BANGKOK – In einer beispiellosen Großoffensive gehen thailändische Behörden gegen kriminelle Netzwerke vor, die Ausländern illegal Land verkaufen. Im Fokus: skrupellose Anwalts- und Wirtschaftsprüfungskanzleien, die das System mit Strohmännern austricksen.
86 illegale Land-Deals aufgedeckt
Das Department of Business Development (DBD) und das Central Investigation Bureau (CIB) haben ihre Ermittlungen massiv ausgeweitet. DBD-Chef Poonpong Naiyanapakorn verkündete eine beunruhigende Bilanz.
„In den letzten Monaten haben wir 86 Fälle von illegalem Landerwerb durch Expats oder ausländische Firmen mittels thailändischer Strohmänner registriert“, so Poonpong. Gegen alle Beteiligten wurde bereits rechtlich vorgegangen.
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Kanzleien als Drahtzieher
Besonders pikant: In vielen Fällen sollen Anwalts- oder Wirtschaftsprüfungskanzleien die Schlüsselrolle gespielt haben. Sie organisierten gegen Bezahlung thailändische Staatsbürger als sogenannte Nominees.
Diese Kanzleien nutzen ihr juristisches Know-how, um scheinbar legale Strukturen zu schaffen – hinter denen sich jedoch klare Verstöße gegen das thailändische Bodenrecht verbergen.
Thailands striktes Bodenrecht
Das thailändische Bodenrecht ist klar: Ausländer dürfen grundsätzlich kein Land in Thailand besitzen. Es gibt nur wenige, streng regulierte Ausnahmen für große Investoren.
Erlaubt ist etwa der Erwerb von bis zu 49 % einer thailändischen Firma oder der Kauf von Land im Rahmen einer BOI-Förderung bei Investitionen ab 40 Millionen Baht.
Der Trick mit den Strohmännern
Um das Gesetz zu umgehen, stellen kriminelle Kanzleien Thai-Staatsbürger als scheinbare Käufer und Eigentümer auf. Im Hintergrund ziehen jedoch ausländische Investoren die Fäden.
Diese Nominees erhalten oft eine geringe Entlohnung, während das eigentliche Kapital und die Kontrolle aus dem Ausland kommen – ein offensichtlicher Missbrauch des Systems.
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Chon Buri: Hotspot für illegale Deals
Die DBD-Datenbank zeigt, dass besonders in Chon Buri (Pattaya) viele Firmen registriert sind – ein Indiz für potenziellen Nominee-Missbrauch. Dort gibt es 73.126 Unternehmen.
Mit einem Gesamtkapital von einer Billion Baht ist die Provinz ein Zentrum für Immobilieninvestments – und damit auch für illegale Praktiken rund um den Landerwerb.
Weitere Risikoregionen identifiziert
Auch Chiang Mai (32.099 Firmen), Phuket (31.291) und Surat Thani (25.004) stehen im Fokus der Ermittler. Hohe Immobilienpreise locken ausländische Käufer an.
In diesen Touristen-Hotspots ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Villen immens – ein perfekter Nährboden für illegale Transaktionen über thailändische Strohmänner.
397 Firmen unter Verdacht
Die Ermittlungen gehen weit über den Landkauf hinaus. Das DBD hat 397 Unternehmen an CIB und die Geldwäschebekämpfungsbehörde weitergeleitet.
Diese Firmen stehen im Verdacht, Teil größerer Betrugsnetzwerke zu sein. Geprüft wird, ob sie zur Geldwäsche oder anderen illegalen Finanztransaktionen genutzt wurden.
Konsequenzen für ausländische Investoren
Die Regierung sendet eine klare Botschaft: Thailand ist kein rechtsfreier Raum für Immobilien-Spekulanten. Legale Investoren sind willkommen – aber nur über vorgesehene Wege.
Ausländer, die auf dubiose Nominee-Konstrukte gesetzt haben, drohen nun hohe Strafen – bis hin zum vollständigen Verlust ihres Investments ohne Entschädigung.
Schutz der nationalen Souveränität
Hinter den juristischen Schritten steht eine grundsätzliche Frage: Wem gehört Thailand? Die massive Nutzung von Nominees hat in der Vergangenheit zu großer Verunsicherung geführt.
