Ausländer mit Thai-Kind: So kann der Immobilienkauf gelingen

Der Erwerb von Immobilien in Thailand ist für Ausländer mit besonderen Herausforderungen verbunden, da das thailändische Recht strenge Regelungen für den Grundbesitz durch Nicht-Thailänder vorsieht. Wenn Sie jedoch ein Kind mit thailändischer Staatsbürgerschaft haben, eröffnen sich zusätzliche Möglichkeiten, legal Land oder Immobilien zu erwerben. In diesem Beitrag erläutere ich, wie Sie als Ausländer mit einem thailändischen Kind Immobilien kaufen können, welche rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind und welche Alternativen wie die Gründung einer thailändischen Gesellschaft bestehen.

Immobilienkauf im Namen eines thailändischen Kindes

In Thailand ist es Ausländern grundsätzlich untersagt, Land direkt zu besitzen, es sei denn, es liegt eine Sondergenehmigung vor (z. B. durch Investitionen von mindestens 40 Millionen Baht gemäß dem Investment Promotion Act). Eine gängige Möglichkeit für Ausländer, dennoch Zugang zu Grundbesitz zu erhalten, ist der Kauf im Namen eines thailändischen Staatsbürgers, beispielsweise eines Kindes mit thailändischer Staatsbürgerschaft.

Wenn Ihr Kind, wie in diesem Fall ein siebenjähriger Junge mit doppelter deutsch-thailändischer Staatsbürgerschaft, in Thailand als Eigentümer eingetragen wird, kann es Land oder Immobilien besitzen. Da das Kind minderjährig ist, wird jedoch ein Vormund benötigt, der die rechtlichen Angelegenheiten verwaltet, bis das Kind volljährig ist (in Thailand mit 20 Jahren). Wenn Sie nicht das alleinige Sorgerecht haben, könnte die Mutter Ihres Kindes oder ein anderer gesetzlicher Vormund diese Rolle übernehmen. Der Vormund muss beim Grundbuchamt (Land Office) die Registrierung der Immobilie genehmigen.

Wichtige rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie im Namen eines minderjährigen thailändischen Kindes sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Eintragung von Dienstbarkeiten: Wenn Sie als Ausländer bestimmte Rechte an der Immobilie sichern möchten, wie z. B. ein Nießbrauchrecht (das Recht, die Immobilie zu nutzen) oder ein Erbbaurecht, müssen diese Rechte vor der Übertragung der Immobilie auf das Kind im Grundbuch eingetragen werden. Ohne diese Eintragung kann es schwierig oder unmöglich sein, solche Rechte nachträglich zu registrieren, bis das Kind das 20. Lebensjahr erreicht hat.
2. Einschränkungen bei Verkauf oder Übertragung: Solange die Immobilie im Besitz eines Minderjährigen ist, ist ein Verkauf oder eine Übertragung in der Regel nicht möglich, es sei denn, dies wird vom Vormund genehmigt und liegt im Interesse des Kindes. Solche Entscheidungen unterliegen strengen Auflagen und müssen oft gerichtlich geprüft werden.
3. Baugenehmigungen: Wenn Sie auf dem Grundstück bauen möchten, benötigen Sie eine Baugenehmigung vom örtlichen Tessa-Ban-Büro (Gemeindeamt). Diese Genehmigung muss im Namen des Eigentümers (also des Kindes) beantragt werden, wobei der Vormund zustimmen muss. Es ist wichtig, dass der Bau im besten Interesse des Kindes liegt, da dies eine Voraussetzung für die Genehmigung sein kann.

Alternative: Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Eine weitere Möglichkeit, Zugang zu Grundbesitz in Thailand zu erhalten, ist die Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Limited Company). Ihr Kind kann als Gesellschafter an der Gesellschaft beteiligt sein, was den Immobilienbesitz erleichtert. Hier sind die wichtigsten Details:

• Mindestanzahl an Gesellschaftern: Seit einer Gesetzesänderung sind nur noch zwei Gesellschafter erforderlich, um eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu gründen (früher waren es drei).
• Ausländische Beteiligung: Als Ausländer dürfen Sie maximal 49 % der Anteile an der Gesellschaft halten. In bestimmten Fällen, insbesondere wenn die Gesellschaft Land besitzen soll, kann der Ausländeranteil auf 39 % beschränkt sein, um den Vorgaben des Land Office zu entsprechen.
• Kapitalnachweis: Thailändische Gesellschafter, einschließlich Ihres Kindes, müssen nachweisen, dass sie über ausreichend Kapital verfügen, um ihre Anteile zu finanzieren. Dies dient dazu, Scheinfirmen zu verhindern.
• Geschäftstätigkeit: Eine thailändische Gesellschaft darf nicht ausschließlich zum Zweck des Immobilienbesitzes gegründet werden. Sie muss nachweislich „normale“ Geschäfte betreiben, wie z. B. Dienstleistungen oder Handel, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen.

Die Gründung einer Gesellschaft kann jedoch kostspielig sein, da laufende Gebühren, Buchhaltung und Steuererklärungen anfallen. Wenn Ihr Ziel allein der Immobilienbesitz ist, könnte der direkte Kauf im Namen Ihres Kindes eine kostengünstigere und einfachere Option sein.

Vorteile und Risiken

Vorteile des Immobilienkaufs im Namen eines Kindes:

• Direkter Besitz ohne die Notwendigkeit einer Gesellschaft.
• Kostenersparnis im Vergleich zur Gründung und Verwaltung einer Firma.
• Ihr Kind als thailändischer Staatsbürger hat uneingeschränkte Rechte am Grundbesitz.

Risiken:

• Als Vormund haben Sie eingeschränkte Kontrolle, insbesondere wenn Sie nicht das alleinige Sorgerecht haben.
• Veräußerungen oder Änderungen am Eigentum sind bis zur Volljährigkeit des Kindes kompliziert.
• Rechtliche Beratung ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass alle Schritte den thailändischen Gesetzen entsprechen.

Praktische Schritte für den Immobilienkauf

1. Rechtsberatung einholen: Konsultieren Sie einen in thailändischem Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, um die genauen Anforderungen und Risiken zu klären.
2. Grundbuchamt kontaktieren: Klären Sie mit dem örtlichen Land Office die Voraussetzungen für die Registrierung der Immobilie auf den Namen Ihres Kindes.
3. Vormundschaft klären: Stellen Sie sicher, dass die Vormundschaftsregelungen klar definiert sind, insbesondere wenn die Mutter Ihres Kindes involviert ist.
4. Dienstbarkeiten eintragen: Lassen Sie Rechte wie Nießbrauch oder Erbbaurecht vor der Übertragung ins Grundbuch eintragen.
5. Baugenehmigungen prüfen: Falls Sie bauen möchten, klären Sie die Anforderungen für die Baugenehmigung im Voraus.

Schlussendlich

Der Immobilienkauf in Thailand im Namen eines thailändischen Kindes ist eine praktikable Option für Ausländer, die Land besitzen möchten. Es erfordert jedoch sorgfältige Planung, insbesondere hinsichtlich der Vormundschaft, der Eintragung von Rechten und der Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Alternativ kann eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet werden, was jedoch mit höheren Kosten und rechtlichen Anforderungen verbunden ist. In jedem Fall ist die Beratung durch einen Experten für thailändisches Recht essenziell, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren.