Wer in Phuket oder Chiang Mai eine Wohnung für zwölf Monate sucht, trifft 2026 auf einen Markt, den digitale Buchungsplattformen grundlegend verändert haben. Eigentümer, die früher Jahresverträge bevorzugten, kalkulieren neu: Ein Condo in Bang Tao oder Nimman bringt per Kurzzeitvermietung das Doppelte eines Monatsmieters – und das über weite Teile des Jahres. Für Auswanderer, die dauerhaft in Thailand leben, verschieben sich damit Preise, Verfügbarkeit und die rechtlichen Rahmenbedingungen gleichzeitig.
Kurzzeitmiete unter 30 Tagen ist in Thailand ohne Lizenz strafbar
Das thailändische Hotelgesetz, der Hotel Act B.E. 2547, klassifiziert jede entgeltliche Übernachtung unter 30 Tagen als Hotelbetrieb. Wer eine Eigentumswohnung tage- oder wochenweise an Touristen vermietet, ohne eine Hotellizenz zu besitzen, begeht eine Straftat. Die Sanktionen sind konkret: bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe, eine Anfangsgeldbuße von 20.000 Baht und 10.000 Baht für jeden weiteren Tag, an dem die Vermietung fortläuft.
Eine Ausnahme gilt für Objekte mit maximal acht Zimmern und bis zu 30 Gästen: Seit der Ministerialverordnung von 2023 reicht hier eine Anmeldung beim zuständigen Bezirksamt. Für Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen greift diese Ausnahme nicht – ein Thai-Gericht bestätigte Anfang 2026 ausdrücklich, dass nur Monatsmieten vom Hotel Act ausgenommen sind. Trotzdem läuft ein erheblicher Teil des Markts weiterhin in der Grauzone.
Eigentümergemeinschaften können Airbnb-Vermietungen per Hausordnung untersagen
Parallel zum staatlichen Hotelgesetz greift der Condominium Act B.E. 2522: Section 32 gibt Eigentümergemeinschaften das Recht, die Nutzung der Einheiten per Hausordnung zu regeln. Viele Wohnanlagen in Chiang Mai und Phuket haben von diesem Recht Gebrauch gemacht und Kurzzeitvermietungen ausdrücklich verboten. Section 17/1 des Condominium Act stuft gewerbliche Aktivitäten in Wohneinheiten zusätzlich als unzulässig ein.
In der Praxis überwachen juristische Büros der Wohnanlagen die Einhaltung seit 2026 mit digitalen Zugangssystemen und Gästeregistrierung. Bei Verstößen können Eigentümergemeinschaften zivilrechtlich vorgehen und Bußgelder aus der Hausordnung einfordern. Für Langzeitmieter ist das eine Schutzfunktion: Wohnanlagen mit aktivem Verbot bieten stabiler Wohnumgebung als solche, die Kurzzeitgäste tolerieren.
Chiang Mai: Mieten in Nimman steigen 2026 um 7,3 Prozent
Die Zahlen für Chiang Mai sind präzise: Im zweiten Quartal 2026 lagen die Monatsmieten für voll möblierte Ein-Zimmer-Einheiten in zentraler Lage in den Stadtteilen Nimman und Old City zwischen 17.000 und 26.000 Baht – das entspricht einem Anstieg von 7,3 Prozent gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres. Der Leerstand in gut ausgestatteten Serviced Apartments fiel auf 6,2 Prozent, den niedrigsten Wert seit fünf Jahren. Gleichzeitig sank das Neubauvolumen in der ersten Hälfte 2026 um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Wer bereit ist, in ruhigere Lagen auszuweichen – etwa nach Hang Dong oder San Sai –, findet noch Jahresverträge zu deutlich günstigeren Konditionen. Die Preisdifferenz zu Nimman beträgt je nach Objekt 30 bis 50 Prozent. Wer auf die zentrale Lage nicht verzichten will oder kann, muss mit den genannten Preissteigerungen rechnen und diese bei Vertragsverlängerungen einkalkulieren.
Phuket: Mietpreise auf der Westküste wachsen jährlich um 8 bis 12 Prozent
Auf Phuket konzentriert sich der Druck auf die Westküste: Bang Tao, Laguna und Surin erzielen die höchsten Tagesraten. CBRE Thailand und Colliers prognostizieren dort ein jährliches Mietpreiswachstum von 8 bis 12 Prozent; Kurzzeitvermietungen bringen Bruttorenditen von 8 bis 10 Prozent – ein Anreiz, der Eigentümer von Jahresverträgen wegbewegt. Der Median für Mietanfragen auf der ganzen Insel lag laut Phuket Property Exchange-Daten zuletzt bei 35.000 Baht im Monat.
