Jahresvisum für Mieter und Wohnungskäufer – Thailand macht Ernst

Wer in Thailand eine Wohnung kauft oder für viel Geld mietet, bekommt künftig automatisch ein Jahresvisum dazu. Das hat die Einwanderungsbehörde jetzt offiziell bestätigt – und erklärt, wie das Programm konkret funktioniert. Für viele Ausländer, die seit Jahren auf ein einfacheres Aufenthaltsrecht warten, ist das eine echte Nachricht.

Die Bedingungen sind klarer als erwartet, die Schwelle niedriger als beim LTR-Visum – aber es gibt einen Haken beim Mietpfad, den kaum jemand öffentlich nennt. Wer plant zu kaufen oder langfristig zu mieten, sollte das kennen, bevor er einen Vertrag unterschreibt.

Ein Jahresvisum für 3 Millionen Baht – so funktioniert es

Pol Col Khemmachat Wattanaphakesem, Leiter der lokalen Einwanderungsbehörde in Phuket, hat das Programm diese Woche öffentlich erläutert. Wer eine Eigentumswohnung für mindestens 3 Millionen Baht kauft und den Eigentumstitel beim Grundbuchamt eingetragen hat, kann eine jährlich verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Das entspricht bei aktuellem Kurs knapp 82.000 Euro. Für eine Wohnung in einer guten Lage in einer der großen Touristenstädte ist das keine unrealistische Summe.

Das Visum erlaubt keinen Nebenjob und keine gewerbliche Tätigkeit – wer arbeiten will, braucht zusätzlich ein Work Permit. Außerdem gilt die übliche 90-Tage-Meldepflicht: alle drei Monate kurz bei der Einwanderungsbehörde vorstellig werden. Wer das vergisst, riskiert Bußgeld oder im Wiederholungsfall den Verlust der Genehmigung.

Drei Wege zum Visum – aber nur einer läuft gerade reibungslos

Das Programm sieht offiziell drei Qualifikationswege vor: Kauf einer Eigentumswohnung ab 3 Millionen Baht, Langzeitmiete einer Wohnung ab 85.000 Baht pro Monat, oder Langzeitmiete eines Hauses ebenfalls ab 85.000 Baht monatlich – jeweils vorausbezahlt für den gesamten Visumzeitraum. Auf dem Papier klingt das nach Auswahl. In der Praxis sieht es anders aus.

Der Kaufweg über die Eigentumswohnung funktioniert. Die beiden Mietpfade hingegen befinden sich laut Fachkanzleien seit März 2026 in behördlicher Überarbeitung – Agenturen hatten Lücken ausgenutzt, woraufhin die Behörden die Regeln vorläufig verschärft haben. Wer also plant, über eine Mietimmobilie an das Visum zu kommen, sollte sich den aktuellen Stand direkt bei der Einwanderungsbehörde oder einer zugelassenen Kanzlei bestätigen lassen, bevor Geld fließt.

Was viele beim Kauf übersehen

Für das Visum zählt nur der vollzogene Eigentumstitel – keine Anzahlung, kein Vorverkaufsvertrag, kein Off-Plan-Objekt, das noch gebaut wird. Wer 2026 einziehen und gleichzeitig das Visum beantragen will, kommt nur mit fertiggestellten und bereits eingetragenen Objekten weiter. Der Zweitmarkt und fertige Neubauten sind damit die realistischen Optionen.

Außerdem gilt die 49-Prozent-Ausländerquote des Condominium Act: Pro Gebäude dürfen höchstens 49 Prozent der Einheiten in ausländischem Besitz sein. In beliebten Lagen ist diese Quote oft bereits ausgeschöpft. Wer eine konkrete Wohnung im Blick hat, sollte das prüfen lassen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird – nicht danach. Geprüfte Immobilienangebote mit Visumeignung helfen dabei, die richtige Wohnung zu finden.

Wie der Antrag läuft

Direkt beim Schalter der Einwanderungsbehörde erscheinen und den Antrag einreichen – das funktioniert hier nicht. Das Programm läuft zwingend über autorisierte Agenten, die vom Ministerium für Tourismus und Sport zertifiziert sind. Diese Agenten prüfen die Unterlagen, leiten sie an die lokalen Immobilienbüros weiter, die wiederum Eigentumstitel und Zahlungsnachweise verifizieren. Erst danach landet der Antrag bei der Einwanderungsbehörde. Beratung und Antragsbegleitung durch solche Agenten ist Pflichtbestandteil des Prozesses.

Der Ablauf ist zweistufig: Zuerst gibt es eine 90-Tage-Übergangsgenehmigung, dann – nach abschließender Prüfung – die volle Jahresverlängerung. Familienmitglieder (Ehepartner, Kinder unter 20) können mitbeantragt werden, aber erst nachdem der Hauptantragsteller seine Jahresgenehmigung in der Hand hält. Gleichzeitige Anträge für die Familie während der 90-Tage-Phase sind nicht möglich.

Warum das Programm nicht überall Jubel auslöst

Das Programm wurde seit seiner Einführung im Oktober 2025 von lokalen Geschäftsverbänden und Bürgerorganisationen bekämpft. Auf der Insel selbst gibt es Druck, das Programm ganz zu stoppen. Die Sorge: Visumsinhaber könnten ohne Work Permit gewerblich tätig werden oder Wohnungen kurzfristig an Touristen untervermieten und damit Hotelregeln umgehen. Mehrere Minister sprachen sich vor den Parlamentswahlen im Februar öffentlich gegen das Programm aus.

Die Behörden reagieren mit mehrfacher Prüfung: Immobilienbüros, autorisierte Agenten und das Grundbuchamt prüfen jeweils eigenständig. Das Programm ist trotz des Widerstands jetzt operativ – aber die politische Spannung ist nicht weg. Weitere Anpassungen der Bedingungen sind möglich, was für Interessierte bedeutet: Wer einsteigt, sollte die Entwicklung verfolgen.

Was jetzt sinnvoll ist

Das Programm ist eine reale Option für Langzeitbewohner, die ohnehin kaufen wollen und kein Millionenvermögen für das LTR-Visum mitbringen. Wer mit 55 Jahren eine Wohnung für 4 Millionen Baht kauft und alle Bedingungen erfüllt, bekommt damit einen jährlich verlängerbaren Aufenthaltsstatus – einfacher und günstiger als viele andere Wege. Die Kehrseite: Wer die Wohnung irgendwann verkauft, verliert auch das Visum.

Wer konkret plant, sollte vor der Immobiliensuche zwei Dinge klären: den aktuellen Status des Mietpfads und die Ausländerquote des Wunschobjekts. Beides lässt sich mit einer spezialisierten Kanzlei in einem Termin abklären. Wer das überspringt und erst nach Vertragsunterzeichnung merkt, dass das Objekt nicht qualifiziert oder die Quote voll ist, hat ein Problem. Mehr zu Alternativen: Die Wahrheit über das 3-Millionen-Baht-Visum und aktuelle Phuket-News.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Mietpfad befindet sich Stand April 2026 in behördlicher Überarbeitung – Konditionen können sich kurzfristig ändern. Vor jeder Investitionsentscheidung Rücksprache mit einer zugelassenen Kanzlei und der Einwanderungsbehörde empfohlen.