Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen – so schreibt es das Landgesetz von 1954. Und dennoch vermieten Tausende internationale Investoren dort legal Wohnungen und Häuser, erzielen Renditen und bauen Vermögen auf. Wie das rechtlich funktioniert, welche Strukturen erlaubt sind und wo die gefährlichen Fallen lauern.
Das Verbot, das keines ist: Wie Ausländer in Thailand legal Vermieter werden
Wer in Thailand als Vermieter auftreten will, stößt zunächst auf ein klares Verbot: Das Landgesetz von 1954 untersagt Ausländern den direkten Grundstückserwerb. Was wie eine Sackgasse klingt, ist es nicht.
Der Gesetzgeber hat im Laufe der Jahrzehnte mehrere legale Wege geschaffen, über die internationale Investoren Immobilien kontrollieren und Mieteinnahmen erzielen dürfen. Wer diese Wege kennt, kann in Thailand ein rechtssicheres Portfolio aufbauen.
Eigentumswohnungen: Der einzige Weg zu echtem Freehold-Eigentum für Ausländer
Der Condominium Act von 1979 erlaubt Ausländern, eine Eigentumswohnung direkt und vollständig in ihrem Namen zu erwerben. Der Käufer wird im staatlichen Eigentumsregister eingetragen und erhält das Condominium Title Deed – ein vollwertiger Eigentumsnachweis.
Mit diesem Dokument darf der Eigentümer die Wohnung bewohnen, verkaufen, vererben oder vermieten. Mieteinnahmen aus einer solchen Wohnung sind vollständig legal und für viele Expats das finanzielle Fundament ihres Aufenthalts in Thailand. Doch das Gesetz setzt eine harte Grenze – und die betrifft das gesamte Gebäude.
Die 49-Prozent-Grenze: Warum man vor dem Kauf unbedingt das Grundbuch prüfen muss
Ein einzelner Ausländer kann zwar eine ganze Wohnung besitzen – aber alle Ausländer zusammen dürfen nicht mehr als 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes halten. Ist diese Quote ausgeschöpft, verweigert das Grundbuchamt jede weitere Eigentumsübertragung an Nicht-Thais.
Die Quote bezieht sich auf die Fläche, nicht auf die Anzahl der Einheiten. Eine einzige große Penthouse-Wohnung kann die Quote erheblich reduzieren. Die Prüfung beim zuständigen Land Office ist deshalb der zwingende erste Schritt vor jeder Vertragsunterschrift – wer diesen überspringt, riskiert einen Kauf, der am Ende nicht eingetragen werden kann.
Pachtvertrag statt Kauf: Wie Investoren legal an Häuser und Grundstücke kommen
Wer ein freistehendes Haus oder ein Grundstück pachten will, nutzt den Leasehold nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch. Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre. Optionen auf Verlängerungen können vereinbart werden, sind aber juristisch nicht garantiert.
Während der Laufzeit darf der Pächter die Immobilie weitervermieten, sofern der Hauptvertrag das ausdrücklich erlaubt. So lassen sich über Jahrzehnte Mietrenditen erwirtschaften – auch ohne direktes Grundstückseigentum. Wer dabei einen formalen Fehler macht, verliert allerdings jeden rechtlichen Schutz.
Tor Dor 11: Das Dokument, ohne das ein Pachtvertrag nach drei Jahren wertlos wird
Jeder Miet- oder Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren muss beim zuständigen Land Office registriert werden. Das offizielle Dokument dafür heißt Tor Dor 11. Ohne diese Eintragung verliert der Pächter nach Ablauf von drei Jahren jeglichen rechtlichen Schutz.
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Wechselt der Eigentümer, kann der neue Besitzer die Räumung verlangen – ohne jede Entschädigung. Für die Registrierung erhebt der Staat eine Gebühr von einem Prozent der Gesamtmiete über die volle Laufzeit, zuzüglich einer geringen Stempelsteuer. Wer auf die Eintragung verzichtet, spart kurzfristig – und zahlt langfristig einen hohen Preis.
Thai-Gesellschaft als Eigentümerin: Wie die Company Limited funktioniert – und wo die rote Linie liegt
Eine in Thailand registrierte Company Limited kann Grundstücke direkt erwerben. Mindestens 51 Prozent der Anteile müssen dabei von Thai-Staatsbürgern gehalten werden. Der ausländische Investor kann bis zu 49 Prozent übernehmen und bei korrekter Vertragsgestaltung die geschäftliche Kontrolle ausüben.
