BANGKOK, THAILAND – Weniger neue Flächen, eine starke Nachfrage nach modernen Grade-A-Büros und strenge ESG-Anforderungen machen Bangkoks Büromarkt 2026 zu einem härteren, zugleich aber selektiveren Wettbewerbsfeld. Berater sehen Vermieter unter Zugzwang, ihre Objekte aufzuwerten, um in einem von Qualität, Nachhaltigkeit und Mietererlebnis geprägten Markt nicht an Boden zu verlieren.
Weniger Neubauten, vorsichtige Nachfrage
Der Büromarkt in Bangkok blieb 2025 laut Cushman & Wakefield zwar wettbewerbsintensiv, doch der Angebotsdruck habe im Vergleich zu den vergangenen Jahren spürbar nachgelassen.
Aukit Pronpattanapairoj, Leiter Bürovermietung bei Cushman & Wakefield Thailand, erklärte, es kämen weniger neue Gebäude auf den Markt, während frisch fertiggestellte Objekte bereits hohe Belegungsraten erreichten und damit den zuvor spürbaren Überhang deutlich reduzierten.
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Mieten steigen leicht, Leerstand sinkt
Mit der begrenzten zusätzlichen Fläche und rückläufigen Leerständen im Jahr 2025 zogen die Büromieten wieder leicht an, auch wenn das Nachfrageniveau insgesamt nur schrittweise wächst.
Aukit betonte, dass die langfristige Marktrichtung angesichts wirtschaftlicher Unsicherheit und strenger Kostendisziplin vieler Unternehmen weiterhin genau beobachtet werden müsse.
Fokus auf CBD und Grade A
Im Jahr 2025 wurden in Bangkok lediglich zwei neue Bürogebäude mit zusammen 101.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche eröffnet, ein Rückgang um 84 Prozent gegenüber den 615.000 Quadratmetern aus zwölf Projekten im Jahr 2024.
Fast sämtliche Neubauten konzentrierten sich auf den Central Business District (CBD) und wurden als hochwertige Grade-A-Büros realisiert, wodurch die Gesamtfläche dieser Klasse im CBD auf 2,53 Millionen Quadratmeter anwuchs, während der gesamte Bürobestand der Stadt Ende 2025 bei rund 8,99 Millionen Quadratmetern lag.
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Pipeline bis 2030 und robuste Premium-Nachfrage
Trotz der allgemeinen Abkühlung bleibt die Projektpipeline im CBD aktiv: Zwischen 2026 und 2030 sollen in Bangkok rund 591.800 Quadratmeter neue Bürofläche entstehen, davon etwa 262.400 Quadratmeter beziehungsweise 44,3 Prozent in zentralen Lagen.
Die Nachfrage nach hochwertigen Büros erweist sich als robust, getragen von neuen Marktteilnehmern sowie Unternehmen, die innerhalb des Grade-A-Segments umziehen oder expandieren und damit die Leerstandsquote dieser Kategorie im vierten Quartal 2025 auf geschätzte 23,8 Prozent nach zuvor 26 Prozent drückten.
Mieten in Topsegment ziehen an
Die durchschnittlichen Mieten für Grade-A-Flächen stiegen im vierten Quartal 2025 laut Cushman-Daten auf 943 Baht pro Quadratmeter und Monat, nach 937 Baht im Vorquartal, blieben im Jahresvergleich jedoch leicht unter Vorjahresniveau.
Aukit sieht dennoch wieder Aufwärtstendenz bei den Preisen, da neue Grade-A-Gebäude gute Vermietungsquoten ohne aggressive Anreize erreichen und damit das Marktgefüge stabilisieren.
ESG als Triebfeder für Umzüge
Für 2026 rechnet Aukit mit einem weiterhin intensiven, aber weniger von Überangebot geprägten Wettbewerb, da das begrenzte Neubauvolumen Mietwachstum und weiter sinkende Leerstände stütze.
