Thailand verschärft Kontrollen gegen illegalen Landbesitz durch Ausländer

Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen – das steht seit Jahrzehnten im Gesetz. Trotzdem haben Tausende Expats genau das getan: über sogenannte Nominee Companies, Briefkastenfirmen, bei denen Thai-Staatsbürger nur auf dem Papier die Mehrheit hielten, während der Ausländer das Grundstück faktisch kontrollierte. Diese Strohmann-Konstruktionen waren jahrelang ein offenes Geheimnis. Seit 2025 ist das vorbei.

Behörden gehen landesweit mit bisher unbekannter Konsequenz gegen diese Strukturen vor. Digitale Analysesysteme gleichen automatisch Steuer-, Grundbuch- und Firmendaten ab. Wer betroffen ist, riskiert Geldstrafen von bis zu einer Million Baht, Gefängnis und den Verlust des Grundstücks. Dieser Artikel erklärt, wie die Razzien ablaufen, welche Strafen konkret drohen – und welche Alternativen legal sind.

Warum Ausländer in Thailand kein Land kaufen können

Das Thai-Landgesetz von 1954 verbietet Ausländern den direkten Erwerb von Grundstücken. Eigentumswohnungen dürfen Ausländer kaufen – aber nur bis zu einer Quote von insgesamt 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes. Für Häuser, Villen und unbebaute Grundstücke gilt dieses Recht schlicht nicht. Kein Vertrag, kein Geldbetrag und keine Aufenthaltsgenehmigung ändert daran etwas.

Wer trotzdem ein Haus bauen oder ein Grundstück halten wollte, griff zur Firmenkonstruktion: Eine thailändische Company Limited wurde gegründet, Thai-Gesellschafter hielten formal mindestens 51 Prozent der Anteile – auf dem Papier. In der Praxis hatte der Ausländer die Kontrolle über das Firmenkonto, die Unterlagen und das Grundstück. Diese Konstruktion war und ist nach dem Foreign Business Act (FBA) von 1999 strafbar, wurde aber jahrzehntelang kaum verfolgt.

Die Razzien 2025 und 2026: Wer geht vor, wen trifft es

Seit Anfang 2025 koordinieren mehrere Behörden gemeinsame Ermittlungen: das Department of Business Development (DBD), die DSI (Department of Special Investigation), die Geldwäschebehörde AMLO, die Einwanderungsbehörde und in Teilen auch die Touristenpolizei. In Phuket, Koh Samui, Koh Phangan und Pattaya gab es bereits Razzien mit Verhaftungen. Allein auf Koh Phangan wurden im Oktober 2025 mindestens acht Ausländer festgenommen. Im März 2026 kontrollierte das DBD innerhalb von drei Tagen Dutzende Betriebe in Pattaya.

Das Ausmaß der laufenden Verfahren ist erheblich. Über 46.000 Firmen wurden zur Prüfung markiert, mehr als 29.000 Fälle eingeleitet, über 850 Unternehmen bereits strafrechtlich verfolgt. Der errechnete Schaden durch entgangene Steuern und illegale Strukturen überstieg laut Behördenangaben 15 Milliarden Baht.

IBAS: Das digitale System, das Strohmann-Firmen automatisch erkennt

Was die aktuelle Verfolgungswelle von früheren Aktionen unterscheidet, ist die Technik. Seit August 2025 läuft das sogenannte IBAS-System (Intelligence Business Analytics System), das Datenbanken verschiedener Behörden automatisch abgleicht. Das System sucht nach wiederkehrenden Mustern: ein Thai-Aktionär, der in Dutzenden nicht verbundenen Firmen gleichzeitig erscheint; Gesellschafter, deren offizieller Beruf in keinem Verhältnis zu einem Firmenanteil steht; Firmen, die nie Dividenden ausschütten und keine nachweisbaren Geschäftsaktivitäten haben.

Was früher Personalaufwand und Glück erforderte, läuft jetzt automatisch. Ein Taxifahrer als Aktionär einer Villa-Gesellschaft in Hua Hin fällt genauso auf wie 100 Firmen, die alle auf denselben Thai-Namen eingetragen sind – ein Fall, der in Pattaya tatsächlich aufgedeckt wurde. Wer glaubt, im Datenstrom unterzugehen, unterschätzt die Verarbeitungstiefe dieser Systeme.

