Ein Schweizer Staatsangehöriger hat in Hua Hin eine gemietete Villa in einem Zustand hinterlassen, der in Thailand und in der Schweiz gleichermaßen für Aufsehen sorgte. Die Vermieterin veröffentlichte Fotografien des Schadens auf Facebook – Küchengeräte im Pool, ein Messer in der Matratze, über 100 Kondome verteilt im Haus, Speisereste in der Waschmaschine. Der Post wurde viral, Channel 8 berichtete, 20 Minuten schrieb darüber. Der Beschuldigte hat sich bis dato nicht geäußert.
Der Fall ist unangenehm, aber er wirft Fragen auf, die jeden Vermieter in Thailand angehen: Was passiert rechtlich, wenn ein Mieter erhebliche Schäden hinterlässt? Was leistet die Kaution wirklich? Und was bleibt dem Vermieter, wenn das Geld nicht reicht?
Was die Vermieterin vorfand
Der Schweizer hatte das Haus in Hua Hin rund sechs Monate bewohnt – es war bereits das zweite Mietobjekt von ihm in der Gegend. Nach seinem Auszug stellte die Vermieterin fest: Elektrogeräte im Pool, eine mit einem Messer durchstochene Matratze, Gemeinschaftsflächen in einem Zustand, der auf mutwillige Beschädigung hindeutet. Ob gezielte Zerstörung oder – wie die Eigentümerin selbst vermutete – ein psychisches Problem, ist offen. Die Polizei Hua Hin wurde eingeschaltet.
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Dass ein solcher Fall viral geht, hat Gründe. Die Fotos sind drastisch, und die Geschichte trifft einen Nerv: Viele Vermieter in Thailand – Thai wie ausländische – haben Geschichten über Mieter, die ohne Rücksicht auf das Eigentum anderer aus Verträgen verschwinden. Der Unterschied in diesem Fall ist die Öffentlichkeit, die der Vermieterin durch die sozialen Netzwerke zur Verfügung steht.
Was das Thai-Mietrecht dazu sagt
Mietverhältnisse in Thailand unterliegen dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (Civil and Commercial Code, kurz CCC), konkret den Paragraphen 537 bis 571. Die Regeln gelten für Thai-Staatsangehörige und Ausländer in gleicher Weise – ein gesondertes Ausländer-Mietrecht existiert nicht. Nach Paragraph 562 CCC ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem er es übernommen hat, abzüglich normaler Abnutzung. Mutwillig verursachte Schäden fallen eindeutig nicht darunter.
Die Kaution darf der Vermieter zur Deckung solcher Schäden einbehalten. Nach den seit September 2025 verschärften Mietvorschriften muss er dem Mieter jedoch binnen 14 Tagen nach Auszug eine Abrechnung vorlegen – entweder die Kaution zurückgeben oder die Abzüge nachvollziehbar begründen. Vermieter mit mehr als drei Mieteinheiten unterliegen dem Verbraucherschutzgesetz: Dort ist die Kaution auf maximal drei Monatsmieten begrenzt.
Wenn die Kaution nicht reicht
Das eigentliche Problem in Fällen wie diesem liegt darin, dass eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten schnell überschritten ist, wenn ein Mieter Elektrogeräte im Pool versenkt. Was dann? Der Vermieter hat mehrere Optionen, aber keine ist einfach. Zivilrechtlich lässt sich Schadensersatz über das CCC einklagen – dafür braucht man einen Anwalt, Beweise für die Schäden und Geduld. Thai-Gerichte bearbeiten Zivilsachen nicht schnell.
Mutwillige Sachbeschädigung ist in Thailand darüber hinaus eine Straftat. Der Thai Criminal Code sieht für vorsätzliche Beschädigung fremden Eigentums Geldstrafen und bei erheblichem Schaden auch Freiheitsstrafen vor. Die Voraussetzung: Die Polizei muss Anzeige aufnehmen, und der Nachweis der Vorsätzlichkeit muss geführt werden. Im vorliegenden Fall arbeitet Channel 8 nach eigenen Angaben mit der Hua Hin Polizei zusammen – ein ungewöhnlicher, aber in Thailand nicht seltener Weg über die Öffentlichkeit, um behördlichen Druck zu erzeugen.
Was Vermieter schützen kann
Ein schriftlicher Mietvertrag ist nach Paragraph 538 CCC Pflicht, damit er vor Gericht Bestand hat. Mündliche Absprachen, egal wie vertrauensvoll das Verhältnis erscheint, sind im Streitfall wertlos. Das Übergabeprotokoll – ein schriftlicher Zustandsbericht mit Fotos bei Ein- und Auszug, von beiden Seiten unterschrieben – ist das zweite entscheidende Dokument. Ohne es lässt sich vor Gericht nicht belegen, welche Schäden durch den Mieter entstanden sind.
Eine Hausratversicherung existiert in Thailand zwar rechtlich, ist aber unter privaten Vermietern kaum verbreitet. Wer eine Immobilie mit hochwertigem Inventar vermietet, sollte die Kaution entsprechend kalkulieren – und im Vertrag festhalten, für welche Schadensarten sie einbehalten werden darf. Eine pauschale Formulierung „bei Schäden“ reicht nicht: Je konkreter der Vertrag die Haftungsfälle benennt, desto belastbarer ist er im Streit. Eine rechtliche Beratung vor Vertragsabschluss ist bei höherwertigen Objekten keine Übervorsicht, sondern Standard.
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Was bleibt
Der Hua-Hin-Fall ist ein Extrembeispiel. Die große Mehrheit der Mietverhältnisse zwischen Ausländern und Thai-Eigentümern läuft unproblematisch ab. Aber er zeigt, was passiert, wenn der Vertrag die Haftungslage nicht klar regelt und die Kaution als einzige Absicherung herhalten muss. Die Vermieterin hat die Öffentlichkeit gewählt, weil ihr die rechtlichen Mittel allein nicht ausreichten. Das ist ein Zeichen dafür, dass der Mietrechtsrahmen in Thailand zwar existiert, aber ohne konsequente Anwendung durch beide Vertragsparteien wenig leistet.
Wer in Thailand vermietet oder mietet – und das tun Zehntausende Deutschsprachige –, sollte den Mietvertrag nicht als Formalie behandeln. Paragraph 538 CCC ist kurz und klar: Kein schriftlicher Vertrag, keine Klage. Was Mieter und Vermieter darüber hinaus bei Kurzzeit- und Langzeitmietverträgen wissen müssen, hat Wochenblitz ausführlich zusammengefasst.
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