Die Sonne brennt auf die Terrasse eines Bangkoker Immobilienbüros. Mark J., 48 Jahre alt, blättert durch Hochglanzbroschüren mit Traumwohnungen. Sein Plan ist klar: Eine Eigentumswohnung für den Ruhestand kaufen. Doch was er nicht ahnt – die größte Hürde kommt nicht beim Kaufvertrag, sondern bei der Bank.
Die unerwartete Ablehnung
Seit 2025 haben thailändische Banken ihre Regeln radikal verschärft. Wer glaubt, mit einem Touristenvisum oder der neuen Destination Thailand Visa ein Konto eröffnen zu können, erlebt eine böse Überraschung. Die Bangkok Bank, Kasikorn und andere große Institute lehnen solche Anträge konsequent ab.
Die Begründung liegt in verstärkten Maßnahmen gegen Geldwäsche und Betrug. Thailändische Behörden haben die Kontrollen verschärft, nachdem kriminelle Netzwerke ausländische Konten für illegale Transaktionen missbrauchten. Für ehrliche Käufer bedeutet das jedoch erhebliche Mehrarbeit.
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Warum überhaupt ein lokales Konto
Das thailändische Gesetz verlangt einen eindeutigen Nachweis, dass Kaufgelder aus dem Ausland stammen. Die sogenannte Foreign Exchange Transaction Form ist dabei das zentrale Dokument. Ohne dieses Formular kann das Grundbuchamt keine Eigentumsübertragung vornehmen – egal wie hoch der Kaufpreis ist.
Dieses Formular stellen ausschließlich thailändische Banken aus, wenn mindestens 50.000 US-Dollar oder der entsprechende Gegenwert in anderer Währung eingehen. Das Geld muss in Fremdwährung ankommen und darf nicht bereits in Thailand verdient worden sein. Eine Überweisung in Thai Baht reicht nicht aus.
Die Altersgrenze als Stolperstein
Mark ist 48 Jahre alt und damit zu jung für das klassische Rentnervisum. Dieses setzt ein Mindestalter von 50 Jahren voraus – soweit korrekt. Doch viele übersehen: Das Visum allein genügt nicht. Die Bank verlangt zusätzliche Nachweise wie Einkommensbelege oder eine hohe Einlage.
Für das Non-Immigrant O Visa müssen Antragsteller 800.000 Baht auf einem thailändischen Konto nachweisen oder ein monatliches Einkommen von mindestens 65.000 Baht belegen. Nach aktuellem Kurs entspricht das etwa 21.500 Euro oder 1.750 Euro pro Monat.
Welche Visa funktionieren 2025
Die Liste der akzeptierten Visa hat sich drastisch verkürzt. Banken akzeptieren nur noch langfristige Aufenthaltsgenehmigungen wie das Non-Immigrant B für Berufstätige, das Non-Immigrant O für Rentner oder Ehepartner von Thailändern sowie das Elite-Visum oder die neue Long Term Resident Visa.
Selbst die beliebte Destination Thailand Visa, die eigentlich 180 Tage Aufenthalt erlaubt, wird von Banken als Touristenvisum eingestuft. Mehrere Kontoinhaber berichteten sogar von Kontosperrungen, nachdem die Bank bei routinemäßigen Überprüfungen diese Visum-Kategorie entdeckte.
Der steinige Weg zur Kontoeröffnung
Wer die Visa-Hürde genommen hat, braucht weitere Dokumente. Der Reisepass muss mindestens sechs Monate gültig sein. Eine Wohnadresse in Thailand ist nachzuweisen, am besten durch eine Meldebescheinigung der Einwanderungsbehörde. Diese Bescheinigung erhält man beim örtlichen Immigration Office.
Eine thailändische Mobilfunknummer ist zwingend erforderlich. Banken nutzen diese für Einmalpasswörter und Sicherheitsbenachrichtigungen. Die Anschaffung ist unkompliziert – SIM-Karten gibt es bei Anbietern wie AIS, DTAC oder True gegen Vorlage des Reisepasses.
