Ihr Leit­faden für die Grund­s­teuer in Thailand

Ihr Leitfaden für die Grundsteuer in Thailand

Der Kauf ein­er Immo­bilie in Thai­land ist ein span­nen­des Unter­fan­gen, sei es als Investi­tion oder weil die Schön­heit dieses tro­pis­chen Lan­des Ihr Herz erobert hat.

Aber wie ver­traut sind Sie mit den Grund­s­teuern in Thai­land? Das Steuer­sys­tem des Lan­des kann für Aus­län­der, die eine Immo­bilie kaufen oder verkaufen möcht­en, recht kom­plex erscheinen.

Es ist jedoch wichtig, dass Sie es ver­ste­hen, um einen rei­bungslosen Ablauf der Transak­tion zu gewährleisten.

Im Fol­gen­den find­en Sie eine Liste der Steuern, die Sie beim Verkauf oder Kauf ein­er Immo­bilie in Thai­land zahlen müssen.

Grun­der­werb­ss­teuer

Ihr Leitfaden für die Grundsteuer in Thailand

Beim Kauf ein­er Immo­bilie in Thai­land ist es wichtig, das Konzept der Über­tra­gungss­teuer zu verstehen.

Diese Steuer wird vom thailändis­chen Land­min­is­teri­um auf alle Über­tra­gun­gen von Grund­stück­en und Immo­bilien erhoben und beträgt pauschal 2 % des geschätzten Wertes der Immo­bilie — eine Gebühr, die der Käufer zu tra­gen hat.

Die Über­tra­gungss­teuer wird zum Zeit­punkt der Über­tra­gung des Eigen­tums erhoben.

Es ist wichtig zu wis­sen, dass der geschätzte Wert der Immo­bilie, der oft auch als einge­tra­gen­er Wert beze­ich­net wird, die Grund­lage für diese Steuer ist.

Stem­pel­s­teuer

Die Stem­pel­s­teuer in Thai­land bezieht sich auf eine Steuer auf die Über­tra­gung von Immo­bilien, die in der Regel vom Verkäufer gezahlt wird.

Sie ist ein wesentlich­er Bestandteil des Ver­fahrens für aus­ländis­che Inve­storen, die ihre Immo­bilie reg­istri­eren lassen.

Diese Steuer beträgt 0,5 % des einge­tra­ge­nen Wertes der Immo­bilie, der sich aus der höheren Summe von entwed­er den ver­an­schlagten Kosten oder dem Verkauf­spreis ergibt.

Es ist wichtig zu wis­sen, dass diese Steuer auch dann zu zahlen ist, wenn Sie nicht gewerbesteuerpflichtig sind.

Die Verpflich­tung zur Zahlung dieser Steuer entste­ht zum Zeit­punkt des Immobilienverkaufs.

Sie müssen sie also im Hin­terkopf behal­ten, wenn Sie den Verkauf Ihrer Immo­bilie in Thai­land planen.

Quel­len­s­teuer

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Die Quel­len­s­teuer ist ein weit­er­er kri­tis­ch­er Aspekt, der beim Verkauf von Immo­bilien in Thai­land zu beacht­en ist, und ihre Anwen­dung hängt vom Sta­tus des Verkäufers ab.

Wenn der Immo­bilien­verkäufer als Unternehmen reg­istri­ert ist, beträgt die Quel­len­s­teuer 1 % des Verkauf­spreis­es oder des geschätzten Immo­bilien­wertes, je nach­dem, welch­er Wert höher ist.

Das Unternehmen muss die Ein­nah­men aus dem Verkauf in sein­er Einkom­men­steuer­erk­lärung angeben.

Für Pri­vat­per­so­n­en ist die Sit­u­a­tion etwas komplexer.

Die Steuern wer­den nach ein­er pro­gres­siv­en Skala berech­net, die von 0 % bis 35 % reicht, je höher der Wert der Immo­bilie ist.

Der Verkauf­spreis wird als Brut­toeinkom­men eingestuft, von dem die Aus­gaben abge­zo­gen werden.

