Thailand 2026: Diese Steuerentscheidung überrascht

Steuern in Thailand – das Thema, das niemanden kalt lässt. Wer hier lebt, zahlt: Grundsteuer, Einkommensteuer, Remittance-Regeln. Und jetzt hat das Kabinett etwas entschieden, das direkt in den Geldbeutel greift – ob man ein Condo besitzt, Geld aus dem Ausland überweist oder beides. Die Frage ist nur: Bist du davon betroffen?

Die stellvertretende Regierungssprecherin Lalida Periswiwattana gab am 24. April 2026 bekannt, dass das Kabinett alle Fristen zur Grund- und Gebäudesteuer für 2026 verschiebt. Die Entscheidung klingt nach einer internen Thai-Angelegenheit – ist sie aber nicht. Denn das Gesetz unterscheidet nicht nach Pass. Und 2026 ist das erste Jahr, in dem die Steuer ohne COVID-Rabatt zum vollen Satz erhoben wird. Was das konkret bedeutet und wen es trifft, steht weiter unten.

Grund- und Gebäudesteuer: Was sich 2026 verschiebt

Die Bescheide für die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax) werden jetzt erst im Mai 2026 verschickt – ursprünglich sollten die Kommunen diese Dokumente bis Ende April zustellen. Wer seine Steuer begleichen muss, hat dafür nun bis Ende Juli 2026 Zeit. Der bisherige Stichtag lag im Juni. Das Kabinett verlängert die Frist damit um einen Monat.

Zahlbar in drei Raten bleibt ebenfalls möglich – diese Option ist im Land and Building Tax Act B.E. 2562 verankert und wird nicht gestrichen. Wer die Gesamtsumme lieber aufteilt, kann das weiterhin tun. Säumniszuschläge werden frühestens im August fällig, wenn die neue Frist verstreicht.

Gilt das auch für Ausländer mit Condo in Thailand?

Ja – vollständig und ohne Ausnahme. Das Gesetz unterscheidet nicht nach Nationalität, sondern nach Eigentum. Wer zum 1. Januar eines Steuerjahres als Eigentümer im Grundbuch steht, zahlt die Grundsteuer. Ausländer, die eine Eigentumswohnung (Condominium) legal erworben haben, sind in Thailand genau so Eigentümer wie Thais. Die Fristverlängerung gilt für sie genauso.

Praktisch: Wer ein Condo für 5 Millionen Baht besitzt und selbst darin wohnt, zahlt nach dem Steuersatz von 0,02 Prozent rund 1.000 Baht pro Jahr – unter 30 Euro. Der Freibetrag von 50 Millionen Baht greift allerdings nur, wenn der Eigentümer in den Meldeunterlagen (Tabien Baan) eingetragen ist. Bei Leasehold – Gebäude ohne Grundstück im Eigentum – liegt der Freibetrag bei 10 Millionen Baht. Hinzu kommt: 2026 ist das erste Jahr ohne COVID-Rabatt. Von 2020 bis 2024 gab es Ermäßigungen von bis zu 90 Prozent. Wer kaum etwas zahlte, sollte jetzt nachrechnen.

Wer muss in Thailand überhaupt eine Steuererklärung abgeben?

Die Grundsteuer und die Einkommensteuer sind zwei verschiedene Dinge. Die Grundsteuer zahlt, wer Eigentum besitzt – sie wird automatisch durch die Gemeinde erhoben, keine Erklärung nötig. Die Einkommensteuer folgt der 180-Tage-Regel: Wer sich 180 Tage oder länger im Jahr in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig und muss sein steuerpflichtiges Einkommen erklären. Die Steuersätze sind progressiv, von 5 bis 35 Prozent.

Seit dem 1. Januar 2024 sind Auslandseinkünfte, die nach Thailand überwiesen werden, steuerpflichtig – unabhängig davon, wann das Geld verdient wurde. Wer seine deutsche Rente, Mieteinnahmen oder Kapitalerträge nach Thailand transferiert und hier mehr als 180 Tage lebt, muss das beim Revenue Department erklären. Freibeträge – darunter 60.000 Baht persönlicher Freibetrag und 190.000 Baht Altersfreibetrag ab 65 Jahren – können die effektive Last erheblich senken.