Die Umzugsentscheidungen der Mieter würden zunehmend von der Verlagerung aus älteren in neue, umweltzertifizierte Gebäude mit modernen Services bestimmt, die etwa ESG-Compliance, Energieeffizienz und hohe Standards für das Wohlbefinden der Mitarbeitenden erfüllen müssen.
Flight-to-Quality seit 2016 beschleunigt
Krit Pimhataivoot, Country Head und Leiter Kapitalmärkte bei JLL Thailand, führt die jahrelange Überversorgung im Bürosegment als Beschleuniger eines bereits seit 2016 beobachteten „Flight-to-Quality“-Trends an, der sich nach der Pandemie deutlich verstärkt habe.
„Unternehmen konsolidieren ihre Flächen und ziehen in Premiumgebäude um, was Arbeitsplatzstrategien und Mietentscheidungen grundlegend verändert“, sagte Krit und verwies darauf, dass veraltete Büros weniger an der Miete als an unflexiblen Grundrissen, schwachen ESG-Werten und schlechter Nutzererfahrung scheitern.
Zertifizierungen setzen ältere Gebäude unter Druck
Bis 2025 verfügten rund 3,3 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 30 Prozent des Bangkoker Bürobestands über eine Gebäudezertifizierung, während mehr als 90 Prozent aller seit 2019 entstandenen Flächen ESG-konform sind und sämtliche Projekte bis 2030 auf LEED-Zertifizierung abzielen.
JLL empfiehlt Vermietern, insbesondere LEED Gold, WELL-Zertifizierungen sowie smarte Gebäudesysteme für Energie, Luftqualität und Automatisierung zu priorisieren, da kosmetische Modernisierungen ohne strukturelle Investitionen nicht ausreichten, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
ESG bringt Prämien und stabilere Auslastung
Laut Krit konzentrieren sich Eigentümer neben physischen Modernisierungen zunehmend auf soziale und Governance-Initiativen wie Gesundheitsprogramme und Gemeinschaftsangebote, um die Mieterbindung zu stärken.
JLL schätzt, dass ESG-konforme Büros Mietprämien von rund 14 Prozent über dem Spitzensegment erzielen können und einige modernisierte CBD-Objekte Mieten nahe dem Vorkrisenniveau halten, während sie Mieter aus weniger begehrten Gebäuden anziehen.
Mieter nutzen Verhandlungsmacht
Roongrat Veeraparkkaroon, Geschäftsführerin von CBRE Thailand, beschreibt den Bangkoker Büromarkt 2025 als aktiv, wobei Mieter durch das hohe Angebotsniveau und günstige Verhandlungspositionen profitierten.
„Viele Nutzer sind im Zuge des Flight-to-Quality-Trends in neuere Gebäude umgezogen“, sagte sie und betonte, dass die gestiegene Auslastung in Top-Grade-A+-Objekten Vermietern Spielraum für höhere Angebotsmieten und wachsende Leistungsunterschiede zwischen erstklassigen und sekundären Immobilien verschafft habe.
Renovierungen als Chance für Bestandsobjekte
Nach Beobachtung von Roongrat haben zahlreiche Eigentümer ihre Asset-Enhancement-Pläne angesichts der insgesamt schwachen Marktbedingungen beschleunigt, um ihre Gebäude an neue Anforderungen anzupassen.
Sie erwartet, dass gut renovierte Objekte an etablierten Standorten angesichts des sehr begrenzten Neubauangebots der kommenden vier Jahre attraktive Umzugsoptionen bieten werden und warnt, dass Vermieter ohne Anpassungsstrategie in einem von Qualität, Nachhaltigkeit und Mietererlebnis geprägten Markt weiter zurückfallen dürften.
🏢 Premium oder abgehängt – beginnt jetzt die Zweiklassengesellschaft?
Moderne, nachhaltige Gebäude ziehen Unternehmen an, während ältere Objekte zunehmend ins Hintertreffen geraten. Qualität, Energieeffizienz und Mitarbeiterkomfort werden zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor.
Ist das eine gesunde Marktbereinigung – oder geraten kleinere Vermieter dadurch massiv unter Druck?
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