Kein Land für Ausländer – Thailands politisches Tabu

Ein Bekannter von mir – Bayer, seit zwanzig Jahren in Pattaya, verheiratet mit einer Frau aus Khon Kaen, zwei Kinder mit Schulnoten, um die ich sie beneide – hat letztes Jahr sein Traumgrundstück gefunden. Naklua, ruhige Lage, hinter dem Haus Mangostanis und Betelpalmen. Schönes Stück Erde. Kaufen? Ausgeschlossen. Das Grundstück gehört seiner Frau, steht auf ihren Namen, und er ist nach zwanzig Jahren Thailand immer noch ein geduldeter Fremder auf dem eigenen Hof.

Ein Gesetz aus dem Jahr 1954

Das ist kein Zufall und keine bürokratische Schlamperei. Es ist Absicht. Section 86 des Land Code Act (B.E. 2497, also aus dem Jahr 1954) hält in schlichtem, kaum deutbarem Englisch fest: Ausländer dürfen Land nur dann erwerben, wenn ein Staatsvertrag das ausdrücklich erlaubt. Klingt nach einer offenen Tür. Ist sie aber nicht, denn den letzten solchen Staatsvertrag hat Thailand im Jahr 1970 beendet. Seitdem existiert keiner. Mit keinem Land der Erde. Null Verträge, null Ausnahmen über diesen Weg.

Das Gesetz selbst ist über siebzig Jahre alt, und niemand hat es seither wirklich angetastet. Nicht die Militärregierungen, nicht die demokratisch gewählten, nicht die halbdemokratisch tolerierten. Es hat Putsche überlebt, Wirtschaftskrisen, Flutkatastrophen und mehrere Verfassungen. Das sagt einiges darüber aus, was die politische Klasse dieses Landes – quer durch alle Lager – für unveräußerlich hält.

Die Ausnahme, die keine ist

Es gibt eine Ausnahme. Section 96 bis, hinzugefügt im Jahr 1999, erlaubt Ausländern den Kauf von maximal einem Rai Land – das sind etwa 1.600 Quadratmeter – zu Wohnzwecken. Bedingung: mindestens 40 Millionen Baht Investition in Thailand, gebunden für drei Jahre, in genehmigten Formen wie Staatsanleihen oder BOI-geförderte Unternehmen. Der Antrag geht ans Innenministerium, die Zustimmung ist keineswegs garantiert. In der Praxis hat diese Regelung kaum jemand genutzt. Sie ist juristisch vorhanden und praktisch wirkungslos.

Vierzig Millionen Baht – zum heutigen Kurs um die eine Million Euro – für ein Stück Land, das man dann immer noch nur bewohnen, aber nicht nach eigenem Gutdünken vererben oder verpfänden darf. Das ist keine Lockerung. Das ist eine Schaufensterausstellung, hinter der das eigentliche Regal leer bleibt. Mein bayerischer Bekannter hat diese Option nie ernsthaft in Erwägung gezogen. Er hat ein Unternehmen, aber keine Million auf dem Konto, die er für drei Jahre einfrieren kann.

Das Reziprozitätsproblem

Hier wird es interessant. Ein Thai kann in Deutschland Land kaufen. Einfach so, ohne Sondergenehmigung, ohne Mindestinvestition. Das Grundgesetz garantiert das Eigentumsrecht unabhängig von der Staatsangehörigkeit, das BGB kennt keinen Nationalitätsvorbehalt. Wer bezahlen kann und im Grundbuch steht, dem gehört es. Österreich hat für Drittstaatler länderspezifische Genehmigungsverfahren, aber keine grundsätzlichen Verbote.

Ich sage das nicht, weil ich Gegenseitigkeit verlange. Reziprozität ist kein Rechtsprinzip im internationalen Immobilienrecht, und Thailand schuldet dem deutschen Staatsrecht keine Symmetrie. Aber die Frage, die mein bayerischer Bekannter beim zweiten Bier stellt, ist berechtigt: Wenn ein Thai in München ein Haus kaufen und es seinen Kindern vererben kann – warum kann ich in Naklua nicht einmal in meinem eigenen Namen Mitbesitzer des Grundstücks sein, auf dem ich seit zwanzig Jahren zahle?

Der verheiratete Ausländer und die juristische Grauzone

Es gibt, genau genommen, gar keine Erleichterung für verheiratete Ausländer. Das wird gern missverstanden. Wer eine Thailänderin heiratet, erwirbt damit kein gemeinsames Eigentumsrecht am Grundstück. Das Grundstück gehört ihr allein, er kann weder Miteigentümer werden noch erben und behalten. Als gesetzlicher Erbe müsste er es laut Section 94 des Land Code binnen eines Jahres verkaufen. Die Ehe ändert seinen Rechtsstatus bezüglich Land auf null.

Was viele machen, ist das Nominee-Modell: eine Thai-Gesellschaft mit 49 Prozent Ausländeranteil, Thai-Strohmänner für den Rest. Die Gesellschaft kauft das Grundstück. Das ist seit 1954 verboten. Seit dem Ombudsmann-Bericht vom Juni 2025 und einem Ministeriumsrundschreiben vom August 2026 wird aktiv durchgegriffen. Alle Provinzgouverneure sind angewiesen, solche Konstrukte zu identifizieren und strafrechtlich zu verfolgen. 46.000 Unternehmen stehen landesweit unter Verdacht, über 850 wurden angezeigt. Die stillen Zeiten sind vorbei.