Die Tücken bei der Geldüberweisung
Viele Käufer scheitern nicht am Konto, sondern an der korrekten Überweisung. Das Geld muss in Fremdwährung ankommen – nicht in Baht. Eine Bank in Deutschland oder Österreich darf die Summe also nicht vor dem Versand umrechnen. Die thailändische Bank übernimmt die Währungsumrechnung vor Ort.
Im Verwendungszweck muss explizit stehen, dass die Überweisung für einen Immobilienkauf bestimmt ist. Formulierungen wie „Kauf einer Eigentumswohnung“ oder „Property Purchase“ sind notwendig. Die genaue Formulierung sollte vorher mit der empfangenden Bank abgeklärt werden.
Ausländerquote bei Eigentumswohnungen
Thailändisches Recht begrenzt den ausländischen Eigentumsanteil in Wohngebäuden auf 49 Prozent der Gesamtfläche. Die restlichen 51 Prozent müssen thailändischen Staatsbürgern gehören. Vor dem Kauf sollte unbedingt geprüft werden, ob die gewünschte Einheit noch zur ausländischen Quote zählt.
Das Verwaltungsbüro des Gebäudes kann Auskunft geben. Ist die Quote erschöpft, bleibt nur der Kauf über eine thailändische Firma oder ein langfristiger Pachtvertrag. Beide Optionen bergen jedoch rechtliche Risiken, die unbedingt mit einem Anwalt besprochen werden sollten.
Die finanziellen Anforderungen im Detail
Das klassische Rentnervisum verlangt entweder 800.000 Baht als Bankguthaben oder ein monatliches Einkommen von 65.000 Baht. Eine Kombination aus beiden ist ebenfalls möglich, sofern die Gesamtsumme 800.000 Baht pro Jahr ergibt. Zum aktuellen Kurs von etwa 37,2 Baht pro Euro entspricht das rund 21.500 Euro Einlage oder 1.750 Euro monatlich.
Das Geld (800.000 Baht) muss bei der erstmaligen Beantragung mindestens zwei Monate vor dem Termin auf dem thailändischen Bankkonto liegen. Für jede darauf folgende jährliche Verlängerung (Extension of Stay) muss der volle Betrag jedoch bereits drei Monate vor Antragstellung auf dem Konto nachgewiesen werden.
Nach Erhalt der Verlängerung muss der Betrag von 800.000 Baht für weitere drei Monate auf dem Konto verbleiben. Erst danach darf das Guthaben sinken, muss aber dauerhaft mindestens 400.000 Baht betragen, bis es drei Monate vor der nächsten Verlängerung wieder auf 800.000 Baht aufgestockt wird.
Alternativen für jüngere Käufer
Wer wie Mark noch keine 50 Jahre alt ist, hat begrenzte Optionen. Das Business-Visum setzt einen thailändischen Arbeitgeber oder eine eigene Firma voraus. Letzteres ist komplex und kostspielig, da thailändisches Recht mehrere Beschränkungen für ausländische Firmeneigentümer vorsieht.
Das Elite-Visum bietet einen direkten Weg, kostet aber zwischen 600.000 und mehreren Millionen Baht je nach Laufzeit. Dafür gibt es keine Altersbeschränkung und Banken akzeptieren diese Visa-Kategorie problemlos. Die Long Term Resident Visa richtet sich an Gutverdiener oder vermögende Personen mit speziellen Anforderungen.
Nebenkosten beim Eigentumskauf
Neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Gebühren an. Die Grunderwerbsteuer beträgt 2 Prozent des Schätzwerts oder Kaufpreises, je nachdem welcher Wert höher liegt. Die Stempelsteuer liegt bei 0,5 Prozent. Üblicherweise teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten je zur Hälfte, doch die Aufteilung ist Verhandlungssache.
Eigentümer zahlen jährlich eine Grundsteuer basierend auf dem Schätzwert der Immobilie. Für Wohnimmobilien gelten ermäßigte Sätze zwischen 0,02 und 0,1 Prozent. Hinzu kommen monatliche Verwaltungsgebühren und Beiträge zum Instandhaltungsfonds des Gebäudes.
