Pattaya-Immobilien 2026: Halten oder jetzt verkaufen?

Ambros Schmidt lebt seit Ende 2025 in Roi Et im Isaan und beobachtet internationale Immobilienmärkte als unabhängiger Analyst mit einem Jahrzehnt Erfahrung. Wochenblitz hat ihn zu den aktuellen Verschiebungen befragt – Pattaya, Dubai, Marbella, Thai-Steuerrecht und was Expats mit Thai-Property jetzt konkret tun sollten.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: KKP Research und SCB EIC prognostizieren für 2026 den schwächsten Immobilienmarkt Thailands seit acht Jahren. Gleichzeitig boomt die Costa del Sol, und Dubai-Investoren suchen nach der Iran-Krise neue Standorte. Schmidt erklärt, was dahintersteckt – und wo die Grenzen seiner Analyse liegen.

Pattaya 2026: Was die Zahlen wirklich bedeuten

Wochenblitz: Herr Schmidt, KKP Research prognostiziert für 2026 nur noch 290.000 Immobilientransfers landesweit – der niedrigste Stand seit acht Jahren. Gleichzeitig meldet die Bangkok Post „House sales to fall as war hits demand“. Wie erleben Sie das konkret vor Ort in Pattaya?

Schmidt: „Wer heute in Pattaya ein Condo verkaufen will, braucht Geduld und Nerven. Verkaufszeiten von über zwölf Monaten im Massenmarkt-Segment sind keine Ausnahme mehr – sie sind die Regel. Wer schnell Liquidität braucht, akzeptiert Abschläge von 15 bis 20 Prozent auf den Listenpreis. In Jomtien liegt der Median bei rund 56.000 Baht pro Quadratmeter, aber der tatsächliche Abschluss kommt selten zu diesem Preis.“

Chonburi verliert, Bangkok gewinnt – warum diese Schere?

Wochenblitz: KKP nennt für Chonburi einen Rückgang von 15 Prozent bei den Transfers – aber Bangkok legt gleichzeitig neun Prozent zu, Hua Hin sogar 66 Prozent. Surat Thani soll um 220 Prozent gewachsen sein. Wie erklären Sie diese Schere?

Schmidt: „Die regionalen Unterschiede sind real, aber man muss sie einordnen. Bangkok profitiert von inländischer Nachfrage und Infrastruktur-Investitionen entlang neuer U-Bahn-Linien. Hua Hin zieht Bangkoker Zweitwohnungskäufer an. Beim Surat-Thani-Sprung von 220 Prozent muss ich ehrlich sein: Das ist primär ein Basiseffekt. Die absolute Zahl der Transfers war dort zuvor so niedrig, dass selbst ein kleines Wachstum im Luxusvilla-Segment in Bophut und Chaweng Noi prozentual riesig aussieht. Ich empfehle, diesen Wert im Kontext zu lesen, nicht als echten Boom.“

Was ist mit dem Bar- und Gastronomie-Markt in Pattaya?

Wochenblitz: Sie haben in Ihrer ersten Mail auch Bars und Restaurants erwähnt, die händeringend Käufer suchen. Auf welcher Basis – haben Sie dazu offizielle Zahlen?

Schmidt: „Das muss ich transparent sagen: Hier stütze ich mich auf persönliche Beobachtungen in der Walking Street und der Soi Buakhao sowie auf informelle Angebote in lokalen Facebook-Gruppen. Offizielle Gewerbe-Abmeldezahlen der Pattaya City Hall habe ich nicht eingesehen. Es ist ein Eindruck, kein Datenpunkt. Wer das als harten Beleg lesen will, liegt falsch – es ist Marktgefühl, das sich mit anderen Signalen deckt, aber nicht allein trägt.“

Dubai Februar 2026: Wie schnell dreht sich ein Markt?

Wochenblitz: Sie nennen die Eskalation im Iran-Konflikt ab Februar 2026 als entscheidenden externen Auslöser. Wie schnell war dieser Effekt im Dubai-Immobilienmarkt messbar?

Schmidt: „Erschreckend schnell. Nach den Drohnenangriffen und Flughafenschließungen brachen Immobilientransaktionen in Dubai innerhalb von zwei Wochen um 25 Prozent ein. Der Dubai Financial Market Real Estate Index verlor zeitweise 20 Prozent. Das ist kein langsamer Stimmungswandel – das ist ein Schock-Event, das Kapital sofort in Bewegung setzt. Wer in Dubai in Immobilien investiert war, hat innerhalb von Wochen entschieden, dass er Alternativen braucht.“

Welche Investoren verlassen Dubai – und wohin gehen sie?