Die aktuelle Offensive zielt darauf ab, die thailändische Souveränität über Grund und Boden zu schützen – und reagiert auf jahrelangen öffentlichen Druck gegen diese Praktiken.
Ein strukturelles Problem?
Wenn Kanzleien und Prüfer angeblich dabei helfen, Gesetze zu umgehen – ist das nur kriminelle Energie einzelner oder ein strukturelles Problem im ganzen System?
Sollten Strafen drastisch verschärft werden – auch für Thais, die als Nominees mitmachen? Schreib offen, was du darüber denkst.
Im Grunde ist Sache doch ganz einfach. Amtsstellen, welche im Wissen das Gesetz umgehen, gehört die Lizenz entzogen. Zusätzlich müssten sie die erhaltene Provision versteuern -und saftig gebüsst werden. Alles unter 1 Million Baht wird sie nicht schmerzen. Hier muss Thailand endlich hart durchgreifen – ansonsten verlieren sie Kontrolle.
Ich habe vor 6 Jahren einen Teil meines Kapitals in Immobilien investiert.
Meine Anwältin in Hua Hin, baute ein Firmenkonstrukt und ich ging davon aus, dass das alles in Ordnung ist. Eine Mitarbeiterin von ihr hielt 51 % wofür ich im Jahr 10.000 Baht bezahlte, was für mich ok war.
Zum damaligen Zeitpunkt war ich nicht im Bilde, dass das illegal ist.
Meine Bilanz erhielt ich nur in Thailändischer Sprache. Mit Translator konnte ich es teilweise übersetzen.
Was mich verwunderte war, dass ich weder Einkommenssteuer noch Grundsteuer bezahlen musste.
Bei Nachfragen bei der Anwältin hieß es, das sei alles völlig in Ordnung.
Nach 3 Jahren bekam ich dann doch Bedenken und ich suchte mir einen Steuerberater (Accounting Office)
Der Chefbuchhalter schlug die Hände über dem Kopf zusammen.
Meine Anwältin hatte über die Jahre alle 5 Immobilien als eine Immobilie in einer Firma deklariert und in der Bilanz Null Baht Einnahmen deklariert.
Damit war ich in mehrfacher Hinsicht ein Krimineller.
Nicht nur dass die Firmenkonstruktion illegal war und weil es sich nicht mehr ändern lässt, immer noch ist.
Sondern auch damit dass ich null Baht Steuern bezahlte.
Nach einigen Beratungen mit dem Steuerbüro müsste ich nun für 4 Objekte jeweils eine eigene Firma gründen und das jeweilige Objekt aus der bestehenden Firma heraus kaufen. Kosten: 10.000 € je Immobilie – also 40.000 €uro.
Mit einer Immobilie habe ich es getan.
Mittlerweile werden alle Steuern angemeldet. Sowohl EKST als auch Grundsteuer.
Durch die Subsummierung der Mieteinnahmen und fehlender Freibeträge bezahle ich viel zu viel Steuern. Jede Firma hätte einen Freibetrag von 300.000 Baht.
Ich habe vor 3 Jahren unverzüglich die Anwältin gewechselt und kann nur davor warnen, sich mit Amateuren ein zu lassen.
Der Titel Rechtsanwalt ist in Thailand nicht geschützt. Die wenigsten dieser Anwälte sind vor Gericht zugelassen. Im Rechtsstreit können sie einen vor Gericht nicht vertreten und müssen andere Anwälte anheuern, die ihnen Provision bezahlen.
Es ist tatsächlich wie in einer Schule hier. Learning by doing. Sobald man denkt, man hat sein Klassenziel erreicht, kommt die nächste Schulaufgabe, die man lösen muss.
Es ist alles hoch interessant und komplex und ich habe meine Freude daran, immer mehr hier zu lernen.
Na ja, nach 3 Jahren kamen die Bedenken. Die Gier nach noch mehr Geld lässt halt den Verstand auf ein Minimum schrumpfen. Keine Einkommensteuer, keine Grundsteuer. Da sollte das Gehirn schon mal wach werden und sich besser informieren, anstatt in die Hände zu klatschen und sich denken: Oh das ist aber toll keine Steuern, das gibt es nur in Thailand.
Deutschland könnte von Thailand lernen. Kein Ausverkauf von Land und Immobilien an Ausländische Spekulanten oder Oligarchen usw.
Kein Ausverkauf der deutschen Industrie ins Ausland, China usw.