Steuern in Thailand – das Thema, das niemanden kalt lässt. Wer hier lebt, zahlt: Grundsteuer, Einkommensteuer, Remittance-Regeln. Und jetzt hat das Kabinett etwas entschieden, das direkt in den Geldbeutel greift – ob man ein Condo besitzt, Geld aus dem Ausland überweist oder beides. Die Frage ist nur: Bist du davon betroffen?
Die stellvertretende Regierungssprecherin Lalida Periswiwattana gab am 24. April 2026 bekannt, dass das Kabinett alle Fristen zur Grund- und Gebäudesteuer für 2026 verschiebt. Die Entscheidung klingt nach einer internen Thai-Angelegenheit – ist sie aber nicht. Denn das Gesetz unterscheidet nicht nach Pass. Und 2026 ist das erste Jahr, in dem die Steuer ohne COVID-Rabatt zum vollen Satz erhoben wird. Was das konkret bedeutet und wen es trifft, steht weiter unten.
Grund- und Gebäudesteuer: Was sich 2026 verschiebt
Die Bescheide für die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax) werden jetzt erst im Mai 2026 verschickt – ursprünglich sollten die Kommunen diese Dokumente bis Ende April zustellen. Wer seine Steuer begleichen muss, hat dafür nun bis Ende Juli 2026 Zeit. Der bisherige Stichtag lag im Juni. Das Kabinett verlängert die Frist damit um einen Monat.
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Zahlbar in drei Raten bleibt ebenfalls möglich – diese Option ist im Land and Building Tax Act B.E. 2562 verankert und wird nicht gestrichen. Wer die Gesamtsumme lieber aufteilt, kann das weiterhin tun. Säumniszuschläge werden frühestens im August fällig, wenn die neue Frist verstreicht.
Gilt das auch für Ausländer mit Condo in Thailand?
Ja – vollständig und ohne Ausnahme. Das Gesetz unterscheidet nicht nach Nationalität, sondern nach Eigentum. Wer zum 1. Januar eines Steuerjahres als Eigentümer im Grundbuch steht, zahlt die Grundsteuer. Ausländer, die eine Eigentumswohnung (Condominium) legal erworben haben, sind in Thailand genau so Eigentümer wie Thais. Die Fristverlängerung gilt für sie genauso.
Praktisch: Wer ein Condo für 5 Millionen Baht besitzt und selbst darin wohnt, zahlt nach dem Steuersatz von 0,02 Prozent rund 1.000 Baht pro Jahr – unter 30 Euro. Der Freibetrag von 50 Millionen Baht greift allerdings nur, wenn der Eigentümer in den Meldeunterlagen (Tabien Baan) eingetragen ist. Bei Leasehold – Gebäude ohne Grundstück im Eigentum – liegt der Freibetrag bei 10 Millionen Baht. Hinzu kommt: 2026 ist das erste Jahr ohne COVID-Rabatt. Von 2020 bis 2024 gab es Ermäßigungen von bis zu 90 Prozent. Wer kaum etwas zahlte, sollte jetzt nachrechnen.
Wer muss in Thailand überhaupt eine Steuererklärung abgeben?
Die Grundsteuer und die Einkommensteuer sind zwei verschiedene Dinge. Die Grundsteuer zahlt, wer Eigentum besitzt – sie wird automatisch durch die Gemeinde erhoben, keine Erklärung nötig. Die Einkommensteuer folgt der 180-Tage-Regel: Wer sich 180 Tage oder länger im Jahr in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig und muss sein steuerpflichtiges Einkommen erklären. Die Steuersätze sind progressiv, von 5 bis 35 Prozent.
Seit dem 1. Januar 2024 sind Auslandseinkünfte, die nach Thailand überwiesen werden, steuerpflichtig – unabhängig davon, wann das Geld verdient wurde. Wer seine deutsche Rente, Mieteinnahmen oder Kapitalerträge nach Thailand transferiert und hier mehr als 180 Tage lebt, muss das beim Revenue Department erklären. Freibeträge – darunter 60.000 Baht persönlicher Freibetrag und 190.000 Baht Altersfreibetrag ab 65 Jahren – können die effektive Last erheblich senken.
Wie und wo die Steuererklärung abgeben
Wer eine Steuererklärung einreichen muss, braucht zuerst eine Steueridentifikationsnummer (TIN). Diese wird beim Finanzamt des Wohnbezirks beantragt – persönlich, mit Reisepass, Visumsstempel, Adressnachweis und Formular L.P. 10.1. Wer steuerpflichtige Einkünfte erzielt, muss die TIN innerhalb von 60 Tagen beantragen. Ohne TIN kann keine Erklärung eingereicht werden.
