Wer in Thailand eine Immobilie erwerben will, stößt zuerst auf einen Satz aus dem Jahr 1954: Ausländer dürfen kein Land auf den eigenen Namen kaufen. An dieser Regel hat sich bis heute nichts geändert, wohl aber an ihrer Durchsetzung. Seit Mai 2026 prüfen Behörden auf Koh Samui und Koh Phangan mehr als 11.400 Firmen auf verdeckte Eigentümerstrukturen. Legale Wege gibt es trotzdem – vier an der Zahl.
Land Code Section 86: Warum Ausländer kein Grundstück kaufen können
Die Grundnorm steht in Section 86 des Land Code Promulgation Act B.E. 2497. Grundstücke stehen dort Thai-Staatsbürgern und mehrheitlich thailändisch gehaltenen Gesellschaften vor. Ein Ausländer kann Land nur erwerben, wenn ein Staatsvertrag oder eine gesetzliche Ausnahme das erlaubt. Solche Ausnahmen sind selten und an hohe Investitionssummen gebunden.
Weder ein Rentnervisum noch eine Ehe mit einer Thai ändert daran etwas. Kauft die thailändische Ehefrau ein Grundstück, muss der ausländische Ehemann beim Landamt schriftlich erklären, dass er keinen Anspruch auf den Boden erhebt. Das Grundstück gehört dann allein ihr. Wer diesen Punkt überliest, erlebt spätestens im Scheidungsfall eine Überraschung.
Eigentumswohnung in Thailand kaufen: Die 49-Prozent-Quote
Der einzige Weg zu echtem Volleigentum führt über den Condominium Act B.E. 2522. Section 19 bis erlaubt Ausländern den Kauf von Eigentumswohnungen, solange der ausländisch gehaltene Anteil 49 Prozent der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes nicht übersteigt. Der Name des Käufers steht danach im Chanote, dem staatlichen Titeldokument.
Gerechnet wird nach Fläche, nicht nach Zahl der Einheiten. Eine große Wohnung verbraucht also überproportional viel Quote. In gefragten Projekten in Bangkok, Phuket und Pattaya ist die Grenze oft ausgeschöpft, bevor der Bau fertig ist. Wer eine Wohnung in Thailand sucht, sollte den freien Quotenanteil schriftlich bestätigen lassen.
Pacht über 30 Jahre: Was ein Leasehold-Vertrag absichert
Für Häuser und Grundstücke bleibt die registrierte Pacht. Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs begrenzt die Laufzeit auf 30 Jahre. Jede längere Vereinbarung wird kraft Gesetzes auf 30 Jahre gekürzt. Section 538 verlangt zusätzlich die Eintragung beim Landamt, sobald die Pacht drei Jahre übersteigt.
Ein mündlich zugesagter oder nur privatschriftlicher Pachtvertrag über 20 oder 30 Jahre ist gegenüber Dritten wertlos. Verkauft der Eigentümer das Grundstück, muss der neue Eigentümer eine nicht eingetragene Pacht nicht gegen sich gelten lassen. Die Eintragung kostet ein Prozent des Gesamtpachtzinses und ist der entscheidende Schritt der ganzen Konstruktion.
Das Urteil, das die 30+30+30-Verträge kippte
Jahrzehntelang verkauften Projektentwickler Pachtverträge mit vorab vereinbarten Verlängerungen: 30 plus 30 plus 30 Jahre, beworben als 90 Jahre Sicherheit. Der Oberste Gerichtshof hat dieses Modell am 18. März 2025 im Urteil Nr. 4655/2566 beendet. Jede Klausel, die eine Laufzeit über 30 Jahre hinaus zusagt, ist jenseits dieser Grenze unwirksam.
Eine Verlängerung bleibt möglich, sie ist aber ein neuer Vertrag und setzt die Zustimmung des dann eingetragenen Eigentümers voraus. Wer bereits einen solchen Vertrag hält, verliert nichts sofort – die ersten 30 Jahre stehen. Offen ist allein, was danach kommt. Käufer sollten prüfen lassen, ob ihr Vertrag für diesen Fall eine Entschädigung vorsieht.
Nießbrauch: lebenslanges Nutzungsrecht auf fremdem Grund
Der Nießbrauch nach den Sections 1417 bis 1428 räumt das Recht ein, eine Immobilie zu besitzen, zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen. Er kann auf Lebenszeit bestellt werden. Fehlt eine Befristung, gilt er nach Section 1418 im Zweifel für die Lebensdauer des Berechtigten. Vermietung ist dabei erlaubt.
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Eingetragen wird das Recht auf der Rückseite des Titeldokuments beim Landamt. Damit wirkt es auch gegen einen späteren Käufer des Grundstücks. Der Nießbrauch endet allerdings mit dem Tod des Berechtigten und geht nicht auf die Erben über. Für ein Ehepaar mit thailändischer Partnerin ist er das gebräuchlichste Instrument.
