Er kannte die Geschichten. Hatte sie selbst erzählt, in Foren, an Biertresen, mit dem leichten Überlegenheitsgefühl von jemandem, der schon sieben Jahre in Thailand lebt und sich sicher ist, die Fehler der anderen nicht zu machen. Klaus, 63, pensionierter Ingenieur aus Karlsruhe, Chiang Mai seit 2017. Und dann kaufte er das Haus.
Was danach kam, ist keine Geschichte über Naivität. Klaus ist nicht naiv. Er hatte Anwälte konsultiert, Formulare studiert, die einschlägigen Ratgeber gelesen. Was er unterschätzt hatte, war etwas anderes: wie gut sieben Jahre gemeinsames Leben sich anfühlen — und wie wenig das mit Rechtssicherheit zu tun hat.
Sieben Jahre, die wie eine Ehe wirken — aber keine sind
Noi war 41, als sie Klaus kennenlernten. Keine Barfrau, kein flüchtiges Urlaubsabenteuer. Sie führte einen kleinen Laden am Nimmanhaemin, verkaufte handgewebte Stoffe, hatte eine erwachsene Tochter und redete kein Deutsch. Ihr Englisch war gut genug, sein Thailändisch wurde mit den Jahren besser. Sie zogen zusammen, lebten in einer Mietwohnung im Nordwesten der Stadt, fuhren zusammen in den Urlaub nach Koh Lanta, stritten über Kleinigkeiten und vertrugen sich wieder.
Ähnliche Beiträge:
Was fehlte, war das Papier. Keine offizielle Heirat, kein Ehevertrag. Klaus hatte das bewusst so gelassen — „zu kompliziert“, hatte er immer gesagt, und vielleicht stimmte das sogar. Aber ohne Heirat war die Situation im Grunde klar: Noi war seine Partnerin. Rechtlich war sie eine Fremde.
Das Haus war Nois Idee — und kein schlechter Plan
Der Vorschlag kam an einem gewöhnlichen Sonntag. Sie hatten ein Grundstück am Stadtrand gesehen, 200 Quadratmeter, ein kleines Haus drauf, Garten, ruhig. 2,8 Millionen Baht. Noi rechnete vor, was sie an Miete sparten. Klaus rechnete nach. Die Zahlen stimmten. Was er nicht nachrechnete: wem das Haus am Ende gehören würde.
Als Ausländer darf er in Thailand kein Land besitzen — das wusste er. Die Lösung schien naheliegend: Haus auf Nois Namen, Pachtvertrag über 30 Jahre, Anwalt einschalten, fertig. Er zahlte die 2,8 Millionen aus seinen Ersparnissen. Den Pachtvertrag unterschrieben beide. Klaus atmete durch und nannte es „pragmatisch“.
Was ein 30-Jahres-Pachtvertrag wirklich bedeutet
Der Pachtvertrag gibt dem ausländischen Mieter das Nutzungsrecht für 30 Jahre — das ist verbürgt und vor Gericht durchsetzbar. Was danach kommt, ist eine andere Frage. Viele Verträge enthalten eine Klausel zur Verlängerung. Ob diese Klausel rechtlich bindend ist, hat kein thailändisches Gericht bisher eindeutig entschieden. Wer auf Verlängerung klagt, verlässt sich auf ein Rechtssystem, das historisch wenig ausländerfreundlich urteilt.
Was Klaus nicht bedacht hatte: Ein Pachtvertrag ist nur so stabil wie die Person, mit der er abgeschlossen wurde. Wenn Noi das Grundstück verkauft — was rechtlich möglich ist — tritt der neue Eigentümer zwar in den bestehenden Pachtvertrag ein. Ob er ihn nach 30 Jahren verlängert, entscheidet allein er. Das Haus, das Klaus finanziert hat, steht auf einem Fundament, das ihm nicht gehört.
Dann trennten sie sich
Es war kein Drama, kein Verrat, keine große Szene. Noi hatte jemanden kennengelernt, einen Thailänder, jünger, aus Chiang Rai. Sie sagte Klaus das direkt, ohne Umschweife, an einem Dienstagabend im März. Er war erschüttert, aber nicht überrascht — die letzten Monate hatten sich verändert, er hatte es gespürt und nichts gesagt. Das Haus blieb Thema.
