Platzt Thailands Immobilienblase?

Thailand baut sich in eine Immobilienblase hinein, und kaum jemand zieht ein. Überall im Land ragen Condo-Türme auf, die Fenster dunkel, die Balkone leer. Makler schwärmen, Bauträger werben, Banken winken ab. Hinter den glänzenden Fassaden liegt ein riesiges Vermögen brach. Ob die Blase platzt, fragen sich derzeit viele Käufer und Verkäufer. Die ehrliche Antwort fällt anders aus, als der Lärm in der Branche vermuten lässt.

Warum so viele Wohnungen leer stehen

Eine Umfrage des Immobilieninstituts AREA zählt im ganzen Land rund 1,64 Millionen leere Wohneinheiten.^[1] Gemeint sind Wohneinheiten aller Art, die niemand bewohnt. Die Zahl stammt aus einer Befragung und beschreibt nicht nur unverkaufte Neubauten. Sie zeigt trotzdem, wie groß der Berg geworden ist. So weit, so schlecht.

Die Gründe liegen auf der Hand. Bauträger haben über Jahre mehr gebaut, als Käufer bezahlen können. Die Kaufkraft hat sich nicht erholt, und die Banken lehnen viele Kreditanträge ab. Wer keinen Kredit bekommt, kauft nicht. Dann bleiben die Türme leer, ganz gleich, wie schön die Prospekte aussehen.

Wie groß der Leerstand wirklich ist

Die Zahlen hängen davon ab, wer zählt und was er zählt. Das Forschungsinstitut REIC nennt für Groß-Bangkok gut 202.000 unverkaufte Wohneinheiten. Das Maklerhaus Knight Frank schätzt allein die unverkauften Condos dort auf rund 350.000. Beide Zahlen sind neu, und beide stimmen nicht überein. Das ist Zählweise, kein Schwindel.

Allein in Bangkok liegen laut Marktdaten über 65.300 Einheiten unverkauft auf Halde, im Wert von rund 370 Milliarden Baht. Gut 25.700 davon sind fertig und könnten morgen bezogen werden. Bei heutigem Verkaufstempo dauert es nach Rechnung des REIC rund 39 Monate, bis die Condos in Groß-Bangkok abgebaut sind. Knight Frank rechnet mit fünf bis sechs Jahren.^[2]

Wie der Bauboom ins Stocken geriet

Über zehn Jahre gingen in Bangkok im Schnitt rund 52.000 neue Condos pro Jahr in den Verkauf, zeigen Daten des Maklerhauses CBRE. Dann kam die Bremse. In den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres starteten nur noch rund 13.700 Einheiten. Die Branche hat den Fuß vom Gas genommen, und zwar kräftig.

Für dieses Jahr erwartet der Condo-Verband nur rund 17.000 Neustarts, so wenig wie seit 20 Jahren nicht. Dazu kommt Druck von der Geldseite: Bauträger müssen in diesem Jahr Anleihen von über 180 Milliarden Baht zurückzahlen. Kleine und mittlere Firmen trifft das am härtesten. Manche gehen schon aus dem Markt.^[3]

Was der Leerstand in Baht wert ist

Die AREA-Umfrage beziffert den Wert der leeren Wohneinheiten auf rund 3,45 Billionen Baht, gut 90 Milliarden Euro. Der Staatshaushalt, den die Regierung im Juni vorlegte, umfasst rund 3,8 Billionen Baht.^[4] Die leeren Wohnungen sind also fast so viel wert wie ein ganzes Haushaltsjahr des Staates. Das ist keine Zahl für den Stammtisch, das ist eine Zahl für den Finanzminister.

Der Restbestand an unverkauften Wohnungen und Häusern in Groß-Bangkok kommt nach Zahlen des REIC auf rund 1,28 Billionen Baht, etwa 34 Milliarden Euro. Der Vergleich hinkt, weil die Umfrage alle leeren Wohnungen meint und nicht nur Neubauten. Trotzdem bleibt der Befund: Hier steckt sehr viel Geld in Beton, der niemandem etwas einbringt.

Warum Thais kaum Wohnungen kaufen können

Die Haushalte sind hoch verschuldet. Nach Zahlen der Zentralbank lagen die Schulden Ende des vergangenen Jahres bei 86,7 Prozent der Wirtschaftsleistung. Wer so tief in der Kreide steht, bekommt kaum noch einen Wohnkredit. Im ersten Halbjahr lehnten die Banken rund 45 von 100 Anträgen ab, ein Branchenverband rechnet für das ganze Jahr mit bis zu 50.

