Ratgeber: Eigentumswohnung in Thailand

Der große Leitfaden für ausländische Käufer

Einführung in den thailändischen Immobilienmarkt

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für viele Europäer ein attraktiver Schritt – sei es für den Ruhestand oder als Kapitalanlage. Doch im Gegensatz zu Deutschland oder Österreich gibt es in Thailand strikte Regeln für ausländische Käufer. Diese Vorschriften sind nicht willkürlich, sondern dienen dem Schutz der thailändischen Wirtschaft und Währung.

Das wichtigste Gesetz ist der Condominium Act aus dem Jahr 1979. Er regelt genau, unter welchen Bedingungen Ausländer eine Wohnung kaufen dürfen. Wer diese Regeln nicht kennt, kann am Ende ohne Eigentumsurkunde dastehen – trotz Zahlung des vollen Kaufpreises.

Die 49-Prozent-Regel verstehen

In jedem Wohngebäude in Thailand dürfen maximal 49 Prozent der Fläche an Ausländer verkauft werden. Die restlichen 51 Prozent sind für thailändische Staatsbürger reserviert. Diese Quote wird streng überwacht und im Grundbuchamt dokumentiert.

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie vom Verwalter eine schriftliche Bestätigung verlangen, dass die Ausländerquote noch nicht erschöpft ist. Ohne diese Bestätigung kann der Kauf nicht registriert werden, selbst wenn Sie alle anderen Anforderungen erfüllen.

Der Nachweis des Kapitalimports

Die zentrale Anforderung für ausländische Käufer ist der Nachweis, dass das Kaufgeld aus dem Ausland nach Thailand gebracht wurde. Es reicht nicht aus, einfach Geld zu überweisen – die thailändische Bank muss bestätigen, dass es sich um eine Devisentransaktion handelt.

Dieser Nachweis erfolgt durch spezielle Bankdokumente: das FET-Formular oder eine Bankbestätigung. Ohne diese Papiere wird das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung verweigern, auch wenn der Verkäufer und Käufer sich einig sind.

Das FET-Formular erklärt

FET steht für „Foreign Exchange Transaction Form“. Dieses Formular wird von thailändischen Banken ausgestellt, wenn Geld aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wird. Es ist das wichtigste Dokument für den Immobilienkauf.

Das FET-Formular hat eine doppelte Funktion: Es dient der Zentralbank als Statistik über Devisenflüsse und dem Käufer als Eigentumsnachweis. Die Bank meldet damit jeden größeren Geldtransfer an die Bank of Thailand, was zur Kontrolle der Währungsreserven dient.

Die magische 50.000-Dollar-Grenze

Viele Käufer sind verwirrt, weil Banken das FET-Formular erst ab 50.000 US-Dollar ausstellen. Diese Grenze ist eine reine Meldepflicht der Zentralbank. Für kleinere Beträge gibt es aber eine gleichwertige Alternative.

Bei Überweisungen unter 50.000 Dollar stellt die Bank eine sogenannte „Credit Advice“ oder „Confirmation Letter“ aus. Dieses Dokument hat die gleiche rechtliche Wirkung wie das FET-Formular und wird vom Grundbuchamt akzeptiert. Sie müssen bei Ihrer Bank einfach nach diesem Bestätigungsschreiben fragen.

Richtig überweisen: Fremdwährung ist Pflicht

Ein häufiger Fehler kostet viele Käufer ihre Eigentumsrechte: Sie überweisen bereits in Thailändischen Baht. Das Geld muss aber in Ihrer Heimatwährung – Euro, Dollar oder Schweizer Franken – in Thailand ankommen.

Nur wenn die thailändische Bank die Währung umtauscht, entsteht eine Devisentransaktion, die dokumentiert werden kann. Kommt das Geld bereits als Baht an, gilt es als Inlandswährung und ist für den Immobilienkauf wertlos. Achten Sie darauf, dass im Bankbuch der Code „FTT“ (Foreign Telegraphic Transfer) erscheint.

Der Fall der Reinvestition

Was passiert, wenn Sie bereits eine Wohnung in Thailand besitzen und diese verkaufen, um eine andere zu kaufen? Der Verkaufserlös liegt dann als thailändische Baht vor. Können Sie dieses Geld direkt für den Neukauf verwenden?

