Thailands Immobilienmarkt: Wachstum und die Schattenseiten

Thailands Immobilienmarkt zieht seit Jahren internationales Kapital an – und liefert dabei ein widersprüchliches Bild. Während Phuket 2024 mit Neuprojekten im Wert von 190 Milliarden Baht ein Rekordvolumen verzeichnete, prognostiziert die Kiatnakin Phatra Bank für 2026 landesweit nur noch 290.000 Immobilientransfers – den niedrigsten Stand seit acht Jahren. Wer hier kaufen will, braucht ein klares Bild beider Seiten.

Der Boom: Phuket, Bangkok und das internationale Kapital

Im Luxussegment läuft der Markt auf Hochtouren. In Phuket entfielen 2024 allein 44 Prozent aller neuen Eigentumswohnungsangebote auf das Gebiet Bang Tao und Cherng Talay – mit Quadratmeterpreisen von bis zu 220.000 Baht im Premiumbereich. Ausländer stellen laut CBRE Thailand über 60 Prozent der Käufer im High-End-Segment, die durchschnittliche Mietrendite liegt bei 8 bis 10 Prozent pro Jahr. Phukets Preise sollen nach Colliers-Prognosen bis Ende 2026 das Bangkoker Niveau erreichen.

Auch die Hauptstadt hält sich: Bangkok verzeichnete 2025 ein Plus von 9 Prozent bei den Immobilientransfers. Neubauprojekte entlang der Yellow Line BTS zogen sowohl einheimische als auch ausländische Käufer an. Das 3-Millionen-Baht-Visum, das seit Juni 2026 den Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Aufenthaltsrecht verknüpft, hat das Interesse zusätzlich befeuert – vor allem aus China, Russland und Europa.

Wo der Markt gleichzeitig einbricht

Außerhalb der Boom-Regionen sieht die Lage anders aus. Chiang Mai verlor 2025 bei den Transfers 28 Prozent, Pattaya und die Provinz Chonburi 15 Prozent. Im Massenmarktsegment unter 3 Millionen Baht lehnen Banken derzeit rund 70 Prozent der Kreditanträge ab – wegen gesunkener Haushaltseinkommen und gestiegener Verschuldung. Analysten erwarten, dass der Gesamtmarkt frühestens Ende 2027 oder Mitte 2028 wieder anzieht.

Wer in Pattaya kauft, braucht Geduld. Der Median-Listenpreis in Jomtien liegt bei rund 56.000 Baht pro Quadratmeter, tatsächliche Abschlüsse kommen aber häufig erst mit 15 bis 20 Prozent Abschlag zustande, und Verkaufszeiten von über zwölf Monaten sind im Mittelpreissegment die Regel. Nur das Premiumsegment in Wongamat und Na Jomtien zeigt sich stabiler, weil dort selektive internationale Nachfrage weiterhin vorhanden ist.

Was Ausländer in Thailand legal besitzen dürfen

Direkter Landkauf ist für Ausländer in Thailand verboten – das regelt der Land Code Act, und daran hat sich in sieben Jahrzehnten nichts geändert. Der einzige Weg zum echten Eigentumsrecht führt über eine Eigentumswohnung (Condominium): Ausländer dürfen bis zu 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes in Freehold erwerben. Ist diese Quote ausgeschöpft, bleibt nur Leasehold oder ein Nießbrauchrecht.

Für Häuser und Villen auf eigenem Grundstück gibt es keinen direkten Weg. Wer dennoch in Richtung Haus denkt, hat drei Optionen: einen registrierten Pachtvertrag über 30 Jahre (Leasehold), ein Nießbrauchrecht (Usufruct) oder eine Superficies – das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen. Alle drei haben unterschiedliche Laufzeiten, unterschiedliche Risiken und unterschiedliche Konsequenzen im Erbfall.

Freehold, Leasehold, Nießbrauch: was hinter den Begriffen steckt

Freehold bedeutet echtes, unbefristetes Eigentumsrecht – das einzige, das für Ausländer bei Eigentumswohnungen möglich ist. Es ist vererbbar, übertragbar und am Land Department eingetragen. Voraussetzung: Das Kaufgeld muss nachweislich in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen worden sein. Dafür stellt die empfangende Thai-Bank das sogenannte FET-Formular aus – ohne dieses Dokument verweigert das Land Department die Eigentumsübertragung.

Leasehold ist eine langfristige Pacht, maximal 30 Jahre eingetragen, nicht vererbbar. Nießbrauch (Usufruct) gewährt das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht, erlischt aber mit dem Tod des Inhabers. Superficies ist das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu errichten – auf bis zu 30 Jahre befristet. Alle drei sind beim Land Department einzutragen; ohne Registrierung gilt ein Pachtvertrag rechtlich nur drei Jahre. Wer in Immobilien in Thailand investiert, sollte diese Unterschiede vor dem ersten Besichtigungstermin kennen.

