Eigentumswohnung Thailand: Das steckt hinter dem Steuer-Trick

Ein Deutscher kauft eine Eigentumswohnung nahe Bang Tao Beach auf Phuket für 56 Millionen Baht – und zahlt darauf keine Einkommensteuer auf seine weltweiten Einkünfte. Was er in sozialen Netzwerken postete, löste eine hitzige Debatte aus: Alles Unsinn, hieß es von einem Lager. Geheimtipp, jubelte das andere. Die Wahrheit ist komplizierter – und für jeden deutschsprachigen Expat, der ernsthaft über eine Eigentumswohnung in Thailand nachdenkt, deutlich relevanter als ein viraler Post aus dem Luxussegment.

Was steuerlich tatsächlich möglich ist, hängt von der Visumskategorie ab – und davon, welche Einkünfte man meint. Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand fallen Abgaben an, egal welchen Pass man hat. Gleichzeitig gibt es eine legale Steuerbefreiung für ausländische Einkünfte, die viele nicht kennen. Dieser Artikel erklärt, was gilt – und was nicht.

Was Ausländer in Thailand legal besitzen dürfen

Ausländer dürfen in Thailand kein Land kaufen. Was geht, ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Volleigentümer – das regelt das Condominium Act von 1979. Wer eine solche Wohnung kauft, bekommt einen echten Eigentumstitel (Chanote) auf seinen Namen eingetragen, unbefristet und voll übertragbar. Das ist kein Leasing-Konstrukt, kein Trick, kein Graubereich.

Der einzige echte Haken ist die 49-Prozent-Quote: Pro Gebäude darf maximal 49 Prozent der gesamten Wohnfläche auf Ausländer eingetragen sein. In begehrten Lagen – Bang Tao, Sukhumvit oder Beach Road Pattaya – ist diese Quote oft ausgeschöpft, bevor das Gebäude fertig ist. Wer erst nach Vertragsunterzeichnung merkt, dass die Quote voll ist, hat ein Problem. Außerdem braucht jeder Auslandskäufer das FET-Formular der empfangenden Thai-Bank als Nachweis des Fremdwährungseingangs – ohne dieses Dokument läuft am Grundbuchamt nichts.

Diese Steuern zahlt jeder Käufer – egal welches Visum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand fallen am Grundbuchamt Abgaben an, die kein Visum der Welt beseitigt. Die wichtigste: eine Übertragungsgebühr von 2 Prozent auf den amtlichen Schätzwert, typischerweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wer von einem Bauträger kauft, der die Wohnung weniger als fünf Jahre gehalten hat, zahlt außerdem die Spezielle Geschäftssteuer (SBT) von 3,3 Prozent – formell Sache des Verkäufers, schlägt sich aber erfahrungsgemäß im Verhandlungspreis nieder.

Beim Phuket-Kauf für 56 Millionen Baht ergibt allein die 2-Prozent-Übertragungsgebühr rund 1,12 Millionen Baht – hälftig also etwa 560.000 Baht für den Käufer. Die aktuelle staatliche Ermäßigung auf 0,01 Prozent gilt ausschließlich für Thai-Staatsbürger bei Objekten unter 7 Millionen Baht. Ein Ausländer, der eine Wohnung für 5 Millionen Baht kauft, zahlt ebenfalls den vollen Satz. Das wird erstaunlich selten erwähnt.

Das LTR-Visum und der königliche Erlass 743: wo die echte Steuerbefreiung liegt

Die Steuerbefreiung kommt nicht vom Kauf selbst, sondern vom LTR-Visum in Kombination mit dem Königlichen Erlass Nr. 743. Wer dieses Visum hält, zahlt keine thailändische Einkommensteuer auf Auslandseinkünfte – also auf Dividenden, Mieteinnahmen aus Deutschland oder Kapitalgewinne aus ausländischen Wertpapieren, auch wenn das Geld nach Thailand überwiesen wird. Seit Januar 2024 müssen alle Thailand-Steuerresidenten (180+ Tage im Jahr) auf überwiesene Auslandseinkünfte bis zu 35 Prozent zahlen – LTR-Inhaber der drei berechtigten Kategorien sind davon ausdrücklich ausgenommen.

