Eine Immobilie mieten in Thailand gehört für die meisten Expats zum Alltag, weil Ausländer kein Land besitzen dürfen. Der Einzug geht oft schnell. Probleme zeigen sich meist erst beim Auszug, wenn es um Kaution, Schäden und offene Rechnungen geht. Welche Rechte ein Mieter dann hat, hängt von mehr ab, als viele vermuten. Wer Vertrag, Übergabe und Fristen vorher kennt, erspart sich später Streit und Verluste.
Mietvertrag in Thailand vor der Unterschrift prüfen
Ein Mietvertrag sollte schriftlich vorliegen und von beiden Seiten unterschrieben sein, sonst lässt er sich vor Gericht kaum durchsetzen.[3] Läuft er länger als drei Jahre, muss er beim Land Office eingetragen werden, sonst gilt er nur für drei Jahre. Die längste erlaubte Laufzeit beträgt dreißig Jahre. Für die übliche Miete über ein Jahr genügt der unterschriebene Vertrag.
Besondere Vorgaben gelten für Vermieter mit mindestens drei Wohneinheiten, zum Beispiel Eigentümer ganzer Anlagen oder gewerbliche Verwalter.[1] Der Vertrag muss dann in Thai vorliegen, und der Mieter erhält eine Kopie. Klauseln, die Zutritt ohne Ankündigung, Aussperren oder eine Gebühr für die Verlängerung erlauben, sind unwirksam. Bei Eigentümern von einer oder zwei Wohnungen gibt es diese Vorgaben nicht. Dort zählt allein, was im Vertrag steht.
Wem die Immobilie wirklich gehört
Vor der Unterschrift sollte feststehen, dass der Vermieter über die Immobilie verfügen darf. Üblich sind eine Kopie der Eigentumsurkunde, des Personalausweises und der Hausregistrierung des Eigentümers.[4] Bei Häusern und Grundstücken zeigt ein Auszug vom Land Office, ob Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind.[9]
Viele Eigentumswohnungen gehören Kapitalanlegern, die sie weitervermieten. Vermietet jemand ohne Erlaubnis des Eigentümers, kann dieser rechtliche Schritte einleiten, und der Mieter steht ohne Wohnung da. Tritt ein Makler auf, sollte der Mieter weder Kaution noch Vorauszahlung vor einer persönlichen Besichtigung zahlen.[9] Wie falsche Vermieter in Thailand vorgehen, zeigen aktuelle Fälle.
Kaution bei der Miete in Thailand
Üblich sind zwei Monatsmieten als Kaution und eine Monatsmiete im Voraus.[5] Der Mieter zahlt also vor dem Einzug drei Monatsmieten auf einmal. Die Kaution gehört in den Vertrag, samt den Bedingungen für die Rückgabe, und jede Zahlung braucht eine Quittung.[4]
Bei Vermietern mit mindestens drei Wohneinheiten gilt eine Obergrenze. Vorausmiete und Kaution zusammen dürfen höchstens drei Monatsmieten betragen, wenn die Miete monatlich gezahlt wird.[2] Verlangt ein solcher Vermieter mehr, ist die Klausel unwirksam. Außerdem darf er die Kaution nicht einbehalten, wenn den Mieter keine Schuld trifft.
Was beim Einzug sonst noch zu zahlen ist
Neben Miete und Kaution kommen Verwaltungskosten, Reinigung oder Gebühren der Anlage vor. Welche davon der Mieter trägt, muss im Vertrag stehen, sonst gibt es später Streit.[4] Wer bar zahlt, lässt sich jeden Betrag mit Datum und Unterschrift quittieren und hebt die Belege auf.
Bei gesetzlich erfassten Vermietern müssen Rechnungen für Miete, Strom, Wasser und Service spätestens drei Tage vor Fälligkeit schriftlich beim Mieter sein. Der Mieter darf die Unterlagen dazu einsehen. Eine Mieterhöhung während der Laufzeit und eine Gebühr für die Vertragsverlängerung sind dort verboten.[1]
Zustand der Wohnung beim Einzug festhalten
Ein häufiger Grund für Streit um die Kaution ist, dass der Zustand beim Einzug nicht belegt ist.[5] Der Mieter fotografiert oder filmt alle Räume, Möbel, Geräte und vorhandene Schäden, mit Datum. Dazu gehört eine Inventarliste, die beide Seiten unterschreiben. Mängel stehen schriftlich im Protokoll, bevor der Mieter einzieht.