Wochenblitz: Können Sie beschreiben, wer diese Investoren sind – Nationalität, Vermögensgröße, Profil?

Schmidt: „Aus meiner Beobachtung sind das primär deutsche Geschäftsleute, Tech-Unternehmer und osteuropäische Investoren, die EU-Stabilität suchen. Agenturen wie DM Properties Marbella, ein Knight Frank Partner, berichten seit Q1 2026 von einem signifikanten Anstieg der Anfragen aus dem Nahen Osten. Es geht um Menschen, die primär Rechtssicherheit und politische Stabilität suchen – und die bereit sind, dafür höhere Einstiegspreise in der EU zu zahlen.“

Thailand als Parkplatz, nicht als Ziel

Wochenblitz: Ist Thailand für diese Dubai-Investoren überhaupt ein Thema – oder ziehen sie direkt nach Europa weiter?

Schmidt: „Thailand taucht kurz auf dem Radar auf – aber verschwindet schnell wieder. Einige kamen zunächst hierher, nutzten das 60- oder 90-Tage-Visum als Zwischenstation und reisten dann ab, ohne eine längerfristige Perspektive aufzubauen. Für sie war Thailand ein Parkplatz, kein Ziel. Visa-Bürokratie, eingeschränkte Eigentumsrechte für Ausländer und die steuerliche Unsicherheit wirken zusammen abschreckend auf Investoren, die gerade eine Unsicherheitssituation verlassen haben und keine neue eingehen wollen.“

Warum nicht Bali statt Marbella?

Wochenblitz: Viele würden argumentieren, Bali sei für Dubai-Flüchtlinge näher, günstiger und kulturell näher an Thailand. Warum landet das Kapital trotzdem in Marbella?

Schmidt: „Die Antwort liegt im Eigentumsrecht. Ausländer können auf Bali kein Freehold-Eigentum erwerben – sie sind auf Leasehold-Konstruktionen angewiesen, die rechtlich deutlich unsicherer sind. Wer gerade aus Dubai geflohen ist, weil ihm politische Unsicherheit zu viel wurde, wird sich nicht freiwillig in eine Leasehold-Struktur auf einer indonesischen Insel begeben. Marbella bietet einklagbares EU-Eigentumsrecht. Das ist für Kapital-Allokatoren der entscheidende Faktor – nicht Lebenshaltungskosten oder Flugzeit.“

Marbella boomt – aber wie belastbar sind die Zahlen?

Wochenblitz: Die Zahlen zur Costa del Sol klingen eindrucksvoll – 37.800 Transaktionen in Málaga 2024, 39 Prozent Ausländeranteil, Marbella auf 5.400 Euro pro Quadratmeter. Aber sind das Transaktionen oder nur Anfragen?

Schmidt: „Das ist eine wichtige Frage, und ich will ehrlich antworten: Bei den Berichten von DM Properties, Costas & Casas und Winkworth Spain handelt es sich überwiegend um Anfragen und Besichtigungen, nicht um abgeschlossene Transaktionen. Die Transaktionszahlen für Málaga von 2024 sind real und verifizierbar – aber der Dubai-Exit-Effekt auf tatsächliche Abschlüsse in Marbella lässt sich Stand heute noch nicht sauber in Volumina messen. Das muss im Artikel transparent bleiben.“

Das Thai-Steuerrecht: Was viele falsch verstehen

Wochenblitz: Sie haben in Ihrer ersten Einschätzung die neue Thai-Steuer auf Auslandseinkünfte als klaren Dealbreaker bezeichnet. Wir sehen das differenzierter – Por. 162/2566 schützt Einkünfte, die vor 2024 erzielt wurden. Haben Sie das zu pauschal formuliert?

Schmidt: „Ja, das räume ich ein. Ich habe Por. 161/2566 zu absolut dargestellt. Por. 162/2566 ist entscheidend: Einkünfte, die vor dem 1. Januar 2024 erzielt wurden, bleiben steuerfrei – auch wenn sie danach nach Thailand überwiesen werden. Maßgeblich ist das Datum des Notarvertrags, nicht das Datum der Überweisung. Wer sein Haus in Deutschland 2023 verkauft hat und den Erlös 2024 nach Thailand überwiesen hat, zahlt dort keine Steuern. Für Bestandshalter mit korrekter Dokumentation ist die Steuer zu beherrschen.“

Was gilt für Kapital, das nach 2024 generiert wurde?

Wochenblitz: Aber wer ab 2024 Immobilien verkauft oder Kapital generiert – für den ist die Steuerlage tatsächlich ein Problem?

