Vom Fischerdorf zur Beton-Metropole

Pattaya, einst ein beschauliches Fischerdorf am Golf von Thailand, hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einer pulsierenden Metropole entwickelt. Hunderte von Eigentumswohnanlagen prägen heute die Skyline der Stadt, die besonders bei ausländischen Investoren und Langzeiturlaubern beliebt ist. Laut Immobilienexperten gibt es in Pattaya zahlreiche Condominium-Projekte, die von luxuriösen Hochhäusern bis hin zu erschwinglichen Apartments reichen. Die genaue Zahl der Eigentumswohnanlagen ist schwer zu verifizieren, aber Schätzungen zufolge gibt es Hunderte von Projekten mit Zehntausenden von Einheiten.

Das Condominium Act B.E. 2522 (1979) regelt den Bau und die Verwaltung von Eigentumswohnanlagen in Thailand. Es erlaubt Ausländern, bis zu 49 % der Gesamtfläche einer Eigentumswohnanlage zu besitzen, vorausgesetzt, das Geld für den Kauf wird aus dem Ausland überwiesen. Diese Regelung macht Pattaya besonders attraktiv für internationale Investoren, die von Renditen zwischen 4 und 9 % profitieren können, je nach Lage und Vermietungsart.

Leben mit Meerblick: Pattayas Condo-Boom

Pattayas Immobilienmarkt boomt, angetrieben von der Nachfrage nach Ferienwohnungen und Investitionsobjekten. Viele der Einheiten werden von Langzeiturlaubern, digitalen Nomaden und Ruheständlern genutzt, die das tropische Klima und die erschwinglichen Lebenshaltungskosten schätzen. Die Stadt bietet eine Vielzahl von Condominiums, von kompakten Ein-Zimmer-Apartments bis hin zu luxuriösen Penthouses mit Meerblick. Projekte wie der Arcadia Millennium Tower oder Zire Wongamat setzen neue Standards für modernes Wohnen.

Nach dem Condominium Act müssen Eigentumswohnanlagen beim Land Department registriert sein und von einer juristischen Person (Condominium Juristic Person) verwaltet werden. Diese ist für die Instandhaltung gemeinschaftlicher Bereiche verantwortlich, was sicherstellt, dass auch ältere Gebäude, etwa aus den 1980er- und 1990er-Jahren, in gutem Zustand bleiben. Viele ältere Projekte wurden renoviert und bieten weiterhin attraktive Wohnmöglichkeiten.

Wichtig für Investoren: Kurzzeitvermietungen (unter 30 Tagen) sind ohne Hotel- oder Gästehauslizenz illegal. Investoren, die ihre Einheiten über Plattformen wie Airbnb vermieten, riskieren rechtliche Konsequenzen, einschließlich Bußgelder oder der Anmeldung von Gästen bei der Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden (Formular TM30). Langzeitvermietungen (über 30 Tage) sind hingegen unproblematisch und erfordern bei einer Laufzeit von mehr als drei Jahren eine Eintragung im Grundbuch.

Die Geschichte des Condo-Booms: Von den Anfängen bis heute

Die Wurzeln des Immobilienbooms in Pattaya reichen bis in die 1980er-Jahre zurück, als die ersten Eigentumswohnanlagen entstanden. Ein frühes Beispiel ist das Garden Cliff, ein Projekt mit 51 Einheiten direkt am Meer. Solche Projekte markierten den Beginn der Transformation Pattayas in eine moderne Stadt. Heute sind Hochhausprojekte mit Hunderten von Einheiten die Norm, und die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere durch ausländische Käufer, darunter viele Russen und Europäer.

Das Condominium Act von 1979 legte die Grundlage für diesen Boom, indem es klare Regeln für den Bau und die Verwaltung von Eigentumswohnanlagen schuf. Alle Projekte müssen eine Baugenehmigung gemäß dem Building Control Act erhalten, die in einem dreistufigen Verfahren erteilt wird: Antragstellung, Prüfung und Genehmigung. Nach Fertigstellung ist eine Bauabnahme (Form Aor 6) erforderlich, um die Nutzung zu erlauben.

Zukünftige Großprojekte: Pattayas ambitionierte Pläne

Zwischen 2025 und 2029 soll Pattaya weiter wachsen, mit mehreren Großprojekten, die jeweils Hunderte von Einheiten umfassen. Beispiele wie der Zenith Pattaya oder andere Hochhausprojekte zeigen, dass die Stadt auf Luxus und moderne Architektur setzt. Einige dieser Projekte könnten über 1.000 Einheiten bieten, was die Größe kleiner Dörfer erreicht.

Allerdings gibt es Herausforderungen. Große Bauprojekte erfordern eine Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA), die die Auswirkungen auf die Infrastruktur (z. B. Straßen, Abwasser, Verkehr) bewertet. Pattayas Infrastruktur ist bereits stark belastet, und es gibt Bedenken, ob die Stadt mit dem rasanten Wachstum Schritt halten kann. Zudem können Baugenehmigungen aufgehoben werden, wenn sie rechtswidrig erteilt wurden, etwa durch Korruption, was in Thailand nicht unüblich ist.

Ein aktuelles Beispiel ist die Forderung nach dem Abriss illegaler Eigentumswohnungen in Bangkok, was zeigt, dass Behörden gegen rechtswidrige Bauten vorgehen können. In Pattaya könnten ähnliche Probleme auftreten, wenn Projekte ohne ordnungsgemäße Genehmigungen gebaut werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen für Investoren

Für ausländische Investoren ist der Immobilienmarkt in Pattaya attraktiv, aber es gibt wichtige rechtliche Aspekte zu beachten:

• Ausländerquote: Ausländer dürfen bis zu 49 % der Gesamtfläche einer Eigentumswohnanlage besitzen. Der Verkäufer muss ein Zertifikat vorlegen, das bestätigt, dass die Einheit unter diese Quote fällt.
• Baugenehmigungen: Jedes Bauprojekt erfordert eine Genehmigung, die bei Verstößen (z. B. Korruption oder Nichteinhaltung von Bauvorschriften) aufgehoben werden kann. Schwarzbauten müssen abgerissen werden.
• Mietverträge: Langzeitmietverträge (bis zu 30 Jahre, einmalig verlängerbar) sind eine Alternative für Ausländer, die kein Eigentum erwerben können. Diese müssen für Laufzeiten über drei Jahre im Grundbuch eingetragen werden.
• Steuern: Mieteinnahmen unterliegen einer Steuer von 12,5 %, die jedoch oft von Kleinanlegern nicht gezahlt wird, was rechtliche Risiken birgt.

Chancen und Risiken

Pattayas Immobilienboom bietet enorme Chancen für Investoren und Bewohner, die von der tropischen Lage und den hohen Renditen profitieren wollen. Doch die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere das Condominium Act und der Building Control Act, sind strikt und erfordern sorgfältige Prüfung. Die Infrastruktur bleibt eine Herausforderung, und Investoren sollten sich vorab über Baugenehmigungen, Ausländerquoten und Vermietungsregelungen informieren. Mit der richtigen Beratung kann Pattaya jedoch ein Paradies für Immobilieninvestitionen bleiben.

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