Immobilien in Thailand 2026: Wem gehört was wirklich?
Die Sonne senkt sich über den Reisfeldern im Isaan, das Licht spiegelt sich in den Fenstern eines neu errichteten Bungalows. Für viele nicht-thailändische Männer ist es der große Traum: den Lebensabend in Thailand verbringen, in einem selbst finanzierten Haus, gemeinsam mit der thailändischen Partnerin.
Doch in Internetforen und Stammtischgesprächen ist die Unsicherheit groß. Immer wieder taucht dieselbe Frage auf: Was gehört mir rechtlich wirklich – und was nicht?
Dieser Beitrag verlässt die emotionale Ebene und ordnet die Situation nach geltendem thailändischem Recht im Jahr 2026 ein.
Die rechtliche Grundregel: Landbesitz ist ausgeschlossen
Ausgangspunkt jeder Betrachtung ist das thailändische Grundstückrecht.
Nach Section 86 Land Code B.E. 2497 (1954) ist der Erwerb von Grundeigentum ausschließlich thailändischen Staatsangehörigen vorbehalten, mit wenigen eng begrenzten gesetzlichen Ausnahmen.
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Diese Regelung gilt unabhängig davon,
-wie lange jemand in Thailand lebt,
-ob er mit einer thailändischen Person verheiratet ist,
-oder wer den Kaufpreis bezahlt hat.
Zahlung ersetzt kein Eigentum.
Das Landamt registriert ausschließlich den gesetzlich zulässigen Eigentümer.
Diese Vorschrift ist zwingendes Recht und kann weder durch private Verträge noch durch Ehe umgangen werden.
Land und Haus sind rechtlich zwei verschiedene Dinge
Ein zentraler, oft missverstandener Punkt:
Das thailändische Recht trennt strikt zwischen Grundstück und Gebäude.
-Das Land:
Eigentum nur einer thailändischen Person
→ Land Code Sections 86, 93
-Das Gebäude:
Kann grundsätzlich einer anderen Person gehören
→ Civil and Commercial Code (CCC) Sections 1299, 1301
Ein Haus ist rechtlich eine eigenständige Sache, sofern das Eigentum daran klar nachgewiesen und dokumentiert wird.
Wichtig:
Eine Baugenehmigung auf den Namen des nicht-thailändischen Ehepartners ist nur ein Indiz, kein automatischer Eigentumsnachweis.
Entscheidend sind:
-Registrierung beim Land Office
-Nachweis der Finanzierung
-Zuordnung im Vermögensrecht
Die Unterschrift mit weitreichenden Folgen
Beim Landkauf durch eine thailändische Ehefrau verlangt das Landamt regelmäßig eine Erklärung des nicht-thailändischen Ehegatten.
In dieser bestätigt er, dass:
-das Kaufgeld Sin Suan Tua (persönliches Vermögen) der Ehefrau ist
-und keine Ansprüche auf das Grundstück bestehen
Rechtsgrundlagen:
–Land Code Section 93
–Ministerial Regulations zum Land Code
Diese Erklärung ist rechtsverbindlich.
Sie bewirkt faktisch eine Schenkung, selbst wenn das Geld ursprünglich vom Ehemann stammt.
Eine spätere Rückforderung oder Berufung auf gemeinsames Vermögen ist vor Gericht nahezu ausgeschlossen.
Eheliches Vermögen (Sin Somros) – was zählt dazu?
Nach CCC Section 1474 gilt als eheliches Vermögen (Sin Somros):
-Einkommen während der Ehe
-Vermögenswerte, die während der Ehe erworben werden
-Erträge aus gemeinschaftlichem Vermögen
Grundsätzlich würde ein während der Ehe gebautes Haus darunterfallen.
Aber:
Da Grundstücke wegen des Land Code nicht gemeinschaftliches Vermögen sein können, entsteht eine juristische Trennung:
–Land → ausschließlich persönliches Vermögen der thailändischen Ehefrau
–Haus → kann Sin Somros oder Sin Suan Tua sein
Entscheidend ist die Herkunft des Geldes.
Persönliches Vermögen (Sin Suan Tua)
Nach CCC Section 1471 zählt zum persönlichen Vermögen:
-Vermögen vor der Ehe
-Erbschaften
-persönliche Schenkungen
Viele nicht-thailändische Rentner finanzieren den Hausbau mit Ersparnissen, die lange vor der Ehe erwirtschaftet wurden.
