Eigentumswohnung in Thailand kaufen: Was Ausländer beachten müssen

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Thailand ist für viele Deutsche mehr als nur ein Urlaubsland – es ist eine Lebensvision. Traumhafte Strände, tropisches Klima und ein vergleichsweise günstiger Alltag machen das Königreich besonders für Ruheständler und digitale Nomaden attraktiv. Wer den nächsten Schritt wagen will, denkt oft über eine Eigentumswohnung – ein sogenanntes Condominium – nach. Doch der Immobilienkauf in Thailand folgt eigenen Regeln: rechtlich, kulturell und wirtschaftlich. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Punkte, räumt mit Mythen auf und zeigt, wie Sie Ihr Eigentum rechtssicher erwerben.

Eigentum in Thailand: Was Ausländer wissen müssen

Landbesitz bleibt tabu

Nach thailändischem Recht – konkret dem Land Code B.E. 2497 (1954), Section 86 – ist Ausländern der direkte Erwerb von Land grundsätzlich untersagt. Sonderregelungen über das Board of Investment oder durch Beteiligungen an thailändischen Firmen existieren zwar, bleiben jedoch für den Privaterwerber meist unerreichbar. Die einzige reguläre Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben, ist daher der Kauf einer Eigentumswohnung – also einer Einheit in einem rechtlich als Condominium registrierten Gebäude.

Was man beim Condo-Kauf tatsächlich erwirbt

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand unterscheidet sich vom deutschen Modell. Nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) erwerben Käufer zwei Dinge:

Zum einen das volle Eigentum an der Wohnung selbst – also an der jeweiligen Einheit mit Wohnfläche, Küche, Bad und Balkon.

Zum anderen einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum: darunter fallen Grundstück, Pool, Treppenhaus, Garten, Fahrstühle oder das Fitnessstudio. Dieser Anteil bemisst sich anteilig zur Größe der Wohneinheit.

Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Wohnungseigentumsrecht: In Thailand ist das Grundstück nicht separat im Grundbuch eingetragen, sondern Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Das hat praktische, aber auch rechtliche Konsequenzen – etwa bei Sanierungen, Entscheidungen der Hausgemeinschaft oder beim Wiederverkauf.

Die Ausländerquote: 49 Prozent sind das Limit

Ein zentrales Regulativ für den Condo-Markt ist die sogenannte 49-Prozent-Regel. Gemäß Section 19/2 des Condominium Act dürfen maximal 49 % der Wohnfläche eines registrierten Condominium-Projekts in ausländischem Besitz sein. Die restlichen 51 % müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören.

Die Quote wird beim Land Office verwaltet und bei jeder Transaktion überprüft. Wer als Ausländer eine Wohnung kaufen möchte, muss sich vorab vergewissern, dass das Kontingent noch nicht ausgeschöpft ist. Eine versäumte Prüfung kann den gesamten Kaufprozess blockieren – auch kurzfristig beim Notartermin.

Hausgemeinschaften und ihre Befugnisse

Ein häufiges Missverständnis lautet, ausländische Eigentümer seien „nicht sicher“ vor der Hausverwaltung. Doch das thailändische Wohnungseigentumsrecht schützt Ihr Eigentum – unabhängig von Ihrer Nationalität.

Hausregeln: Laut Section 32 des Condominium Act kann die Eigentümergemeinschaft interne Regeln aufstellen – etwa zur Lautstärke, Haustierhaltung oder Nutzung der Poolanlage. Diese Regeln sind für alle Eigentümer verpflichtend. Bei groben Verstößen sind Mahnungen oder Klagen möglich – ein „Rauswurf“ aus der Wohnung ist jedoch ausgeschlossen.

Gemeinschaftskosten: Alle Eigentümer müssen ihren Anteil an Wartung und Betriebskosten des Gebäudes leisten. Wer nicht zahlt, riskiert gerichtliche Schritte – einschließlich Zwangsvollstreckung.

Keine Diskriminierung erlaubt: Hausregeln dürfen keine Bevölkerungsgruppe – also auch keine Ausländer – benachteiligen. Im Streitfall können Sie sich an das zuständige Land Office oder die Gerichte wenden.