Wie und wo die Steuererklärung abgeben

Wer eine Steuererklärung einreichen muss, braucht zuerst eine Steueridentifikationsnummer (TIN). Diese wird beim Finanzamt des Wohnbezirks beantragt – persönlich, mit Reisepass, Visumsstempel, Adressnachweis und Formular L.P. 10.1. Wer steuerpflichtige Einkünfte erzielt, muss die TIN innerhalb von 60 Tagen beantragen. Ohne TIN kann keine Erklärung eingereicht werden.

Die Erklärung läuft über Formular P.N.D. 90 (gemischte Einkünfte) oder P.N.D. 91 (Arbeitseinkommen). Papierformulare müssen bis 31. März des Folgejahres eingereicht werden, die elektronische Einreichung über das Portal des Revenue Department – teilweise auf Englisch verfügbar – ist bis Anfang April möglich. Bei komplexen Verhältnissen lohnt sich ein lokaler Steuerberater: Kosten liegen zwischen 3.000 und 10.000 Baht. Wer zur Abgabe verpflichtet ist, muss einreichen – auch wenn am Ende keine Steuer anfällt. Alle Schritte zur TIN hier.

Steuern zahlen in Thailand: Was dafür spricht – und was dagegen

Das Thema entzündet sich bei Expats regelmäßig. Wir stellen die Argumente gegenüber – ohne Wertung. Die Redaktion bezieht keine Position. Was am Ende sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Und von dem, was man für richtig hält.

Hier die wichtigsten Argumente aus beiden Lagern – ohne Wertung, ohne Empfehlung. Jeder zieht seine eigenen Schlüsse.

Argumente für die Steuerpflicht

Rechtssicherheit. Wer registriert ist und seine Erklärung abgibt, lebt ohne Risiko. Das Revenue Department hat das Recht, Steuerbescheide bis zu zehn Jahre rückwirkend zu prüfen. Wer nicht registriert ist, aber hätte sein müssen, sitzt auf einem wachsenden Risiko – nicht auf einer Lösung.

Die Beträge sind oft geringer als befürchtet. Dank Freibeträgen zahlen viele Rentner am Ende weniger als erwartet. Wer gut plant, optimiert legal. Hinzu kommt: Thailand nimmt am automatischen Datenaustausch teil (OECD CRS). Banken melden Kontodaten ins Ausland. Wer glaubt, sein deutsches Konto bleibe in Thailand unsichtbar, unterschätzt die internationalen Abkommen.

Argumente, die kritisch hinterfragt werden

Die Durchsetzung ist lückenhaft. Eine Umfrage des englischsprachigen Portals Thai Examiner aus 2024 zeigt: 58 Prozent der befragten Ausländer gaben an, für 2024 keine Erklärung einreichen zu wollen. Das Revenue Department und die Einwanderungsbehörde teilen ihre Daten bislang nicht systematisch. Wer ein Rentnervisum verlängert, muss keine Steuerunterlagen vorlegen. Die Praxis hinkt dem Gesetz hinterher.

Die Regelung ist für viele neu und unklar. Seit der Änderung zum 1. Januar 2024 gilt eine neue Remittance-Regel – viele wissen noch nicht, was genau darunter fällt. Altersparnisse, die vor 2024 gebildet wurden, sind ausdrücklich ausgenommen. Kredite gelten nicht als Einkommen. Die Grenze zwischen steuerpflichtigem Transfer und steuerfreier Überweisung ist im Einzelfall nicht trivial zu ziehen. Wie viele Ausländer tatsächlich Steuern zahlen – und was das Revenue Department dazu sagt – haben wir hier recherchiert.

Was jetzt zu tun ist

Wer eine Eigentumswohnung in Thailand besitzt, hat durch die Fristverlängerung bis Ende Juli 2026 Zeit, die Grundsteuer zu begleichen. Der Bescheid kommt im Mai. Wer noch kein Condo besitzt, aber eines kaufen möchte, findet hier einen Überblick über aktuelle Angebote.

Wer als Langzeitbewohner noch keine Steueridentifikationsnummer hat und Geld aus dem Ausland nach Thailand überweist, sollte das nachholen – bevor es zum Problem wird. Wer Unterstützung bei Visum, Steueranmeldung oder Behördengängen sucht, findet bei spezialisierten Beratern vor Ort konkrete Hilfe. Die eigentliche Frage – ob und wie viel man zahlt – lässt sich meist erst nach einem Gespräch mit einem lokalen Steuerberater zuverlässig beantworten.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuergesetze und ihre Auslegung in Thailand ändern sich regelmäßig – wer konkrete Entscheidungen trifft, sollte sich vorher von einem qualifizierten Berater absichern lassen.