Rechtlich bleibt dieses Vermögen nur dann persönlich, wenn es lückenlos belegbar ist.
Die Beweislast entscheidet
Vor thailändischen Gerichten gilt ein einfacher Grundsatz:
Wer etwas behauptet, muss es beweisen.
Wer Eigentum am Haus oder persönliches Vermögen geltend macht, benötigt:
-Überweisungsnachweise aus dem Ausland
-Umtauschbelege
-Zahlungsnachweise an Bauunternehmen
-Bauverträge
Fehlen diese Belege, wird häufig angenommen, dass es sich um eheliches Vermögen handelt – mit entsprechender Teilung im Scheidungsfall
(CCC Sections 1533–1535).
Rechtliche Klarheit schützt beide Seiten
Die größten Probleme entstehen nicht durch das Gesetz, sondern durch falsche Annahmen.
Thailand erlaubt kein Eigentum an Land für nicht-thailändische Personen – wohl aber legale, saubere Strukturen, wenn sie rechtzeitig geschaffen werden.
Wer 2026 in Thailand baut oder investiert, sollte:
-Land- und Gebäudeeigentum strikt trennen
-Vermögensarten sauber dokumentieren
-jede Unterschrift beim Landamt verstehen
Romantik baut Häuser –
Rechtsklarheit sorgt dafür, dass sie auch Bestand haben.
Schutz durch Nießbrauch
Das wohl stärkste Instrument zur Absicherung ist der Nießbrauch, in Thailand Usufruct genannt. Dieses Recht wird im Grundbuch (Chanote) eingetragen und erlaubt dem Nießbrauchnehmer, die Immobilie lebenslang zu nutzen und sogar zu vermieten. Der Eigentümer (die Ehefrau) kann das Land zwar verkaufen, aber der Nießbrauch bleibt bestehen. Das macht die Immobilie für Dritte faktisch unverkäuflich, solange der Partner dort lebt.
Der Nießbrauch bietet enorme Sicherheit, da er das Wohnrecht garantiert, unabhängig vom Beziehungsstatus. Selbst bei einer Scheidung bleibt das Recht bestehen, im Haus zu wohnen. Allerdings weigern sich manche Landämter in der Praxis, dieses Recht einzutragen, oder verlangen das Erscheinen beider Ehepartner. Es ist ein bürokratischer Hürdenlauf, der sich jedoch für die gewonnene Sicherheit lohnt.
Die Grenzen des Nießbrauchs
Trotz seiner Stärke ist der Nießbrauch kein Allheilmittel. Er ist an die Person gebunden und endet spätestens mit dem Tod des Nießbrauchnehmers. Er ist nicht vererbbar. Das bedeutet, man kann das Haus zwar sicher bewohnen, aber man kann es nicht den eigenen Kindern aus einer früheren Ehe in Deutschland hinterlassen. Sobald der Expat verstirbt, fällt die volle Verfügungsgewalt an den Landeigentümer zurück.
Zudem muss der Nießbraucher die Immobilie instand halten. Er darf die Substanz nicht verändern oder zerstören. Konflikte entstehen oft, wenn größere Reparaturen anstehen: Wer zahlt das neue Dach? Der Eigentümer oder der Nutzer? Klare vertragliche Regelungen im Vorfeld, die über den Standardtext des Landamtes hinausgehen, können hier viel Streitpotenzial vermeiden.
Pachtverträge als Option
Eine Alternative zum Nießbrauch ist der Pachtvertrag, oft Lease genannt. Ausländer können Land für 30 Jahre pachten, mit der Option auf Verlängerung. Dieser Vertrag wird ebenfalls auf dem Titel eingetragen und bietet Rechtssicherheit gegenüber Dritten. Anders als der Nießbrauch ist ein Pachtvertrag oft einfacher durchzusetzen, da er als normales Geschäft angesehen wird.
Doch Vorsicht: Die automatische Verlängerung um weitere 30 Jahre ist rechtlich oft wackelig und hängt von der aktuellen Rechtsprechung und der Kooperation des Landbesitzers in der Zukunft ab. Viele „30+30+30“-Verträge, die vor Jahren verkauft wurden, halten einer strengen juristischen Prüfung oft nicht stand. Für einen Rentner, der heute 60 ist, sind garantierte 30 Jahre jedoch oft völlig ausreichend.
