Erdbebenriss in Bangkok

Ein feiner Haarriss in der Decke – verursacht durch ein Erdbeben aus Myanmar – und plötzlich kündigt der Vermieter Bauarbeiten an. Was nach einer Kleinigkeit klingt, kann für Langzeitbewohner in Thailand zur ernsthaften Belastung werden. Dieser Ratgeber zeigt, welche Rechte Mieter haben und wie sie Gesundheit und Eigentum schützen.

Der Riss und was daraus wird

Für Expat Bally J. begann es mit einem kaum sichtbaren Haarriss in der Decke – Folge eines leichten Erdbebens, das Bangkok im vergangenen Jahr kurz erschüttert hatte. Sein Vermieter kündigte im November 2025 an, was unvermeidlich schien: Die Risse müssen raus.

Das bedeutet in der Praxis: großflächiges Aufschneiden von Decken und Wänden, frischer Verputz, neuer Anstrich – mitten in einer bewohnten Wohnung. Im Mittelpunkt steht eine fest eingebaute Deckenklimaanlage, die den Baustaub direkt in den Wohnraum blasen könnte.

Seismische Aktivität und ihre Folgen für Gebäude

Thailand liegt nicht in einer klassischen Erdbebenzone. Die Jahre 2023 und 2024 haben gezeigt, dass seismische Aktivitäten aus Myanmar und Laos spürbare Auswirkungen auf Bangkoks Hochhäuser haben können – von leichten Erschütterungen bis zu sichtbaren Rissen im Putz.

In vielen Hochhaus-Kondos entstehen nach solchen Erschütterungen Setzrisse. Sie sind oft nicht strukturell gefährlich, müssen aber versiegelt werden, damit Feuchtigkeit keinen weiteren Schaden anrichtet. Nicht jeder Riss ist gleich – dieser Unterschied ist für Mieter wichtig.

Kosmetik oder Statik – wie man Risse einschätzt

Haarrisse unter zwei Millimetern Breite sind in der Regel Setzrisse ohne statische Bedeutung. Sie entstehen durch thermische Ausdehnung oder leichte Erschütterungen und betreffen nicht die Tragfähigkeit des Gebäudes.

Breite Risse über drei Millimeter, treppenförmige Verläufe entlang von Fugen oder klemmende Türen und Fenster sind Warnsignale für strukturelle Schäden. Hier genügt kein Spachtel: Die Juristic Person des Kondos sollte einen Statiker beauftragen – und Mieter sollten einen Umzug ernsthaft prüfen.

Das Problem mit Deckenkassettengeräten

Wandgeräte lassen sich vor Bauarbeiten unkompliziert abkleben oder abmontieren. Deckenkassetten sind dagegen in die abgehängte Gipsdecke integriert – genau dort, wo bei Reparaturen gesägt, geschliffen und gestaubt wird.

Der entstehende Baustaub ist extrem fein und dringt in Lamellen, Verdampfer und Filter des Geräts ein. Wer die Anlage danach ohne gründliche Reinigung einschaltet, bläst diesen Staub über Wochen in den Raum – ein Problem, das weit über sichtbaren Schmutz hinausgeht.

Baustaub und Atemwege – das stille Risiko

Gips- und Zementstaub enthält Feinpartikel, die tief in die Lunge eindringen. Thailand kämpft saisonal ohnehin mit erhöhten PM2.5-Werten durch Verbrennung und Verkehr. Kommt Baustaub im Innenraum dazu, kann die Belastung auf ein Vielfaches des WHO-Richtwerts steigen.

Für Menschen mit Asthma, Allergien oder chronischen Atemwegsbeschwerden ist das keine bloße Unannehmlichkeit. Wer in Thailand lebt, sollte prüfen, ob die eigene Auslandskrankenversicherung solche Beschwerden abdeckt. Versicherungsschutz jetzt kostenlos vergleichen.

