Wer eine Eigentumswohnung in Pattaya kaufen will, überweist Geld aus dem Ausland – und stößt heute auf Fragen, die vor drei Jahren noch niemand gestellt hat: Woher stammt das Kapital? Wurde es versteuert? Warum verlangt die Bank Unterlagen, die weit über das Übliche hinausgehen? Diese Situation ist kein Einzelfall. Sie hat eine klare Ursache: Thailand tauscht seit 2023 Finanzdaten automatisch mit über 100 Ländern aus.
Wer die Mechanismen hinter dem Common Reporting Standard (CRS), dem FET-Formular und dem Doppelbesteuerungsabkommen versteht, läuft nicht in rechtliche Fallen – er bereitet sich vor. Dieser Ratgeber erklärt, was Banken heute verlangen, warum das so ist und wie man den Dokumentationsaufwand rechtssicher handhabt.
Was der automatische Datenaustausch konkret bedeutet
Thailand ist dem Multilateral Competent Authority Agreement on Automatic Exchange of Financial Account Information beigetreten. Das Königliche Dekret zum Common Reporting Standard (CRS) trat am 31. März 2023 in Kraft. Seitdem melden Thai-Banken Kontodaten von Personen, die steuerlich in einem anderen CRS-Teilnehmerstaat ansässig sind, an die Thai Revenue Department – und umgekehrt: Deutsche, Österreicher und Schweizer Banken melden Kontodaten von Personen, die in Thailand ansässig sind, nach Bangkok. Der erste automatische Datenaustausch fand 2023 statt, bezogen auf Daten ab 2022.
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Was das im Alltag ändert: Thai-Banken sind seit Januar 2023 verpflichtet, bei Kontoeröffnungen und bei größeren Transaktionen eine CRS-Selbstauskunft zu erheben. Für Ausländer gehören dazu Reisepass, Thai-Steueridentifikationsnummer (TIN) und in manchen Fällen die Angabe des Geburtsortes. Die Due-Diligence-Pflichten, die früher intern abgewickelt wurden, zeigen sich jetzt im Kundengespräch – und beim Immobilientransfer.
Das FET-Formular: der Schlüssel zum Grundbuchamt
Jeder Ausländer, der in Thailand eine Eigentumswohnung kauft, braucht das Foreign Exchange Transaction Form (FET, früher Thor Tor 3). Die empfangende Thai-Bank stellt es aus, sobald Fremdwährung in Baht umgetauscht wird. Übersteigt die Transaktion den Gegenwert von 50.000 US-Dollar, ist das FET-Formular Pflicht; bei kleineren Beträgen kann die Bank alternativ eine Bestätigung (Credit Note) ausstellen, die das Grundbuchamt ebenfalls akzeptiert. Ohne dieses Dokument verweigert das Land Department die Eigentumsübertragung – ohne Ausnahme.
Entscheidend für die spätere Rücküberweisung: Das Original-FET-Formular muss aufbewahrt werden. Wer seine Wohnung irgendwann verkauft und den Erlös ins Ausland transferieren will, benötigt genau dieses Dokument als Nachweis der ursprünglichen Auslandsüberweisung. Wer es verloren hat, steht vor einem aufwendigen Rekonstruktionsverfahren. Im Überweisungsauftrag muss der Verwendungszweck vollständig und korrekt stehen: Name des Käufers laut Reisepass, Einheitsnummer, Projektname – sonst stellt die Bank kein FET-Formular aus.
Was Banken heute als „Source of Funds“ verlangen
Hier liegt der Kern des Problems. Die Angabe des Verwendungszwecks im FET-Formular dokumentiert das Ziel der Überweisung – nicht aber die Herkunft des Kapitals. Eine Überweisung aus Deutschland belegt nicht, dass das Geld dort legal erworben und versteuert wurde. Banken verlangen deshalb zunehmend ergänzende Unterlagen: Kontoauszüge, Steuerbescheide, Rentenbescheide oder Kaufverträge früherer Immobilienverkäufe.
Der entscheidende Unterschied: Bereits versteuertes Kapital aus Vorjahren – Ersparnisse, Immobilienerlöse, Rücklagen – unterliegt anderen Regeln als laufendes Einkommen. Wer 200.000 Euro aus dem Verkauf einer Münchner Wohnung oder aus langjährigen Rücklagen nach Thailand überweist, muss diese Mittel nicht als Einkommen versteuern – sofern sie vor dem 1. Januar 2024 erzielt wurden. Paw 162/2566 stellt das klar: Solche Mittel sind auch bei späterer Überweisung steuerfrei.
Die Steuerregel seit 2024: Was sich wirklich geändert hat
Die Thai Revenue Department veröffentlichte am 15. September 2023 die Dienstanweisung Paw. 161/2566. Sie gilt ab 1. Januar 2024: Auslandseinkommen, das nach Thailand überwiesen wird, ist im Überweisungsjahr steuerpflichtig – unabhängig davon, wann es erzielt wurde. Wer also 2024 Dividenden aus einer Schweizer Anlage nach Thailand bringt, versteuert diese als Einkommen des Jahres 2024, progressiv zwischen 5 und 35 Prozent. Der alte Trick, Einkommen ein Jahr zu parken und erst im Folgejahr zu überweisen, funktioniert nicht mehr.
