Das tropische Paradies Thailand zieht jährlich Millionen von Touristen an – und immer mehr Deutsche träumen davon, dort dauerhaft zu leben oder zumindest eine Ferienimmobilie zu besitzen. Die Verlockung ist groß: Eigentumswohnungen in beliebten Urlaubsorten wie Phuket, Pattaya oder Koh Samui kosten oft nur einen Bruchteil dessen, was in deutschen Großstädten fällig wird. Doch der Traum vom eigenen Apartment im Land des Lächelns kann schnell zum Albtraum werden, wenn rechtliche Besonderheiten und kulturelle Unterschiede unterschätzt werden.
Eigentumswohnung in Thailand: Der komplette Kaufratgeber 2025
Die thailändische Gesetzgebung erlaubt Ausländern grundsätzlich den Erwerb von Eigentumswohnungen – allerdings unter strengen Auflagen. Während der Kauf einer Wohnung möglich ist, bleibt der Erwerb von Grund und Boden für Nicht-Thailänder weitgehend verboten. Diese und weitere Regelungen machen eine gründliche Vorbereitung unverzichtbar.
Ähnliche Beiträge:
Die wichtigsten Gesetze und Bestimmungen
Das thailändische Eigentumsrecht unterscheidet strikt zwischen dem Besitz von Wohnungen und Grundstücken. Ausländer dürfen unter bestimmten Voraussetzungen Eigentumswohnungen erwerben, müssen dabei jedoch die sogenannte „49-Prozent-Regel“ beachten: In einem Gebäude dürfen maximal 49 Prozent der Wohnfläche in ausländischem Besitz sein. Die restlichen 51 Prozent müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören.
Diese Regelung hat praktische Auswirkungen auf den Kaufprozess. Interessenten sollten bereits vor der Besichtigung klären, ob in dem gewünschten Gebäude noch „Ausländerquote“ verfügbar ist. Ist diese erschöpft, bleibt nur der Kauf über eine thailändische Gesellschaft – ein komplexeres und risikoreicheres Verfahren.
Das „Condominium Act“ von 1979, zuletzt novelliert 2019, regelt die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentum. Es definiert, dass ausländische Käufer den Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand überweisen müssen. Diese Überweisung muss bei der thailändischen Zentralbank registriert werden und ist später für die Eigentumsübertragung erforderlich.
Beliebte Regionen und Preisentwicklung
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Thailand variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung. In Bangkok, der pulsierenden Hauptstadt, kosten moderne Apartments in zentraler Lage zwischen 80.000 und 200.000 Euro. Deutlich günstiger sind Immobilien in den Touristengebieten: In Pattaya beginnen einfache Wohnungen bereits bei 30.000 Euro, während luxuriöse Penthäuser mit Meerblick durchaus 500.000 Euro oder mehr kosten können.
Phuket, die Perle der Andamanensee, gilt als teuerstes Pflaster für Immobilienkäufer. Hier müssen Interessenten für eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung mit Meerblick mindestens 150.000 Euro einplanen. Deutlich erschwinglicher sind Immobilien auf Koh Samui oder in weniger touristischen Gebieten wie Hua Hin oder Cha-am.
Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt einen moderaten Anstieg, besonders in beliebten Expatriate-Gebieten. Experten prognostizieren für 2025 eine weitere Preissteigerung von drei bis fünf Prozent, getrieben durch die wachsende Nachfrage internationaler Käufer und begrenzte Neubauprojekte in Premiumlagen.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Ein Immobilienkauf in Thailand folgt einem festgelegten Ablauf, der sich deutlich von deutschen Gepflogenheiten unterscheidet. Der erste Schritt ist die Suche nach einem vertrauenswürdigen Makler oder Entwickler. Hier zahlt sich die Investition in renommierte Unternehmen aus, auch wenn deren Provision höher ausfällt.
Nach der Auswahl der gewünschten Immobilie wird zunächst ein Reservierungsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung von meist zehn Prozent des Kaufpreises geleistet. Dieser Vertrag sichert die Wohnung für eine bestimmte Frist – üblicherweise 30 Tage – und gibt dem Käufer Zeit für die Finanzierung und rechtliche Prüfung.