Was das Thai-Mietrecht vorschreibt

Das Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands verpflichtet den Vermieter, die Mietwohnung in bewohnbarem Zustand zu halten. Reparaturen an erdbebenbedingten Rissen fallen in seinen Verantwortungsbereich – die Kosten trägt er oder seine Gebäudeversicherung.

Der Mieter muss notwendige Reparaturen dulden und dem Vermieter Zutritt gewähren. Doch diese Pflicht hat Grenzen: Sie gilt nicht für Situationen, in denen die Wohnung durch die Bauarbeiten faktisch unbewohnbar wird. Genau hier liegt der schwierigste Streitpunkt.

Mietminderung – Recht und Wirklichkeit in Thailand

Wird die Wohnung durch Lärm, Staub oder fehlende Klimatisierung zeitweise unbewohnbar, hat der Mieter theoretisch das Recht auf Mietminderung. Im Extremfall ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

In der Realität Thailands ist das ohne langwierigen Rechtsstreit kaum durchzusetzen. Der bessere Weg ist oft, vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen – über Ablauf, Schutzmaßnahmen und wer welche Kosten übernimmt.

Die Klimaanlage richtig schützen

Vor Baubeginn sollte die Klimaanlage vom Stromnetz getrennt und alle Öffnungen hermetisch mit Baufolie und Klebeband versiegelt werden. Frischhaltefolie reicht dafür nicht aus. Überwachen Sie das persönlich, bevor die ersten Arbeiter anfangen.

Nach den Malerarbeiten ist eine professionelle Tiefenreinigung des Geräts unbedingt nötig. Das kostet je nach Modell zwischen 1.500 und 3.000 Baht (rund 41 bis 82 Euro). Lassen Sie sich diese Reinigung vorab schriftlich vom Vermieter zusichern.

Schriftlich absichern vor Baubeginn

Mündliche Zusagen des Vermieters sind wenig wert. Fordern Sie einen schriftlichen Zeitplan: Wann wird gearbeitet, welche Schutzmaßnahmen werden getroffen und wer trägt die Kosten für Endreinigung und Klimaanlagenreinigung?

Fotografieren Sie den Zustand der Risse und der Klimaanlage, bevor die Arbeiten beginnen. So lässt sich später klar belegen, welche Schäden bereits vorhanden waren – und welche erst durch die Bauarbeiten entstanden sind.

Temporärer Auszug als sicherste Option

Wenn Wände aufgestemmt werden, ist die Wohnung de facto eine Baustelle. Der klügste Schritt ist, mit dem Vermieter eine Mietpause für die Bauzeit auszuhandeln und das Geld für ein Hotel oder Service-Apartment einzusetzen.

Ein vernünftiges Zimmer kostet in Bangkok ab etwa 1.200 Baht (rund 33 Euro) pro Nacht. Bei drei bis fünf Tagen Bauzeit ist das eine überschaubare Investition. Wer Baustaub über Wochen atmet, zahlt später mehr – beim Arzt.

Gut vorbereitet durch die Renovierung

Wer rechtzeitig handelt, vermeidet die meisten Probleme. Dokumentieren Sie den Ist-Zustand mit Fotos, schützen Sie Möbel mit Malerfolie, lassen Sie die Klimaanlage versiegeln und legen Sie vor dem Wiedereinzug ein Stück 3M-Filtervlies als zusätzliche Barriere ein.

In einem Land, in dem die Luftqualität draußen schon oft schwierig ist, muss die Wohnung ein sicherer Rückzugsort bleiben. Mit einem schriftlichen Ablaufplan, klaren Absprachen und etwas Eigeninitiative lässt sich das auch bei Renovierungsarbeiten erreichen.

Dieser Artikel basiert auf einer realen Diskussion aus einem englischsprachigen Forum vom November 2025. Die rechtlichen Einschätzungen stellen keine juristische Beratung dar. Bei ernsthaften Streitigkeiten empfiehlt sich die Konsultation eines Anwalts oder der Verbraucherschutzbehörde (OCPB).