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Bei gesetzlich erfassten Vermietern ist ein gemeinsam unterschriebenes Zustandsprotokoll Pflicht. Es kann Fotos enthalten und wird Teil des Vertrags.[1] Auch bei anderen Vermietern sollte der Mieter ein solches Protokoll verlangen, am besten in zwei unterschriebenen Exemplaren, je eines für jede Seite.
Die TM30-Meldung des Vermieters
Wer in eine Unterkunft zieht, muss bei der Immigration gemeldet werden. Zuständig ist der Vermieter, nicht der Mieter. Er meldet den Ausländer mit dem Formular TM30 innerhalb von 24 Stunden nach dem Einzug, persönlich, per Post, online oder über die App Section38.[6] Auf der Meldung steht auch, wie lange der Mieter bleiben soll.
Meldet der Vermieter nicht, droht ihm ein Bußgeld. Für den Mieter wird es bei der Verlängerung des Aufenthalts unangenehm, weil die Immigration die TM30 verlangen kann. Deshalb gehört die Pflicht in den Vertrag, und der Mieter fragt nach dem Beleg. Nach einer Auslandsreise innerhalb des gemeldeten Zeitraums ist laut Verordnung keine neue Meldung nötig, einzelne Büros verlangen sie in der Praxis dennoch.
Strom und Wasser richtig abrechnen
Viele Vermieter rechnen Strom und Wasser nach Zähler ab und schlagen etwas auf. Bei gesetzlich erfassten Vermietern darf der Preis nicht über dem Satz liegen, den Strom- und Wasserwerk dem Vermieter berechnen. Der Vertrag muss die Berechnung klar nennen.[1] Aufschläge sind dort verboten, Verstöße sind strafbar.[7]
Für Haushalte hat die Regierung die ersten 200 Einheiten Strom auf höchstens 3 Baht je Einheit gedeckelt, zuzüglich Zuschlägen und Steuer. Beschlossen ist, dass auch Mietwohnungen, Wohnheime und Häuser ohne Hausregistrierung diesen Haushaltstarif nutzen, ab der Rechnung für September.[7] Ob der Zähler im eigenen Haus darunterfällt, fragt der Mieter beim Vermieter.
Reparaturen: wer zahlt was
Größere Reparaturen und der Ersatz von Möbeln und Geräten trägt in der Regel der Vermieter, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Fällt die Klimaanlage durch normalen Verschleiß aus, zahlt der Vermieter.[4] Der Mieter meldet jeden Schaden sofort schriftlich, damit er sich nicht ausweitet und später dem Mieter angelastet wird.
Bei gesetzlich erfassten Vermietern trägt der Vermieter alle Reparaturen, ausgenommen kleine Reparaturen durch normalen Verschleiß und Schäden durch höhere Gewalt. Der Mieter haftet nicht für Schäden, die durch normale Nutzung oder ohne sein Zutun entstehen.[1] Eigene Umbauten wie neuer Boden oder Wandfarbe lässt er vorher schriftlich genehmigen.
Kündigung und vorzeitiger Auszug
Die Kündigungsfrist beträgt meist einen Monat und steht im Vertrag. Der Mieter kündigt dreißig Tage vor dem Auszug schriftlich.[4] Wer vor Vertragsende auszieht, verliert in der Regel die Kaution.[5] Deshalb sollte man schon beim Vertragsabschluss klären, was bei einem vorzeitigen Auszug gilt.
Bei gesetzlich erfassten Vermietern darf der Mieter in befristeten Verträgen gehen, sobald die Hälfte der Laufzeit vorbei ist. Er kündigt mit dreißig Tagen Frist und zahlt offene Beträge. Der Vermieter muss schriftlich mit mindestens dreißig Tagen Frist kündigen und braucht dafür einen wesentlichen Verstoß des Mieters. Aussperren und das Wegräumen der Sachen des Mieters sind ohne rechtmäßige Beendigung verboten.[1]
Die Wohnungsübergabe beim Auszug
Der Mieter vereinbart einen festen Termin und geht mit dem Vermieter durch die Wohnung. Das Protokoll vom Einzug ist der Maßstab für den Vergleich, dazu kommen neue Fotos vom Zustand am Übergabetag.[5] Üblich ist eine Endreinigung, deren Kosten der Vertrag nennen sollte.[4] Schlüssel und Zugangskarten gibt der Mieter nur gegen eine unterschriebene Bestätigung ab.