Die Gesellschaft tritt als offizieller Eigentümer und Vermieter auf, kassiert Mieteinnahmen und führt Körperschaftsteuer ab. Damit ist die Konstruktion vollständig legal – sofern die Thai-Aktionäre echte Partner sind und nicht bloß auf dem Papier existieren. Genau hier liegt die gefährlichste Grenze.
Strohmann-Konstruktionen: Warum der Verlust des gesamten Kapitals droht
Das Foreign Business Act verbietet den Einsatz von Strohmännern. Ein Thai-Aktionär muss nachweislich eigenes Kapital eingebracht haben und eine aktive Rolle im Unternehmen spielen. Wer Thai-Gesellschafter nur auf dem Papier führt, begeht eine Straftat.
Wird eine solche Schein-Konstruktion aufgedeckt, drohen Geldstrafen, ein Einreiseverbot – und der entschädigungslose Verlust des Grundstücks. Gerichte und Behörden verschärfen die Kontrollen in diesem Bereich. Nur echte, reelle Geschäftspartnerschaften schützen vor diesem Totalverlust.
Nießbrauch: Die stille Absicherung für internationale Paare mit Thai-Partner
Das Thai-Zivilrecht kennt das Nießbrauchrecht (Usufruct): Eine Person erhält das vollständige Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht an einer Immobilie, ohne formeller Eigentümer zu sein. Dieses Recht kann für eine bestimmte Laufzeit oder lebenslang eingeräumt werden.
Ein Thai-Grundbesitzer überträgt es auf den ausländischen Partner. Wer das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen hat, darf das Objekt legal vermieten und alle Erlöse behalten. Die Eintragung beim Land Office ist dabei zwingend – sonst ist das Recht Dritten gegenüber nicht durchsetzbar.
Das FET-Formular: Ohne dieses Bankdokument ist keine Eigentumsübertragung möglich
Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss den Kaufpreis aus dem Ausland überweisen – in Fremdwährung. Bei Beträgen ab dem Gegenwert von rund 50.000 US-Dollar stellt die empfangende Thai-Bank automatisch ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus, das früher unter dem Namen Tor Tor 3 bekannt war.
Ohne dieses Dokument wird das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung verweigern. Bei niedrigeren Beträgen stellt die Bank auf Anfrage einen Bankbestätigungsbrief aus, der vom Land Office ebenfalls akzeptiert wird. Entscheidend ist, dass im Überweisungsauftrag der genaue Verwendungszweck angegeben wird.
Mietverträge und Verbraucherschutz: Was gewerbliche Vermieter rechtlich beachten müssen
Mietverträge sollten zweisprachig in Thai und Englisch verfasst werden. Vor Gericht ist die Thai-Version maßgeblich. Ein klarer Vertrag schützt beide Parteien und regelt Zuständigkeiten für Reparaturen und Instandhaltungen eindeutig.
Gewerbliche Vermieter ab drei Wohneinheiten unterliegen dem verschärften Verbraucherschutzgesetz: Die Kaution ist auf maximal drei Monatsmieten begrenzt. Klauseln, die automatische Mieterhöhungen ohne Vorankündigung erlauben, sind unwirksam und machen entsprechende Vertragspassagen im Streitfall nichtig.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Was Ansässige und Nicht-Ansässige tatsächlich zahlen
Mieteinnahmen aus Thai-Immobilien sind nach Sektion 40(5) des Steuergesetzbuches einkommensteuerpflichtig. Wer sich mehr als 180 Tage im Jahr in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig und zahlt progressive Steuersätze von null bis 35 Prozent. Laut § 43 des Revenue Code dürfen Eigentümer pauschal 30 Prozent der Mieteinnahmen als Ausgaben abziehen – ohne Einzelnachweise.
Alternativ lassen sich tatsächlich angefallene Kosten mit Belegen geltend machen, was sich bei aufwendigen Objekten lohnen kann. Nicht-Ansässige zahlen eine Quellensteuer von 15 Prozent auf die Bruttoeinnahmen. Zusätzlich fällt die Grundsteuer nach dem Land and Building Tax Act an: Vermietete Wohnimmobilien werden mit 0,02 bis 0,10 Prozent des behördlichen Schätzwertes pro Jahr besteuert. Der allgemeine persönliche Grundfreibetrag beträgt 150.000 Baht.