Für Auswanderer, die seit Jahren auf der Westküste wohnen, führt dieser Druck zu konkreten Konsequenzen: Eigentümer kündigen Jahresverträge nicht mehr, verlängern aber zu deutlich höheren Konditionen. Wer nicht mitgehen kann oder will, weicht nach Rawai, Nai Harn oder Phuket Town aus – Lagen mit stabiler Infrastruktur und moderat niedrigeren Preisen, die bei Langzeitmietern zunehmend gefragt sind.
Warum Eigentümer auf Feriengäste umsteigen – und was das für Jahresmieter bedeutet
Die Entscheidung der Eigentümer ist betriebswirtschaftlich nachvollziehbar. Ein Langzeitvertrag bindet den Mietpreis für ein oder zwei Jahre; eine Kurzzeitvermietung erlaubt tagesaktuelle Preisanpassungen. Bei hoher Auslastung – die auf Phuket laut Marktdaten wieder nahe dem Vor-Corona-Niveau liegt – übersteigt der Monatsumsatz aus Feriengästen den eines Jahresvertrags teils um das Doppelte. Die gestiegenen Instandhaltungskosten durch häufige Mieterwechsel nehmen viele Eigentümer dabei bewusst in Kauf.
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Für Auswanderer bedeutet diese Verschiebung, dass das Angebot an Jahresverträgen in beliebten Lagen schrumpft, während die Preise für verbliebene Angebote steigen. Das ist keine temporäre Marktlage, sondern eine strukturelle Verschiebung, die durch Plattformen wie Airbnb und Booking.com dauerhaft beschleunigt wird. Wer in Phuket langfristig wohnen möchte, muss früher als bisher Verträge sichern und Lagen außerhalb der Touristenzentren in die Planung einbeziehen.
Immobilien in Phuket und Chiang Mai: Welche Lagen für Langzeitmieter noch erschwinglich sind
Die Preisunterschiede innerhalb beider Städte sind erheblich. In Chiang Mai liegen Jahresmieten für gut ausgestattete Wohnungen in zentralen Lagen bei 18.000 bis 28.000 Baht, in Randbezirken wie Hang Dong oder San Sai deutlich darunter. Auf Phuket variieren die Langzeitmieten je nach Lage stark: Westküste und Patong sind das obere Segment, Phuket Town und das Innenland bieten Jahresverträge zu spürbar niedrigeren Preisen. Wer ernsthaft eine Wohnung oder ein Haus in Thailand sucht, findet aktuelle Angebote über Immobilien in Thailand.
Als Faustregel gilt: Strandnähe und Zentrumslage verdoppeln den Preis gegenüber vergleichbaren Objekten in Randlagen. Wer einen Jahresvertrag mit 2 Monaten Kaution direkt mit dem Eigentümer aushandelt – ohne Makler – kann in beiden Städten noch Konditionen erzielen, die weit unter den Portalpreisen liegen. Das setzt allerdings voraus, früh zu suchen und nicht auf eine Entscheidung am ersten Besichtigungstermin zu drängen.
Razzia 2025: Behörden gehen mit Undercover-Buchungen gegen illegale Vermieter vor
Die Durchsetzung des Hotel Act hat 2025 eine neue Qualität erreicht. Im März 2025 führten Behörden in Bangkok undercover Buchungen in Eigentumswohnungen durch, identifizierten sich bei Ankunft als Kontrolleure und nahmen Betreiber fest. Allein bei den Razzien in den Stadtteilen Pratunam und Sutthisan wurden rund 191 Zimmer in mehreren Gebäuden erfasst. Finanzamt, Einwanderungsbehörde und Innenministerium tauschen seither systematisch Daten aus und gleichen Steuermeldungen, Buchungsplattformdaten und Gewerbeanmeldungen ab.
Für Auswanderer, die in Wohnanlagen mit Kurzzeitvermietungen leben, hat dieser Durchsetzungsdruck eine direkte Wirkung: Er treibt mehr Eigentümer dazu, entweder zu legalisieren oder auf Langzeitverträge zurückzuwechseln. Das könnte das Angebot in manchen Lagen mittelfristig wieder entspannen. Kurzfristig bleibt der Markt angespannt, weil viele Eigentümer abwarten, wie konsequent die Behörden weiterverfahren.
