Er bezahlte das Haus – Sie behält es

Zehntausende Europäer leben in Thailand in einem Haus, das sie selbst mitfinanziert haben — auf das sie aber keinerlei rechtlichen Anspruch haben. Das Land gehört der Partnerin, ihrer Mutter oder ihrer Familie. Der Ausländer hat gebaut, renoviert oder die Raten mitgezahlt. Was passiert, wenn die Beziehung endet?

Die Antwort ist unbequem: Ohne schriftliche Absicherung steht man im Trennungsfall meist mit leeren Händen da — egal wie viel Geld geflossen ist, egal wie viele Jahre die Beziehung gedauert hat. Dieser Ratgeber erklärt, was rechtlich gilt, welche Instrumente schützen und was sich noch nachholen lässt.

Was beim Grundstückskauf mit dem eigenen Geld passiert

Kauft die Partnerin ein Grundstück, muss der ausländische Partner beim Landamt schriftlich erklären, dass das eingesetzte Geld ihr persönliches Vermögen ist — sogenanntes Sin Suan Tua — und er darauf keine Ansprüche stellt. Dieses Dokument heißt Tor Kor 3. Es ist bindend. Wer es unterschreibt, hat auf jeden künftigen Eigentumsanspruch am Boden verzichtet — unwiderruflich.

Das bedeutet: Auch wer 1,5 Millionen Baht überwiesen hat, erwirbt damit kein Recht am Grundstück. Im Trennungsfall gilt das Geld als Schenkung — das Landamt hat das so festgehalten, Gerichte bestätigen es. Ein mündliches Versprechen hat vor keiner Behörde Bestand.

Eine Ausnahme gibt es: Das Gebäude selbst — ohne den Boden — kann als gemeinsames Ehevermögen (Sin Somros) gelten, wenn es während einer registrierten Ehe errichtet wurde. Dann wäre zumindest der halbe Gebäudewert einklagbar. Das Land bleibt trotzdem bei der Partnerin.

Wohnrecht absichern: Nießbrauch und Pachtvertrag

Das stärkste Instrument für Europäer in dieser Lage ist der Nießbrauch — auf Englisch Usufruct, geregelt in Section 1417 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuches. Er gibt dem Eingetragenen das Recht, das Grundstück zeitlebens zu bewohnen und zu nutzen — unabhängig davon, wer das Land besitzt. Der Eigentümer kann das Grundstück verkaufen, verpfänden oder vererben: Der Nießbrauch bleibt im Grundbuch eingetragen und geht auf den neuen Eigentümer über. Er kann einen nicht rauswerfen.

Der Nießbrauch muss beim Landamt eingetragen werden. Die Gebühren sind gering — oft unter 100 Baht, wenn kein Entgelt vereinbart wird. Wichtig für Verheiratete: Laut Section 1469 kann ein Nießbrauch, der während der Ehe eingetragen wurde, nach der Scheidung noch bis zu zwölf Monate lang angefochten werden. Wer verheiratet ist, sollte das mit einem Anwalt besprechen.

Der 30-Jahres-Pachtvertrag als Alternative

Der registrierte Pachtvertrag (Leasehold) nach Section 540 läuft maximal 30 Jahre und muss beim Landamt eingetragen sein. Verkauft die Eigentümerin das Grundstück, tritt der neue Käufer in den Pachtvertrag ein — der Pächter bleibt bis zum Vertragsende. Verlängerungsklauseln gelten nach Urteilen des Obersten Gerichtshofs nicht automatisch: Sie müssen neu verhandelt und neu eingetragen werden.

Für ältere Leser, die nicht mehr 30 Jahre vor sich haben, bietet der Nießbrauch auf Lebenszeit oft den besseren Schutz — er läuft nicht ab und muss nicht verlängert werden. Wer hingegen plant, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt weiterzugeben, sollte einen Anwalt prüfen lassen, ob eine Kombination aus Pachtvertrag und Erbbaurecht (Superficies) die sicherere Konstruktion ist.

Was gilt, wenn das Haus der Familie gehört

Viele Europäer leben auf Grundstücken, die nicht der Partnerin persönlich gehören, sondern ihrer Mutter, ihrem Bruder oder dem Familienverband. In diesem Fall ist die Situation noch heikler. Ein Nießbrauch oder Pachtvertrag muss vom tatsächlichen Eigentümer — also dem Familienmitglied — unterzeichnet und eingetragen werden. Die Partnerin allein kann darüber nicht verfügen. Wer jahrelang Beiträge gezahlt hat, ohne dass ein solcher Vertrag existiert, hat faktisch keine durchsetzbare Rechtsposition.

Wer Geld in das Haus gesteckt hat, sollte den Geldfluss dokumentieren können — Überweisungsbelege, Quittungen, Kontoauszüge. Das schützt nicht den Boden, kann aber helfen, zumindest einen Teil der Investition als rückzahlbares Darlehen einzufordern. Ohne Belege ist das praktisch aussichtslos. Eine rechtliche Beratung vor Ort lohnt sich, bevor weiteres Geld fließt.

Was jetzt zu tun ist

Wer bereits in einem solchen Haus lebt und bisher keine schriftliche Absicherung hat, sollte das nachholen. Nießbrauch und Pachtvertrag lassen sich nachträglich eintragen — es braucht die Zustimmung der Eigentümerin, einen Anwalt und einen Termin beim Landamt. Die Kosten sind überschaubar. Was sich nicht nachholen lässt: die Schenkungserklärung beim Grundstückskauf. Wer jetzt kein Papier hat, sollte handeln, solange die Beziehung intakt ist.

Wer noch vor dem Kauf steht oder gerade plant, Geld in ein Haus auf fremdem Grund zu stecken, findet in den Artikeln Sicherer Grundbesitz für Ehepaare und Das Haus gehört ihr — das Geld war seins konkrete Fallbeispiele und weiterführende rechtliche Einordnung. Der Grundsatz gilt immer: Anwalt einschalten, bevor das Geld fließt — nicht danach.

Redaktionelle Hinweise

Das thailändische Immobilien- und Familienrecht ist komplex und wird von Landamt zu Landamt unterschiedlich gehandhabt. Dieser Artikel gibt die allgemeine Rechtslage auf Basis des Civil and Commercial Code wieder und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Vorhaben — Nießbrauch, Pachtvertrag, Grundstückskauf — ist die Beratung durch einen in Thailand zugelassenen Anwalt unerlässlich.