Die Erklärung läuft über Formular P.N.D. 90 (gemischte Einkünfte) oder P.N.D. 91 (Arbeitseinkommen). Papierformulare müssen bis 31. März des Folgejahres eingereicht werden, die elektronische Einreichung über das Portal des Revenue Department – teilweise auf Englisch verfügbar – ist bis Anfang April möglich. Bei komplexen Verhältnissen lohnt sich ein lokaler Steuerberater: Kosten liegen zwischen 3.000 und 10.000 Baht. Wer zur Abgabe verpflichtet ist, muss einreichen – auch wenn am Ende keine Steuer anfällt. Alle Schritte zur TIN hier.
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Steuern zahlen in Thailand: Was dafür spricht – und was dagegen
Das Thema entzündet sich bei Expats regelmäßig. Wir stellen die Argumente gegenüber – ohne Wertung. Die Redaktion bezieht keine Position. Was am Ende sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Und von dem, was man für richtig hält.
Hier die wichtigsten Argumente aus beiden Lagern – ohne Wertung, ohne Empfehlung. Jeder zieht seine eigenen Schlüsse.
Argumente für die Steuerpflicht
Rechtssicherheit. Wer registriert ist und seine Erklärung abgibt, lebt ohne Risiko. Das Revenue Department hat das Recht, Steuerbescheide bis zu zehn Jahre rückwirkend zu prüfen. Wer nicht registriert ist, aber hätte sein müssen, sitzt auf einem wachsenden Risiko – nicht auf einer Lösung.
Die Beträge sind oft geringer als befürchtet. Dank Freibeträgen zahlen viele Rentner am Ende weniger als erwartet. Wer gut plant, optimiert legal. Hinzu kommt: Thailand nimmt am automatischen Datenaustausch teil (OECD CRS). Banken melden Kontodaten ins Ausland. Wer glaubt, sein deutsches Konto bleibe in Thailand unsichtbar, unterschätzt die internationalen Abkommen.
Argumente, die kritisch hinterfragt werden
Die Durchsetzung ist lückenhaft. Eine Umfrage des englischsprachigen Portals Thai Examiner aus 2024 zeigt: 58 Prozent der befragten Ausländer gaben an, für 2024 keine Erklärung einreichen zu wollen. Das Revenue Department und die Einwanderungsbehörde teilen ihre Daten bislang nicht systematisch. Wer ein Rentnervisum verlängert, muss keine Steuerunterlagen vorlegen. Die Praxis hinkt dem Gesetz hinterher.
Die Regelung ist für viele neu und unklar. Seit der Änderung zum 1. Januar 2024 gilt eine neue Remittance-Regel – viele wissen noch nicht, was genau darunter fällt. Altersparnisse, die vor 2024 gebildet wurden, sind ausdrücklich ausgenommen. Kredite gelten nicht als Einkommen. Die Grenze zwischen steuerpflichtigem Transfer und steuerfreier Überweisung ist im Einzelfall nicht trivial zu ziehen. Wie viele Ausländer tatsächlich Steuern zahlen – und was das Revenue Department dazu sagt – haben wir hier recherchiert.
Was jetzt zu tun ist
Wer eine Eigentumswohnung in Thailand besitzt, hat durch die Fristverlängerung bis Ende Juli 2026 Zeit, die Grundsteuer zu begleichen. Der Bescheid kommt im Mai. Wer noch kein Condo besitzt, aber eines kaufen möchte, findet hier einen Überblick über aktuelle Angebote.
Wer als Langzeitbewohner noch keine Steueridentifikationsnummer hat und Geld aus dem Ausland nach Thailand überweist, sollte das nachholen – bevor es zum Problem wird. Wer Unterstützung bei Visum, Steueranmeldung oder Behördengängen sucht, findet bei spezialisierten Beratern vor Ort konkrete Hilfe. Die eigentliche Frage – ob und wie viel man zahlt – lässt sich meist erst nach einem Gespräch mit einem lokalen Steuerberater zuverlässig beantworten.
Redaktionelle Hinweise
Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuergesetze und ihre Auslegung in Thailand ändern sich regelmäßig – wer konkrete Entscheidungen trifft, sollte sich vorher von einem qualifizierten Berater absichern lassen.
Seit über 30 Jahren und in Zukunft keine Baht an Steuern!
Was hier steht, betrifft mich in keinster Weise, weil nie Geld aus dem Ausland nach Thailand transferiert wird! TIN,benötige ich nicht.
Nicht richtig.Eine Steuererklaerung muss abgegeben werden, auch wenn letztendlich keine Steuern anfallen.
Das Problem ist, dass das RD in Hua Hin schon die Ausstellung einer TIN verweigert, wenn man angibt, keine Einkünfte nach TH transferiert zu haben und von hier angelegten Festgeldern zu leben. Wir haben dann doch noch eine bekommen, weil wir Festgeldzinsen (ebenfalls Einkommen) in TH erwirtschaftet haben. Bei der Steuererklärung haben wir dann die Erstattung der von den Zinsen einbehaltenen 15% Pauschalsteuer beantragt – und auch erhalten!