Die Ergänzungsanweisung Paw. 162/2566 vom 20. November 2023 klärt die Übergangsfrage: Einkommen, das vor dem 1. Januar 2024 erzielt wurde, ist von dieser Regel ausgenommen – auch wenn es nach 2024 nach Thailand kommt. Die Unterscheidung zwischen Einkommen (Income) und Eigenkapital (Capital/Savings) ist damit steuerrechtlich zentral. Wer einen Wohnungskauf aus angespartem Vorkrisenkapital finanziert, muss dies jedoch dokumentieren können. Gute Vorbereitung macht den Unterschied.
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Das Doppelbesteuerungsabkommen: Schutz mit Bedingungen
Thailand hat mit Deutschland, Österreich und der Schweiz Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen – insgesamt mit über 61 Staaten. Für Renteneinnahmen, Kapitalerträge und Arbeitslohn regeln diese Abkommen, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht. Das DBA schützt jedoch nicht automatisch und nicht pauschal. Wer sich darauf berufen will, muss aktiv handeln: Eine Ansässigkeitsbescheinigung der Thai-Steuerbehörde und ein Nachweis der bereits geleisteten Steuer im Herkunftsstaat sind die Mindestvoraussetzungen für eine Steueranrechnung in Thailand.
Für Expats aus DACH-Ländern gilt: Das DBA schützt vor echter Doppelbesteuerung, aber es enthebt nicht von der Pflicht zur Thai-Steuererklärung, wenn man mehr als 180 Tage im Jahr in Thailand lebt und Auslandseinkommen nach Thailand überweist. Das Revenue Department prüft DBA-Ansprüche nicht automatisch – der Steuerpflichtige muss sie geltend machen, mit Belegen. Wer 2024 erstmals Einkommen deklarieren musste und dies unterließ, riskiert Nachforderungen bis zu zehn Jahre rückwirkend.
Was die steuerliche Dokumentation beim Immobilienkauf braucht
Drei Dokumente trennen einen rechtssicheren Wohnungskauf von einem, der spätere Probleme erzeugt. Erstens das FET-Formular, vollständig und mit korrektem Verwendungszweck. Zweitens ein Nachweis über die Herkunft des Kapitals – je nach Sachlage: Steuerbescheide, Rentenbescheide, Verkaufsverträge, Erbschaftsdokumente. Drittens, für Personen die in Thailand steuerpflichtig sind, eine Thai-Steueridentifikationsnummer (TIN). Ohne TIN lassen sich weder Steuererklärungen einreichen noch bestimmte Bankoperationen mit Auslandsbezug abwickeln.
Der Zeitfaktor spielt eine unterschätzte Rolle. Wer kurz vor dem Grundbuchtermin feststellt, dass Unterlagen fehlen, hat ein Problem – Banken bearbeiten Source-of-Funds-Anfragen nicht in 24 Stunden. Sinnvoll ist, die Unterlagenprüfung mindestens vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Transfer zu beginnen. Wer eine Thai-Steuerberatung hinzuzieht, spart Zeit und vermeidet die häufigsten Fehler bei der Dokumentation von Kapital- und Einkommensquellen.
Der geplante Steueraufschub: Noch nicht in Kraft
In der zweiten Hälfte 2025 kursierten Berichte über einen Entwurf, der Auslandseinkommen, das innerhalb von zwei Steuerjahren nach Thailand kommt, von der Einkommensteuer befreien sollte. Das Finanzministerium hatte diesen Vorschlag vorbereitet, zog ihn aber nach der Parlamentsauflösung im Vorfeld der Wahlen vom 8. Februar 2026 zurück. Der Entwurf ist nicht in Kraft getreten und kann nicht als Planungsgrundlage dienen. Solange keine entsprechende Verordnung in der Royal Gazette veröffentlicht wurde, gilt ausschließlich Paw. 161/2566.
Wer Finanzentscheidungen auf Basis des Entwurfs getroffen hat, sollte dies mit einem Steuerberater prüfen. Die Vorgängerregierung unter Pheu Thai, die den Entwurf initiiert hatte, ist nicht mehr im Amt. Eine neue Regierung nach den Wahlen könnte das Thema wieder aufgreifen – oder es fallen lassen. Verlässlicher Planungshorizont ist derzeit: die aktuellen Regeln gelten unverändert.
Was jetzt zu tun ist
Wer in Pattaya oder anderswo in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen will, beginnt mit zwei Fragen: Aus welchem Jahr stammt das Kapital, und handelt es sich um Einkommen oder um bereits versteuertes Eigenkapital? Die Antwort bestimmt die steuerliche Behandlung. Kapital aus Ersparnissen vor 2024 ist bei Überweisung steuerfrei; Einkommen ab 2024 nicht. Beides erfordert Dokumentation.
Die Überweisung muss als Fremdwährung aus dem Ausland erfolgen – nie in Baht, nie über ein bereits bestehendes Thai-Konto. Der Verwendungszweck muss vollständig sein. Das FET-Formular sofort nach der Überweisung beim Grundbuchamt vorlegen und das Original dauerhaft aufbewahren. Für offene Fragen zur Steuerpflicht empfiehlt sich der Gang zu einem zugelassenen Steuerberater vor dem Transfer. Mehr zum Immobilienrecht: Eigentum in Thailand: Fakten 2026. Steuerregeln für Auslandseinkommen: Thailand-Steuer & Rentnervisum.
Redaktionelle Hinweise
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem Rechtsstand Mai 2026; Gesetze und Behördenpraxis können sich ändern. Alle Währungsangaben sind Näherungswerte.
Oder kurz und bündig gesagt: keine Investitionen in Thailand – so einfach ist das. (Vor 15 Jahren war das noch anders….)