Das Superficies-Recht als strategisches Instrument
Wenig bekannt, aber rechtlich äußerst wirkungsvoll, ist das sogenannte Superficies-Recht. Es trennt das Eigentum am Gebäude klar vom Eigentum am Grundstück.
Wer ein wirksam eingetragenes Superficies besitzt, gilt rechtlich als Eigentümer aller Bauwerke auf dem Land, obwohl das Grundstück selbst einer anderen Person gehört.
Rechtsgrundlage hierfür sind die §§ 1410–1416 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuches (Civil and Commercial Code). Voraussetzung ist eine schriftliche Vereinbarung sowie die Eintragung im Chanote beim zuständigen Land Office.
Das Gebäude stellt dadurch einen eigenständigen Vermögenswert dar. Es kann – sofern vertraglich erlaubt – belastet, vererbt oder übertragen werden. Diese Konstruktion stärkt die Rechtsposition erheblich, insbesondere in familiären Konfliktsituationen.
Die Eintragungskosten sind gering, der strategische Nutzen hingegen beträchtlich.
Bedeutung im Scheidungsfall
Kommt es zur Scheidung, unterliegt während der Ehe geschaffenes Vermögen grundsätzlich dem Sin-Somros-Prinzip und ist hälftig zu teilen (§§ 1474 ff. CCC), sofern keine abweichenden Vereinbarungen bestehen.
Befindet sich das Haus auf dem Grundstück eines Ehepartners, wird es ohne Superficies häufig faktisch diesem zugerechnet, da es untrennbar mit dem Land verbunden ist. Der andere Ehepartner ist dann auf einen finanziellen Ausgleich angewiesen.
Mit einem eingetragenen Superficies entsteht jedoch eine rechtliche Pattsituation:
– Das Grundstück gehört einer Person
– Das Haus gehört einer anderen
Diese Konstellation verhindert einen Totalverlust und führt in der Praxis fast immer zu einer finanziellen Vergleichslösung, da keine Seite das Objekt allein sinnvoll verwerten kann. Das erhöht die Verhandlungsmacht erheblich.
Gerichtliche Praxis und wirtschaftliche Realität
Reicht die Liquidität für eine Auszahlung nicht aus, kann das Gericht den Verkauf der Immobilie anordnen. In der Praxis ziehen sich Immobilienverkäufe – insbesondere außerhalb urbaner Zentren – jedoch oft über Jahre hin.
Daher kommt es häufig zu außergerichtlichen Einigungen, bei denen eine Partei eine schnelle Einmalzahlung akzeptiert, selbst wenn diese unter dem theoretischen Marktwert liegt. Ein klar geregeltes Superficies verbessert hier die Ausgangsposition deutlich.
Todesfall des Grundstückseigentümers
Verstirbt der thailändische Ehepartner, wird der nicht-thailändische Ehepartner gesetzlicher Erbe nach den §§ 1629 ff. CCC – einschließlich des Grundstücks.
Das Land Code Act § 93 erlaubt den Erwerb durch Erbschaft, verpflichtet den Erben jedoch, das Land innerhalb einer behördlich gesetzten Frist zu veräußern, da ein dauerhafter Eigentumserwerb nicht zulässig ist.
In der Praxis bedeutet dies:
– Keine sofortige Enteignung
– Kein unmittelbarer Wohnungsverlust
– Zeit zur geordneten Verwertung
Diese Situation ist rechtlich deutlich günstiger als eine ungeklärte Scheidung ohne vertragliche Absicherung.
Testament als entscheidender Schutzfaktor
Problematisch wird es, wenn:
– ein Testament den Ehepartner ausschließt oder
– mehrere gesetzliche Erben (Kinder, Eltern) Ansprüche geltend machen
Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge, die den Nachlass auf mehrere Personen verteilt.
Ein Testament, das dem Ehepartner zumindest das Superficies, das Haus oder ein Wohnrecht (Usufruct) zusichert, ist daher ein wesentlicher Akt gegenseitiger Absicherung und sollte offen besprochen werden.
Gesetzliche Grundlage
Die gesetzliche Erbfolge ist geregelt in den §§ 1599–1635 CCC, insbesondere:
–§ 1599 CCC – Erbfolge tritt nur bei Tod ein
–§ 1629 CCC – Ordnung der gesetzlichen Erben
–§ 1635 CCC – Stellung des Ehepartners
Reihenfolge der gesetzlichen Erben (§ 1629 CCC)
Das Gesetz kennt sechs Erbenklassen.