Der eigentliche Kaufvertrag wird vor einem thailändischen Anwalt oder Notar geschlossen. Dabei ist die Anwesenheit beider Parteien erforderlich, alternativ kann eine Vollmacht erteilt werden. Der Kaufpreis muss vollständig in ausländischer Währung überwiesen werden, wobei die Bank eine entsprechende Bestätigung („Foreign Exchange Transaction Form“) ausstellt.
Die Eigentumsübertragung erfolgt am „Land Department Office„, wo alle Dokumente geprüft und der neue Eigentümer eingetragen wird. Dieser Vorgang kann mehrere Stunden dauern und erfordert die Anwesenheit aller Beteiligten oder ihrer bevollmächtigten Vertreter.
Versteckte Kosten und Nebenkosten
Viele Kaufinteressenten unterschätzen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Thailand. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen verschiedene Gebühren und Steuern an, die schnell mehrere Tausend Euro ausmachen können.
Die Grunderwerbsteuer beträgt zwei Prozent des Kaufpreises oder des amtlichen Schätzwertes, je nachdem welcher Wert höher ist. Hinzu kommen Übertragungsgebühren von 0,5 Prozent sowie eine spezielle Geschäftssteuer von 3,3 Prozent, falls die Immobilie weniger als fünf Jahre im Besitz des Verkäufers war.
Anwaltskosten variieren je nach Komplexität des Kaufs, bewegen sich aber üblicherweise zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt und wird meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt – typischerweise drei Prozent des Kaufpreises.
Ein oft übersehener Kostenfaktor sind die laufenden Betriebskosten. Eigentümergemeinschaften in Thailand erheben monatliche Gebühren für Wartung, Sicherheit und Gemeinschaftseinrichtungen. Diese „Common Area Maintenance Fees“ können je nach Ausstattung zwischen 30 und 150 Euro monatlich liegen.
Finanzierungsmöglichkeiten für Deutsche
Die Finanzierung einer thailändischen Immobilie gestaltet sich für deutsche Käufer oft schwierig. Thailändische Banken vergeben Kredite an Ausländer nur unter strengen Auflagen und mit hohen Zinssätzen von sechs bis acht Prozent. Meist wird eine Anzahlung von mindestens 30 Prozent verlangt.
Eine Alternative bieten deutsche Banken, die Kredite für Auslandsimmobilien anbieten. Allerdings sind die Konditionen oft ungünstig und die Beleihungsgrenze niedrig. Spezialisierte Anbieter wie die Deutsche Bank oder Commerzbank haben teilweise Programme für Auslandsimmobilien, verlangen aber meist eine Beleihung der deutschen Hauptimmobilie.
Viele Käufer wählen daher den Weg der Eigenfinanzierung oder nutzen bestehende Kreditlinien. Private Kreditgeber und spezialisierte Finanzierungsgesellschaften haben sich auf den thailändischen Markt spezialisiert, verlangen aber entsprechende Risikoaufschläge.
Rechtliche Fallstricke und wie man sie vermeidet
Das thailändische Rechtssystem basiert auf kontinentaleuropäischem Zivilrecht, unterscheidet sich aber in wichtigen Details vom deutschen Recht. Ein häufiger Fehler ist die Unterschätzung der Sprachbarriere: Alle wichtigen Dokumente sollten von einem vereidigten Übersetzer ins Deutsche übertragen werden.
Besonders kritisch ist die Prüfung der Eigentumsrechte. Nicht selten stellen sich Immobilien als rechtlich problematisch heraus, etwa weil Vorbesitzer Schulden hatten oder Erbschaftsstreitigkeiten bestehen. Eine gründliche „Due Diligence“ durch einen erfahrenen Anwalt ist daher unverzichtbar.
Ein weiterer Fallstrick sind unklare Vollmachten. Viele Käufer erteilen Maklern oder Freunden umfassende Vollmachten, ohne die Tragweite zu verstehen. Solche Vollmachten sollten zeitlich und sachlich begrenzt sowie notariell beglaubigt werden.
Steuerliche Aspekte für deutsche Eigentümer
Deutsche Eigentümer thailändischer Immobilien müssen sowohl in Thailand als auch in Deutschland steuerliche Verpflichtungen beachten. In Thailand fällt auf Mieteinnahmen eine Einkommensteuer zwischen fünf und 35 Prozent an, abhängig von der Höhe der Einkünfte.
