. Viele asiatische Länder haben ähnliche Meldepflichten für ausländische Gäste. In Vietnam und Malaysia existieren vergleichbare Regelungen, die jedoch teilweise weniger streng durchgesetzt werden. Die digitale Umsetzung in Thailand gilt als fortschrittlich.
Europäische Länder kennen ebenfalls Meldepflichten, diese sind jedoch meist anders organisiert. In Deutschland etwa müssen sich Ausländer selbst bei den Meldebehörden registrieren, die Verantwortung liegt nicht beim Vermieter. Die thailändische Regelung, die den Eigentümer in die Pflicht nimmt, hat den Vorteil der besseren Durchsetzbarkeit.
Rechtliche Absicherung für alle Beteiligten
Für rechtliche Klarheit sollten schriftliche Vereinbarungen zwischen Vermieter, Mieter und gegebenenfalls Makler getroffen werden. Diese sollten regeln, wer die TM30-Meldung vornimmt, wie die Kommunikation bei Reisen des Mieters erfolgt und wer die Kosten trägt. Eine Kopie der Vollmacht sollte der Mieter erhalten.
Bei Streitigkeiten über nicht erfolgte Meldungen ist die Beweislage entscheidend. Mieter sollten schriftliche Bestätigungen des Vermieters oder Maklers aufbewahren. E-Mails und Screenshots aus dem TM30-System können als Nachweis dienen. Im Zweifelsfall kann ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, der auf thailändisches Immobilienrecht spezialisiert ist.
Aufklärung: Die klare Rechtslage
Nach gründlicher Analyse der thailändischen Gesetzeslage und aktuellen Praxis lässt sich festhalten: Immobilienmakler dürfen die TM30-Meldung für ihre Kunden übernehmen, aber nur mit ordnungsgemäßer schriftlicher Vollmacht des Eigentümers. Die Online-Registrierung ist technisch möglich und wird zunehmend zum Standard.
Die Verantwortung bleibt jedoch beim Eigentümer. Wenn der Makler Fehler macht oder die Meldung versäumt, haftet letztlich der Vermieter. Mieter sollten sich nicht darauf verlassen, dass alles automatisch funktioniert, sondern proaktiv die Bestätigung der Meldung einfordern. Eine gut organisierte Zusammenarbeit zwischen allen Beteiligten ist der Schlüssel zur problemlosen Abwicklung.
Die TM30-Pflicht mag bürokratisch erscheinen, dient aber aus Sicht der thailändischen Behörden der öffentlichen Sicherheit und statistischen Erfassung. Wer die Regelungen versteht und befolgt, vermeidet unnötige Probleme. Professionelle Immobilienmakler können dabei eine wertvolle Unterstützung sein, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden.
Anmerkung der Redaktion:
Dieser Artikel basiert auf dem aktuellen Stand der thailändischen Einwanderungsgesetze und der Praxis im Jahr 2025. Die Regelungen können sich ändern, und die Handhabung variiert zwischen verschiedenen Provinzen und Immigrationsbüros. Leser sollten sich bei konkreten Fragen an die zuständige lokale Immigrationsbehörde oder einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden. Die Informationen in diesem Artikel ersetzen keine individuelle Rechtsberatung und dienen ausschließlich der allgemeinen Information.
Mal ne Frage an die Runde.
Vor der Einreise habe ich mich ja mit dem TDAC angemeldet und registriert.
Ich bekomme also z. B. ein 60 Tage Visum.
