Wer in Thailand ein Haus kaufen wollte, hat das in der Vergangenheit oft über eine Firma getan. Thai-Aktionäre auf dem Papier, der ausländische Investor hinter den Kulissen – eine Konstruktion, die Jahrzehnte lang stillschweigend toleriert wurde. Seit Anfang 2026 ist damit Schluss. Die Behörden haben nicht die Gesetze geändert. Sie wenden die bestehenden jetzt einfach an.
Das Department of Business Development (DBD) hat innerhalb weniger Monate ein Kontrollsystem aufgebaut, das Scheinfirmen algorithmisch erkennt, bevor überhaupt ein Grundbucheintrag beantragt wird. Wer heute noch in einer Nominee-Struktur sitzt – oder plant, eine aufzubauen – sollte die konkreten Konsequenzen kennen, nicht nur die juristischen Formulierungen.
Kein direktes Eigentum: Was das Gesetz wirklich sagt
Das Grundprinzip des thailändischen Immobilienrechts gilt seit dem Land Code Promulgation Act B.E. 2497 (1954) unverändert: Grundstücke können in Thailand nur von Thai-Staatsbürgern oder mehrheitlich thailändisch kontrollierten Firmen als volles Eigentum erworben werden. Ausländer – also auch Expats aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz – haben keinen Anspruch auf Landeigentum, gleich in welcher Form der Vertrag gestaltet ist.
Der Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) legt fest, wann eine Firma als „thailändisch“ gilt: wenn mindestens 51 Prozent der Anteile von thai. Staatsbürgern gehalten werden. Dieses Prinzip hat über Jahrzehnte eine bestimmte Praxis ermöglicht – die nun in den Mittelpunkt der behördlichen Ermittlungen gerückt ist.
Die Strohmann-Praxis: Wie sie funktionierte und warum sie scheitert
Das Rezept war bekannt: Ein ausländischer Investor hält 49 Prozent der Firmenanteile, übernimmt die Geschäftsführung und stellt das Kapital. Die verbleibenden 51 Prozent gehen auf dem Papier an Thai-Bürger – Angestellte, Bekannte, gelegentlich völlig Fremde, die ein kleines Honorar kassieren. Diese Nominees haben kein eigenes Kapital eingebracht und keine tatsächliche Entscheidungsmacht. Auf dem Papier hält die Firma, in der Praxis gehört die Immobilie dem Ausländer.
Dass dieses Konstrukt illegal war, stand nie in Frage. Sektion 36 und 37 des Foreign Business Act verbieten solche Vereinbarungen ausdrücklich. Was fehlte, war die Durchsetzung. Seit Oktober 2025 betreibt das DBD das Intelligence Business Analytic System (IBAS) – ein System, das Unternehmensregister, Steuerdaten und Grundbuchinformationen in Echtzeit vernetzt. Eine Firma, die ein Grundstück besitzt, aber keine Einnahmen erzielt, löst automatisch eine Prüfung aus. Bis Mitte 2026 wurden 852 Firmen angeklagt.
Das neue Kontrollregime seit Januar 2026
Die erste Regeländerung trat am 1. Januar 2026 mit der DBD-Verordnung Nr. 2/2568 in Kraft. Thai-Aktionäre in Firmen mit ausländischer Beteiligung müssen seitdem dreimonatige Kontoauszüge vorlegen, die belegen, dass die Einlage aus eigenen Mitteln stammt. Ein einfacher Kontoauszug mit ausreichendem Saldo reicht nicht mehr – die Behörden prüfen, wann das Geld eingegangen ist, woher es stammt und ob es tatsächlich auf das Firmenkonto überwiesen wurde.
Ein Thai-Bürger mit mittlerem Monatsgehalt, der plötzlich als Hauptaktionär einer Firma erscheint, die eine Villa für 20 Millionen Baht erwerben will, hat damit kein Registrierungsproblem mehr – er hat ein Strafverfolgungsproblem. Das Registergericht lehnt die Gründung ab oder leitet eine Untersuchung ein. Wer darauf spekuliert, das System mit leicht angepassten Dokumenten zu überlisten, unterschätzt die Datenbasis, auf der die Prüfer heute arbeiten.
Ausweitung auf Bestandsfirmen: Was ab April 2026 gilt
Mit der DBD-Verordnung Nr. 1/2569, in Kraft seit dem 1. April 2026, greifen die verschärften Prüfpflichten nun auch bei jeder Änderung bestehender Firmen: Gesellschafterwechsel, Kapitalerhöhungen oder die Bestellung eines neuen ausländischen Direktors lösen eine Pflicht zur Vorlage einer „Declaration of Genuine Investment“ aus. Alle Gesellschafter müssen eidesstattlich erklären, dass ihre Einlagen aus eigenen Mitteln stammen und kein Nominee-Verhältnis besteht.