Der politische Reflex: Ausverkauf des Vaterlandes

Für jede Regierung, die das Thema auch nur berührt hat, gab es denselben Reflex. Im Oktober 2022 verabschiedete das Kabinett unter General Prayuth einen Ministerialerlass, der LTR-Visa-Inhabern mit mindestens 40 Millionen Baht Investition maximal einen Rai erlauben wollte. Das Kabinett unter Paetongtarn Shinawatra zog diesen Erlass im September 2024 schlicht zurück. Ohne Ersatz, ohne Alternativvorschlag, mit dem Hinweis auf „weitere Studien“.

Pita Limjaroenrat argumentierte, zu viele Thais besäßen selbst kein Land – die Regierung solle sich darum kümmern. Kein unvernünftiges Argument, aber keines, das erklärt, warum mein Bekannter nach zwanzig Jahren nicht Miteigentümer sein darf. Die Formel „Ausverkauf des Landes“ ist politisch effektiv und inhaltlich dünn: Kein Reformvorschlag hätte unbegrenzten Kauf erlaubt, es ging immer um enge Kontingente und strenge Bedingungen. Nuancen verkaufen sich schlecht, wenn Nationalismus Hochsaison hat.

Was Thaksin wirklich wollte

Man muss das historisch einordnen. Section 96 bis kam 2002 unter Thaksin ins Gesetz – als wirtschaftspolitisches Signal nach der Asienkrise von 1997, als Thailand dringend Kapital brauchte und IWF-Verpflichtungen hatte. Die Liberalisierung war keine Herzensangelegenheit, sondern Not. Kaum hatte sich die Wirtschaft erholt, wurde die politische Stimmung wieder enger. Thaksin selbst plädierte 2024 für eine höhere Condo-Ausländerquote und längere Pachtverträge – auch das stieß auf Widerstand.

Was ich dabei bemerkenswert finde: Der Mann, der als ehemaliger Ministerpräsident de facto der einflussreichste inoffizielle Berater der Pheu-Thai-Regierung ist, kann offensichtlich nicht einmal seinen eigenen politischen Erben überzeugen, eine moderate Immobilienreform durchzuziehen. Das sagt viel darüber aus, wie tief die Blockade sitzt.

Die Kinder-Variante und ihr politisches Schicksal

Einen Vorschlag, den ich immer vernünftig fand: Der verheiratete Ausländer soll gemeinsam mit seinen in Thailand geborenen, thai-stämmigen Kindern Grundstücke besitzen dürfen. Die Kinder sind Thai-Staatsangehörige, das Grundstück bliebe in einer Thai-Linie. Kein Fremdbesitz im klassischen Sinn, sondern eine familienrechtliche Anpassung. Logisch, fair, politisch nicht durchsetzbar. Jedes Mal, wenn ein Abgeordneter das formuliert, erscheint die nächste Pressemitteilung einer Nationalistengruppe.

Der Grund ist strukturell. Thailand hat kein Verfassungsgericht, das Gleichheitsrechte gegen politischen Mehrheitswillen durchsetzen würde, und das politische System belohnt kurzfristige Popularität mehr als langfristige Kohärenz. Wer eine vernünftige Reform vorschlägt, riskiert den Vorwurf des Vaterlandsverrats. Das ist keine Übertreibung. Es ist der dokumentierte Ablauf der letzten drei Reformversuche.

Was bleibt: Pacht, Condo, Geduld

Was bleibt, sind Umgehungswege, die jeder kennt. Der 30-jährige Pachtvertrag gibt Rechtssicherheit für eine Generation. Der Oberste Gerichtshof hat im März 2025 die weit verbreiteten „30+30+30″-Klauseln für nichtig erklärt; wer darauf gebaut hatte, steht schlechter da als zuvor. Das Condo mit der 49-Prozent-Ausländerquote funktioniert, solange die Quote reicht. Und für Gebäude gibt es seit 1995 ein eigenständiges Eigentumsrecht: Haus gehört mir, Boden gehört ihr.

Mein bayerischer Bekannter hat seinen Frieden gemacht. Das Grundstück läuft auf den Namen seiner Frau, die Mangostanis werfen Früchte, sein jüngerer Sohn hat Abitur gemacht. Ob der Sohn es als Thai-Bürger eines Tages selbst verwaltet – das ist vermutlich nicht das Dringlichste. Rechtlich sauber ist es trotzdem nicht. Es ist eine gelebte Praxis, die der Gesetzgeber duldet, weil er sie weder reformieren noch konsequent verfolgen will.

Was wünschenswert wäre – und woran es scheitert

Eine vernünftige Reform müsste nicht viel kosten. Ein beschränktes Eigentumsrecht für Ausländer mit Langzeitaufenthalt, verheiratet mit einer Thai-Staatsangehörigen, für ein klar umrissenes Grundstück zu Wohnzwecken: das ist kein Ausverkauf. Das ist dasselbe Recht, das einem Thai in Bayern zusteht. Es scheitert nicht an Vernunft, nicht an wirtschaftlichem Interesse, nicht einmal an echtem Sicherheitsbedenken. Es scheitert an der Schlagzeile am nächsten Morgen.

Thailand hat in den letzten drei Jahren ein gleichgeschlechtliches Eherecht eingeführt, ein digitales Einreisesystem aufgebaut und ein neues Visumsystem für digitale Nomaden aus dem Boden gestampft. Die Fähigkeit zu Reform ist da. Der politische Mut, das Landrecht anzufassen, offenbar nicht. Und solange das so bleibt, wohnt mein bayerischer Bekannter weiterhin im schönsten Haus, das er nie besitzen wird.

Redaktionelle Hinweise

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Dieser Artikel gibt die persönliche Einschätzung des Autors wieder. Er basiert auf dem Land Code Act B.E. 2497 (1954) und öffentlich zugänglichen Kabinettsbeschlüssen sowie Rechtsgutachten. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung in Immobilienangelegenheiten.