Wie ich als Ausländer ein Condo in Pattaya gekauft habe – echte Erfahrung

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Eigentumswohnung in Thailand: Mein Weg zum eigenen Condo in Pattaya

Condo kaufen in Thailand – als Ausländer? Für viele klingt das nach einem Traum, doch es ist ein Weg voller Tücken. Ich bin ihn gegangen – Schritt für Schritt. In diesem Erfahrungsbericht erzähle ich, wie ich mir eine Eigentumswohnung in Pattaya gekauft habe, was ich falsch gemacht habe, und was ich heute anders tun würde. Für alle, die selbst eine Immobilie in Thailand kaufen wollen, ist dieser Bericht Pflichtlektüre.

Mein Traum: Eigentum in Thailand statt teures Mieten

Ich bin 58 Jahre alt, Deutscher, und lebe seit über zwei Jahren überwiegend in Thailand. Ich hatte genug vom ständigen Umziehen, den steigenden Mieten und unzuverlässigen Vermietern. Ich wollte endlich mein eigenes Condo in Pattaya kaufen – in einer sicheren Lage, mit Meerblick und überschaubarem Budget.

Ich hatte rund 2,5 Millionen Baht zur Verfügung, das entspricht etwa 65.000 Euro. Genug für eine kleine, aber gute Eigentumswohnung – dachte ich zumindest.

Die erste Lektion: Ohne Ausländerquote kein Condo-Kauf

Schon bei der ersten Besichtigung war ich Feuer und Flamme. Moderne Wohnanlage, Pool, 50 Meter zum Strand. Doch die Maklerin sagte beiläufig: „Sorry, foreign quota is full.“ Ich hatte keine Ahnung, was das heißt.

Sie erklärte mir, dass nach dem Condominium Act in Thailand nur 49 % der Wohnfläche an Ausländer verkauft werden darf. Der Rest muss im Besitz von thailändischen Staatsbürgern bleiben. Das ist die sogenannte 49-Prozent-Regel für Ausländer beim Wohnungskauf. War mir neu – aber sehr wichtig.

Also: Ohne freie Quote kein Kaufvertrag. Egal wie schön die Wohnung ist.

Die Suche nach der perfekten Eigentumswohnung in Pattaya

Ich besichtigte 12 weitere Apartments. Jedes Mal fragte ich zuerst: „Is foreign quota available?“ Die meisten Immobilienmakler in Pattaya waren freundlich, aber auch nicht immer ehrlich. Manche sagten „no problem“ – und später stellte sich heraus, dass das Objekt gar nicht als legales Condominium registriert war.

Nach zwei Wochen fand ich eine passende Eigentumswohnung in Jomtien Beach, mit 46 m², Balkon und Poolnutzung. Preis: 2,35 Mio. Baht. Das Beste: Die Ausländerquote war verfügbar. Ich war erleichtert.

Der Geldtransfer: Das FETF-Formular ist Pflicht

Jetzt wurde es technisch. Um als Ausländer eine Eigentumswohnung in Thailand zu kaufen, muss das Geld aus dem Ausland überwiesen werden. Und zwar in Fremdwährung – am besten US-Dollar oder Euro.
Meine Bank in Deutschland tat sich schwer mit der Formulierung. Wichtig: Der Verwendungszweck muss genau lauten:
„For purchase of condominium in Thailand under foreign name“.

Nur dann stellt die thailändische Empfängerbank eine Foreign Exchange Transaction Form (FETF) aus – und ohne dieses Formular darf das Land Office die Wohnung nicht auf einen Ausländer registrieren.

Ohne Anwalt geht nichts – und das ist auch gut so

Ich suchte mir einen thailändischen Immobilienanwalt, der auch auf Deutsch kommunizieren konnte. Für 35.000 Baht übernahm er die Due Diligence, prüfte alle Unterlagen, sprach mit dem Verkäufer und verfasste einen rechtssicheren Kaufvertrag.

Er begleitete mich auch zum Land Office Pattaya, wo der Eigentumswechsel offiziell registriert wurde. Wichtig: Hier wird nochmal geprüft, ob die 49-Prozent-Grenze eingehalten wird – ein Formfehler oder ein fehlender Stempel, und der Kauf ist wertlos.

Nach dem Kauf: Gebühren, Regeln und erste Konflikte

Ich war nun Eigentümer. Aber der Alltag begann mit einer Mahnung: Ich hatte Handwerker für eine Renovierung engagiert – ohne Genehmigung der Hausverwaltung. In Thailand ist das Management der Wohnanlagen (Juristic Person) sehr formal. Renovierungen, Haustiere, Lautstärke – alles ist geregelt.

Ich musste eine Strafe von 2.000 Baht zahlen. Kein Drama, aber eine gute Lektion: Thailändische Hausordnungen gelten auch für Farangs.

Die laufenden Kosten: Gemeinschaftsbeitrag und Sinking Fund

Neben dem Kaufpreis musste ich auch einen Sinking Fund von 30.000 Baht bezahlen – eine Art Rücklage für größere Reparaturen im Gebäude. Dazu kommt der monatliche Maintenance Fee (Hausgeld): in meinem Fall 45 Baht/m², also gut 2.000 Baht im Monat.

Diese Kosten sind in Thailand üblich, werden aber oft von Verkäufern nicht transparent erwähnt. Deshalb: immer vorher nachfragen.

Mein Fazit: Ja, Condo kaufen als Ausländer ist möglich – mit Planung

Heute bin ich glücklich. Ich habe eine kleine Eigentumswohnung in Pattaya, registriert auf meinen Namen, mit Balkon und Pool – und niemand kann mich einfach „rauswerfen“. Aber ich habe auch gelernt:

✅ Ohne Ausländerquote geht nichts
✅ Ohne FETF-Nachweis wird nicht registriert
✅ Ohne Anwalt riskiert man viel
✅ Ohne Respekt vor den Hausregeln wird das Leben schwer

Tipps für alle, die in Thailand eine Wohnung kaufen wollen

• Stellen Sie sicher, dass es sich um ein echtes Condo handelt. Nur so ist ein Kauf auf Ausländernamen möglich.
• Prüfen Sie die Foreign Quota, bevor Sie verhandeln.
• Überweisen Sie aus dem Ausland, nicht von einem thailändischen Konto.
• Nutzen Sie einen spezialisierten Anwalt, der Thai und Englisch versteht.
• Rechnen Sie mit Nebenkosten: Steuern, Gebühren, Rücklagen.

Was bleibt: Mein Stück Zuhause im Land des Lächelns

Ich wache jeden Morgen mit Blick auf das Meer auf, trinke meinen Kaffee am Fenster – und weiß: Dieses Apartment gehört wirklich mir. Kein Mietvertrag, kein Risiko, rausgeworfen zu werden. Es war ein langer Weg mit Unsicherheiten, Formularen und Missverständnissen. Aber es hat sich gelohnt.

Ein Condo in Thailand zu kaufen ist kein Spaziergang – aber möglich. Und wenn man es richtig macht, ist es vielleicht die beste Entscheidung des Lebens.

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