Wer also bisher eine alte Firmenkonstruktion als ruhend betrachtet hat und nun einen neuen Direktor oder Gesellschafter einträgt, öffnet damit die gesamte Unternehmensstruktur für eine Nachprüfung. Auf eine spezialisierte Rechtsberatung sollte in solchen Fällen nicht verzichtet werden, bevor eine Änderung angemeldet wird.
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Department of Lands: Die Grundbuchämter als zweite Front
Parallel zur Verschärfung auf Unternehmensebene hat das Department of Lands (DOL) zwischen dem 15. und 25. Mai 2026 drei aufeinanderfolgende Rundschreiben mit dem Vermerk „Höchste Dringlichkeit“ an alle Grundbuchämter des Landes versandt. Sie verpflichten die lokalen Beamten, Immobilientransaktionen von juristischen Personen deutlich gründlicher zu prüfen als bisher. Neu ist nicht das Recht, das die Beamten dazu haben – neu ist die Verbindlichkeit, mit der sie es jetzt ausüben müssen.
Konkret: Bei Barkäufen ab 2 Millionen Baht oder Grundstücken mit einem Schätzwert über 5 Millionen Baht prüfen Beamte gemäß Sektion 74 des Land Code Geldherkunft und Vermögenssituation der Käuferfirma. Wer hat das Kapital bereitgestellt? Wer nutzt die Immobilie? Eine Firma mit formal 51 Prozent Thai-Anteilen, die darauf keine Antwort liefert, scheitert an der Registrierung. DBD und DOL tauschen Daten in Echtzeit aus – wer bei einer Behörde auffällt, bekommt es mit beiden zu tun.
Was bei einem Verstoß droht
Die Strafvorschriften stehen seit Jahrzehnten im Gesetz. Nun werden sie angewandt. Sektion 36 des Foreign Business Act richtet sich gegen den thai. Strohmann, Sektion 37 gegen den ausländischen Auftraggeber. Beide sehen bis zu drei Jahre Gefängnis und Geldstrafen zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht vor – für beide Seiten. Ein Phuket-Verfahren 2024–2025 macht das greifbar: 23 Verurteilte, darunter Expats und thai. Aktionäre, je 200.000 Baht Geldstrafe und fünf Jahre Bewährung, alle Firmen aufgelöst.
Jenseits der Strafverfolgung droht der Verlust der Investition. Stellt ein Gericht eine Nominee-Konstruktion fest, kann das Grundbuchamt den Titel einfrieren und einen Zwangsverkauf innerhalb von in der Regel 180 Tagen bis einem Jahr anordnen. Parallel dazu wird in der Gesetzgebung ein Entwurf diskutiert, der im Wiederholungsfall eine ersatzlose Einziehung zugunsten des Staates vorsieht – ohne Entschädigung. Dieser Änderungsvorschlag ist noch nicht in Kraft getreten, wird aber parlamentarisch beraten.
Eigentumswohnung kaufen in Thailand: Der einzige sichere Weg
Trotz der verschärften Lage gibt es einen Weg, in Thailand vollständiges Eigentumsrecht an einer Immobilie zu erwerben: den Kauf einer Eigentumswohnung. Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) erlaubt Ausländern ausdrücklich den Erwerb von Wohneinheiten als Freehold – als echtes, unbeschränktes Eigentum mit Grundbucheintrag auf den eigenen Namen, ohne Firma, ohne Mittelsmann. Von diesem Crackdown sind Condominium-Eigentümer im Freehold nicht betroffen.
Die Ausländerquote begrenzt den Freehold-Anteil in jedem Gebäude auf 49 Prozent der Gesamtverkaufsfläche. Wer innerhalb dieser Quote kauft, erwirbt vollständig legal. Voraussetzung ist der Nachweis, dass das Kaufgeld aus dem Ausland in Fremdwährung auf ein thai. Bankkonto überwiesen wurde – dokumentiert durch das Foreign Exchange Transaction Form (FET). Wer dabei fachkundige Beratung einschaltet, vermeidet die häufigsten Fehler bei FET-Verfahren und Grundbuchanmeldung.
