Thailand-Traum geplatzt? Die Wahrheit über Grundstückskäufe

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Thailand – Sonne, Strand und ein Leben wie im Paradies. Für viele Ausländer klingt das nach dem großen Traum. Doch wer in dieses tropische Idyll investieren will, insbesondere in Immobilien oder Grundstücke, begibt sich schnell auf rechtlich vermintes Terrain. Denn was nach Traumvilla klingt, kann in Wahrheit zum Albtraum mit Geldverlust, Strafverfahren oder Abschiebung werden.

Dieser Beitrag zeigt, warum der Immobilienkauf für Ausländer in Thailand hochriskant ist – und welche versteckten Fallen hinter scheinbar harmlosen Konstruktionen wie „Nominee-Strukturen“ oder Scheinfirmen lauern. Wir decken auf, was wirklich erlaubt ist, was Sie besser bleiben lassen – und welche legalen Wege es dennoch gibt, in das Thai-Paradies zu investieren. Vom Erbpachtvertrag bis zum Eigentumswohnungskauf: Wer hier nicht genau hinschaut, riskiert weit mehr als nur sein Geld.

Ausländer und Landbesitz: Ein striktes Verbot

Gemäß dem Land Code Act von 1954 ist es Ausländern in Thailand verboten, Land direkt zu besitzen. Dieses Verbot gilt unabhängig von finanziellen Mitteln, Status oder persönlichen Beziehungen. Es gibt keine allgemeinen Ausnahmen für Privatpersonen. Versuche, dieses Verbot durch sogenannte Nominee-Strukturen zu umgehen – bei denen ein thailändischer Staatsbürger als Strohmann auftritt, während der Ausländer die tatsächliche Kontrolle behält – sind illegal und werden zunehmend streng geahndet.

Die thailändischen Behörden, insbesondere in beliebten Regionen wie Phuket, haben in den letzten Jahren verstärkt gegen solche Strukturen vorgegangen. Ermittlungen, Razzien und Beschlagnahmungen sind keine Seltenheit. Wer erwischt wird, riskiert nicht nur den Verlust des Grundstücks, sondern auch hohe Geldstrafen, strafrechtliche Verfolgung und in schweren Fällen Haftstrafen oder Abschiebung. Fazit: Nominee-Strukturen sind ein gefährliches Spiel mit hohen Risiken.

Scheinfirmen: Ein riskanter Weg

Ein häufig genutzter Ansatz, um das Landbesitzverbot zu umgehen, ist die Gründung einer thailändischen Firma, die das Land hält. Nach dem Foreign Business Act (1999) dürfen Ausländer maximal 49 % der Anteile an einer thailändischen Gesellschaft besitzen, wenn diese Land kaufen soll. Die restlichen 51 % müssen von thailändischen Staatsbürgern gehalten werden. Zudem muss die Firma eine echte Geschäftstätigkeit nachweisen, einschließlich:

• Regelmäßiger Buchhaltung und Steuererklärung
• Einstellung von thailändischen Mitarbeitern (mindestens vier pro ausländischem Arbeitnehmer, mit Sozialversicherung)
• Wirtschaftsprüfung durch zugelassene Revisoren

Viele Ausländer versuchen, die Regeln zu umgehen, indem sie Scheinfirmen gründen, bei denen die thailändischen Anteilseigner lediglich auf dem Papier existieren, ohne tatsächliche Kontrolle. Solche Konstruktionen sind illegal und können schwerwiegende Konsequenzen haben, darunter:

• Annullierung des Landkaufs
• Geldstrafen und strafrechtliche Verfolgung
• Auflösung der Firma und Vermögensverlust

Seit 2023 haben die Behörden ihre Kontrollen verschärft, insbesondere in touristischen Hotspots wie Phuket, Pattaya und Koh Samui. Fazit: Nur echte Unternehmen mit nachweisbarer Geschäftstätigkeit sind rechtlich sicher – alles andere ist ein riskantes Unterfangen.

BOI-Förderung: Landbesitz für ernsthafte Investoren

Das Board of Investment (BOI) bietet eine legale Möglichkeit für ausländische Unternehmen, Landbesitz zu erlangen, wenn sie erhebliche wirtschaftliche Beiträge leisten. Seit Dezember 2024 erlaubt das BOI unter bestimmten Bedingungen sogar den Landbesitz für Wohn- und Bürogebäude, allerdings nur für geförderte Unternehmen in bestimmten Sektoren wie:

• Tourismus (z. B. Hotels oder Resorts)
• Technologie und Innovation
• Kreative Wirtschaft (z. B. Medienproduktion)

Die Voraussetzungen sind jedoch anspruchsvoll:

• Hohe Investitionssummen: Mindestens 100 Millionen Baht (ca. 2,6 Millionen EURO, Stand 2025), abhängig vom Projekt.
• Nachhaltige Geschäftstätigkeit: Ein detaillierter Geschäftsplan, der Arbeitsplätze für Thailänder schafft und den Export fördert.
• Bürokratie: Regelmäßige Berichterstattung, Genehmigungen und Audits.

Die Vorteile sind klar: Legaler Landbesitz und Steuererleichterungen. Der Nachteil ist der hohe administrative Aufwand und die Notwendigkeit, erfahrene Anwälte hinzuzuziehen. Fazit: BOI-Förderung ist eine Option für Großinvestoren, aber für Privatpersonen meist zu komplex.