Die Antwort ist kompliziert: Nicht direkt, aber mit einem Umweg. Das Grundbuchamt verlangt auch beim zweiten Kauf den Nachweis von „frischem“ Auslandskapital. Sie müssen die Baht daher in Fremdwährung zurücktauschen und auf ein spezielles Konto einzahlen.

Das Fremdwährungskonto als Lösung

Die Lösung für die Reinvestition heißt „Foreign Currency Deposit Account“ (FCD). Auf diesem Konto können Sie Ihr Geld in Euro oder Dollar halten, obwohl es physisch in Thailand liegt.

Der Prozess: Sie gehen mit dem Verkaufserlös und den Verkaufsunterlagen zur Bank und lassen die Baht in Ihre Heimatwährung umtauschen. Das Geld wird dann auf das FCD-Konto gebucht. Für den Neukauf heben Sie es wieder ab, und die Bank stellt eine Bestätigung aus, die das Grundbuchamt akzeptiert.

Kosten der Reinvestition beachten

Beim Verkauf einer Wohnung fallen erhebliche Steuern und Gebühren an, die Ihren Nettoerlös reduzieren. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 Prozent des Schätzwertes. Hinzu kommt eine Quellensteuer auf den Gewinn.

Besonders teuer wird es, wenn Sie die Wohnung kürzer als fünf Jahre besessen haben: Dann fällt die Spezifische Geschäftssteuer von 3,3 Prozent an. Zusätzlich verlieren Sie bei der doppelten Währungsumrechnung (Baht-Euro-Baht) durch Wechselkursgebühren. Rechnen Sie mit etwa 6-8 Prozent Verlust des Verkaufspreises.

Langfristiges Ansparen ist erlaubt

Viele Käufer überweisen über Jahre hinweg kleinere Beträge nach Thailand, um das Kapital anzusparen. Diese Strategie ist vollkommen legal und wird vom Grundbuchamt anerkannt.

Es gibt keine Verjährungsfrist für den Kapitalimport. Sie können problemlos zehn verschiedene Überweisungen vorlegen, die über zehn Jahre verteilt sind. Wichtig ist nur, dass die Summe aller nachgewiesenen Transfers den Kaufpreis erreicht.

Die richtige Dokumentation beim Sparen

Wenn Sie über Jahre ansparen, müssen Sie vor dem Kauf eine Sammelbestätigung von Ihrer Bank anfordern. Ein alter Kontoauszug reicht dem Grundbuchamt nicht aus – die Beamten wollen ein aktuelles, offizielles Dokument.

Gehen Sie rechtzeitig zur Bank und beantragen Sie Bestätigungen für alle historischen Überweisungen. Da Banken ihre Daten oft nur sechs Monate online vorhalten, müssen ältere Transaktionen aus dem Archiv geholt werden. Dies kann einige Tage dauern und kleine Gebühren verursachen.

Vorsicht bei modernen Überweisungsdiensten

Dienste wie Wise oder Revolut sind günstig und bequem für Alltagsüberweisungen. Für Immobilienkäufe können sie aber zur Falle werden. Diese Anbieter nutzen oft lokale Konten und wickeln die Überweisung als Inlandstransaktion ab.

Das Problem: Die thailändische Bank sieht dann keine Devisentransaktion und kann keine Bestätigung ausstellen. Für den Immobilienkauf sollten Sie trotz höherer Kosten die klassische SWIFT-Überweisung Ihrer Hausbank nutzen. Das ist sicherer und vermeidet Probleme bei der Registrierung.

Währungsrisiko bei Langzeitsparen

Wer über Jahre in Euro spart, um in Thailand zu kaufen, trägt ein Währungsrisiko. Der Wechselkurs zum Zeitpunkt der Überweisung bestimmt, wie viel Baht Sie erhalten.

Ein Beispiel: 20.000 Euro waren 2018 etwa 760.000 Baht wert, 2024 nur noch 700.000 Baht. Wenn der Baht stärker wird, reicht Ihr angespartes Kapital möglicherweise nicht mehr für die geplante Wohnung. Kalkulieren Sie einen Puffer ein oder überweisen Sie kurz vor dem Kauf die Hauptsumme.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Haben Sie die passende Wohnung gefunden, beginnt der formelle Kaufprozess. Zunächst zahlen Sie eine Anzahlung und unterzeichnen einen Kaufvertrag. Die Hauptzahlung erfolgt am Tag der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt.

