Wohnung in Thailand verkaufen trotz Mietvertrag – das müssen Eigentümer wissen

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Der Verkauf einer vermieteten Wohnung in Thailand kann für Mieter und Vermieter eine Herausforderung darstellen. Hohe Immobilienpreise verleiten viele Eigentümer dazu, ihre Wohnung zu verkaufen – oft ohne Rücksicht auf die Rechte der Mieter. Doch das thailändische Recht, insbesondere das Civil and Commercial Code (CCC), schützt Mieter vor willkürlichen Eingriffen. Dieser Beitrag erklärt, wie ein Wohnungsverkauf rechtlich korrekt und fair ablaufen kann, und gibt praktische Tipps für beide Seiten.

Unangekündigte Besichtigungen: Was sagt das Gesetz?

Ein Makler, der plötzlich vor der Tür steht, ist für Mieter ärgerlich. Nach thailändischem Recht (CCC, Abschnitt 537) hat der Mieter Anspruch auf ungestörten Gebrauch der Wohnung. Das bedeutet: Niemand – weder Vermieter noch Makler – darf die Wohnung ohne vorherige Zustimmung des Mieters betreten. Besichtigungen für einen Verkauf sind nur erlaubt, wenn:

• Der Mieter ausdrücklich zustimmt.
• Eine angemessene Vorankündigung (mindestens 24–48 Stunden) erfolgt.
• Die Besichtigung zu einer für den Mieter zumutbaren Zeit stattfindet.

Tipp für Mieter: Lassen Sie sich Terminvorschläge schriftlich (z. B. per E-Mail oder LINE) bestätigen. Ohne Ihre Zustimmung ist ein Zutritt rechtswidrig und kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, z. B. eine Beschwerde wegen Verletzung der Privatsphäre.

Tipp für Vermieter: Vereinbaren Sie klare Besichtigungszeiten mit dem Mieter, idealerweise in einer schriftlichen Vereinbarung. Dies vermeidet Konflikte und zeigt Respekt.

Besichtigungen planen: Struktur schafft Klarheit

Um Stress zu vermeiden, sollten Besichtigungen klar geregelt werden. Das thailändische Recht verlangt zwar keine festen Zeiten, doch eine strukturierte Planung hilft beiden Seiten:

• Vorschlag: Vereinbaren Sie feste Zeitfenster, z. B. samstags oder sonntags zwischen 10:00 und 12:00 Uhr.
• Häufigkeit: Begrenzen Sie die Anzahl der Besichtigungen, um die Belastung für den Mieter zu minimieren (z. B. maximal 2–3 pro Woche).
• Kommunikation: Nutzen Sie schriftliche Absprachen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Beispiel: Ein Mieter könnte zustimmen, dass Besichtigungen jeden Samstag von 14:00 bis 16:00 Uhr stattfinden, sofern er mindestens 48 Stunden vorher informiert wird.

Zugang zur Wohnung: Respekt vor dem Hausrecht

Der Mieter hat ein eingeschränktes Hausrecht, das durch das Mietverhältnis geschützt ist. Ein Vermieter oder Makler darf nicht einfach mit einem Schlüssel die Wohnung betreten. Nach CCC, Abschnitt 537, ist der Zutritt nur mit Zustimmung des Mieters oder in Notfällen (z. B. dringende Reparaturen) erlaubt.

Für Vermieter/Makler: Übergeben Sie niemals Schlüssel an Dritte ohne Zustimmung des Mieters. Vereinbaren Sie stattdessen, dass der Mieter oder ein Vertreter bei Besichtigungen anwesend ist.

Für Mieter: Wenn Sie wiederholt unangekündigten Zutritten ausgesetzt sind, dokumentieren Sie dies (z. B. durch Fotos oder E-Mails) und suchen Sie rechtlichen Rat, z. B. bei einem Anwalt oder der Consumer Protection Board.

Auszugsvereinbarungen: Eine Win-Win-Lösung?

Ein Wohnungsverkauf kann für den Mieter eine Chance sein, wenn beide Seiten offen verhandeln. In Thailand sind Auszugsvereinbarungen üblich, z. B. eine finanzielle Ablöse oder Unterstützung bei der Wohnungssuche im Gegenzug für einen vorzeitigen Auszug. Solche Vereinbarungen sind rechtlich zulässig, müssen aber schriftlich festgehalten werden (CCC, Abschnitt 152).

Mögliche Deals:

• Der Vermieter zahlt eine Ablösesumme, z. B. 1–3 Monatsmieten.
• Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung, z. B. durch Übernahme von Maklergebühren.
• Vereinbarung eines festen Auszugstermins, der beiden Seiten passt.

Wichtig: Lassen Sie jede Vereinbarung von einem Anwalt prüfen, um sicherzustellen, dass sie rechtlich bindend ist und Ihre Interessen schützt.

Sauberkeit und Präsentation: Ein Plus für den Verkauf

Eine gepflegte Wohnung hinterlässt bei potenziellen Käufern einen besseren Eindruck. Auch wenn es keine gesetzliche Pflicht ist, kann Sauberkeit den Verkaufswert steigern:

• Für Mieter: Halten Sie die Wohnung ordentlich, um Besichtigungen reibungslos zu gestalten. Dies zeigt Respekt und kann die Verkaufszeit verkürzen.
• Für Vermieter: Bieten Sie dem Mieter Unterstützung an, z. B. durch Reinigungskosten, wenn er die Wohnung in gutem Zustand hält.

Eine aufgeräumte Wohnung signalisiert, dass sie gut gepflegt wurde, was Käufer schätzen.

Kaution und Mietende: Klare Regeln setzen

Der Verkauf einer Wohnung hat keinen direkten Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag. Nach thailändischem Recht (CCC, Abschnitt 569) geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über. Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, z. B. bei Eigenbedarf des neuen Eigentümers (CCC, Abschnitt 560). Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel einen Monat, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

Kaution:

• Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden, sofern keine Schäden oder offenen Forderungen bestehen (CCC, Abschnitt 551).
• Bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Kaution beim neuen Eigentümer, der die Rückzahlung übernimmt.

Tipp: Klären Sie schriftlich, wie Kaution und Mietende geregelt werden, z. B. in einer Auszugsvereinbarung. Dies verhindert Missverständnisse.

Fairness und Kommunikation sind der Schlüssel

Ein Wohnungsverkauf in Thailand muss nicht zu Konflikten führen. Mit klaren Absprachen, Respekt vor den Rechten des Mieters und offener Kommunikation können beide Seiten profitieren. Mieter sollten ihre Rechte kennen und auf schriftliche Vereinbarungen bestehen. Vermieter sollten Transparenz und Fairness priorisieren, um den Verkauf reibungslos abzuwickeln. So wird der Prozess nicht nur stressfrei, sondern auch rechtlich sicher.

Weiterführende Hilfe:

• Rechtsberatung: Wenden Sie sich an einen Anwalt oder die Consumer Protection Board in Thailand.
• Mietvertrag prüfen: Lassen Sie Ihren Mietvertrag von einem Experten überprüfen, um Ihre Rechte zu sichern.

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