Unseren Nachbarn (exakt die gleiche Konstellation, Festgelder hier in TH, keine Überweisung aus den Ausland in 2024 und 2025) wurde die Ausstellung einer TIN und die Abgabe der Steuererklärung verweigert mit der unsinnigen Begründung, wer nicht mind. 60.000B nach TH überwiesen hat, der darf keine Steuererklärung abgeben.
Nonsens…. Aber keine Chance….
Kann ich nicht bestätigen. Ich habe für das Steuerjahr 2024 keinen Baht nach Thailand überwiesen. Auf Nachfrage auf dem Steueramt in Surin wurde trotzdem eine Steuererklärung verlangt. Ausfüllen der Steuerklärung in wenigen Minuten erledigt. Steuerbetrag für 2024 0 Baht. Was ich am wenigsten in Thailand gebrauchen kann ist Stress mit den Behörden.
Erlassene Steuerbescheide können 5 Jahre überprüft werden.
Ohne erlassene Steuerbescheide beträgt die Verjährungsfrist 10 jahre
Bevor hier die Redaktion meinen Kommentar unter den Tisch fallen lässt, sollte sie sich zuerst beim Finanzamt in Pattaya erkundigen!
Nochmal:Bin bei über 180 Tagen Aufenthalt /Jahr NICHT Steuerpflichtig bzw.eine TIN einzuholen, wenn KEIN Transfer/Rente vom Ausland nach Thailand erfolgt!
Ich habe auch keine Einkünfte durch Arbeit in Thailand!
Wenn das so wäre, dann hätte mich das Finanzamt schon längst angeschrieben!
Wenn man nur beispielsweise mal 5 lokale Finanzämter fragt, bekommt man mindestens 6 verschiedene, oftmals gegensätzlich Aussagen.
Richtig und niemals eine schriftliche Aussage auf die man sich berufen könnte ergo immer selbst schuld.
Muendliche Falschauskuenfte haben keine Beweiskraft und kein Beamter wird sich daran erinnern, was er gesagt hat
vor ein paar monaten stand eine auto rep. in phattalung an ( ca. 2h )
um die ecke ist das finanzamt, und ich musste die wartezeit ueberbruecken.
ich dort rein, und mich an eine finanzbeamtin gewandt (keine sekraeterin, putzfrau o.ae.)
habe ihr erklaert was seit vielen monaten durch die presse geht in sachen steuern / rente usw.
sie hat mir kurz und buendig erklaert – wir wissen davon nichts, und solange nichts davon in der koeniglich thailaendischen gazette abgebildet ist , ist das eine unwahrheit !
das erklaert weshalb du von 5 aemtern 6 verschiedene antworten bekommst, denen kann man keinen vorwurf machen , sie koennen es nicht wissen.
bin mir jetzt nicht mehr ganz sicher welches medium in seinen printmedien folgende aussage getroffen hat. – gesetze sind erst dann in der rechtsgueltigkeit wenn sie in der KTG veroeffenlicht wurden !!
solange das nicht geschieht mache ich mir ueber diesen hokus pokus keinerlei gedanken 😉
Ja, die Frage vom Finanzant in der ganzen Welt wird sein…….Wovon leben Sie ???
Wollte die für mich zuständige Immi auch schon vor einem Jahr von mir wissen. Eine Nachfrage nach Belegen folgte nicht.
Darauf würde ich mich an deiner Stelle absolut NICHT VERLASSEN, Eva!!! Spätestens wenn du bei der nächsten Visaverlängerung deine Einkünfte nachweisen und deine Steuer-TIN angeben musst, wird es für dich nicht mehr spaßig…
Der liebe Harry kann’s einfach nicht lassen. Ständig der Hinweis auf irgend welche steuerlichen Nachweise bei einer Visa Verlängerung bzw EOS, ohne dabei nicht einen einzigen Nachweis oder Veröffentlichung dazu zu nennen. Im Gegensatz zu ihm hat sich die Immigration schon frühzeitig schriftlich dazu geäußert, dass es keinerlei Verbindungen zum steuerlichen Nachweisen gibt und auch keine geplant sind (Pattaya Mail, 09.01.2025). Das ist über 1 Jahr her; trotzdem sterben die Panikmacher nicht aus. Ich habe bei meiner EOS im Januar einen Beamten danach gefragt. Seine Antwort in etwa: „Wir sind nicht die Handlanger des Finanzamtes“. Das sagt alles.
Wie schon gesagt, jimmmy: Abwarten und Chang trinken. Am Ende werden wir ja sehen, wie es wirklich kommt und wer Recht hat! Ich bin jedenfalls mit meiner Steuer-ID auf der sicheren Seite… 🤣🤣🤣