Thailand Immobilien: Nießbrauch, Pacht oder Firma – was ist legal?

Kein Ausländer darf in Thailand ein Grundstück auf eigenen Namen kaufen. Der Land Code Act B.E. 2497 schließt das in Section 86 seit 1954 aus. Drei Wege bleiben: der eingetragene Nießbrauch, die registrierte Pacht und der Kauf über eine Thai-Gesellschaft. Für echtes Volleigentum gibt es nur eine Option: die Eigentumswohnung nach dem Condominium Act. Welcher Weg rechtlich hält und welcher vor dem Strafgericht endet, bestimmt die Konstruktion, nicht der gute Wille.

Kein Grundstück auf eigenen Namen – das ist das Gesetz

Section 86 des Land Code Act ist seit 1954 in Kraft. Sie knüpft den Landerwerb durch Ausländer an einen bilateralen Staatsvertrag – ein solcher existiert mit keinem Land der Welt mehr. Weder ein Rentnervisum noch eine Ehe mit einer Thai-Staatsangehörigen ändert daran etwas. Wer als Ausländer ein Grundstück finanziert und es auf den Namen der Thai-Ehefrau eintragen lässt, erwirbt damit keinen rechtlichen Anspruch auf den Boden.

Der ausländische Ehemann muss beim Land Office sogar schriftlich erklären, dass die eingesetzten Mittel eine Schenkung ohne Rückforderungsrecht darstellen. Das Grundstück gehört dann allein der Ehefrau. Im Scheidungs- oder Todesfall entstehen daraus Konsequenzen, die viele unterschätzen. Legale Absicherungsinstrumente gibt es, sie müssen aber vor dem Kauf vertraglich vereinbart und beim Land Office eingetragen werden.

Nießbrauch: das stärkste Nutzungsrecht für Ausländer

Der Nießbrauch, im Thai-Recht Usufruct genannt, ist in den Sections 1417 bis 1428 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs geregelt. Er gibt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie zu besitzen, zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Das umfasst auch die Vermietung. Das Recht kann auf Lebenszeit des Berechtigten oder für einen bestimmten Zeitraum bestellt werden, maximal jedoch 30 Jahre bei einer festen Laufzeit.

Entscheidend ist die Eintragung beim Land Office auf der Rückseite des Titeldokuments. Ein eingetragener Nießbrauch wirkt gegen jedermann, auch gegen einen späteren Käufer des Grundstücks – das hat der Oberste Gerichtshof in Urteil Nr. 2783/2516 bestätigt. Verkauft der Thai-Eigentümer das Grundstück, bleibt das Nutzungsrecht des Ausländers bestehen. Der Nießbrauch erlischt allerdings mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererbbar.

Pacht: 30 Jahre, nicht mehr

Die registrierte Pacht (Leasehold) ist nach Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs auf maximal 30 Jahre begrenzt. Jeder Pachtvertrag über mehr als drei Jahre muss schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen sein – andernfalls entsteht nach Ablauf von drei Jahren kein durchsetzbares Recht mehr. Die Registrierungsgebühr beträgt ein Prozent des Gesamtpachtwerts, dazu kommt eine Stempelsteuer von 0,1 Prozent.

Bei der Pacht bleibt das Eigentum am Grundstück beim Thai-Landeigentümer. Wechselt der Eigentümer während der Laufzeit, bleibt der eingetragene Pachtvertrag wirksam. Pacht und Nießbrauch werden in der Praxis häufig kombiniert: Der Ausländer pachtet das Grundstück für 30 Jahre und lässt gleichzeitig einen Nießbrauch eintragen, um auch für den Fall einer frühzeitigen Eigentumsübertragung abgesichert zu sein. Für Immobilien in Thailand bieten spezialisierte Anbieter beide Instrumente als Kombilösung an.

