Sicherer Grundbesitz für Ehepaare

Viele binationale Paare in Thailand träumen vom eigenen Haus – und stehen vor einer Rechtslage, die auf den ersten Blick kompliziert wirkt. Wer die relevanten Paragrafen kennt, erkennt aber schnell: Es gibt klare, legale Wege. Dieser Ratgeber zeigt, wie sie funktionieren.

Warum Ausländer in Thailand kein Land kaufen dürfen – und was trotzdem möglich ist

Das thailändische Landgesetz verbietet Ausländern den direkten Erwerb von Grund und Boden. Diese Regelung gilt seit Jahrzehnten und wird konsequent durchgesetzt. Sie dient dem Schutz nationaler Ressourcen – und lässt sich nicht durch informelle Absprachen oder Strohmann-Konstrukte umgehen, ohne strafrechtliche Risiken einzugehen.

Trotzdem leben Tausende binationale Paare in Thailand in einem Haus, das ihnen faktisch gehört. Der Schlüssel liegt in einer klaren Trennung: Das Land ist auf den Thai-Partner eingetragen – für die Nutzung des Gebäudes aber gibt es robuste rechtliche Absicherungen. Welche Paragrafen dabei die entscheidende Rolle spielen, erklärt der folgende Überblick.

Paragraf 86 des Landgesetzbuches: Das Fundament des Verbots – und seine Grenzen

Paragraf 86 des Landgesetzbuches legt fest: Ausländer dürfen Land nur erwerben, wenn ein Staatsvertrag das erlaubt. Einen solchen Vertrag gibt es mit keinem Land. Die einzige Ausnahme – Paragraf 96bis – erfordert eine Investition von 40 Millionen Baht und ist in der Praxis kaum nutzbar.

Wer das Verbot ignoriert und versucht, Land über einen Thai-Strohmann zu erwerben, riskiert laut Paragraf 111 eine Geldstrafe und Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren – für beide Seiten. Die Konsequenz für seriöse Planung: Der Thai-Partner erwirbt das Land rechtmäßig auf eigenen Namen. Was danach folgt, ist entscheidend für den Schutz des ausländischen Partners.

Paragraf 74: Warum das Landamt jeden Kauf durch binationale Paare genau prüft

Wenn das Geld für den Kauf aus dem Ausland stammt, werden Landamts-Beamte hellhörig. Paragraf 74 verpflichtet sie, bei begründetem Verdacht auf ein Nominee-Verhältnis die gesamte Transaktion zu stoppen und beim Innenminister Weisung einzuholen. Dessen Entscheidung ist endgültig und nicht anfechtbar.

Das bedeutet in der Praxis: Ein ausländischer Partner, der Geld für den Kauf überweist, muss nachweisen, dass er damit keinerlei Eigentumsanspruch am Grundstück verbindet. Genau dafür gibt es ein standardisiertes Formular – und das ist der nächste wichtige Schritt im Prozess.

Das Formular Tor Kor 3: Ohne dieses Dokument läuft gar nichts beim Landamt

Wenn ein ausländischer Partner die Mittel für den Grundstückskauf bereitstellt, muss der Thai-Ehegatte beim Landamt schriftlich bestätigen, dass das Geld sein persönliches Eigentum ist. Dieses Dokument – das Formular Tor Kor 3 – wird direkt beim Landamt unterzeichnet und verbleibt dauerhaft in der Grundstücksakte.

Das klingt wie ein formaler Akt – hat aber weitreichende Konsequenzen. Mit dieser Unterschrift verzichtet der ausländische Geldgeber auf jeden künftigen Eigentumsanspruch am Land. Wer das unterschätzt, riskiert im Trennungsfall böse Überraschungen. Umso wichtiger ist, was vor dem Kauf schriftlich geregelt werden kann.

Paragraf 97: Warum auch Thai-Firmen mit ausländischen Mehrheitseignern kein Land kaufen dürfen

Paragraf 97 des Landgesetzbuches schließt eine weitere Umgehungsmöglichkeit. Juristische Personen – also etwa thailändische Gesellschaften – gelten als ausländisch kontrolliert, wenn mehr als 49 Prozent des Kapitals von Ausländern gehalten werden oder mehr als die Hälfte der Gesellschafter keine Thai-Staatsbürger sind. Solche Firmen dürfen kein Land erwerben.

Seit 2024 geht das Landamt verstärkt gegen Scheinstrukturen vor. Allein im September 2024 wurden laut Medienberichten 23 Verurteilungen in einem einzigen Fall ausgesprochen. Für private Paare bleibt die direkte Eintragung auf den Thai-Partner der sicherste und rechtlich transparenteste Weg – alles andere ist riskant.