Bei Häusern bis drei Millionen Baht lag die Ablehnungsquote Ende des vergangenen Jahres sogar bei 70 Prozent. Die Zentralbank hält dagegen und erlaubt den Banken weiterhin Kredite bis zum vollen Wert der Immobilie. Diese Lockerung gilt bis Ende Juni nächsten Jahres. Die Quote ist trotzdem weiter gestiegen. Wo kein Einkommen ist, hilft auch kein Rabatt.^[5]

Was in Pattaya und Phuket leer steht

In Pattaya liegt das Problem vor allem in Jomtien und an den südlichen Strandlagen, dort stehen besonders viele Wohnungen unverkauft. Die Übertragungen von Immobilien in der Provinz Chonburi, zu der Pattaya gehört, sanken im vergangenen Jahr um 15 Prozent. Der Listenpreis in Jomtien liegt bei rund 56.000 Baht pro Quadratmeter, abgeschlossen wird meist 15 bis 20 Prozent darunter.

Auf Phuket sieht es besser aus. Der unverkaufte Bestand hat nach Zahlen der AREA einen Wert von rund 194,5 Milliarden Baht, doch die Eigentumswohnungen verkaufen sich dort am schnellsten: 6,1 Prozent des Angebots gehen pro Monat weg. Ausländer kaufen auf der Insel jedes Jahr rund 1.000 Condos, zuletzt zehn Prozent mehr als im Vorjahr.^[6]

Wie sich die Preise entwickeln

Auf dem Papier steigen die Preise sogar. Der Preisindex der Wohnungsbaubank für neue Condos legte im dritten Quartal landesweit um 2,2 Prozent zu, in Bangkok um 2,4 Prozent. Das sind Angebotspreise. Sie passen nicht zu einem Markt in Panik, aber auch nicht zu einem Markt, der gesund ist.

Die Listenpreise erzählen nur die halbe Geschichte. Was Verkäufer verlangen und was Käufer zahlen, ist zweierlei. In Jomtien liegen Abschlüsse meist 15 bis 20 Prozent unter dem Angebot, und im Massenmarkt dauert ein Verkauf oft über ein Jahr. Die Baukosten steigen um 10 bis 20 Prozent, der Condo-Verband erwartet deshalb steigende Preise von drei bis acht Prozent.^[7]

Was Ausländer beim Kauf riskieren

Ausländer dürfen in einem Gebäude höchstens 49 Prozent der Wohnfläche besitzen. Beliebte Häuser haben ihre Quote oft schon voll. Wer Geld aus dem Ausland überweist, braucht ab 50.000 US-Dollar das FET-Formular der Thai-Bank. Ohne dieses Formular verweigert das Land Department die Eigentumsübertragung. Beratung rund um den Kauf finden Interessierte bei Immobilien in Thailand.

Das größere Risiko ist der Wiederverkauf. Ausländer kaufen weniger als ein Fünftel aller Condos, der Wert ihrer Käufe sank im vergangenen Jahr um gut zehn Prozent. Wer vor dem Einzug kauft, trägt außerdem das Risiko, dass ein kleiner Bauträger in Geldnot gerät. Die gesenkte Übertragungsgebühr gilt nur für thailändische Käufer. Ausländer zahlen die normale Gebühr.^[8]

Was Mieter davon haben

Für Mieter ist der Leerstand vorerst Theorie. Ein Absturz der Mieten ist nicht belegt. Wer langfristig mietet, zahlt in Pattaya und Jomtien abseits der Beach Road bei einem Jahresvertrag meist 8.000 bis 15.000 Baht im Monat. In den Randbezirken von Bangkok kostet ein Schlafzimmer mit Wohnraum ebenfalls meist 8.000 bis 12.000 Baht.

Mehr Auswahl haben Mieter aber sicher. Bei so vielen leeren Wohnungen lohnt es sich, mehrere Häuser zu vergleichen und über den Preis zu reden. Ob ein Eigentümer nachgibt, hängt von Lage und Haus ab. Zusagen gibt es keine. Üblich sind zwei bis drei Monatsmieten Kaution, die Sie vor dem Einzug in Ruhe schriftlich festhalten sollten.

Was die Regierung gegen den Leerstand tut

Die Regierung hat die Gebühr für den Eigentumswechsel von zwei Prozent auf 0,01 Prozent gesenkt. Die Hypothekengebühr fällt von einem Prozent auf 0,01 Prozent. Das gilt für Kaufpreise bis sieben Millionen Baht, bis Ende Juni nächsten Jahres, und nur für thailändische Käufer. Ein Rabatt, den Ausländer nicht bekommen.