Krankenversicherung als Pflicht
Wer das Non-Immigrant O-A Visum außerhalb Thailands beantragt, muss eine Krankenversicherung nachweisen. Die Deckungssumme beträgt mindestens 3.000.000 Baht für ambulante und stationäre Behandlungen. Diese Police muss von einem in Thailand zugelassenen Versicherer stammen.
Wer bereits in Thailand lebt und von einem Touristenvisum zur Rentner-Aufenthaltsgenehmigung wechselt, kann diese Versicherungspflicht umgehen. Der Antrag erfolgt dann direkt bei der Einwanderungsbehörde vor Ort. Trotzdem ist eine Absicherung für medizinische Notfälle dringend zu empfehlen.
Meldepflichten nach Visumserhalt
Alle Visa-Inhaber müssen sich alle 90 Tage bei der Einwanderungsbehörde melden. Diese Meldung kann persönlich, per Post oder online erfolgen. Wer Thailand verlässt, beginnt die 90-Tage-Frist nach Wiedereinreise von vorn. Versäumnisse führen zu Geldstrafen.
Bei Reisen ins Ausland ist ein Re-Entry Permit unverzichtbar. Ohne dieses Dokument verfällt die Aufenthaltsgenehmigung beim Verlassen des Landes. Das Permit kann bei Einwanderungsbüros oder am Flughafen beantragt werden. Die Kosten liegen bei 1.000 Baht für einmalige und 3.800 Baht für mehrfache Wiedereinreisen.
Die Rolle von Agenten
Viele Ausländer nutzen Visa-Agenten, um die Bürokratie zu umgehen. Diese Dienstleister übernehmen die Kommunikation mit Banken und Behörden. Seriöse Agenten sind jedoch schwer zu finden, und die rechtliche Verantwortung bleibt beim Antragsteller.
Bei Verstößen drohen ernsthafte Konsequenzen. Wer mit gefälschten Dokumenten oder Scheineinlagen erwischt wird, riskiert die Ausweisung und ein Einreiseverbot. Transparente Anbieter mit nachweislicher Erfahrung sind zu bevorzugen. Empfehlungen aus der Expat-Community helfen bei der Auswahl.
Steuerliche Neuerungen ab 2024
Thailand hat seine Steuerregeln für Ausländer verschärft. Wer mehr als 180 Tage pro Jahr im Land verbringt, gilt als steuerlich ansässig. Weltweite Einkünfte, die nach Thailand transferiert werden, unterliegen der Steuerpflicht. Dies betrifft auch Rentenzahlungen und Kapitaleinkünfte.
Die Steuersätze sind progressiv und reichen von 5 bis 35 Prozent. Doppelbesteuerungsabkommen mit vielen Ländern verhindern eine zweifache Besteuerung. Dennoch sollten Käufer die steuerlichen Folgen mit einem Fachmann klären, bevor sie größere Summen nach Thailand überweisen.
Finanzierung aus dem Ausland
Thailändische Banken vergeben kaum Kredite an Ausländer. Wer nicht bar zahlen kann, muss eine Finanzierung im Heimatland organisieren. Einige internationale Banken wie ICBC bieten Immobilienkredite für Thailand an, beschränken sich aber meist auf asiatische Kunden.
Eine andere Möglichkeit ist die Beleihung von Immobilien im Heimatland. Die meisten europäischen Banken verlangen jedoch eine ausführliche Begründung für den Verwendungszweck. Seit der Finanzkrise 2008 haben viele Institute ihre Kreditrichtlinien für Auslandsinvestitionen verschärft.
Währungsrisiken nicht unterschätzen
Der Wechselkurs zwischen Euro und Baht schwankt erheblich. In 2025 bewegte sich der Kurs zwischen 34,9 und 38,3 Baht pro Euro. Eine ungünstige Währungsentwicklung kann den Kaufpreis deutlich verteuern. Käufer sollten ausreichend Puffer einplanen, um Kursschwankungen abzufedern.
Manche Entwickler bieten Ratenzahlungen an, was das Währungsrisiko auf mehrere Monate verteilt. Allerdings sind solche Arrangements selten und oft mit Aufschlägen verbunden. Eine gründliche Kalkulation mit verschiedenen Wechselkurs-Szenarien ist unverzichtbar.