Ehevertrag nach Paragraf 1465: Der Unterschied zwischen Sicherheit und einer frommen Hoffnung

Ein Ehevertrag nach Paragraf 1465 des Zivil- und Handelsgesetzbuches kann die Vermögensverhältnisse zwischen den Partnern klar regeln – sofern er korrekt abgeschlossen wurde. Entscheidend: Er muss gleichzeitig mit der Eheschließung beim Standesamt eingetragen worden sein. Nachträgliche Vereinbarungen haben vor Thai-Gerichten einen deutlich schwächeren Stand.

Wer diese Frist versäumt hat, sollte das nicht als verlorenes Spiel betrachten – sondern andere Instrumente prüfen, die unabhängig vom Zeitpunkt der Eheschließung greifen. Zwei davon sind besonders wirkungsvoll und stehen jedem Paar offen.

Gütertrennung nach Paragraf 1471: Warum „Geschenk“ hier ein juristischer Begriff ist

Paragraf 1471 des Zivil- und Handelsgesetzbuches unterscheidet zwischen dem persönlichen Vermögen (Sin Suan Tua) und dem ehelichen Gemeinschaftsvermögen (Sin Somros). Land, das mit Mitteln erworben wurde, die als Schenkung deklariert wurden, fällt unter das persönliche Eigentum des Thai-Partners. Das ist keine Formalität, sondern die juristische Grundlage für die korrekte Eintragung im Landamt.

Diese Unterscheidung schützt beide Seiten: Das Grundstück gilt nicht als gemeinsames Eigentum – was mit dem Landgesetz kollidieren würde. Und die Herkunft der Mittel ist klar dokumentiert. Wer diese Trennung versäumt zu dokumentieren, schafft rechtliche Unklarheiten, die im Streitfall teuer werden können.

Der Nachweis des Geldflusses: Warum jede Auslandsüberweisung lückenlos dokumentiert sein muss

Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 3.700.000 Baht – derzeit rund 100.000 Euro – muss der Geldfluss vom Auslandskonto bis zum Kaufvertrag nachvollziehbar sein. Thai-Banken stellen hierfür eine Foreign Exchange Transaction-Bescheinigung (FET) aus, die den Eingang der Mittel aus dem Ausland dokumentiert. Dieses Dokument ist beim Landamt Pflicht.

Wichtig ist auch der angegebene Verwendungszweck bei der Überweisung. Er sollte unmissverständlich formuliert sein – etwa: „Funds for purchase of property in Thailand“. Wer diese Belege nicht aufbewahrt, riskiert, dass die Transaktion am Tag der Umschreibung gestoppt wird. Erfahrene Immobilienberater in Thailand helfen dabei, alle Unterlagen bereits im Vorfeld korrekt zusammenzustellen.

Nießbrauch nach Paragraf 1417: Das lebenslange Nutzungsrecht als wichtigste Absicherung im Alter

Was passiert mit dem Haus, wenn der Thai-Partner stirbt? Ohne entsprechende Absicherung können Erben den ausländischen Partner zur Räumung zwingen. Der Nießbrauch nach Paragraf 1417 des Zivil- und Handelsgesetzbuches verhindert genau das: Er gewährt das lebenslange Recht, die Immobilie zu bewohnen und zu nutzen – und wird direkt im Grundbuch eingetragen.

Dieses Recht bleibt bestehen, auch wenn das Land verkauft wird – sofern der Nießbrauch im Chanote (Grundbuchdokument) eingetragen ist. Die Registrierungskosten beim Landamt belaufen sich in der Regel auf unter 100 Baht, sofern kein Entgelt vereinbart wird. Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchs, der häufig übersehen wird, folgt im nächsten Abschnitt.

Kann der Nießbrauchinhaber die Immobilie auch vermieten? Was das Gesetz erlaubt – und was nicht

Der Nießbrauchinhaber darf die Immobilie vermieten und die Einnahmen behalten – das sieht das Gesetz ausdrücklich vor. Allerdings gilt eine wichtige Einschränkung für Ausländer: Mietverträge über drei Jahre können von ihnen nicht beim Landamt registriert werden, da Ausländer nicht als Vermieter im Grundbuch stehen dürfen.

In der Praxis bedeutet das: Kurzfristige Vermietungen – etwa über Plattformen wie Airbnb – sind problemlos möglich. Langfristige Mietverhältnisse über drei Jahre erfordern eine andere juristische Konstruktion. Wer das plant, sollte dies von einem Anwalt prüfen lassen, bevor der Nießbrauch-Vertrag abgeschlossen wird.