Das ein­mal ermit­telte Net­toeinkom­men wird durch die Gesamtzahl der Eigen­tum­s­jahre geteilt, um die Gesamtverpflich­tung zu ermitteln.

Wenn Sie nicht in Thai­land ansäs­sig sind, zahlen Sie entwed­er die Quel­len­s­teuer oder sie wird Ihnen als Steuergutschrift gut­geschrieben, wenn zwis­chen Thai­land und Ihrem Heimat­land ein Dop­pelbesteuerungsabkom­men besteht.

Wenn Sie das Einkom­men in Ihr Heimat­land zurückschick­en möcht­en, wird ein Pauschal­satz von 15 % erhoben.

Als Verkäufer kön­nen Sie wählen, ob Sie die Verkauf­ser­löse in Ihrer Steuer­erk­lärung angeben wollen oder nicht, wobei Sie die bere­its gezahlte Quel­len­s­teuer abziehen kön­nen, wenn Sie dies tun.

Berech­nung der Quellensteuer

Die Berech­nung der Quel­len­s­teuer für einzelne Immo­bilien­verkäufer erfol­gt in zwei Schritten.

Erstens muss das steuerpflichtige Jahre­seinkom­men berech­net werden.

Dazu nehmen Sie den Schätzw­ert der Immo­bilie, mul­ti­plizieren ihn mit einem Abzugs­fak­tor (der je nach Dauer des Immo­bilienbe­sitzes vari­iert) und divi­dieren diesen Betrag durch die Anzahl der Jahre, in denen die Immo­bilie in Ihrem Besitz war.

Anschließend wird in einem zweit­en Schritt der Gesamt­be­trag der von Ihnen geschulde­ten Quel­len­s­teuer ermittelt.

Dazu wird die geschuldete Jahress­teuer anhand des pro­gres­siv­en Einkom­men­steuer­tar­ifs berech­net und mit dem in Schritt eins ermit­tel­ten steuerpflichti­gen Jahres­net­toeinkom­men verglichen.

Mul­ti­plizieren Sie diese Jahress­teuer mit der Gesamtzahl der Jahre, in denen Sie die Immo­bilie besessen haben, um die gesamte geschuldete Quel­len­s­teuer zu ermitteln.

Beson­dere Gewerbesteuer

Für diejeni­gen, die eine Immo­bilie verkaufen, die sie seit weniger als fünf Jahren in Thai­land besitzen, gibt es eine Steuer, die so genan­nte Spe­cial Busi­ness Tax, zu beachten.

Diese beläuft sich auf 3,3 % und wird entwed­er von den bew­erteten Kosten oder vom Verkauf­spreis berech­net, je nach­dem, welch­er Wert höher ist.

Verkäufer, ob Pri­vat­per­so­n­en oder Unternehmen, sind verpflichtet, diese Steuer zu zahlen.

Wenn Sie die Immo­bilie jedoch seit mehr als fünf Jahren besitzen oder Ihr Name in der offiziellen Grund­buchein­tra­gung ste­ht, sind Sie von dieser Steuer befreit.

Zu beacht­en ist auch, dass Sie von der Stem­pel­s­teuer befre­it sind, wenn Sie zur Zahlung der beson­deren Gewerbesteuer verpflichtet sind.

Mietein­nah­men­steuer

Die Mietein­nah­men­steuer ist ein Teil der Haus- und Grund­s­teuer in Thailand.

Im Wesentlichen müssen Sie diese Steuer zahlen, wenn Sie eine Immo­bilie besitzen und diese vermieten.

Sie wird mit 12,5 % der jährlichen Mietein­nah­men berech­net, unab­hängig davon, ob es sich um tat­säch­liche oder geschätzte Ein­nah­men handelt.

Wenn Sie die Immo­bilie besitzen und selb­st bewohnen, sind Sie natür­lich von dieser Steuer befreit.

Für Unternehmen, die Immo­bilien besitzen, ist diese Steuer jedoch immer anwendbar.