Rechtliche Absicherung durch Anwälte
Ein qualifizierter Immobilienanwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und das Grundbuch. Er stellt sicher, dass keine Schulden oder Rechte Dritter auf der Immobilie lasten. Der Anwalt formuliert den Kaufvertrag und vertritt den Käufer bei der Eigentumsübertragung am Grundbuchamt.
Die Kosten für rechtliche Beratung liegen zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises. Diese Investition verhindert kostspielige Fehler und gibt Sicherheit im komplexen thailändischen Rechtssystem. Internationale Kanzleien mit deutschsprachigen Anwälten sind in Bangkok und anderen großen Städten verfügbar.
Praktische Schritte vor dem Kauf
Vor dem ersten Besichtigungstermin sollte die Finanzierung gesichert sein. Dazu gehört die Klärung der Visa-Frage und die Vorbereitung der Bankkontoeröffnung. Ohne gültiges Visum und Konto ist ein legaler Kaufabschluss unmöglich.
Eine Reise nach Thailand zum Testen verschiedener Stadtteile lohnt sich. Bangkok bietet urbanes Leben, Phuket und Pattaya sind bei Rentnern beliebt, während Chiang Mai mit niedrigeren Lebenshaltungskosten punktet. Jede Region hat ihre eigenen Vor- und Nachteile bezüglich Klima, Infrastruktur und Expat-Community.
Langfristige Perspektiven
Wer alle Hürden genommen hat, genießt die Vorteile des thailändischen Lebensstils. Die Lebenshaltungskosten sind deutlich niedriger als in Europa. Eine komfortable Einzimmerwohnung in zentraler Lage kostet im Schnitt 134.145 Baht pro Quadratmeter, umgerechnet etwa 3.600 Euro. Außerhalb der Zentren sinken die Preise auf etwa 71.500 Baht oder 1.920 Euro pro Quadratmeter.
Das Gesundheitssystem ist modern und erschwinglich. Viele Krankenhäuser haben internationalen Standard und englischsprachiges Personal. Die Kombination aus angenehmem Klima, freundlichen Menschen und guter Infrastruktur macht Thailand zu einem beliebten Ziel für den Ruhestand.
Die versteckten Fallstricke
Vorsicht ist bei sogenannten Nominee-Konstruktionen geboten. Dabei kauft formal ein Thailänder die Immobilie für einen Ausländer. Solche Arrangements sind illegal und werden seit 2024 verstärkt verfolgt. Bei Entdeckung droht die Enteignung ohne Entschädigung.
Auch langfristige Pachtverträge bergen Risiken. Zwar sind Laufzeiten von 30 Jahren möglich, doch eine Verlängerung ist nicht garantiert. Nach Ablauf könnte das Grundstück mit allen Bauten an den Eigentümer zurückfallen. Eine gründliche rechtliche Prüfung ist daher unerlässlich.
Aufklärung der komplexen Lage
Die Situation für ausländische Immobilienkäufer in Thailand hat sich 2025 erheblich verschärft. Die neuen Bankregeln machen ein langfristiges Visum zur Grundvoraussetzung. Touristen oder Inhaber des neuen DTV-Visums haben praktisch keine Chance mehr auf ein Konto.
Wer mit 48 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss entweder auf das 50. Lebensjahr warten und dann das Rentnervisum beantragen, oder über alternative Visa-Kategorien nachdenken. Das Elite-Visum oder die Long Term Resident Visa bieten Lösungen, kosten aber deutlich mehr als das klassische Rentnervisum.
Die Kombination aus Visa-Anforderungen, Bankregeln, Steuergesetzen und Immobilienrecht macht professionelle Beratung unverzichtbar. Wer sich gut vorbereitet und die nötigen finanziellen Mittel hat, kann jedoch weiterhin legal eine Eigentumswohnung in Thailand erwerben. Die paradiesischen Strände und das entspannte Leben warten – man braucht nur die richtige Strategie.