Noi machte keine Probleme wegen des Pachtvertrags. Sie sagte, er könne so lange bleiben, wie er wolle. Das klang großzügig — und war es vielleicht sogar. Aber Klaus saß jetzt in einem Haus, das ihm nicht gehörte, das er vollständig finanziert hatte, in einer Stadt, die er liebte, mit einer Situation, die von der Freundlichkeit einer Ex-Partnerin abhing. Rechtssicherheit sieht anders aus.
JETZT den Wochenblitz WERBEFREI lesen!
Was erfahrene Expats trotzdem immer wieder falsch machen
Klaus ist kein Einzelfall. In Expat-Runden in Chiang Mai, Hua Hin und Pattaya findet man Dutzende ähnliche Geschichten — erzählt von Männern, die Thailand gut kennen, die Regeln kennen, die Risiken kennen und trotzdem handeln, als würden die Regeln für sie persönlich eine Ausnahme machen. Weil es sich nach sieben gemeinsamen Jahren einfach nicht mehr nach Risiko anfühlt. Weil man der Person vertraut. Weil man nicht möchte, dass das Misstrauen die Beziehung vergiftet.
Das ist kein Fehler im Denken — das ist ein Fehler im Fühlen. Und der lässt sich nicht wegrationalisieren. Wer in Thailand eine Immobilie finanziert, die auf den Namen einer anderen Person läuft, trägt das komplette finanzielle Risiko. Egal wie lange die Beziehung hält. Egal wie gut der Pachtvertrag ist. Das Geld ist weg, sobald es überwiesen ist.
Was rechtlich möglich ist — und was nicht
Ausländer dürfen in Thailand keine Grundstücke besitzen. Was möglich ist: eine Eigentumswohnung kaufen, sofern der Ausländeranteil im Gebäude unter 49 Prozent bleibt. Für Häuser mit Grundstück gibt es den Pachtvertrag (Leasehold) über bis zu 30 Jahre, registrierbar beim Land Department. Eine weitere Option ist eine thailändische Firma als Eigentümerin — mit dem Ausländer als Gesellschafter — aber diese Konstruktion ist rechtlich komplex und bei reinem Privatbesitz von den Behörden zunehmend kritisch beäugt.
Verheiratete Paare stehen rechtlich besser da: Land auf den Namen der thailändischen Ehefrau gilt als gemeinschaftliches Vermögen, wenn beide beim Grundbuchamt unterschreiben, dass das Geld aus eigenem Vermögen der Frau stammt. Im Scheidungsfall greifen dann die allgemeinen Vermögensteilungsregeln. Unverheiratete Paare haben keinen dieser Schutzmechanismen. Was auf Nois Namen steht, gehört Noi — heute, morgen und nach der Trennung.
Was Klaus jetzt tut
Er wohnt noch im Haus. Noi hält ihr Wort, das Verhältnis ist ruhig und respektvoll, wie das manchmal eben so ist nach langen Jahren. Er hat einen Anwalt beauftragt, den Pachtvertrag auf Schwachstellen zu prüfen und eine Klausel nachzuverhandeln, die seinen Anteil an einer eventuellen späteren Veräußerung des Grundstücks absichert. Ob das gelingt, ist offen.
Was er anderen rät: nicht warten, bis die Beziehung auf dem Prüfstand steht. Den Anwalt einschalten, bevor das Geld fließt — nicht danach. Und: die Eigentumsfrage vom Gefühl trennen. Nicht weil man der Partnerin misstraut. Sondern weil Rechtssicherheit nichts mit Vertrauen zu tun hat. Wer das versteht, trifft bessere Entscheidungen. Wer es nicht versteht, zahlt die Erkenntnis später — mit Zinsen.
Redaktionelle Hinweise
Dieser Artikel beschreibt einen fiktiven, aber realitätsnahen Fall auf Basis geltender Rechtslage. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Wer in Thailand eine Immobilie finanzieren möchte, sollte vor jeder Zahlung einen zugelassenen Anwalt vor Ort einschalten. Empfehlenswert: einen unabhängigen Berater kontaktieren.
Lieber Mann in Deutschland hättest in dieser Zeit für die Miete einer Wohnung bereits mehr als 2,8 Mio. THB ausgegeben. Oder liege falsch?