Erbbaurecht nach Paragraf 1410: Wenn das Gebäude rechtlich vom Boden getrennt wird

Eine Alternative zum Nießbrauch ist das Erbbaurecht (Superficies) nach Paragraf 1410 des Zivil- und Handelsgesetzbuches. Es erlaubt einer Person, Gebäude auf fremdem Boden zu besitzen – getrennt vom Eigentum am Grundstück selbst. Das Haus gehört damit rechtlich dem Erbbauberechtigten, während das Land beim Thai-Partner bleibt.

Das Erbbaurecht wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und kann für bis zu 30 Jahre festgesetzt werden, mit der Möglichkeit zur Verlängerung. Es ist besonders sinnvoll bei Neubauten auf dem Grundstück des Thai-Partners – weil es die Investition ins Gebäude rechtlich sauber vom Boden trennt. Im Erbfall schafft das eine deutlich klarere Ausgangslage.

Steuern und Gebühren beim Landamt: Was bei der Übertragung anfällt und wer was bezahlt

Bei jeder Landübertragung fallen in Thailand mehrere Abgaben an: eine Übertragungsgebühr von zwei Prozent, eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent sowie – je nach Konstellation – eine spezielle Geschäftssteuer (Specific Business Tax) von 3,3 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der amtlich geschätzte Grundstückswert, der oft unter dem tatsächlichen Marktpreis liegt.

Bei einem amtlichen Wert von 2.000.000 Baht – derzeit rund 54.000 Euro – können sich die Gesamtkosten je nach Konstellation auf 60.000 bis 100.000 Baht belaufen. Es ist üblich, diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen – sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Eine genaue Kalkulation im Vorfeld verhindert Überraschungen am Tag der Umschreibung.

Der Besuch beim Landamt: Was Paare konkret mitbringen müssen – und worauf sie sich einstellen sollten

Beim Landamt (Krom Thidin) treffen alle Beteiligten persönlich zusammen: Käufer, Verkäufer, gegebenenfalls ein Notar und ein Dolmetscher. Die Amtssprache ist ausschließlich Thailändisch. Wer kein Thailändisch spricht, braucht zwingend einen vertrauenswürdigen Übersetzer – nicht nur zur Sicherheit, sondern auch weil die Beamten die Erklärungen beider Parteien auf Sprachverständnis prüfen.

Die Unterlagen müssen vollständig und konsistent sein: Reisepässe, Hausbuchauszüge, Finanzierungsnachweise, FET-Bescheinigung der Bank, ausgefülltes Tor-Kor-3-Formular sowie – falls bereits registriert – der Nießbrauch- oder Erbbaurechtsvertrag. Wer vorbereitet kommt, erlebt den Behördengang als routinierten Vorgang. Wer Lücken in den Unterlagen hat, erlebt ihn als unnötigen Stressfaktor.

Was sich in den kommenden Jahren ändern könnte – und was verlässlich stabil bleibt

Die Grundregeln zum Landbesitz in Thailand sind seit Jahrzehnten stabil und werden sich nach derzeitigem Kenntnisstand nicht grundlegend verändern. Diskussionen über Erleichterungen für Langzeitbewohner – etwa im Rahmen des LTR-Visa-Programms – gibt es zwar, konkrete Gesetzesänderungen sind aber bisher nicht beschlossen. Beobachter raten, Schlagzeilen über angebliche „Reformen“ kritisch zu prüfen.

Was sich weiterentwickelt, sind die Verwaltungsprozesse: Das Landamt digitalisiert schrittweise seine Abfragen und Vorbereitungsschritte. Verlässlich bleibt: Wer Nießbrauch oder Erbbaurecht korrekt registriert hat, steht auf einem stabilen rechtlichen Fundament – unabhängig davon, was künftige Reformen bringen.

Anmerkung der Redaktion

Dieser Artikel dient der sachlichen Information über die rechtlichen Rahmenbedingungen für Grundstücksübertragungen in Thailand im Jahr 2026. Er stützt sich auf die geltenden Paragrafen des Landgesetzbuches sowie des Zivil- und Handelsgesetzbuches und erläutert die notwendigen administrativen Schritte beim thailändischen Landamt. Wechselkursangaben basieren auf dem Stand März 2026 (ca. 37 THB/EUR) und können sich verändern. Der Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Quellen: Thailand Land Code B.E. 2497; Thai Civil and Commercial Code; Land Department Thailand.