Thailands stille Immobilienblase wächst

BANGKOK, THAILAND – Thailands Immobilienmarkt erlebt keine klassische Preisblase, sondern eine gefährliche Mischung aus schwacher Nachfrage, hohen Schulden und großen unverkauften Beständen.

Globale Blasengefahr sinkt – Bangkok bleibt Außenseiter

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 ging das Risiko einer Immobilienblase in den wichtigsten Weltmetropolen bereits das zweite Jahr in Folge zurück. Grund sind hohe Zinsen der Notenbanken, die Preisübertreibungen ausgebremst und Märkte näher an wirtschaftliche Fundamentaldaten herangeführt haben.

Städte wie Miami und Tokio blieben dennoch in der Kategorie „hohes Risiko“, weil Immobilienpreise dort deutlich schneller als Einkommen und Mieten gestiegen sind. Dagegen fiel das Blasenrisiko in Metropolen wie London, Paris oder Stockholm klar in den „niedrigen“ Bereich.

„Stille Blase“ statt Preisexplosion

In Thailand zeigte sich ein gegenteiliges Bild. Statt überhitzter Preise stand der Markt vor allem im Wohnungssegment unter Druck. Branchenbeobachter beschrieben dies als „stille Blase“, weil sich Risiken im System aufbauen, ohne dass spektakuläre Preissprünge sichtbar sind.

Daten des Real Estate Information Center (REIC) belegen, dass der Preisindex für neugebaute Eigentumswohnungen in Bangkok und den umliegenden Provinzen im dritten Quartal 2025 um 0,5 % gegenüber dem Vorjahr sank – der zweite Rückgang in Folge. Hauptursache war ein großer Berg an unverkauften Einheiten, insbesondere im Condominium-Segment.

Um die Lagerbestände abzubauen, reagierten Entwickler mit aggressiven Preisaktionen. Neben Rabatten kamen verstärkt Promotions zum Einsatz, bei denen Zusatzleistungen im Wert von bis zu 44,3 % des Kaufpreises angeboten wurden. Parallel nahmen Modelle zu, die auf Erlass von Eigentumsübertragungsgebühren setzten.

Die Kreditwand: Hohe Schulden, viele Ablehnungen

Ein zentrales Hindernis für eine nachhaltige Erholung war die sogenannte „Kreditwand“. Die privaten Haushalte wiesen eine Schuldenquote von rund 89–90 % des BIP auf. In der Folge stieg die Ablehnungsquote bei Hypothekendarlehen auf nahezu 40 %, besonders im Segment von Wohnungen unter 3 Millionen Baht, einem der größten Marktbereiche.

Häufigste Gründe waren Einkommen, die nicht den Anforderungen der Banken entsprachen, sowie bereits bestehende Verbindlichkeiten, die neue Kredite blockierten. Inzwischen zeigte sogar das lange als robust geltende Hochpreissegment ab 7 Millionen Baht deutliche Bremsspuren im Einklang mit der allgemeinen Konjunkturabkühlung.

Damit unterschied sich Bangkok klar von den klassischen Blasenmärkten: Es ging nicht um spekulative Übertreibungen, sondern um eine Nachfrageflaute, ausgelöst durch die Schuldenstruktur im Inland.

Regierung setzt auf Gebühren-Cuts als Stütze

Hoffnung auf Entlastung kam von staatlichen Konjunkturimpulsen. Im Mittelpunkt stand die Politik „Quick Big Win“, mit der Übertragungs- und Hypothekengebühren für Objekte bis 7 Millionen Baht auf 0,01 % gesenkt wurden.

Das REIC erwartete für das vierte Quartal 2025 einen spürbaren Effekt: Die Zahl der Eigentumsübertragungen sollte landesweit um 13,1 % gegenüber dem Vorquartal steigen, das Neukreditvolumen um 9,5 % zulegen. Für das Gesamtjahr rechnete das Zentrum dennoch mit einem Rückgang der Übertragungen um etwa 7,3 %, allerdings weniger stark als zuvor prognostiziert.

Zusätzlich galt eine Senkung des Leitzinses auf 1,50 % als kurzfristiger Faktor, der die Finanzierungslast der Käufer reduzierte und damit die Nachfrage zumindest temporär stützte.

Vorsichtiger Ausblick 2026: Markt auf der Suche nach echter Nachfrage

Für 2026 zeichnete sich kein neuer Immobilienboom ab. Vielmehr deutete alles auf einen vorsichtigen Kurs der Branche hin: Entwickler mussten den Abverkauf bestehender Projekte, mögliche Verschiebungen neuer Vorhaben und die Suche nach Segmenten mit realer Endkundennachfrage sorgfältig ausbalancieren.

Besonders im Fokus stand das Risiko notleidender Kredite (NPL). In der Wohnungsfinanzierung lag die NPL-Quote bei 4,58 %. Ein weiteres Ansteigen würde die Verwundbarkeit des Systems erhöhen. Deshalb rückte die Steuerung dieses Risikos in den Mittelpunkt.

Branchenexperten sahen darin eine Systemaufgabe: Nur durch koordiniertes Vorgehen von Banken, Entwicklern und Politik lasse sich verhindern, dass aus der aktuellen Fragilität ein ausgewachsener Marktschock entsteht. Ziel bleibe eine Ausrichtung auf echte Nachfrage, um aus der „stillen Blase“ keinen langfristigen Belastungsfaktor für Wirtschaft und Finanzsystem werden zu lassen.

🗣 Wenn nichts mehr explodiert – sondern erstarrt

Während andere Länder Angst vor platzenden Blasen haben, droht Thailand etwas Heimtückischeres: ein Markt, der nicht fällt – aber auch nicht mehr lebt.
Wohnungen stehen leer, Preise sinken leise, Kredite werden verweigert, Schulden drücken Millionen Haushalte.

Ist das der Beginn einer langen Immobilien-Eiszeit?
Oder die letzte Chance für Politik und Entwickler, das System umzubauen, bevor aus Stillstand ein echter Crash wird?

Sag offen: Siehst du hier eine gesunde Korrektur – oder die Vorstufe einer großen Krise?