Anmerkung der Redaktion:
Dieser Artikel basiert auf den aktuellen Gesetzeslagen und Bankrichtlinien in Thailand, Stand Dezember 2025. Die Regelungen können sich ändern. Alle genannten Geldbeträge wurden zum Wechselkurs von etwa 37,2 Thai Baht pro Euro umgerechnet. Wir empfehlen dringend, vor konkreten Schritten einen auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Die Redaktion übernimmt keine Haftung für Entscheidungen, die auf Basis dieses Artikels getroffen werden. Aktuelle Visa-Bestimmungen sollten direkt bei der thailändischen Botschaft oder einem zugelassenen Visa-Agenten erfragt werden.
Die Angabe zu den 800.000 Baht auf dem Konto sind im Artikel FALSCH.
„Das Geld muss mindestens zwei Monate vor der Visumsbeantragung auf dem Konto liegen. Nach Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung kann der Betrag auf 400.000 Baht sinken, muss aber ZWEI Monate vor der jährlichen Verlängerung wieder die volle Höhe erreichen.“
Die Aufstockung von 400.000 auf 800.000 muss nicht zwei, sondern 3 Monate vor dem EoS Datum erfolgen!
Fragen, die sich jeder stellen sollte : warum tut man sich das an ? Ist es das wert ?
Durch ständige Regeländerungen ist ein längerer Aufenthalt nicht planbar. Durch diese und andere Unsicherheiten wird Thailand unattraktiv. Finger weg, bevor dieses Land einem in den Rücken fällt!
Da bin ich ganz bei Ihnen. Die Nachteile gegenüber einer Miete sind einfach zu groß. Du irgendwelche Änderungen muss man damit rechnen, dass das Visum doch seine Gültigkeit verliert. Und dann? Dann hat man (ein beschränkes) Eigentum, dass man nicht nutzen kann. Passt einem die Lage nicht mehr, kann man einfach umziehen. Pattaya und Phuket (wie fast ganz Thailand) haben sich in den letzten Jahren extrem gewandert. Wie mag es wohl in zehn Jahren an der Stelle aussehen und will man dann nicht vielleicht doch besser umziehen?
Zitat: „Das Elite-Visum bietet einen direkten Weg, kostet aber zwischen 600.000 und mehreren Millionen Baht je nach Laufzeit. Dafür gibt es keine Altersbeschränkung und Banken akzeptieren diese Visa-Kategorie problemlos.“
Gestern konnte man hier genau das Gegenteil lesen! „Thailand Elite: Banken verschärfen Regeln, 5. Dezember 2025 auch von Michael Schwerzer.
Man ist es ja hierzulande gewohnt, dass heute falsch sein könnte was gestern noch richtig war und umgekehrt. Offensichtlich seid Ihr diesbezüglich schon voll integriert. Aber muss das echt sein?
wie sieht es denn aus wenn man schon vor jahren ein condo gekauft hat, dieses nun verkauft und von diesen geld dann ein neues/anderes condo kauft. wird der verkaufserlös von dem alten condo dann nicht angerechnet?
wäre schön wenn ihr vom WB das einmal beantworten könntet. danke
….sogenannte Foreign Exchange Transaction Form ist….
….Dieses Formular stellen ausschließlich thailändische Banken aus, wenn mindestens 50.000 US-Dollar….
man kann auch condos kaufen die weniger als 50k US $ kosten. trotzdem braucht man das formular, aber ihr vom WB schreibt daß die banken dieses formular erst ab dieser summe ausstellen. da widerspricht sich doch schon einmal wieder eurer bericht.
und wie sieht es aus wenn man schon seit jahren zwischen 10k und 20k € jährlich überweist auf das thai bankkonto weil man vorhat, irgendwann einmal ein condo zu kaufen. in dem bankbuch steht dann auch der kürzel FTT drin und auf der überweisung der € daß dieses geld zum kauf eines condos genutzt werden soll. wird das dann auch anerkannt? wurde ja schließlich alles richtig überwiesen, nur nicht unmittelbar vor dem kauf.
mr ist keine regelung bekannt in wlecher zeit vor einem kauf das geld auf dem konto sein muß. aber eventuell nom ich nicht richtiog informiert?