Gesetzentwurf 2026: Thailand schafft eine neue Kategorie zwischen Wohnung und Hotel
Im Juli 2026 nahm das thailändische Repräsentantenhaus einen Gesetzentwurf grundsätzlich an und setzte einen Sonderausschuss ein. Der Entwurf schafft eine neue Kategorie: „Overnight Accommodation“ für Objekte mit 1 bis 29 Zimmern und maximal 58 Gästen, die künftig mit einer lokal ausgestellten Fünfjahres-Lizenz betrieben werden dürften. Ein zweiter Entwurf, der Short-Term Rental Registration Act, sieht eine zentrale Plattform vor, auf der Buchungsportale die Registrierung von Inserenten prüfen müssten.
Beide Entwürfe sind noch nicht im Royal Gazette veröffentlicht und damit nicht geltendes Recht. Das Hotelgesetz von 2004 mit seiner 30-Tage-Grenze gilt unverändert. Für Langzeitmieter bedeutet das: Sollte das neue Gesetz in Kraft treten, könnten bisher illegale Kurzzeitvermieter legalisiert werden – was den Druck auf den Langzeitmietmarkt strukturell verstärken würde. Die Entwicklung verdient Aufmerksamkeit.
Langzeitvertrag mit Preisdeckel schützt vor Mieterhöhungen bei Verlängerung
Wer in der aktuellen Marktlage in Phuket oder Chiang Mai wohnt, sollte Vertragsverlängerungen nicht dem Zufall überlassen. Ein Zwei- oder Dreijahresvertrag bietet Planungssicherheit und schützt vor dem Preisniveau, das Eigentümer bei Neuvermietungen erzielen. Verträge über drei Jahre müssen beim Land Department eingetragen werden, um über diese Laufzeit vollständig durchsetzbar zu sein. Sinnvoll ist außerdem, eine Klausel zur maximalen prozentualen Erhöhung bei Verlängerung direkt im Ursprungsvertrag festzuhalten.
Gute persönliche Beziehungen zum Eigentümer haben in Thailand nach wie vor praktischen Wert, ersetzen aber keinen schriftlichen Vertrag. Wer auf Englisch und Thai abschließt, ist bei Streitigkeiten besser gestellt. Wer außerdem die Hausordnung des Gebäudes vor Vertragsschluss prüft – konkret ob Kurzzeitvermietungen untersagt sind –, wählt eine Anlage, die strukturell weniger anfällig für die beschriebenen Marktverschiebungen ist.
Redaktionelle Hinweise
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Die genannten Mietpreise für Chiang Mai basieren auf Marktdaten des zweiten Quartals 2026 (Realty51, PropertyHub, DDProperty) und gelten für voll möblierte Einheiten in zentraler Lage bei Jahresvertrag. Preise in Randlagen und bei kürzeren Laufzeiten weichen erheblich ab. Die Wachstumsprognosen für Phuket stammen von CBRE Thailand und Colliers. Die rechtlichen Angaben zum Hotel Act B.E. 2547 und zum Condominium Act B.E. 2522 entsprechen dem Stand August 2026. Der genannte Gesetzentwurf ist noch nicht in Kraft getreten. Bei konkreten Miet- oder Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch eine auf Thai-Recht spezialisierte Kanzlei vor Ort. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.
Man hat mich davor gewarnt, in Thailand (Hua Hin) als Tourist ein Mietdeposit zu bezahlen. Trotzdem haben wir für eine sechsmonatige Mietdauer 2025/26 einen Monat Depot bezahlt. Vor Ablauf der sechs Monaten haben wir der Verwaltung mehrfach unseren Auszug angekündigt, um die Rückzahlung des Deposit organisieren zu können. Aber natürlich war dann der Owner an diesem Tag anscheinen in Bangkok bei seiner kranken Mutter, obwohl ich ihn 15 Minuten vorher noch gesehen hatte. Glücklicherweise haben wir während unseres Aufenthaltes Schweizer kennenlgelernt, die im selben Resort gewohnt haben. Die sind dann nach unsere Abreise dem Owner mit einem Anwalt auf die Pelle gerückt und haben das Depot zurückgefordert und auch bekommen. Solange sich das mit den Deposits in Thailand nicht ändert, gehe ich lieber wieder nach CostaRica. Dort verhalten sich die Leute deutlich netter und hilfsbereiter als in Thailand, ohne dauernd zu lächeln.