Im TACD habe ich als Aufenthaltsort die Adresse der Familie meines Lebenspartners , wo ich mich die meiste Zeit aufhalten werde, angegeben. Müssen die jetzt noch extra eine TM 30 Meldung machen? Und immer wieder eine neue TM 30 Meldung machen , wenn ich nach einer Kurzreise , dort wieser wohne? Oder nur , wenn ich zwischenzeitlich Thailand verlassen habe?
schöner bericht, aber wie meist nicht vollständig und teilweise sogar falsch
fehler:
….Die TM30-Pflicht gilt nicht nur bei Mietbeginn, sondern auch nach jeder Rückkehr aus dem Ausland….
dies ist nicht ganz richtig. selbst wenn man in der gleichen provinz umzieht muß man diese meldung innerhalb von 24 stunden machen. selbst wenn man nur ein haus weiterzieht. natürlich auch wenn man in eine andere provinz zieht.
frage:
wie sieht es aus wenn ich aus jomtien zu meiner freundin fahre in chumphon und bei ihr 3 wochen kostenlos wohne. sie ist nicht besitzerin des hauses in dem sie wohnt. beim letzten mal war der vermieter ( besitzer des hauses ) mit ihr und mir zusammen auf der immigration und alles hat geklappt. sie hat damals einen 2 jährigen mietvertrag unterschrieben der jetzt auch noch mehr als 1 jahr gültig ist. hat aber seit geraumer zeit mit dem vermieter richtig viel ärger und eine kündigung des hauses zu dem im vertrag gültigen ende erhalten. der vertrag sah jeweils eine 2 jährige verlängerung vor wenn nicht minimum 2 monate vor ende von einer seite gekündigt wird. nun liegt diese kündigung schon weit länger zeit vor und der vermeiter weigert sich mit mir auf die immigration zu gehen um mich anzumelden. sie selber darf es nicht weil sie keine hausbesitzerin ist und ich selber auch nicht, u.a. weil ich ja keinen mietvertrag auf meinen namen habe.
die auf der immigration sagen der vermieter muß das machen.
wie also soll ich jetzt vorgehen???
hat irgendeiner eine sinnvolle und nicht eine sinnfreie idee? denn von letzterem hätte ich selber genug auf lager 😃
Die TM30-Pflicht gilt auch dann, wenn Sie für drei Wochen bei Ihrer Freundin in Chumphon wohnen, selbst wenn es kostenlos ist. Verantwortlich für die Meldung ist immer der Eigentümer des Hauses oder eine Person, die er schriftlich dazu bevollmächtigt. Ihre Freundin kann die Meldung nicht machen, weil sie zwar Mieterin ist, aber keine Eigentümerin. Ohne Vollmacht des Hausbesitzers akzeptiert die Immigration sie nicht als meldungsberechtigt.
Wenn der Vermieter die Zusammenarbeit verweigert, gibt es zwei Wege. Der normale Weg wäre, dass der Vermieter eine kurze schriftliche Vollmacht ausstellt, damit Ihre Freundin die TM30-Meldung durchführen darf. Falls das nicht möglich ist, können Sie gemeinsam mit Ihrer Freundin direkt zur Immigration in Chumphon gehen, den Mietvertrag der Freundin, die vorliegende Kündigung des Vermieters und Ihren Reisepass vorlegen und erklären, dass der Eigentümer die Meldung verweigert. Einige Immigration-Büros akzeptieren in solchen Fällen die Meldung als Sonderfall, weil Sie nachweislich alles getan haben, um Ihrer Pflicht nachzukommen.
Sollte auch das nicht funktionieren, bleibt eine pragmatische Lösung: Für die erste Nacht in eine Unterkunft gehen, die automatisch TM30 meldet (Hotel, Guesthouse). Damit haben Sie eine ordnungsgemäße Meldung und geraten nicht in Schwierigkeiten, während Ihre Freundin parallel versucht, die Situation mit dem Vermieter zu klären.
danke vielmals für diesen tip 👍 👍 👍
genauso hatte ich es selber auch geplant. ich bin zwar anfang des jahres mit dem vermieter sehr gut ausgekommen aber jetzt weigert er sich. werde in 2 wochen nach chumphon fahren und dann alles persönlich mit freundin bei der immigration klären und hier berichten. die sind dort auch weitaus kundenorientierter und freundlicher als in jomtien. aber die haben natürlich auch nicht so viel andrang von ausländern die alles besser wissen wollen wie hier in jomtien, hauptsächlich die russen und die engländer, nicht zu vergessen aber auch die deutschen