es wäre sicher für alle leser von großem interesse wenn ihr vom WB darauf einmal besser eingehen würdet und nicht nur die „einfachen“ lösungen präsentieren würdet
Vielen Dank für Ihre Fragen. Der Verkaufserlös kann über ein Foreign Currency Deposit Konto in Fremdwährung eingezahlt und für den Kauf eines neuen Condos genutzt werden. Bei der 50.000-US-Dollar-Grenze gibt es kein Problem, da sowohl Bankbestätigung als auch FET-Formular vom Land Department akzeptiert werden. Ihre Langzeit-Sparstrategie mit den FTT-Überweisungen funktioniert und kann mit einer Sammelbestätigung bei der Bank nachgewiesen werden. Das Land Department akzeptiert den historischen Wechselkurs. Es ist empfehlenswert, ein bis zwei Wochen vor dem Kauftermin mit der Bank und dem zuständigen Land Office abzuklären, ob die Unterlagen in dieser Form akzeptiert werden. Aus diesen Fragen und Antworten werden wir demnächst noch einen ausführlichen Artikel machen.
danke an das WB team für die info 👍
zusätzliche frage zu meinem „sparplan“: muß das mit FTT markierte geld auch durchgehend auf dem konto verbleiben oder kann man es nehmen und wenn man etwas kaufen will ( condo ) das konto so weit auffüllen wie geld mit FTT gekennzeichnet eingegangen ist?
Sie müssen das Geld nicht dauerhaft auf dem Konto belassen. Wichtig ist nur, dass die FTT‑Überweisungen nachweisbar sind. Sie können das Geld also nutzen und das Konto zum Condo-Kauf einfach so auffüllen, dass die Summe der FTT‑Transfers nachgewiesen werden kann. Eine Sammelbestätigung der Bank kurz vor dem Kauf reicht dem Land Department.
danke wiederum an das WB team 👍👍👍 für diese antwort, die im prinzip mein wissen von vor 2 jahre bestätigt.
dann noch einmal zu meinem ersten kommentar: wie sieht es aus mit dem geld wenn man ein condo verkauft und von diesem geld ( oder auch nur ein teil davon ) ein anderes condo kauft? denn für den kauf dieses condos mußte man ja auch diesen FTT kürzel nachweisen.
Wenn Sie ein Condo verkaufen, zählt der Verkaufserlös in THB zunächst nicht automatisch als FTT‑Geld. Damit Sie den Betrag für ein neues Condo unter der Ausländerquote nutzen können, müssen Sie ihn über ein FCD-Konto in Fremdwährung einzahlen. Von dort können Sie dann für den Neukauf abheben, die Bank stellt eine Bestätigung aus, die das Land Department akzeptiert. Das FTT‑Kennzeichen müssen Sie also für den neuen Kauf erneut nachweisen, nicht automatisch aus dem Verkauf.
…. müssen Sie ihn über ein FCD-Konto in Fremdwährung einzahlen….
das ist jetzt falsch ! ! ! das geld muß überweisen werden
was ist ein FCD konto?
aber vorhin hattet ihr noch geschrieben, daß wie bei meinem „sparplan“ alle FTT kürzel zusammen gerechnet werden. wenn also dann das geld vom verkauf wieder auf dem konto ist dann ist das doch das gleiche, wie wenn ich beträge abhebe und vor der inanspruchnahme für einen kauf das konto wieder auffülle.
oder zählt dieses FTT kürzel nur bis zur ausstellung der bestätigung und wenn man ein weitere bestätigung braucht dann gilt das erst ab dem erstellungsdatum der erstbestätigung?
Das FTT-Kürzel zeigt nur, dass die Überweisung aus dem Ausland kam. Es wird nicht automatisch auf später eingezahltes Geld übertragen. Bei einem Condo-Verkauf müssen Sie den Erlös erst in ein FCD-Konto in Fremdwährung einzahlen, erst dann kann die Bank eine neue Bestätigung für den nächsten Kauf ausstellen. Die FTT‑Summe aus Ihrem Sparplan kann man zwar zusammenrechnen, aber jede Bestätigung bezieht sich nur auf die Beträge, die zu diesem Zeitpunkt nachweisbar auf dem Konto waren. Für jeden neuen Kauf brauchen Sie also eine aktuelle Bestätigung der Bank.
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an einen Immobilienberater oder eine Kanzlei für Immobilienrecht.