Haus und Villa: Was Pachtverträge leisten – und was nicht
Wer dennoch ein freistehendes Haus oder eine Villa bevorzugt, kann auf einen Pachtvertrag (Leasehold) zurückgreifen. Das thai. Zivil- und Handelsrecht erlaubt die Registrierung eines solchen Vertrags für bis zu 30 Jahre. Er wird in die Eigentumsurkunde (Chanote) eingetragen und gibt dem Pächter ein staatlich verbürgtes Nutzungsrecht für diese Laufzeit. Das ist kein Eigentum – aber ein rechtlich belastbares Nutzungsrecht, das von einer Nachfolgeentscheidung des Grundstückseigentümers unabhängig ist.
Viele Entwickler bieten Verlängerungsklauseln für weitere 30 Jahre an. Diese sind jedoch nicht automatisch gesetzlich garantiert. Nach Ablauf der ersten Laufzeit bedarf es der erneuten Zustimmung des Landbesitzers und einer neuen Registrierung beim Grundbuchamt. Wer sich absichern möchte, lässt das Gebäude selbst – das Bauwerk, nicht das Land – auf den eigenen Namen beim zuständigen Bezirksamt eintragen. Das schafft einen zusätzlichen, dokumentierten Rechtsanspruch, der von der Verlängerungsfrage unabhängig ist.
Redaktionelle Hinweise
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Die in diesem Artikel genannten DBD-Verordnungen (Nr. 2/2568, Nr. 1/2569) und DOL-Rundschreiben beruhen auf veröffentlichten Angaben mehrerer auf Thai-Recht spezialisierter Kanzleien (Stand Juli 2026). Die behördliche Auslegung kann im Einzelfall abweichen. Bestehende Firmenkonstruktionen sollten vor jeder Änderungsanmeldung durch eine zugelassene thai. Kanzlei geprüft werden. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.
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Entscheidend sind die beiden Sectionen 36 und 37, deren deutsche Übersetzung wie folgt lautet:
Section 36 (Nominee-Verbot für Thai-Staatsangehörige)
Ein thailändischer Staatsangehöriger oder eine juristische Person (die nicht als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gilt), der/die einen Ausländer unterstützt oder für diesen ein Geschäft der Anhanglisten betreibt, für das der Ausländer keine Genehmigung hat, oder der/die mit einem Ausländer ein Geschäft betreibt oder Anteile stellvertretend hält, um das Gesetz zu umgehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder einer Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht (oder beidem) bestraft. Zudem ordnet das Gericht die Einstellung der Tätigkeit/Anteilsinhaberschaft an. Bei Missachtung des Gerichtsbeschlusses droht ein Tagesgeld von 10.000 bis 50.000 Baht für die Dauer des Verstoßes.
und
Section 37 (Illegaler Geschäftsbetrieb durch Ausländer)
Jeder Ausländer, der ein Geschäft unter Verstoß gegen die Sektionen 6, 7 oder 8 (Geschäfte der Listen 1, 2 oder 3 ohne entsprechende Lizenz/Genehmigung) betreibt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder einer Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht (oder beidem) bestraft. Das Gericht ordnet die Einstellung der Geschäftstätigkeit, die Auflösung des Unternehmens oder die Beendigung der Beteiligung an. Bei Missachtung des Beschlusses gilt ebenfalls eine Tagesstrafe von 10.000 bis 50.000 Baht.
Was aber, wenn ein Ehepaar gemeinsam ein Unternehmen gründet, wobei die thaiändische Ehefrau 51% hält und der Ausländer 49%? Man kann der Ehefrau schlecht vorwerfen, daß sie nur Nominee ist, schließlich profitiert sie maximal davon, besonders wenn sie selbst auch die Geschäftsführung übernimmt.
Der Punkt ist berechtigt, aber in der Praxis nicht ganz so einfach. Auch bei Ehepaaren prüfen die Behörden (insbesondere das DBD), wer das Unternehmen tatsächlich kontrolliert – nicht nur, wer auf dem Papier die Anteile hält. Entscheidend ist unter anderem: Woher stammt das Kapital? Wer trifft die operativen Entscheidungen? Wer hat die Zeichnungsberechtigung?
Wenn die thailändische Ehefrau nachweislich eigenes Kapital eingebracht hat, die Geschäftsführung tatsächlich selbst ausübt und auch operativ die Entscheidungen trifft, ist die Konstellation 51/49 in der Regel unproblematisch. Schwierig wird es, wenn der ausländische Ehepartner faktisch alles steuert und finanziert – dann kann die Behörde trotz Ehe ein Nominee-Arrangement unterstellen. Die Ehe allein schützt also nicht automatisch vor dem Vorwurf nach Section 36.