👉 Eine niedrigere Klasse schließt alle nachfolgenden aus.
1️⃣ Abkömmlinge
Kinder, Enkel, Urenkel (auch adoptierte Kinder)
2️⃣ Eltern
Vater und Mutter des Verstorbenen
3️⃣ Vollgeschwister
Gleiche Eltern
4️⃣ Halbgeschwister
Gleicher Vater oder gleiche Mutter
5️⃣ Großeltern
Mütterlicher und väterlicherseits
6️⃣ Onkel und Tanten
Geschwister der Eltern
Sonderstellung des Ehepartners (§ 1635 CCC)
Der überlebende Ehepartner gehört nicht zu einer eigenen Klasse, sondern erbt immer zusätzlich, außer es existiert keine andere erbberechtigte Person.
Die Quote hängt davon ab, mit welcher Erbenklasse er gemeinsam erbt:
Ehepartner + Kinder
→ 50 % Ehepartner / 50 % Kinder
(die Kinder teilen sich ihren Anteil)
Ehepartner + Eltern
→ 50 % Ehepartner / 50 % Eltern
Ehepartner + Geschwister
→ 50 % Ehepartner / 50 % Geschwister
Ehepartner allein
→ 100 % des Nachlasses
📌 Wichtig:
Leben Kinder, sind Eltern und Geschwister komplett ausgeschlossen.
Was gehört überhaupt zum Nachlass?
Nur Sin Suan Tua (persönliches Vermögen) fällt vollständig in den Nachlass:
-Vermögen vor der Ehe
-Erbschaften & Schenkungen während der Ehe
-Persönliche Gegenstände
Sin Somros (gemeinschaftliches Vermögen):
-wird zuerst halbiert (§§ 1474–1476 CCC)
–nur die Hälfte des Verstorbenen wird vererbt
👉 Ein häufiger Fehler in der Praxis.
Grundstücke und Sonderregelung (Land Code Act)
Ein nicht-thailändischer Erbe kann Land erben, darf es aber nicht dauerhaft behalten.
Rechtsgrundlage:
Land Code Act § 93
Praxis:
-Eintragung als Erbe ist zulässig
Behörde setzt Frist zur Veräußerung (oft ca. 1 Jahr)
-Kein sofortiger Verlust, keine automatische Enteignung
Kein Testament – typische Konflikte
Ohne Testament:
-mehrere Erben → Zwangsgemeinschaft
-Blockade bei Verkauf oder Nutzung
-familiäre Auseinandersetzungen häufig
Ein Testament kann:
-Erbquoten festlegen
-Haus, Superficies oder Nießbrauch gezielt zuweisen
-Streit vermeiden
Kurzüberblick (Merkschema)
Sin Somros halbieren → Hälfte des Verstorbenen verteilen → Ehepartner erbt immer mit
Das Hausbuch-Missverständnis
Ein häufiger Irrtum betrifft das „Blaue Buch“ (Tabien Baan) oder das „Gelbe Buch“ für Ausländer. Viele glauben, der Eintrag als „Hausherr“ (Jao Ban) in diesem Buch beweise Eigentum. Das ist falsch. Das Hausbuch ist ein reines Meldedokument der Verwaltung. Es regelt, wer dort wohnhaft ist, sagt aber nichts über die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie aus.
Der Besitz des Buches gibt keine Sicherheit vor Rauswurf oder Enteignung. Eigentum wird in Thailand fast ausschließlich durch den Chanote (Landtitel) und die dortigen Einträge auf der Rückseite nachgewiesen. Wer sich nur auf das Hausbuch verlässt, baut seine Sicherheit auf Sand. Es ist wichtig für Visa und Behördengänge, aber wertlos im Vermögensstreit.
Risiko Firmen-Eigentum
Früher war es populär, eine thailändische Firma zu gründen, um Land zu kaufen. Der nicht Thailänder hält 49%, thailändische Strohmänner 51%. Diese Praxis wird von den Behörden seit Jahren strenger verfolgt. Wer eine Firma nur zum Zweck des Landbesitzes gründet, ohne echten Geschäftsbetrieb, bewegt sich in der Illegalität.
Im Jahr 2026 ist dieses Modell für private Wohnimmobilien hochriskant. Fliegt die Konstruktion auf, kann das Land zwangsverkauft oder die Firma aufgelöst werden. Für einen ruhigen Lebensabend ist dieses Modell ungeeignet, da es ständige Bilanzierungskosten verursacht und immer das Damoklesschwert einer Prüfung über dem Eigentümer schwebt.