Erbpacht: Der sichere und legale Umweg

Für die meisten Ausländer ist die Erbpacht (Leasehold) die bevorzugte Methode, um Land in Thailand zu nutzen, ohne das Gesetz zu verletzen. Dabei wird ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum (üblicherweise 30 Jahre) gepachtet, oft mit einer Verlängerungsoption von weiteren 30 Jahren. Wichtige Punkte:

• Eigentum an Gebäuden: Während das Land gepachtet ist, gehört das darauf errichtete Haus oder die Wohnung dem Ausländer.
• Vertragsgestaltung: Ein notariell beglaubigter Vertrag, der von einem erfahrenen Anwalt geprüft wurde, ist entscheidend. Der Vertrag sollte Verlängerungsklauseln, Erbrecht und Kündigungsbedingungen klar regeln.
• Rechtssicherheit: Gerichte und Banken akzeptieren Erbpachtverträge, wenn sie korrekt formuliert sind.

Mit einer gut strukturierten Erbpacht können Ausländer bis zu 90 Jahre Nutzungsrechte sichern, was für die meisten Zwecke ausreichend ist. Fazit: Erbpacht ist die sicherste und flexibelste Option für Ausländer, die Land nutzen möchten.

Eigentumswohnungen: Eine unkomplizierte Alternative

Gemäß dem Condominium Act (1979) dürfen Ausländer Eigentumswohnungen (Condos) zu 100 % besitzen, solange der Anteil ausländischer Eigentümer in einem Gebäude die Grenze von 49 % der gesamten Wohnfläche nicht überschreitet. Vorteile von Eigentumswohnungen:

• Einfacher Kaufprozess: Keine komplizierten Firmengründungen oder Nominee-Strukturen erforderlich.
• Vermietungspotenzial: Viele Condos in Resort-Anlagen oder touristischen Gebieten können an Betreiber von Serviced Apartments vermietet werden, was eine attraktive Rendite ermöglicht.
• Rechtssicherheit: Der Besitz ist klar geregelt, und Enteignungsrisiken sind minimal.

Wichtig ist, die Seriosität des Bauträgers zu prüfen und sicherzustellen, dass das Projekt die 49 %-Grenze einhält. Fazit: Eigentumswohnungen sind die unkomplizierteste und sicherste Investitionsmöglichkeit für Ausländer.

Visum und Arbeitserlaubnis: Unverzichtbare Voraussetzungen

Wer in Thailand ein Unternehmen gründen oder arbeiten möchte, benötigt das richtige Visum und eine Arbeitserlaubnis. Ein Non-Immigrant B-Visum oder ein BOI-gesponsertes Visum sind Voraussetzung für geschäftliche Aktivitäten. Wichtige Punkte:

• Rentnervisum (Non-O-A/O-X): Diese Visa erlauben keinen Geschäftsbetrieb oder Arbeit.
• Arbeitserlaubnis: Jede geschäftliche Tätigkeit erfordert eine separate Arbeitserlaubnis. Für jeden ausländischen Mitarbeiter müssen mindestens vier thailändische Angestellte (mit Sozialversicherung) eingestellt werden.
• Kosten: Die Gründung eines Unternehmens und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben (Buchhaltung, Steuern, Audits) kostet jährlich etwa 120.000–200.000 Baht (ca. 3.200–5.300 EURO).

Viele Ausländer unterschätzen den bürokratischen Aufwand und die laufenden Kosten, was zu Verstößen und Strafen führen kann. Fazit: Ohne korrektes Visum und Arbeitserlaubnis ist jede geschäftliche Aktivität illegal.

Strenge Durchsetzung: Konsequenzen bei Verstößen

Die thailändischen Behörden haben ihre Kontrollen in den letzten Jahren massiv verschärft. Nominee-Strukturen, Scheinfirmen und illegale Landkäufe werden konsequent verfolgt. Mögliche Konsequenzen sind:

• Beschlagnahmung: Illegale Grundstücke oder Firmenanteile werden eingezogen.
• Geldstrafen: Hohe Bußgelder, die oft Hunderttausende Baht erreichen.
• Haftstrafen: In schweren Fällen drohen Gefängnisstrafen von bis zu drei Jahren.
• Abschiebung: Ausländer, die gegen das Gesetz verstoßen, riskieren die Ausweisung und ein Wiedereinreiseverbot.

Besonders in touristischen Regionen wie Phuket und Pattaya sind Razzien keine Seltenheit. Selbst kleinere Projekte wie private Villen sind betroffen. Fazit: Die Zeiten, in denen Verstöße toleriert wurden, sind vorbei – sauberes Arbeiten ist unerlässlich.

Planung ist der Schlüssel zum Erfolg

Der Traum von einer Immobilie in Thailand ist erreichbar, aber nur mit gründlicher Planung und professioneller Unterstützung. Unsere Empfehlungen:

1. Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen erfahrenen Anwalt mit Expertise in thailändischem Immobilienrecht oder BOI-Regelungen. Vermeiden Sie Ratschläge aus Foren oder von Nicht-Experten.
2. Kosten und Risiken kalkulieren: Berücksichtigen Sie alle Kosten (Gründung, Steuern, Verträge) und planen Sie eine Exit-Strategie.
3. Sichere Strukturen wählen: Erbpacht oder Eigentumswohnungen sind die besten Optionen für die meisten Ausländer. BOI-Förderung ist für Großinvestoren geeignet.
4. Verträge prüfen: Lassen Sie alle Dokumente notariell beglaubigen und von Experten überprüfen.

Mit der richtigen Vorbereitung können Sie die Risiken minimieren und Ihre Investition in Thailand genießen – sei es eine Villa am Strand oder eine renditestarke Eigentumswohnung.

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