Wir meinen immer es muss eine Rendite herausspringen, das ist in Thailand leider meistens nicht der Fall.
Wir bringen das Geld hierher um es zu verbrauchen! Das ist die Realität.
persoenlich kann ich nur jedem anraten sein ding allein durch zu ziehen !!!!!!!!!!
ich gebe zu das es nicht einfach ist als single mann ,aber es geht !!
ich musste einen eigentuemer finden der bereit ist mir ein paar qm von seinem grundstueck fuer 30j. zu verpachten ! am leichtesten geht es mit einem angebot einer jaehrlichen pacht die die ortsuebliche uebersteigt.
der eigentumer hoert die summe die man bereit ist jaehrlich zu zahlen, und denkt sich (fuer thai verhaeltnisse) ein gutes ,und sicheres langjaehriges zusatzeinkommen ohne dafuer was tun zu muessen !!
der pachtvertrag kam zustande ,und ich konnte loslegen mit dem hausbau !
inzwischen sind schon 10j. rum , also habe ich noch 20j. und bin dann 82j. jung , aber nur wenn der da oben will.
sollte ich dieses alter erreichen ,und der verpaechter will nicht verlaengern muss ich ihm das grundstueck so zurueck geben wie ich es uebernommen habe.
es gibt dann 2 dinge die ich tun koennte , sachen packen und woanders hinziehen , der verpaechter freut sich .
er hat dann ein 30j. altes haus (welches solide gebaut ist ) , vermietet es , oder ein angehoeriger zieht ein etc.
als 2. moeglichkeit , ich reisse das haus ab , lasse den schutt abtransportieren, und gehe !
der verpaechter waere dumm wenn er das zu laesst, denn dann faellt die sichere einnahme quelle die er ueber 30j. genossen hat weg ! er wird den vertrag verlaengern (oder seine erben falls er vor mir den loeffel abgibt )
so hat er die gewissheit , wenn ich den loeffel abgebe, er das haus sein eigen nennen kann, und das vollkommen legal ! dieser pachtvertrag ist wasser dicht , nichts und niemand kann mir das land o. das haus nehmen !!
wer so vorgeht ist auf der sicheren seite , und wenn es dann unbedingt sein muss kann man eine frau einziehen lassen , selbige hat aber keinerlei anspruch auf irgendetwas wenn die beziehung in die brueche geht.
das gleiche ist mit fahrzeuge aller art , alles auf den eigenen namen eintragen lassen , und man ist bis zum sprung in die kiste auf der sicheren seite !!
danke fuers lesen🙂
Du bist nur solange auf der sicheren Seite, wie die auch ein Visum bekommst. DAS kann sich alles ganz schnell ändern…
danke fuer deine antwort 🙏
das eine hat mit dem anderen definitiv nichts zu tun !! ich halte es fuer sehr unwahrscheinlich das TH alle expats morgen rausschmeisst !!
bin seit 17j. ohne unterbrechung seit dem 46.lebensjahr im land , 7j. phuket und nun schon seit 10j. in phattalung. seit 10j. hatte ich nie stress mit der immi / polizei o. andere relevante ermittlungsbehoerden,
auch nicht in phuket !!
in den 17j. habe ich als autofahrer noch nie eine knoelchen bekommen.
ok, es war auch mal glueck dabei wenn ich mal schnell geparkt habe , muss ja nicht jeder wissen!!
meine visaverlaengerung ist fuer mich zu einem selbstlaeufer geworden, ich gehe rein gebe eine mappe ab , schenke mir einen kaffee ein gehe raus ,setze mich auf die bank die davor steht, geniesse den kaffe und die kippe dazu. nach ca. 20min. klopft der beamte von innen ganz leicht an die scheibe.
mein pass, meine mappe und die rechnung liegen schon bereit. und tschuess bis in 90 tagen.
es liegt einzig und allein an mir ,wenn ich mich auf fuehre wie der elefant im porzelanladen , schwanke jeden tag besoffen durch die gegend , poebel das volk an, dann muss ich dir recht geben das sich mein aufenthaltsstatus drastig aendert !
nenne bitte nur ein moegliches ereigniss welches TH veranlassen koennte die aufenthalte der expats aufzukuendigen, du hast keins , oder eins aus dem reich der fantasie👻
p.s. ich bekomme kein visa in TH !!