Ob das reicht, bleibt offen. Schon bei der ersten Runde zweifelte das Maklerhaus Cushman & Wakefield an großer Wirkung. Die Regierung prüft außerdem eine höhere Ausländerquote für Condos. Ein Beschluss liegt nicht vor, und die AREA fordert strengere Schutzregeln, falls sie kommt.^[9]

Droht ein Crash wie in der Asienkrise?

Ökonomen halten eine Wiederholung der Asienkrise für unwahrscheinlich. Das Forschungszentrum der Kasikorn Bank macht sich darüber keine Sorgen. Der Unterschied liegt im Kern: Thailand leidet nicht an wilder Spekulation mit steigenden Preisen, sondern an schwachen Verkäufen und unverkauften Beständen. Das ist unangenehm, aber ein anderes Problem.

Gefahrlos ist die Lage deshalb nicht. Ein Analyst der Kiatnakin Phatra spricht von einer Krise, bei der man langsam ertrinkt, ohne es zu merken. Der Währungsfonds sieht das Wachstum in diesem Jahr nur bei 1,6 Prozent, und Immobilienwerte an der Börse liegen über 42 Prozent unter ihrem Höchststand von vor rund drei Jahren. Die Blase platzt nicht mit einem Knall. Sie lässt Luft ab, und die Käufer bleiben auf ihren Wohnungen sitzen.^[10]

Redaktionelle Hinweise

Die Angaben stammen von Mitte November. Die Zahlen zum Leerstand unterscheiden sich je nach Gebiet und Zählweise und ändern sich mit jedem Quartalsbericht. Baht-Beträge sind mit rund 37,5 Baht je Euro umgerechnet und gerundet. Aktuelle Daten veröffentlichen die Zentralbank Thailands und das Immobilieninstitut REIC. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.

1. AREA-Umfrage: rund 1,64 Millionen leere Wohneinheiten, Wert rund 3,45 Billionen Baht. Nation Thailand, 02.11.2025: nationthailand.com ↩
2. REIC: Restbestand Groß-Bangkok 202.414 Einheiten, 1,284 Billionen Baht, Abbau Condos 39 Monate (Nation Thailand und Bangkok Biznews, 23.09.2026): Nation, Bangkok Biznews. Knight Frank: rund 350.000 unverkaufte Condos, Abbau fünf bis sechs Jahre (The Star, 12.06.2026): The Star. Bangkok: über 65.300 unverkaufte Einheiten, rund 370 Milliarden Baht, rund 25.700 fertig (The Star, 14.10.2026): The Star ↩
3. CBRE: 52.000 Condos pro Jahr im Schnitt, 13.700 in neun Monaten (Nation Thailand, 15.01.2026): Nation. Rund 17.000 Neustarts (05.05.2026): Nation. Über 180 Milliarden Baht Anleihen (13.03.2026): Nation ↩
4. Staatshaushalt rund 3,8 Billionen Baht (Nation Thailand): nationthailand.com ↩
5. Haushaltsschulden 86,7 Prozent des BIP (Bank of Thailand via Nation, 03.04.2026): Nation. Ablehnung 44 Prozent im ersten Halbjahr, Prognose bis 50 Prozent (28.10.2026): Nation. 70 Prozent bei Häusern unter drei Millionen Baht (11.12.2025): Nation. Beleihungsgrenze bis 30.06.2027 (07.05.2026): Nation ↩
6. Pattaya Mail, 20.02.2026, Überhang Jomtien und Süden: pattayamail.com. Phuket, AREA-Zahlen (Nation Thailand, 03.05.2026): Nation. Übertragungen Chonburi, Jomtien-Listenpreis, Phuket-Transfers: KKP Research, Stand Juni ↩
7. Preisindex neue Condos im dritten Quartal, REIC der Wohnungsbaubank (Thansettakij, 15.10.2026): thansettakij.com. Baukosten und Preiserwartung des Condo-Verbands (Nation Thailand, 05.05.2026): Nation ↩
8. Ausländerkäufe: Nation Thailand, 12.04.2026 und 19.06.2026: Nation, Nation. Quote 49 Prozent: Thaiger ↩
9. Gebührensenkung bis 30.06.2027: Thai PBS, 30.06.2026, Tilleke & Gibbins, 03.07.2026. Cushman & Wakefield zur ersten Runde: Pattaya Mail, 10.04.2025. Ausländerquote und AREA-Forderung: Nation, 19.06.2026 ↩
10. Kasikorn Research (Nation Thailand, 03.07.2026): Nation. Kiatnakin Phatra (02.06.2026): Nation. Spekulation und Verkäufe (09.01.2026): Nation. Immobilienindex minus 42 Prozent (15.01.2026): Nation. IWF, 13.02.2026: imf.org ↩