Schmidt: „Ja, für Neukapital ab 2024 bleibt die Steuerlage ein signifikanter Faktor, den man nicht ignorieren sollte. Wer 2024 oder später in Deutschland verkauft und den Erlös nach Thailand überweisen will, muss das vorher mit einem zugelassenen Steuerberater klären – am besten einem, der sowohl deutsches als auch thailändisches Recht kennt. Mahanakorn Partners empfiehlt zudem, alle relevanten Belege zum Stichtag 31. Dezember 2023 aufzubewahren, um die Vor-2024-Einkünfte sauber dokumentieren zu können.“

Die geplante Zwei-Jahres-Erleichterung – kommt sie noch?

Wochenblitz: Es gibt Berichte über eine geplante Erleichterung, wonach Einkünfte im Entstehungsjahr plus Folgejahr steuerfrei bleiben sollen. Verfolgen Sie das – und wie realistisch ist das?

Schmidt: „Ich verfolge das. Die Erleichterung ist politisch wahrscheinlich und würde vieles vereinfachen – aber Stand Juni 2026 steht sie nicht im Royal Gazette, ist also kein geltendes Recht. Durch die aktuelle Parlamentslage ist ein verlässlicher Zeitplan schwer zu nennen. Wer jetzt plant, sollte nicht auf etwas warten, das vielleicht kommt. Die Entscheidung muss auf Basis des geltenden Rechts fallen.“

Welche Regionen in Thailand sind noch resilient?

Wochenblitz: Nicht ganz Thailand steckt in der Krise. Wo sehen Sie stabile oder wachsende Märkte – und warum?

Schmidt: „Phuket ist das klarste Gegenbeispiel zu Pattaya. Das Luxussegment dort wächst, ausländische Käufer greifen zu, internationale Schulen treiben eine echte Nachfrage nach Langzeitresidenz. Koh Samui hält sich ebenfalls – kleinerer Markt, aber stabiles Käuferprofil. Hua Hin profitiert von Bangkok-Nähe und Inlandsdemand. Und selektive Lagen in Bangkok selbst, vor allem entlang neuer Bahnlinien, sind interessant für Langzeitinvestoren mit einem Fünf-bis-Zehn-Jahres-Horizont.“

Halten, verkaufen oder nachkaufen – Ihr Rat an Expats

Wochenblitz: Kommen wir zur praktischen Frage, die unsere Leser am meisten interessiert. Ein 60-jähriger Auswanderer, Pattaya-Condo, 200.000 Euro Ersparnisse. Was raten Sie konkret – halten, verkaufen oder bei den gesunkenen Preisen nachkaufen?

Schmidt: „Halten und selektiv diversifizieren. Ein Verkauf im aktuell schwächsten Markt seit acht Jahren wäre ein schlechter Zeitpunkt. Die Seitwärtsbewegung im Massenmarkt dürfte bis Ende 2027, möglicherweise bis Mitte 2028 anhalten – wer jetzt verkauft, realisiert den Verlust. Wer Zeit hat, sollte sie nutzen und abwarten. Die 200.000 Euro Ersparnisse sollten dagegen breiter gestreut werden, weg von einer einzigen Assetklasse in einem Markt. Ein Klumpenrisiko in Thai-Immobilien ist in diesem Umfeld keine konservative, sondern eine riskante Position.“

Was erwarten Sie für Pattaya bis 2028?

Wochenblitz: Gibt es auch ein Szenario, in dem sich Pattaya schneller erholt – etwa wenn der Dubai-Konflikt sich löst oder neue Infrastruktur die Nachfrage antreibt?

Schmidt: „Ein Friedensschluss im Nahen Osten würde Dubai-Kapital sofort wieder dorthin zurückziehen – das wäre kein Vorteil für Pattaya, eher neutral. Was Pattaya wirklich helfen würde, ist eine Erholung der inländischen Kaufkraft und eine Lösung des Haushaltsverschuldungsproblems. Der EEC-Korridor entlang der Eastern Seaboard könnte mittelfristig Nachfrage in Chonburi aufbauen – aber das ist ein Fünf-bis-Acht-Jahres-Projekt, kein kurzfristiger Impuls. Wer auf schnelle Erholung wettet, wettet auf viel.“

Redaktionelle Hinweise

Dieser Artikel gibt die persönliche Einschätzung von Ambros Schmidt wieder und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Steuerrechtliche Angaben beziehen sich auf den Stand Juni 2026 und können sich ändern. Wechselkursangaben sind Näherungswerte.