Das 30-Jahre-Problem: wenn Leasehold zur Falle wird

Viele Entwickler vermarkten Leasehold-Konstruktionen als „30+30+30 Jahre“ – also faktisch 90 Jahre Nutzungsrecht. Das klingt sicher, ist es rechtlich aber nicht. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat im März 2025 klargestellt, dass vorab vereinbarte Kettenverlängerungen nicht durchsetzbar sind. Nur die ersten 30 Jahre sind beim Land Department eingetragen und damit geschützt. Ob und zu welchen Konditionen danach verlängert wird, hängt vom Grundstückseigentümer oder dessen Erben ab.

Beim Leasehold erlischt das Nutzungsrecht außerdem mit dem Tod des Mieters – es ist nicht automatisch vererbbar. Wer eine Villa über einen Pachtvertrag erwirbt und verstirbt, hinterlässt keinen Immobilienbesitz, sondern einen laufenden Vertrag, den die Erben neu verhandeln müssen. Entwickler, die ein Leasehold als gleichwertige Alternative zum Freehold verkaufen, beschreiben das Produkt unvollständig.

Nominee-Strukturen: das Ende einer Grauzone

Jahrelang war es gängige Praxis: Ein Ausländer gründet eine Thai-Firma, bei der 51 Prozent der Anteile formal bei Thai-Staatsbürgern liegen, die Firma kauft das Grundstück, der Ausländer lebt darauf. Anwaltsbüros verkauften diese Konstruktion offen, Landämter stempelten ab. Seit dem 17. Juni 2026 ist damit Schluss. Das Department of Business Development prüft 125.622 Unternehmen auf Nominee-Konstruktionen; bis Mitte 2026 wurden 852 Firmen strafrechtlich verfolgt, der Staatsschaden beläuft sich auf über 15,1 Milliarden Baht.

Die Konsequenzen treffen beide Seiten: Sowohl den ausländischen Käufer als auch die thailändischen Nominee-Aktionäre drohen Strafanzeige und Einreisesperre. Immobilien, die über solche Strukturen gehalten werden, können per Zwangsverkauf veräußert werden. Wer bereits in einer solchen Konstruktion steckt, sollte rechtlichen Rat einholen, bevor das DBD die eigene Firma erfasst.

Kosten, Steuern und das FET-Formular

Beim Kauf fallen mehrere Gebühren an. Die Transfer Fee beträgt regulär 2 Prozent des amtlichen Schätzwertes und wird üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Für Thai-Käufer gilt seit dem 1. Juli 2026 eine befristete Senkung auf 0,01 Prozent bis Ende Juni 2027 – Ausländer profitieren von dieser Regelung nicht. Hinzu kommen je nach Haltedauer Spezifische Betriebssteuer (SBT, 3,3 Prozent bei unter fünf Jahren Besitz) oder Stempelsteuer (0,5 Prozent) sowie eine einkommenabhängige Quellensteuer für den Verkäufer.

Ausländer müssen beim Condo-Kauf das FET-Formular vorlegen – eine Bankbescheinigung, die bestätigt, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist. Das Original ist aufzubewahren: Es wird zwingend benötigt, wenn der Erlös beim späteren Verkauf ins Ausland zurücküberwiesen werden soll. Wer über ein Thai-Konto in Baht überweist, erhält kein gültiges FET-Formular und verliert damit seine Ansprüche auf den Fremdbesitztitel.

Mietrenditen und Marktlage für Investoren

Phuket bleibt der attraktivste Markt für renditeorientierte Käufer. Im Premiumbereich Bang Tao und Laguna werden 8 bis 10 Prozent Mietrendite pro Jahr erreicht – gestützt durch anhaltend hohe Touristenzahlen und ein knappes Freehold-Angebot im Luxussegment. Wer in Pattaya oder Chiang Mai kauft, muss realistischere Erwartungen mitbringen: Überangebot, lange Verkaufszeiten und ein schwieriges Kreditumfeld drücken auf die Rendite.

Als Kaufinteressent lohnt es sich 2026, die Marktlage zu nutzen. Motivierte Verkäufer und Überangebot im Mittelsegment schaffen echte Verhandlungsspielräume – 15 bis 20 Prozent unter Listenpreis sind keine Ausnahme. Die Freehold-Quote im Wunschgebäude sollte vor jeder Kaufentscheidung beim Grundbuchamt geprüft werden; in begehrten Anlagen in Phuket und Bangkok ist sie oft ausgeschöpft. Wer Fragen zur Auswahl hat, findet bei spezialisierten Anbietern für Wohnung oder Haus in Thailand einen ersten Ausgangspunkt.

Redaktionelle Hinweise

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Die rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländischen Immobilienbesitz in Thailand, vor allem zur Nominee-Thematik und zu Leasehold-Verlängerungen, haben sich 2026 verändert und können sich weiter ändern. Vor einem Kauf empfiehlt sich die Beratung durch eine auf Thai-Recht spezialisierte Kanzlei. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.