Drohende Strafen: Was konkret passiert, wenn eine Strohmann-Firma auffliegt

Nach dem Foreign Business Act drohen Ausländern, die ohne Genehmigung ein eingeschränktes Gewerbe betreiben oder eine Nominee-Struktur nutzen, bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht – das entspricht rund 2.600 bis 26.000 Euro. Hinzu können tägliche Zwangsgelder von 10.000 bis 50.000 Baht anfallen, solange der Verstoß anhält. Thai-Gesellschafter, die als Nominees gedient haben, riskieren ebenfalls Strafverfolgung nach Section 36 des FBA.

Beim Grundstück selbst greift zusätzlich der Land Code. Wer als Ausländer über eine Strohmann-Firma illegal Land hält, bekommt nach einer Verurteilung eine Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr, das Grundstück zu verkaufen. Verkauft er nicht, kann der Director General des Lands Department die Zwangsveräußerung veranlassen – zu einem Preis, auf den der bisherige Eigentümer keinen Einfluss hat. Dazu kommen Deportation und ein Einreiseverbot, dessen Länge vom Einzelfall abhängt.

Was viele übersehen: Auch der Thai-Partner haftet

In vielen Fällen suchten Ausländer Freunde, Partner oder Thai-Angehörige als Nominell-Aktionäre. Diese Personen stehen nun ebenfalls im Visier der Behörden. Nach Section 36 FBA können sie wegen Nominee-Teilnahme strafrechtlich verfolgt werden. Mehrere Urteile aus 2025 zeigen, dass Gerichte diese Bestimmung zunehmend anwenden – mit Geldstrafen und auf Bewährung ausgesetzten Haftstrafen. Wer geglaubt hat, als Thai-Aktionär rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, täuscht sich.

Wer mit 60 Jahren ein Haus in Chiang Mai über eine inaktive Firma hält und davon ausgeht, dass niemand hinschaut: Genau solche ruhenden Strukturen stehen besonders im Fokus, weil sie im IBAS-System als „dormant companies“ auffallen – Firmen ohne Aktivität, ohne Dividenden, ohne erkennbaren Geschäftszweck, aber mit einem Grundstück als einzigem Vermögen.

Was legal bleibt: Condo, Leasehold und echte Firmenbeteiligungen

Der direkte Kauf einer Eigentumswohnung (Condominium) ist für Ausländer vollständig legal, solange die Ausländerquote im Gebäude unter 49 Prozent liegt. Der Käufer wird im staatlichen Register eingetragen und erhält das Condominium Title Deed als vollwertigen Eigentumsnachweis. Mieteinnahmen aus einer solchen Wohnung sind legal und steuerlich abzuwickeln.

Wer ein Haus oder eine Villa nutzen will, hat die Möglichkeit eines Leasehold-Vertrags – einer Pacht mit bis zu 30 Jahren Laufzeit, die im Land Office eingetragen werden muss. Verlängerungsoptionen können vereinbart werden, sind aber juristisch nicht durchsetzbar.

Wer den Weg über eine Firma geht, muss sicherstellen, dass die Thai-Aktionäre nachweislich eigenes Kapital eingebracht haben und aktiv am Unternehmen beteiligt sind. Reine Papierkonstruktionen schützen nicht mehr vor Strafverfolgung. Für rechtliche Beratung zu Firmengründung und Visastruktur lohnt sich professionelle Begleitung.

Wer jetzt handeln sollte – und wie

Wer ein Grundstück oder eine Villa über eine inaktive Thai-Firma hält, bei der die Thai-Gesellschafter kein eigenes Kapital eingebracht haben, sollte umgehend einen in Thailand zugelassenen Anwalt aufsuchen. Abwarten ist keine Option: Die Behörden prüfen aktiv, und eine freiwillige Umstrukturierung vor einer Razzia ist rechtlich eine ganz andere Ausgangslage als eine erzwungene Auflösung im laufenden Verfahren. Einige Anwaltskanzleien bieten strukturierte Compliance-Überprüfungen an, die bestehende Firmenstrukturen auf ihre Legalität hin untersuchen.

Wer neu investieren möchte, sollte bei der Immobiliensuche von Anfang an rechtssichere Strukturen einplanen – Condo oder registrierter Leasehold. Das Risiko einer Strohmann-Konstruktion überwiegt jeden kurzfristigen Vorteil. Die Behörden haben die technischen Mittel, die politische Rückendeckung und die laufenden Verfahren, um diese Fälle zu verfolgen. Das war vor fünf Jahren noch anders.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wer eine Nominee-Struktur hält oder einen konkreten Verdacht hat, sollte einen in Thailand zugelassenen Rechtsanwalt kontaktieren. Gesetze und Vollzugspraxis können sich kurzfristig ändern.