Offene Zahlungen sollten vor der Übergabe beglichen sein, weil der Vermieter sie sonst von der Kaution abziehen kann. Bei gesetzlich erfassten Vermietern darf der Vermieter für normalen Verschleiß nichts abziehen.[1] Normaler Verschleiß sind zum Beispiel leichte Gebrauchsspuren am Boden oder an den Wänden.
Kaution zurückfordern
Der Mieter fordert die Kaution schriftlich zurück und nennt das Vertragsende und den Übergabetag. Zieht der Vermieter Geld ab, sollte er die Abzüge mit Fotos, Kostenvoranschlägen oder Rechnungen belegen. Der Mieter vergleicht diese Belege mit seinen Fotos vom Einzug und widerspricht schriftlich, wenn sie nicht stimmen.
Die Fristen hängen vom Vermieter ab. Bei gesetzlich erfassten Vermietern ist die Kaution sofort zurückzugeben. Braucht der Vermieter eine Prüfung, muss er innerhalb von sieben Tagen zahlen, bei Schäden nach Abzug der Reparaturkosten innerhalb von vierzehn Tagen.[1] Bei Eigentümern von einer oder zwei Wohnungen nennt das Gesetz keine Frist, dort gilt der Vertrag.
Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt
Zahlt der Vermieter nicht, folgt zuerst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Frist, als Brief oder Nachricht, die sich später vorzeigen lässt. Vertrag, Quittungen, Fotos und Nachrichten gehören zu den Belegen. Bei gesetzlich erfassten Vermietern kann sich der Mieter beim Verbraucherschutzamt OCPB beschweren.[8]
Die Beschwerde geht über die Hotline 1166, die App OCPB Connect, die Website ocpb.go.th oder ein Damrongtham-Zentrum der Provinz.[8] Die Hotline arbeitet überwiegend auf Thai, eine thailändische Begleitperson hilft. Verstöße gegen die Regeln sind strafbar, mit bis zu einem Jahr Haft und bis zu 200.000 Baht Geldstrafe.[1] Bei Eigentümern von einer oder zwei Wohnungen bleibt der Weg zum Gericht.
Redaktionelle Hinweise
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Die Angaben beruhen auf thailändischen Verordnungen und dem Zivilgesetzbuch, Stand Oktober. Im Einzelfall kann die Auslegung abweichen, etwa wenn ein Vermieter die Zahl seiner Wohneinheiten bestreitet. Verträge aus der Zeit vor der Neuregelung im September laufen bis zu ihrem Ende nach der früheren Verordnung weiter, und die Umsetzung des neuen Haushaltstarifs für Mietwohnungen kann sich noch ändern.
- Verordnung des Vertragskomitees beim Verbraucherschutzamt OCPB zu Wohnmietverträgen: Geltung ab drei Wohneinheiten, Obergrenze für Vorausmiete und Kaution, Rückgabefristen, Pflichtangaben, verbotene Klauseln und Strafen. Veröffentlicht im Amtsblatt im Juni, in Kraft seit 4. September. Quelle: Tilleke & Gibbins ↩
- Dieselben Eckwerte (drei Monatsmieten, sieben Tage, ab drei Einheiten) nennen thailändische Medien nach Angaben des OCPB. Quellen: Thairath und Prachachat ↩
- Schriftform, Eintragung bei Verträgen über drei Jahre und Höchstdauer von dreißig Jahren nach den Paragrafen 538 und 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs. Quelle: Chambers, Real Estate, Kapitel Thailand ↩
- Praxisangaben zu Kaution, Quittungen, Reparaturen, Kündigung und Endreinigung. Quellen: Thailand Starter Kit, Kaution, Mietvertrag prüfen und häufige Fehler ↩
- Marktstandard bei Kaution und Vorausmiete, Dokumentation des Zustands und Verlust der Kaution bei vorzeitigem Auszug. Quelle: Wohnsitzausland ↩
- TM30: Meldepflicht des Vermieters binnen 24 Stunden, Meldewege und Angabe des Aufenthaltszeitraums. Quellen: Tilleke & Gibbins und Immigration-Büro, häufige Fragen ↩
- Strom: Verbot von Aufschlägen bei erfassten Vermietern und Haushaltstarif für Mietwohnungen. Quellen: Thairath, Infoquest und Chiang Mai News ↩
- Beschwerdewege beim OCPB: Hotline 1166, App, Website und Damrongtham-Zentren. Quelle: Thairath English ↩
- Prüfung des Eigentümers, Belastungen im Grundbuch und gefälschte Anzeigen. Quellen: Aster of Asia, Vermieterprüfung und Mietstreit vermeiden ↩
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