Deutschland besteuert seine Steuerpflichtigen auf das Welteinkommen. Mieteinnahmen aus Thailand müssen daher in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Das deutsch-thailändische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert allerdings eine Doppelbesteuerung – in Thailand gezahlte Steuern werden auf die deutsche Steuerschuld angerechnet.
Bei einem späteren Verkauf der Immobilie können in beiden Ländern Kapitalertragsteuern anfallen. In Thailand ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre im Besitz war. Die deutsche Spekulationssteuer greift hingegen nur bei Verkäufen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf.
Versicherungsschutz und Risikomanagement
Eine umfassende Versicherung der thailändischen Immobilie ist dringend empfehlenswert, aber nicht immer einfach zu realisieren. Thailändische Versicherer bieten Gebäudeversicherungen an, die Schäden durch Feuer, Sturm und Überschwemmungen abdecken. Die Prämien sind meist niedriger als in Deutschland, dafür sind die Deckungssummen oft begrenzt.
Vermietung und Verwaltung
Viele deutsche Eigentümer planen, ihre thailändische Wohnung zeitweise zu vermieten. Der Mietmarkt in Touristengebieten ist grundsätzlich attraktiv, erfordert aber professionelle Verwaltung. Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist in vielen Condominiums mittlerweile eingeschränkt oder verboten.
Langzeitvermietung an Expats oder wohlhabende Thailänder bietet stabilere Einnahmen. Die Mieten variieren stark je nach Lage: In Bangkok können moderne Apartments 800-1500 Euro monatlich erzielen, in Pattaya oder Hua Hin eher 300-800 Euro.
Eine professionelle Verwaltungsgesellschaft kostet zehn bis 15 Prozent der Mieteinnahmen, übernimmt aber Mietersuche, Vertragsabwicklung und Instandhaltung. Für abwesende Eigentümer ist dies oft die einzige praktikable Lösung.
Ausblick
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand kann für deutsche Investoren durchaus lohnend sein – vorausgesetzt, alle rechtlichen und finanziellen Aspekte werden sorgfältig geprüft. Die Kombination aus attraktiven Preisen, tropischem Lifestyle und stabilen Mietrenditen macht Thailand zu einem interessanten Immobilienmarkt.
Entscheidend für den Erfolg ist eine gründliche Vorbereitung. Interessenten sollten mindestens sechs Monate für die Planung einrechnen und unbedingt professionelle Beratung durch erfahrene Anwälte und Steuerberater in Anspruch nehmen. Die Investition in qualifizierte Beratung zahlt sich fast immer aus und kann teure Fehler vermeiden.
Die mittelfristigen Aussichten für den thailändischen Immobilienmarkt bleiben positiv. Die wachsende Expat-Community, steigende Touristenzahlen und staatliche Infrastrukturinvestitionen sprechen für eine weitere Wertsteigerung. Gleichzeitig arbeitet die Regierung an vereinfachten Verfahren für ausländische Investoren.
Wer die genannten Punkte beachtet und sich gut vorbereitet, kann den Traum von der eigenen Wohnung im Paradies durchaus verwirklichen. Thailand bietet nach wie vor eines der attraktivsten Preis-Leistungs-Verhältnisse für Immobilieninvestitionen in Südostasien – man muss nur wissen, wie es geht.
Bitte beachten Sie:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie eigene Erfahrungen mit dem beschriebenen Thema gemacht haben, laden wir Sie ein, diese in der Kommentarfunktion mit anderen zu teilen. Der Austausch echter Fälle hilft oft mehr als jeder Paragraph.
In ein Land, welches Bankkonten unrechtmässig sperrt, das die Ausländer mit immer neuen Ragulatorien (sprich Schikanen) erfreut, das dem Kontrollwahn verfallen ist – investiere ich nichts, gar nichts.
Richtig so! Thailand braucht eine harte Lektion um vom hohen Ross herunterzukommen. Arroganz muss bestraft werden!
Mieten statt kaufen! Dann ist der nächste Monatserste easy der letzte. Und tschüss… 🇹🇭🙋♂️