Was das Visum nicht schützt: Mieteinnahmen aus einer Thai-Wohnung und Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer Thai-Immobilie bleiben voll steuerpflichtig – unabhängig vom Visum. Wer seine Phuket-Wohnung vermietet, zahlt darauf progressiv bis zu 35 Prozent Einkommensteuer nach einem 30-prozentigen Pauschalabzug. Wer vor Ablauf von fünf Jahren verkauft, zahlt zusätzlich 3,3 Prozent SBT. Außerdem fällt jährlich eine Grundsteuer an – bei einem Schätzwert von 56 Millionen Baht sind das je nach Nutzungsart zwischen 11.200 und 56.000 Baht pro Jahr.

Was das LTR-Visum wirklich kostet und wer es bekommt

Das LTR-Visum in der Kategorie Wealthy Global Citizen richtet sich an vermögende Ausländer ohne Einkommensgrenze – die frühere Anforderung von 80.000 US-Dollar Jahreseinkommen wurde im Januar 2025 gestrichen. Was bleibt: mindestens 1 Million US-Dollar Privatvermögen plus mindestens 500.000 US-Dollar Investition in Thailand. Eine Wohnung für 56 Millionen Baht deckt beides ab. Die Visumgebühr beträgt 50.000 Baht für zehn Jahre, dazu kommt eine Krankenversicherung mit mindestens 50.000 US-Dollar Deckung.

Wer mit 58 Jahren in Rente geht, 1,5 Millionen US-Dollar Privatvermögen mitbringt und davon 500.000 US-Dollar in eine Wohnung in Chiang Mai investiert, erfüllt alle Voraussetzungen. Seine deutschen Dividenden und Kapitalerträge, die er nach Thailand überweist, bleiben steuerfrei – solange das LTR-Visum aktiv ist und er jährlich die Steuererklärung PND.90 einreicht. Trotz Befreiung muss diese Erklärung eingereicht werden, damit das Revenue Department die Befreiung formal dokumentiert bekommt. Das ist die Steuerbefreiung, um die es geht – nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Was für die meisten Expats tatsächlich gilt

Das LTR-Wealthy-Global-Citizen-Visum ist ein Instrument für eine bestimmte Gruppe. Wer eine Wohnung für 3 Millionen Baht in Pattaya kauft und von einer deutschen Rente lebt, erfüllt die Anforderungen nicht. Für diese Gruppe gilt die reguläre Steuerpflicht – und die kann bei Rentenbeträgen, die regelmäßig nach Thailand überwiesen werden, spürbar sein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Thailand greift in bestimmten Fällen, schützt aber nicht pauschal vor allen Abgaben und ist komplex genug, um einen Steuerberater zu rechtfertigen.

Wer die Voraussetzungen für das LTR-Visum erfüllt, bekommt eine der steuerlich günstigsten legalen Wohnsitzoptionen in Südostasien. Wer sie nicht erfüllt, kauft trotzdem legal eine Wohnung – zahlt dabei Grundbuchabgaben, zahlt Steuern auf Thai-Einkünfte und muss seit 2024 auch bei überwiesenem Auslandseinkommen deklarieren. Die Konstruktion aus LTR-Visum und Freehold-Condo ist kein Massenprodukt, aber für die richtige Zielgruppe eine echte Option.

Was vor einem Kauf zu klären ist

Wer kaufen will, klärt vor Vertragsunterzeichnung drei Dinge: die aktuelle Ausländer-Quote im Wunschobjekt, die eigene Steuersituation in Deutschland und Thailand sowie die Frage, ob das LTR-Visum im konkreten Fall erreichbar ist. Ein unabhängiger Visa- und Rechtsberater in Thailand arbeitet diese Punkte in einem Gespräch durch – das ist günstiger als ein Fehler nach Vertragsunterzeichnung. Wer bereits eine Wohnung vermietet und keine Steuererklärung einreicht, riskiert Nachzahlungen plus Strafzinsen von 1,5 Prozent pro Monat.

Eine passende Krankenversicherung für Thailand gehört zu den Voraussetzungen des LTR-Visums und ist unabhängig davon für Langzeitaufenthalte sinnvoll. Wer sich für Immobilien in Thailand interessiert, sollte die Ausländer-Quote im Wunschobjekt immer als ersten Schritt prüfen – noch vor der Besichtigung.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuergesetze in Thailand können sich schnell ändern; die individuelle Situation – insbesondere das Zusammenspiel mit dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Thailand – sollte mit einem zugelassenen Steuerberater geprüft werden. Alle Angaben zu Gebühren und Steuersätzen entsprechen dem Stand April 2026.