Rückforderung von Geschenken
Das thailändische Zivilrecht kennt den Begriff der „groben Undankbarkeit“. In extremen Fällen können Geschenke zurückgefordert werden, wenn der Beschenkte sich schwerer Verfehlungen gegen den Schenker schuldig macht. Dies ist jedoch eine sehr hohe juristische Hürde und in der Praxis selten erfolgreich, um ein Haus zurückzubekommen.
Dennoch ist es gut zu wissen, dass grobe Misshandlungen oder schwere Beleidigungen rechtliche Konsequenzen haben können. Es ist jedoch keine Strategie für eine Vermögensrückführung bei einer „normalen“ Trennung wegen Auseinanderlebens. Hier greifen nur die vertraglichen Vereinbarungen, die in guten Zeiten getroffen wurden.
Die Rolle der Anwälte
Ein guter Anwalt ist vor dem Hausbau wichtiger als der Architekt. Doch der Markt ist unübersichtlich. Seriöse Kanzleien prüfen den Landtitel vor dem Kauf, setzen Nießbrauchverträge auf und beraten zum Ehevertrag. Vorsicht ist geboten bei „Paket-Lösungen“ von Immobilienmaklern, die den Anwalt gleich mitliefern. Dieser vertritt oft primär die Interessen des Verkäufers.
Das Honorar für eine saubere Vertragsgestaltung liegt meist zwischen 10.000 und 30.000 Baht (ca. 270 bis 810 Euro) – eine kleine Summe im Vergleich zum Verlust des gesamten Hauses. Unabhängige Beratung schützt davor, Dokumente zu unterschreiben, deren Tragweite man aufgrund der Sprachbarriere nicht versteht.
Kosten und Gebühren
Jede Absicherung kostet Geld, nicht nur beim Anwalt, sondern auch beim Landamt. Für die Eintragung eines Pachtvertrags oder Nießbrauchs fallen Gebühren an, die sich meist am geschätzten Wert der Immobilie oder der Pachtsumme orientieren. Wer hier spart und auf die Eintragung verzichtet, spart am falschen Ende.
Auch sollte man die steuerlichen Aspekte bedenken. Schenkungen unter Eheleuten sind bis zu gewissen Freibeträgen steuerfrei, aber bei großen Vermögensverschiebungen sollte ein Steuerberater konsultiert werden. Transparenz gegenüber dem Finanzamt vermeidet spätere böse Überraschungen, wenn Vermögenswerte liquidiert werden müssen.
Prävention ist alles
Die Quintessenz aus all diesen Punkten ist: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Ein Ehevertrag (Prenuptial Agreement), der vor der Eheschließung registriert wird, kann genau regeln, wem was gehört und was im Scheidungsfall passiert. Nach der Heirat ist ein solcher Vertrag in Thailand kaum noch rechtswirksam zu schließen (Postnuptial ist oft anfechtbar).
Paare, die offen über Geld und Absicherung sprechen, haben oft stabilere Beziehungen. Es nimmt den Druck, wenn klar ist: „Du hast das Land, ich habe den Nießbrauch, und wenn wir uns trennen, ist geregelt, wer wen auszahlt.“ Diese Klarheit verhindert, dass materielle Ängste die emotionale Beziehung vergiften.
Ein realistischer Ausblick
Die Gesetzeslage in Thailand wird sich auch in naher Zukunft kaum zugunsten ausländischen Landbesitzes ändern. Der Protektionismus beim Boden ist politischer Konsens. Expats müssen lernen, innerhalb der bestehenden Regeln (Pacht, Nießbrauch, Gebäude-Eigentum) ihre Nischen zu finden.
Wer die Regeln respektiert, dokumentiert und formalisiert, kann auch 2026 sicher und entspannt in Thailand leben. Die Horrorgeschichten im Internet stammen meist von jenen, die auf Handschlag bauten und auf Verträge verzichteten. Mit dem richtigen Wissen wird aus dem Risiko ein kalkulierbares Investment in Lebensqualität.
Anmerkung der Redaktion:
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen zugelassenen Anwalt in Thailand. Gesetze und Verwaltungspraxis können sich ändern und hängen oft von der Auslegung lokaler Behörden ab. Die genannten Währungsumrechnungen basieren auf dem Kurs von Januar 2026 (1 EUR = ca. 37 THB) und können schwanken.