Dies liegt daran, dass unternehmen­seigene Immo­bilien als gewerblich genutzt gel­ten, unab­hängig davon, ob sie ver­mi­etet wer­den oder nicht.

Eine Möglichkeit, Ihre Steuer­last zu ver­ringern, beste­ht darin, Ihre gesamten Mietein­nah­men in zwei Teile aufzuteilen: die Miete für die Immo­bilie selb­st und zusät­zliche Kosten für Möbel oder Dienstleistungen.

Let­ztere unter­liegen nicht der Haus- und Grundsteuer.

Beacht­en Sie jedoch, dass Sie als Unternehmen, das für die Mehrw­ert­s­teuer reg­istri­ert ist, eine Steuer von 7 % auf die Einkün­fte aus Möbeln und Dien­stleis­tun­gen zahlen müssen.

Inter­es­san­ter­weise sind aus­ländis­che Ein­wohn­er, die in ein­er Immo­bilie leben, nicht verpflichtet, Grund­s­teuer zu zahlen, wenn die Immo­bilie einem thailändis­chen Unternehmen gehört.

Dies liegt daran, dass die Immo­bilie nicht als eigen­genutzt” eingestuft wird.

Es ist wichtig, daran zu denken, dass in Thai­land Mietein­nah­men als steuerpflichtig gelten.

Daher müssen Sie, egal ob Sie eine Einzelper­son oder ein Unternehmen sind, dieses Einkom­men erk­lären und entsprechend Steuern zahlen.

Einzelne Ver­mi­eter zahlen nach dem pro­gres­siv­en Einkom­men­steuer­tarif, während Unternehmen in der Regel 30 % Kör­per­schaftss­teuer zahlen.

Wann und wie man in Thai­land Grund­s­teuern zahlt

Ihr Leitfaden für die Grundsteuer in Thailand
FOTO: By way­home­s­tu­dio via Freepik

Da es in Thai­land keine all­ge­meine Grund­s­teuer gibt, vari­iert der Fälligkeitszeitpunkt.

Das Steuer­jahr läuft vom 1. Jan­u­ar bis zum 31. Dezem­ber, und die Steuern für diesen Zeitraum sind bis zum 31. März fällig.

Wenn Sie Ihre Immo­bilie ver­mi­eten, wer­den Ihre Steuern im Feb­ru­ar fällig.

Wenn Sie Ihre Steuern rechtzeit­ig zahlen, bleiben Ihre Angele­gen­heit­en in Ord­nung und Sie wer­den nicht mit unnöti­gen Geld­strafen belegt.

Die Ver­wal­tung Ihrer Grund­s­teuer in Thai­land ist ein unkom­pliziert­er Prozess, für den es mehrere Zahlungsmöglichkeit­en gibt.

Erstens kön­nen Sie Ihre Steuern online über Ihr thailändis­ches Bankkon­to an das Finan­zamt zahlen.

Sowohl die Bangkok Bank als auch die Krungth­ai Bank nehmen Steuerzahlun­gen in ihren Fil­ialen entgegen.

Die Krungth­ai Bank ist beson­ders empfehlenswert, weil sie im Umgang mit staatlichen Stellen in Thai­land sehr effizient ist.

Sie haben mehrere Möglichkeit­en, Ihre Grund­s­teuer zu bezahlen.

Erstens kön­nen Sie selb­st zur Bank gehen.

Kleinere Beträge kön­nen Sie auch an einem Gel­dau­to­mat­en oder über die Web­site der Bank bezahlen.

Sie kön­nen Ihre Zahlung auch über eine juris­tis­che Per­son veranlassen.

Es liegt an Ihnen zu entschei­den, welche Meth­ode für Ihre Sit­u­a­tion am besten geeignet ist.

Wenn Sie die Grund­s­teuer nicht einkalkulieren, kann Ihre Immo­bilien­in­vesti­tion in Thai­land schnell ins Minus rutschen.

Berech­nen Sie sie also sorgfältig und holen Sie sich bei Bedarf die Hil­fe eines Experten.

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