Das 30+30+30-Modell ist juristisch Geschichte

Jahrzehntelang wurden Pachtverträge mit vorab vereinbarten Verlängerungsklauseln als 90-Jahres-Sicherheit vermarktet. Der Oberste Gerichtshof hat dieses Modell in Urteil Nr. 4655/2566 (buddhistisches Jahr 2566 = 2023) grundsätzlich beendet; ab 2025 wenden untere Gerichte es aktiv an. Eine Klausel, die einem Pächter automatisch eine Verlängerung über 30 Jahre hinaus zusichert, ist gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer nicht durchsetzbar. Sie ist ein schuldrechtliches Versprechen des ursprünglichen Vermieters, keine dingliche Garantie.

Wer bereits einen solchen Vertrag hält, verliert nicht sofort etwas. Die ersten 30 Jahre stehen. Offen bleibt, was danach kommt. Käufer, die noch keinen Vertrag abgeschlossen haben, sollten ihre Kalkulation allein auf die gesicherten 30 Jahre stützen. Wer länger plant, sollte mit dem Verkäufer vertraglich ein Vorkaufsrecht für den Erwerb des Grundstücks vereinbaren – das ist wirksam, weil es nicht die Pachtlaufzeit verlängert, sondern ein eigenes Recht schafft.

Die Firma als Scheinlösung: legal nur unter engen Bedingungen

Eine Thai Company Limited gilt im Grundbuch als Thai-juristische Person und darf Grundstücke erwerben. Der Ausländer kann bis zu 49 Prozent der Anteile halten. Jahrzehntelang wurde dieses Konstrukt mit Thai-Strohmännern als Mehrheitsaktionären angeboten. Section 36 des Foreign Business Act richtet sich gegen den Thai-Strohmann, Section 37 gegen den Ausländer dahinter. Beide riskieren bis zu drei Jahre Haft und Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht.

Seit Oktober 2025 gleicht das IBAS-System des Department of Business Development Firmenregister, Grundbuch und Steuerdaten in Echtzeit ab. Bis Mitte 2026 wurden rund 21.000 Verdachtsfälle identifiziert, 852 Firmen verfolgt. Eine Gesellschaft ohne Umsatz, ohne Mitarbeiter, deren einziges Vermögen ein Grundstück ist, löst automatisch eine Prüfung aus. Als Immobilien-Holding ist die Thai-Firma 2026 ein Strafrechtsrisiko. Ein auf Visa und Immobilien spezialisiertes Beratungsbüro kann die individuelle Situation prüfen.

Eigentumswohnung: der einzige direkte Eigentumsweg für Ausländer

Der Condominium Act B.E. 2522 erlaubt Ausländern den vollständigen Erwerb einer Eigentumswohnung. Der Name des Käufers steht im Chanote, dem staatlichen Titeldokument. Verkaufen, vererben und vermieten sind uneingeschränkt möglich. Die einzige gesetzliche Schranke: Im gesamten Gebäude darf der Ausländeranteil 49 Prozent der verkaufbaren Gesamtfläche nicht übersteigen. Berechnet wird nach Fläche, nicht nach Anzahl der Einheiten.

In gefragten Projekten in Bangkok, Phuket und Pattaya ist die Quote oft bereits vor Fertigstellung ausgeschöpft. Vor jedem Kaufvertrag ist daher die verfügbare Ausländerquote beim zuständigen Land Office schriftlich bestätigen zu lassen. Pflichtbedingung für die Eigentumsübertragung ist außerdem das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction): Der Kaufpreis muss als Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und in Thailand in Baht umgetauscht werden. Ohne dieses Dokument verweigert das Land Department die Eintragung.

Fallbeispiel 1: verheirateter Expat mit Thai-Ehefrau

Klaus M., 64, Schweizer, lebt seit acht Jahren in Chiang Mai, verheiratet mit seiner thai. Ehefrau Noy. Das Paar möchte ein Haus mit Garten kaufen. Das Grundstück kann nur auf Noys Namen stehen. Klaus zahlt mit, muss beim Land Office aber schriftlich bestätigen, dass er keinen Anspruch auf den Boden erhebt. Seine Absicherung läuft über zwei parallele Instrumente: Noy bestellt zugunsten von Klaus einen Nießbrauch auf Lebenszeit, eingetragen im Chanote. Zusätzlich wird ein 30-jähriger Pachtvertrag beim Land Office registriert.