In der Praxis entscheiden aber oft nicht juristische Fakten, sondern kulturelle Feinfühligkeit. Wer sich an Regeln hält, sich respektvoll verhält und Konflikte vermeidet, lebt meist problemlos in der Gemeinschaft.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in Thailand ist rechtlich möglich, aber komplex. Diese fünf Punkte sind entscheidend:

1. Auslandsüberweisung mit Nachweis: Das Geld muss nachweislich aus dem Ausland stammen – über eine Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Ohne dieses Dokument wird der Eigentumseintrag beim Land Office abgelehnt.

2. Lizenzprüfung des Gebäudes: Nicht jedes Apartmenthaus ist auch ein legales Condominium. Nur bei Gebäuden mit offizieller Registrierung (Condominium License) ist ein legaler Eigentumserwerb durch Ausländer möglich.

3. Juristische Prüfung („Due Diligence“): Prüfen Sie, ob noch Schulden, Rückstände oder rechtliche Belastungen auf der Einheit liegen. Ein erfahrener Anwalt übernimmt das zuverlässig.

4. Kaufvertrag: Dieser muss eindeutig alle Eckdaten enthalten – Wohnungsnummer, Quadratmeterzahl, Eigentumsanteil, Übergabetermin. Auch hier gilt: Nur mit juristischer Prüfung handeln – und nie auf mündliche Zusagen vertrauen.

5. Registrierung beim Land Office: Erst mit dem Eintrag im offiziellen Grundbuch ist der Kauf abgeschlossen. Das Land Office überprüft dabei auch die Ausländerquote erneut.

Wiederverkauf: Kein Selbstläufer

Eigentumswohnungen in Thailand sind besonders in Ballungszentren wie Bangkok, Pattaya oder Chiang Mai gefragt. Der Wiederverkauf hängt jedoch stark von Lage, Gebäudezustand, Verwaltung und Ausländerquote ab. „Westlicher Standard“ ist dabei kein Garant für höhere Preise – ausschlaggebend sind vielmehr Transparenz, Instandhaltung und Nachfrage.

Beim Verkauf fallen Steuern und Gebühren an – etwa die Transfer Fee oder die Specific Business Tax. Die genauen Beträge richten sich nach Besitzdauer und Verkäuferstatus.

Was Ausländer besonders beachten sollten

Rechtlicher Schutz: Eigentum ist zwar gesichert, doch die Durchsetzung von Rechten kann langwierig sein. Sprachbarrieren, Behördenabläufe und kulturelle Gepflogenheiten machen einen lokalen Anwalt nahezu unverzichtbar.

Kulturelles Verständnis: In einer thailändischen Wohnanlage gelten andere soziale Codes. Rücksichtnahme, Höflichkeit und unauffälliges Verhalten zahlen sich oft mehr aus als Paragraphenreiterei.

Langfristige Planung: Eine Eigentumswohnung verleiht kein Aufenthaltsrecht. Wer länger bleiben will, muss sich frühzeitig mit Visa-Fragen auseinandersetzen – am besten noch vor der Kaufentscheidung.

Tipps für einen rechtssicheren Kauf

Rechtsanwalt beauftragen: Investieren Sie in einen erfahrenen Immobilienanwalt. Das schützt Sie vor späteren Überraschungen.

Ruf des Bauträgers prüfen: Achten Sie auf Referenzobjekte, Bewertungen und Rückmeldungen anderer Käufer. Seriöse Entwickler legen Unterlagen offen – fragwürdige weichen aus.

Besichtigung vor Ort: Verlassen Sie sich nicht auf Hochglanzbroschüren. Sehen Sie sich das Objekt selbst an und sprechen Sie mit Nachbarn oder dem Management.

Folgekosten einkalkulieren: Neben Kaufpreis fallen Sinking Fund, monatliche Gebühren und Steuern an. Diese Kosten können je nach Lage stark variieren.

Chancenreich – mit klarem Blick

Der Erwerb einer Eigentumswohnung in Thailand ist eine attraktive, aber anspruchsvolle Investition. Wer mit Augenmaß, rechtlichem Wissen und kulturellem Verständnis vorgeht, kann sich den Traum vom Leben im Land des Lächelns erfüllen – und zugleich sein Vermögen sinnvoll anlegen. Wichtig ist: Vertrauen Sie nicht auf Bauchgefühl, sondern auf Fakten. Dann steht Ihrem sicheren Condo-Kauf nichts im Weg.

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