BANGKOK – Thailand ringt um seinen Immobilienmarkt. Während die Regierung eine Anhebung der Ausländerquote bei Eigentumswohnungen prüft, um frische Gelder ins Land zu holen, schlagen Kritiker Alarm und fordern strengere Regeln. Der Streit ist entbrannt – und ein führender Immobilienexperte spricht Klartext.
Eine Debatte jenseits vom „Ausverkauf der Nation“
Dr. Sopon Pornchokchai, Chef der Agentur für Immobilienangelegenheiten (AREA), weist die Panikmache zurück. Von wegen „selling the nation“ – die Diskussion müsse ohne Schaum vor dem Mund geführt werden. Seine Analyse zeigt: Nur ein Bruchteil der Projekte schöpft die geltende 49-Prozent-Quote für Ausländer überhaupt aus.
Im letzten Jahr stemmten ausländische Käufer weniger als 20 Prozent aller Wohnungskäufe. Die echte Masse bewegt sich auf dem Markt der Einheimischen. Sein Plädoyer ist eindeutig: mehr Gelassenheit und ein scharfer Blick auf die wahren Baustellen.
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Billig-Bude Bangkok statt Luxusloft in China
Sopon hält Thailands Regelwerk im internationalen Vergleich für extrem lasch. Nirgendwo wird das greifbarer als auf dem Preisschild und beim Thema Wohnsitzpflicht. Während China von Ausländern verlangt, vor dem Immobilienkauf ein bis zwei Jahre im Land gelebt zu haben, kennt Thailand keine derartige Hürde.
Die AREA-Erhebung für 2025 enthüllt ein weiteres Detail: In Bangkok und Umgebung hatten rund zwei Drittel der von Ausländern gekauften Einheiten einen Preis von 5 Millionen Baht oder niedriger. In chinesischen Metropolen werden Ausländer dagegen mit Summen von 10 bis 20 Millionen Baht und mehr konfrontiert. Ein Mindestkaufpreis existiert in Thailand nicht.
Die fatale Lücke: Strohmänner und Mehrfachkäufe
Eine weitere Schieflage macht sich beim Volumen bemerkbar. Thailand erlaubt ausländischen Käufern, mehrere Einheiten zu erwerben – entscheidend ist nur die Gesamtquote des Gebäudes. China hingegen kappt das Interesse an dieser Praxis radikal und beschränkt Ausländer in der Regel auf eine einzige Einheit.
In Städten wie Bangkok, Pattaya und Hua Hin würden ausländische Eigentümer bereits jetzt eine nicht zu unterschätzende Rolle bei der Verwaltung von Wohnprojekten spielen. Sopons düsterer Zusatz: Bedenkliche Strohmann-Konstruktionen und verschleierte Besitztümer seien längst bittere Realität.
Wenn die Enklave im eigenen Land entsteht
Das Denken in Gewinn statt Bleibe ist das nächste Problemfeld. Sopon sieht es glasklar: Thailand lässt ausländische Käufer Eigentumswohnungen zu reinen Investitions- und Wiederverkaufszwecken erwerben. Die Kontrolle illegaler Kurzzeitvermietungen an Touristen sei dagegen kläglich schwach.
Der Experte malt ein Szenario an die Wand, das dem Hotelsektor schadet und gesellschaftlichen Zündstoff birgt. Wenn Gebäude von Besitzern einer einzigen Nationalität dominiert werden, entstünden ausländische Enklaven und ein Schattenmarkt für nicht lizenzierte Unterkünfte.
Kampfansage an Rendite-Jäger
Ein weiterer Magnet für Spekulanten ist das thailändische Steuerrecht. Sopon kritisiert offen die im Vergleich zu China extrem niedrige Steuerlast für ausländische Eigentümer. Die jährlichen Grundsteuern, Abgaben auf Mieteinkommen und Kapitalertragssteuern seien ein Witz.
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Diese Steueroase mache Thailand vor allem für Käufer attraktiv, die Rendite statt dauerhaften Wohnsitz suchen. Geld, das in Stein investiert wird, aber dem Land kaum durch Steuern zugutekommt – eine Rechnung, die der Experte nicht mehr aufgehen sieht.
Keine Entscheidung in Sicht
Die Regierung hält sich noch bedeckt. Ein Beschluss über die Anhebung der Quote für ausländisches Eigentum ist nicht gefallen. Die Fronten zwischen Investoren, Entwicklern und Bürgern, die um bezahlbaren Wohnraum fürchten, bleiben verhärtet. Sopon stellt eine unmissverständliche Bedingung: Sollte die Quote ausgeweitet werden, müssen gleichzeitig strengere und glasklare Regulierungen her. Es müsse darum gehen, ausländisches Kapital mit den langfristigen Interessen Thailands und seiner Bürger in Einklang zu bringen, nicht sie gegeneinander auszuspielen.
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Die Zahlen sprechen eine andere Sprache, derzeit stehen mehr als 400.000 Apartments in Thailand leer. Ende der 70er Jahre wurde die Ausländerquote eingeführt, die damit auch eine Quote für Thailänder wurde.
Die Nachfrage in der Thaiquote stagniert seit jahren, somit stehen immer mehr Einheiten leer die kein Ausländer kaufen darf. Die Folge ist das Projekte sich nicht mehr rechnen und eine Pleite des Bauträgers droht wenn das Kapital für Maintenance aufgezehrt ist (leere Einheiten zahlen keine Gebühren für die Anlage). Welchen Zustand das „Projekt“ dann über die Zeit annimmt dürfte klar sein. Eine höhere Besteuerung von Immobilienbesitz für Ausländer würde die Situation zusätzlich verschärfen weil weniger Käufer am Markt auftreten. Für die Projektbeteiligten und Besitzer dieser Betonboxen wäre eine völlige Freigabe ohne Quote sinnvoll, aber dem scheint die Politik entgegenzustehen um seine Bürger zu „schützen“.