Jahresvisum für Mieter und Wohnungskäufer

Wer in Thailand eine Wohnung kauft oder für viel Geld mietet, bekommt automatisch ein Jahresvisum dazu. Die Einwanderungsbehörde hat das Programm offiziell bestätigt – und erklärt, wie es konkret funktioniert. Für viele Ausländer, die seit Jahren auf ein einfacheres Aufenthaltsrecht warten, ist das eine echte Nachricht.

Die Bedingungen sind klarer als erwartet, die Schwelle niedriger als beim LTR-Visum – aber es gibt einen Haken beim Mietpfad, den kaum jemand öffentlich nennt. Wer plant zu kaufen oder langfristig zu mieten, sollte das kennen, bevor er einen Vertrag unterschreibt.

Ein Jahresvisum für 3 Millionen Baht

Wer eine Eigentumswohnung für mindestens 3 Millionen Baht kauft und den Eigentumstitel beim Grundbuchamt eingetragen hat, kann eine jährlich verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Das entspricht bei aktuellem Kurs knapp 79.000 Euro. Für eine Wohnung in einer guten Lage in einer der großen Touristenstädte ist das keine unrealistische Summe.

Das Visum erlaubt keinen Nebenjob und keine gewerbliche Tätigkeit – wer arbeiten will, braucht zusätzlich ein Work Permit. Außerdem gilt die übliche 90-Tage-Meldepflicht: alle drei Monate kurz bei der Einwanderungsbehörde vorstellig werden. Wer das vergisst, riskiert Bußgeld oder im Wiederholungsfall den Verlust der Genehmigung.

Drei Wege zum Visum – alle drei laufen wieder

Das Programm sieht offiziell drei Qualifikationswege vor: Kauf einer Eigentumswohnung ab 3 Millionen Baht, Langzeitmiete einer Wohnung ab 85.000 Baht pro Monat, oder Langzeitmiete eines Hauses ebenfalls ab 85.000 Baht monatlich – jeweils vorausbezahlt für den gesamten Visumzeitraum. Auf dem Papier klingt das nach Auswahl. In der Praxis sieht es anders aus.

Der Kaufweg über die Eigentumswohnung funktioniert zuverlässig. Die beiden Mietpfade waren zeitweise ausgesetzt, weil Agenturen Lücken ausgenutzt hatten – seit Juli 2026 sind sie wieder freigegeben und operativ. Wer über eine Mietimmobilie an das Visum kommen will, sollte sich den aktuellen Stand dennoch direkt bei der Einwanderungsbehörde oder einer zugelassenen Kanzlei bestätigen lassen, bevor Geld fließt.

Was beim Kauf zählt – und was nicht

Für das Visum zählt nur der vollzogene Eigentumstitel – keine Anzahlung, kein Vorverkaufsvertrag, kein Off-Plan-Objekt, das noch gebaut wird. Wer 2026 einziehen und gleichzeitig das Visum beantragen will, kommt nur mit fertiggestellten und bereits eingetragenen Objekten weiter. Der Zweitmarkt und fertige Neubauten sind damit die realistischen Optionen.

Die 49-Prozent-Quote – oft übersehen

Außerdem gilt die 49-Prozent-Ausländerquote des Condominium Act: Pro Gebäude dürfen höchstens 49 Prozent der Einheiten in ausländischem Besitz sein. In beliebten Lagen ist diese Quote oft bereits ausgeschöpft. Wer eine konkrete Wohnung im Blick hat, sollte das prüfen lassen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird – nicht danach. Geprüfte Immobilienangebote mit Visumeignung helfen dabei, die richtige Wohnung zu finden.

Wer mehrere kleinere Einheiten kauft und hofft, die Werte addieren zu können, wird enttäuscht: Jede Einheit muss für sich den Schwellenwert von 3 Millionen Baht erreichen. Zusammenrechnen ist nicht möglich.

Wie der Antrag läuft

Direkt beim Schalter der Einwanderungsbehörde erscheinen und den Antrag einreichen – das funktioniert hier nicht. Das Programm läuft zwingend über autorisierte Agenten, die vom Ministerium für Tourismus und Sport zertifiziert sind.

Diese Agenten prüfen die Unterlagen, leiten sie an die lokalen Immobilienbüros weiter, die wiederum Eigentumstitel und Zahlungsnachweise verifizieren. Erst danach landet der Antrag bei der Einwanderungsbehörde.

90 Tage zuerst, dann die Jahresgenehmigung

Der Ablauf ist zweistufig: Zuerst gibt es eine 90-Tage-Übergangsgenehmigung, dann – nach abschließender Prüfung – die volle Jahresverlängerung. Beratung und Antragsbegleitung durch autorisierte Agenten ist Pflichtbestandteil des Prozesses.

Familienmitglieder (Ehepartner, Kinder unter 20) können mitbeantragt werden, aber erst nachdem der Hauptantragsteller seine Jahresgenehmigung in der Hand hält. Gleichzeitige Anträge für die Familie während der 90-Tage-Phase sind nicht möglich.

Warum das Programm nicht überall Jubel auslöst

Das Programm wurde seit seiner Einführung im Oktober 2025 von lokalen Geschäftsverbänden und Bürgerorganisationen bekämpft. Auf der Insel selbst gibt es Druck, das Programm ganz zu stoppen. Die Sorge: Visumsinhaber könnten ohne Work Permit gewerblich tätig werden oder Wohnungen kurzfristig an Touristen untervermieten und damit Hotelregeln umgehen. Mehrere Minister sprachen sich vor den Parlamentswahlen im Februar öffentlich gegen das Programm aus.

Die Behörden reagieren mit mehrfacher Prüfung: Immobilienbüros, autorisierte Agenten und das Grundbuchamt prüfen jeweils eigenständig. Das Programm ist trotz des Widerstands operativ – aber die politische Spannung ist nicht weg. Weitere Anpassungen der Bedingungen sind möglich, was für Interessierte bedeutet: Wer einsteigt, sollte die Entwicklung verfolgen.

Visum weg, wenn die Wohnung verkauft wird

Das Programm ist eine reale Option für Expats, die ohnehin kaufen wollen und kein Millionenvermögen für das LTR-Visum mitbringen. Wer mit 55 Jahren eine Wohnung für 4 Millionen Baht kauft und alle Bedingungen erfüllt, bekommt damit einen jährlich verlängerbaren Aufenthaltsstatus – einfacher und günstiger als viele andere Wege. Die Kehrseite: Wer die Wohnung irgendwann verkauft, verliert auch das Visum.

Was jetzt sinnvoll ist

Wer konkret plant, sollte vor der Immobiliensuche zwei Dinge klären: den aktuellen Status des Mietpfads und die Ausländerquote des Wunschobjekts. Beides lässt sich mit einer spezialisierten Kanzlei in einem Termin abklären. Wer das überspringt und erst nach Vertragsunterzeichnung merkt, dass das Objekt nicht qualifiziert oder die Quote voll ist, hat ein Problem. Mehr zu Alternativen: Die Wahrheit über das 3-Millionen-Baht-Visum und aktuelle Phuket-News.

Redaktionelle Hinweise

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Mietpfade sind Stand Oktober 2026 wieder operativ, Konditionen können sich jedoch kurzfristig ändern. Vor jeder Investitionsentscheidung Rücksprache mit einer zugelassenen Kanzlei und der Einwanderungsbehörde empfohlen. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.