Solange Klaus lebt, kann er das Grundstück bewohnen, vermieten und nutzen. Stirbt Noy, geht das Grundstück an ihre Erben – Klaus‘ Nießbrauchrecht bleibt wegen der Grundbucheintragung davon unberührt. Stirbt Klaus vor Noy, erlischt der Nießbrauch. Das Gebäude lässt sich über ein vorab eingetragenes Erbbaurecht (Superficies) als separates Eigentum sichern. Ohne diese Kombination aus Nießbrauch, Pacht und Superficies steht Klaus im Erbfall schwächer als nötig.

Fallbeispiel 2: europäischer Single mit thai. Freundin

Martin R., 52, Deutscher, lebt seit drei Jahren in Pattaya, nicht verheiratet, hat eine thai. Freundin. Er möchte ein Haus kaufen und erwägt, es auf den Namen der Freundin zu schreiben. Das ist rechtlich möglich – aber die Risikolage ist eine andere als bei Klaus. Eine unverheiratete Freundin hat nach thai. Recht keine gesonderte Sorgfaltspflicht gegenüber Martin. Trennt sich das Paar, gehört das Haus ihr. Stirbt sie ohne Testament, geht das Grundstück an ihre gesetzlichen Erben.

Für Martin ist ein eingetragener Nießbrauch die wichtigste Absicherung: Das lebenslange Nutzungsrecht muss im Chanote stehen, bevor Geld fließt. Ein privatrechtliches Cohabitation Agreement sollte die Vermögensverhältnisse zusätzlich klären. Eine Firmenkonstruktion mit der Freundin als Mehrheitsaktionärin wäre eine Nominee-Struktur, da sie kein eigenes Kapital einbringt. Das strafrechtliche Risiko trägt in diesem Fall allein Martin.

Drei Wege im Vergleich: was legal ist und was nicht

Der Nießbrauch ist das stärkste Nutzungsrecht für den persönlichen Wohnzweck, wenn das Grundstück einem echten Thai-Eigentümer gehört. Die registrierte Pacht ist der Marktstandard für Villen in Touristenregionen, mit einer harten Grenze von 30 Jahren. Die Eigentumswohnung ist der einzige Weg zu echtem Volleigentum. Die Thai-Firma ist nur bei echter unternehmerischer Substanz legal – als reines Holding-Vehikel ist sie eine Straftat, die seit 2025 aktiv verfolgt wird.

Alle Instrumente haben eines gemeinsam: Sie wirken nur dann, wenn sie vor dem Geldfluss beim Land Office eingetragen sind. Ein mündlich vereinbarter Nießbrauch, ein nicht registrierter Pachtvertrag oder ein Firmenkonstrukt ohne echte wirtschaftliche Substanz bieten im Streitfall keinen Schutz. Wer in Thailand eine Immobilie finanziert, schützt sich durch die Eintragung, nicht durch die Abmachung.

Redaktionelle Hinweise

Lesen Sie auch: Medikamente mitbringen nach Thailand: Was erlaubt ist und was nicht

Die rechtliche Einordnung in diesem Artikel beruht auf dem Stand des Land Code Act B.E. 2497, des Civil and Commercial Code sowie des Foreign Business Act B.E. 2542, August 2026. Die Behördenpraxis des Land Office kann je nach Provinz abweichen. OGH-Urteil Nr. 4655/2566 (BE 2566 / 2023, ab 2025 aktiv angewandt) und DBD-Anordnung Nr. 1/2569 vom April 2026 sind einbezogen. Vor Unterzeichnung eines Kauf-, Pacht- oder Nießbrauchvertrags empfiehlt sich die Prüfung durch eine auf thai. Recht spezialisierte Kanzlei ohne Verbindung zur Verkäuferseite. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.

Lesen Sie auch: Warum uns Thai-Frauen den Kopf verdrehen