Milliardenrisiko erschüttert Thailands Condo-Markt

BANGKOK, THAILAND – Die thailändische Immobilienbranche steht 2026 vor einer heiklen Doppelbelastung aus 147 Milliarden Baht an anstehenden Condo-Übergaben und mehr als 180 Milliarden Baht fälligen Unternehmensanleihen. Branchenvertreter warnen vor einem möglichen Dominoeffekt, falls Entwickler ihre Liquidität nicht rechtzeitig sichern.

147 Milliarden Baht als Stresstest für Entwickler

In diesem Jahr sollen Eigentumsübertragungen von neu fertiggestellten Eigentumswohnungen im Wert von rund 147 Milliarden Baht über die Bühne gehen, was für viele Projektentwickler der zentrale Cashflow-Moment ist.

Bleiben Käufer aus oder verzögern sich Übergaben, fehlt das Geld für die Rückzahlung von Projektkrediten – und damit auch für die Bedienung von Kapitalmarktverbindlichkeiten.

Anleihen-Welle trifft auf schwache Kaufkraft

Parallel zu den Übergaben laufen 2026 Unternehmensanleihen im Volumen von über 180 Milliarden Baht zur Rückzahlung aus, wodurch sich Refinanzierungsdruck und Zinslast verdichten.

Prasert Taedullayasatit, Präsident der Thai Condominium Association, sagte der Zeitung Krungthep Turakij, die Branche sei im „Überlebensmodus“, weil sie seit 2017 mit globalem Gegenwind und fragiler heimischer Kaufkraft kämpfe.

Auslandsnachfrage trägt das System – vor allem in Bangkok

Ausländische Käufer sind für den Markt zu einem Stabilitätsanker geworden und stehen laut Branchenangaben für etwa 25% der Condo-Transfers landesweit sowie rund 20% in Bangkok.

Diese Abhängigkeit erhöht jedoch die Verwundbarkeit, wenn internationale Nachfrage schwankt oder Finanzierungsbedingungen für Käufer strenger werden.

BBB-Rating als Sollbruchstelle im Mittelfeld

Besonders riskant ist die Lage bei mittelgroßen Entwicklern, weil nach Einschätzung aus der Branche mehr als die Hälfte des Marktes im Bereich BBB liegt – also am unteren Rand des Investment-Grade.

Kommt zusätzlicher wirtschaftlicher Druck hinzu, drohen Herabstufungen, die das Weiterrollen bestehender Schulden erschweren und eine Kette von Ausfällen auslösen könnten.

Die stillen Verlierer sind Bau- und Zulieferbetriebe

Um gegenüber Gläubigern pünktlich zu bleiben, sollen größere Entwickler Zahlungen an Auftragnehmer und Lieferanten zunehmend nach hinten schieben, was die Probleme entlang der Lieferkette verlagert.

Während große Baufirmen Verzögerungen eher abfedern können, werden für kleine Subunternehmer zwei bis drei Monate ohne Zahlung laut Branchenanalyse schnell existenzbedrohend – mit Folgen für Bau, Materialien und Arbeitsmarkt.

Gebrauchtmarkt gewinnt – neue Finanzierungsmodelle entstehen

Weil der Neubau-Markt abkühlt und nur noch etwa 62% der Transaktionen ausmacht, gewinnen Wiederverkaufsobjekte an Schwung, darunter Stadthäuser in guten Lagen, die im Neubau seltener werden.

Zugleich stellen Asset Management Companies (AMCs) ihr Modell um, kaufen ältere Häuser, renovieren sie und bieten sie mit 100% Finanzierung an, um Haushalte im mittleren bis unteren Einkommensbereich zu erreichen, die bei klassischen Neubauprojekten oft keinen Kredit bekommen.

Verband fordert Strukturreformen statt kurzer Strohfeuer

Die Thai Condominium Association plädiert für eine Verlängerung der gelockerten Loan-to-Value (LTV)-Regeln und für niedrigere Leitzinsen, um die finanzielle Last auf Käufer und Entwickler zu senken.

Außerdem fordert der Verband eine Modernisierung des Condominium-Gesetzes, längere Leasehold-Laufzeiten von 60 Jahren, klare und transparente Regeln für ausländisches Eigentum samt tragfähigem Steuersystem sowie die Öffnung brachliegender Flächen entlang von Mass-Transit-Linien für private Revitalisierung gegen staatliche Gebühren.