Bringen Sie zum Übertragungstermin alle Bankbestätigungen, Ihren Reisepass und den Kaufvertrag mit. Der Notar prüft die Dokumente, berechnet die Steuern und trägt Sie als neuen Eigentümer ein. Die gesamte Prozedur dauert meist zwei bis drei Stunden.

Steuern und Gebühren beim Kauf

Als Käufer tragen Sie die Hälfte der Übertragungsgebühr (1 Prozent) und eventuell eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent. Der Verkäufer zahlt seine Steuern separat. Diese Kosten werden direkt beim Grundbuchamt in bar bezahlt.

Manche Verkäufer versuchen, ihre Steuerlast auf den Käufer abzuwälzen. Lassen Sie sich darauf nicht ein. Die gesetzliche Aufteilung ist fair und schützt beide Seiten. Klären Sie vor dem Kauf schriftlich, wer welche Kosten trägt.

Die Bedeutung des Verwendungszwecks

Bei jeder Überweisung sollten Sie als Verwendungszweck „for purchase of condominium“ angeben. Dies erleichtert der Bank die Ausstellung der Bestätigung und zeigt dem Grundbuchamt den klaren Zweck.

Vermeiden Sie vage Angaben wie „living expenses“ oder „savings“. Bei einer Prüfung könnte das Grundbuchamt dann argumentieren, dass das Geld nicht spezifisch für den Immobilienkauf importiert wurde. Seien Sie von Anfang an präzise in Ihrer Dokumentation.

Ermessensspielraum der Beamten

Obwohl die Gesetze klar sind, haben lokale Grundbuchbeamte einen gewissen Ermessensspielraum. Besonders in kleineren Provinzstädten können ungewöhnliche Konstellationen zu Verzögerungen führen.

Gehen Sie daher eine Woche vor dem geplanten Kauftermin mit Kopien Ihrer Dokumente zum Grundbuchamt. Lassen Sie vorab prüfen, ob alles in Ordnung ist. Diese Vorsichtsmaßnahme erspart Ihnen böse Überraschungen am Tag der Übertragung.

Warum diese strengen Regeln?

Die thailändischen Vorschriften dienen dem Schutz der Volkswirtschaft. Würden Ausländer mit lokalem Geld Immobilien kaufen können, würde dies den Markt überhitzen und Einheimische verdrängen.

Gleichzeitig ist das System ein Vorteil für Sie als Investor: Nur wer sein Geld ordnungsgemäß mit FET-Formular registriert hat, kann später den Verkaufserlös steuerfrei zurück ins Ausland überweisen. Die Bürokratie heute ist Ihre Versicherung für morgen.

Fazit und praktische Tipps

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für Ausländer gut möglich, erfordert aber genaue Kenntnis der Regeln. Die drei wichtigsten Punkte: Überweisen Sie immer in Fremdwährung, holen Sie sich die richtigen Bankbestätigungen, und planen Sie Zeit für die Dokumentenbeschaffung ein.

Mit der richtigen Vorbereitung wird die thailändische Bürokratie vom Hindernis zur Routine. Scheuen Sie sich nicht, bei Ihrer Bank und beim Grundbuchamt nachzufragen. Die meisten Mitarbeiter sind hilfsbereit, wenn Sie zeigen, dass Sie informiert sind und wissen, was Sie brauchen.

Haftungsausschluss und rechtliche Hinweise

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und wurde von unserer Nachrichtenredaktion nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und zusammengestellt. Er stellt keine Rechtsberatung, Steuerberatung, Anlageberatung oder Immobilienberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch qualifizierte Fachleute wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder Immobilienmakler.

Die dargestellten Informationen basieren auf dem Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Gesetze, Vorschriften, Bankpraktiken und behördliche Auslegungen können sich jederzeit ändern. Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen sowie für eventuelle Schäden oder Verluste, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der bereitgestellten Informationen entstehen. Vor jeder Immobilientransaktion in Thailand empfehlen wir dringend, sich von einem auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt sowie von Ihrer Bank individuell beraten zu lassen. Jeder Immobilienkauf erfolgt auf eigenes Risiko und unter eigener Verantwortung.