ich bin in 011 mit einem rentnervisa eingereisst und dieses wird jedes jahr nur verlaengert von der immi in TH. gut so, sonst muesste ich jedes jahr ein neues besorgen !
danke fuers lesen
Ich weiß gar nicht wieso sich der liebe Klaus Gedanken macht. Der hat alles richtig gemacht. Er hat einen 30 Jahre Pachtvertrag für Grund und Haus. Mehr geht nicht in Thailand. Und dass das nach 30 Jahren an seine Ex oder einem XYZ geht ist Jacke wie Hose. Dass er in seinem gepachteten Haus bleibt, ist auch keine Freundlichkeit, sondern wie weiter oben ausgeführt auch „verbürgt und vor Gericht durchsetzbar“ ist. Auch richtig, dass er seine Ex-Herzdame nicht geehelicht hat. Mehr als zusätzliche juristische Probleme hätte das nämlich auch nicht gebracht.
Ganz abgesehen von der juristischen Seite. Der offensichtlich frühpensionierte Ingenieur aus Karlsruhe sitzt in einem auf 30 Jahre gepachteten Haus das er bezahlt hatte und für das er keine Mietkosten mehr zu tragen hat. Der wäre höchstwahrscheinlich weit über 80, wenn der Pachtvertrag abläuft. Also ganz ehrlich, statt sich heute darüber Gedanken zu machen wäre es vielleicht doch sinniger mal über die eigene Sterblichkeit nachzudenken.
STOP, Oskar, nicht „alles richtig gemacht“. Der Pachtvertrag für das Haus läuft laut Bericht auf Noi´s Namen, nicht auf beide. Auch wenn beide unterschrieben haben, ist er auf Dauer auf „Good will“ von ihr angewiesen. Egal, ob er das Haus und die Pacht finanziert hat …
Habe ich das falsch verstanden? „…Haus auf Nois Namen, Pachtvertrag über 30 Jahre…“ Wieso sollte sie einen Pachtvertrag auf ihren Namen machen wenn sie das Haus gekauft hat?
muss mich dir anschliessen , alles sehr samenhaft und eichelartig 🤔
Es ist anzunehmen, das Noi als Haus und Grundbesitzerin unterschrieben hat und Klaus als Pächter. Das ist eine sichere Sache, mehr geht kaum.
Ich habe von einer Möglichkeit gelesen, die vielleicht das Risiko vermindert. Die Frau kauft Haus und Land auf ihren Namen. Ist rein rechtlich ja so. Das Geld kommt vom Mann. Mann und Frau machen einen Darlehensvertrag. Also die Frau bekommt die Kaufsumme vom Mann als Darlehen. Außerdem natürlich lebenslanges Wohnrecht für den Mann. Selbst wenn sie verkauft oder Stirbt ist da der Vertrag der Kaufsumme als Darlehen das Mann zurück fordern kann. Halte ich für eine interessante Idee.
Sorry,ich kann kein Problem sehen. Ich habe auch ein Haus/30jähriger Pachtvertrag. Ich bin Single und lebe alleine.Mir war vorm Kauf klar, ich bin nur Besitzer , aber nicht Eigentümer. Ich wohne seit 13 Jahren im Haus, ohne Stress mit irgendeinem Vermieter und die Kaufsumme ist abgewohnt. Ich meine , eine Gefahr besteht, sobald man mit der Eigentümerin zusammenlebt,besonders auch wenn man sogar verheiratet ist. Kommt es zu einem massiven Streit,man kann sie nicht vor die Tür setzen. Die Praxis ist dann oft, man zieht aus und verliert dann sein Recht.
Was würde sich juristisch ändern, wenn Klaus geheiratet hätte? Würde er dann ein Wohnrecht nach Trennung haben?
Warum erwähnt niemand das Nutzniessrecht, das kommt in den Chanotte und gut ist? Das scheint mir die sicherste Lösung zu sein. Da kannst Du DEIN ganzes Leben machen was DU willst. Das kanns Du, wenns richtig gemacht wird, sogar vererbt werden.
Oder sehe ich da was falsch, bzw. habe es falsch verstanden oder interpretiert?