TM30: Die 24-Stunden-Meldepflicht nach Sektion 38, die jeden Vermieter betrifft
Sektion 38 des Immigrationsgesetzes verpflichtet jeden Vermieter, ausländische Mieter innerhalb von 24 Stunden nach deren Ankunft bei der zuständigen Einwanderungsbehörde anzumelden. Dieses Verfahren ist als TM30 bekannt. Die Pflicht liegt beim Vermieter, nicht beim Mieter.
Die Meldung lässt sich heute über das offizielle Online-Portal oder die App der Einwanderungsbehörde erledigen. Wer versäumt zu melden, riskiert Bußgelder zwischen 800 und 2.000 Baht. Schwerwiegender sind die Folgen für den Mieter: Fehlende TM30-Einträge führen regelmäßig zu Problemen bei Visa-Verlängerungen.
Steuerhinterziehung und illegale Strukturen: Die Konsequenzen sind dauerhaft
Die fortschreitende Digitalisierung der Behörden macht versteckte Mieteinnahmen zunehmend sichtbar. Finanzämter fordern offene Beträge inklusive Strafzinsen nach. Wer Einnahmen verschweigt, begeht eine Straftat mit empfindlichen Konsequenzen.
Besonders die illegale Umgehung des Landbesitzverbots durch Strohmann-Konstruktionen nach dem Foreign Business Act wird konsequent verfolgt. Neben dem Verlust der Immobilie drohen langfristige Einreiseverbote. Transparenz ist keine Option – sie ist die Voraussetzung für jedes dauerhafte Investment.
Immobilienanwalt vor Ort: Kein Luxus, sondern notwendige Absicherung für jeden Investor
Wer Verträge ohne rechtliche Begleitung abschließt, setzt sein Kapital aufs Spiel. Ein qualifizierter, lokal ansässiger Immobilienanwalt prüft die historischen Eigentumsverhältnisse, bestätigt die Rechtmäßigkeit aller Dokumente und erkennt Risiken, die Laien übersehen.
Die Kosten einer fundierten Rechtsberatung stehen in keinem Verhältnis zu den Schäden eines fehlerhaften Kauf- oder Pachtvertrags. Wer die Spielregeln kennt und sich professionell absichert, kann in Thailand rentabel und langfristig in Immobilien investieren – mit verlässlichen Erträgen über Jahrzehnte.
Dieser Artikel spiegelt die aktuelle thailändische Gesetzeslage im Jahr 2026 wider. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle juristische oder steuerliche Beratung durch zugelassene Fachexperten vor Ort.
Ihr schreibt: „ Wer sich mehr als 180 Tage im Jahr in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig und zahlt progressive Steuersätze von null bis 35 Prozent. Eine Pauschale von 30 Prozent der Einnahmen kann vorab als Ausgabe abgezogen werden.“
Nach Auskunft meines Steuerbüros ist das falsch. Es gibt keinen pauschalen Abzug von 30 %.
Was bei Euch nicht erwähnt wird ist dagegen, dass die ersten 300.000 Baht steuerfrei sind und die darüber hinausgehenden Einnahmen progressiv besteuert werden
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Der pauschale Abzug von 30 Prozent der Mieteinnahmen ist korrekt und in § 43 des thailändischen Revenue Code verankert. Er gilt ausdrücklich für Eigentümer, die Häuser, Gebäude oder andere Bauwerke vermieten, und kann ohne Einzelnachweise geltend gemacht werden. Alternativ lassen sich tatsächlich angefallene Kosten mit Belegen absetzen, was sich bei aufwendigen Immobilien lohnen kann.
Ihr Hinweis auf den Grundfreibetrag verdient eine Klarstellung: Der allgemeine persönliche Freibetrag beträgt 150.000 Baht – nicht 300.000 Baht. Das bestätigt das thailändische Revenue Department sowie aktuelle Steuerübersichten für 2025 und 2026. Der Betrag von 300.000 Baht bezieht sich auf spezifische Investitionsfreibeträge, etwa bei ESG-Fonds, und ist kein allgemeiner Einkommensfreibetrag. Wir empfehlen, die Angaben Ihres Steuerbüros nochmals anhand der offiziellen Quellen prüfen zu lassen.
Diese Antwort dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung durch zugelassene Fachexperten vor Ort.