Superficies und Wohnrecht: Haus und Boden getrennt
Das Erbbaurecht, im thailändischen Recht Superficies genannt, steht in den Sections 1410 bis 1416. Es trennt das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Boden. Der Ausländer besitzt dann rechtlich das Haus, das Grundstück bleibt in thailändischer Hand. Anders als der Nießbrauch ist dieses Recht nach Section 1411 vererblich.
Das Wohnrecht nach den Sections 1402 bis 1409 erlaubt allein das Bewohnen. Vermieten oder übertragen lässt es sich nicht, vererbt wird es ebenfalls nicht. Es taugt für Familienkonstellationen, kaum als Ersatz für Eigentum. In der Praxis werden Pacht, Nießbrauch und Superficies häufig kombiniert, um die Schwächen der einzelnen Rechte auszugleichen.
Die Nominee-Firma und warum das Firmenmodell strafbar ist
Der bekannteste Umweg war die thailändische Company Limited: Thai-Gesellschafter halten formal 51 Prozent, faktisch bestimmt der ausländische Käufer. Section 36 des Foreign Business Act B.E. 2542 verbietet genau das. Strafbar macht sich der thailändische Strohmann, Section 37 erfasst den Ausländer, der die Struktur nutzt.
Seit Anfang 2026 prüft das Department of Business Development Gesellschafterstrukturen systematisch. Auffällig sind ruhende Firmen ohne Geschäftstätigkeit, deren einziges Vermögen ein Grundstück ist. Bei einer Razzia auf Koh Phangan am 23. Mai 2026 wurden 22 Ausländer festgenommen und über 40 Rai Land beschlagnahmt. Mehr dazu in unserem Bericht zum Vorgehen gegen Strohmann-Firmen.
Strafen, Zwangsverkauf und Verlust der Immobilie
Section 36 des Foreign Business Act sieht bis zu drei Jahre Haft vor, dazu Geldstrafen von 100.000 bis 1.000.000 Baht. Kommt der Verurteilte einer gerichtlichen Anordnung nicht nach, laufen Tagesbußen von 10.000 bis 50.000 Baht weiter. Section 111 des Land Code bedroht den Erwerb über einen Mittelsmann mit bis zu zwei Jahren Haft und 20.000 Baht.
Unabhängig von der Strafe greift Section 94 des Land Code. Wer als Ausländer unrechtmäßig Land hält, muss es innerhalb einer Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr veräußern. Versäumt er das, wird zwangsversteigert. Für Käufer bedeutet das im schlechtesten Fall den Verkauf zum Marktabschlag – und den Verlust eines Großteils des eingesetzten Kapitals.
Geldtransfer aus dem Ausland und das FET-Formular
Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Volleigentum muss der Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand fließen und dort in Baht getauscht werden. Die empfangende Bank stellt darüber das Foreign Exchange Transaction Form aus. Ohne diesen Nachweis verweigert das Landamt die Eintragung. Ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar ist das Formular zwingend, darunter genügt eine Bankbestätigung.
Der Überweisungszweck muss Name laut Pass, Projektname, Einheitennummer und den Kaufzweck nennen. Eine Zahlung von einem thailändischen Baht-Konto erzeugt kein gültiges Formular. Das Original gehört in die Unterlagen: Beim späteren Verkauf ist es die Grundlage dafür, den Erlös wieder ins Ausland zu überweisen.
Prüfschritte vor dem Kauf einer Immobilie in Thailand
Vor jeder Anzahlung gehört ein Blick ins Titeldokument beim zuständigen Landamt. Dort steht, wem das Grundstück gehört, welche Rechte eingetragen sind und ob eine Hypothek lastet. Die freie Ausländerquote lässt sich beim Juristic Office des Gebäudes abfragen. Mündliche Zusagen von Verkäufern haben vor Gericht kein Gewicht.
Verträge werden meist zweisprachig geschlossen, im Streitfall gilt die thailändische Fassung. Ein eigener, vom Verkäufer unabhängiger Anwalt prüft beide Textfassungen. Bei Fragen zum Aufenthaltstitel hilft ein auf Visa spezialisiertes Beratungsbüro. Welche Fehler beim Kauf häufig zum Problem werden, zeigt unser Beitrag zu den Fallen beim Wohnungskauf.
Redaktionelle Hinweise
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Die genannten Paragrafen und Strafrahmen geben den Stand August 2026 wieder. Ein Gesetzentwurf zur Verlängerung von Pachtlaufzeiten auf 99 Jahre wird seit 2024 diskutiert, ist aber nicht in Kraft. Wie ein Landamt eine bestehende Firmenstruktur im Einzelfall bewertet, hängt von der lokalen Praxis ab – vor dem Kauf oder einer Umstrukturierung empfiehlt sich Rücksprache mit einer auf thailändisches Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.
Heute so morgen so.
In einem Land in dem sich die Gesetze und Vorschriften jederzeit ändern, können.