Thailand: Wohnungsmarkt bricht ein – gut für Mieter?

Thailands Wohnungsmarkt hat 2025 sein schlechtestes Jahr seit einem Jahrzehnt hinter sich gebracht – und wer hier zur Miete wohnt, sitzt seither am längeren Hebel. Eigentumsübertragungen auf dem tiefsten Stand seit zehn Jahren, Neubaustarts so niedrig wie seit neun Jahren nicht, Banken die reihenweise Kreditanträge ablehnten. Für Entwickler und Spekulanten war das eine Katastrophe. Für alle anderen: eine seltene Chance.

Die Analyseinheit Bnomics der Bangkok Bank hat die Zahlen für 2025 ausgewertet. Was dabei herauskommt, liest sich für Investoren wie ein Horrorfilm – und für den Expat, der monatlich Miete überweist, wie eine lang überfällige Korrektur.

Der Markt brach ein – und niemand kaufte mehr

101.103 Kondominiums wechselten 2025 landesweit den Besitzer. Klingt viel, ist es aber nicht: Das sind 13,2 Prozent weniger als im Vorjahr, der schwächste Wert seit einem Jahrzehnt. Der Gesamtwert aller Transfers fiel noch stärker – um 17,8 Prozent auf 244,1 Milliarden Baht. Vor der Pandemie lagen beide Zahlen deutlich darüber. Erholt hat sich der Markt bis heute nicht.

Besonders teuer bezahlen das die Entwickler im oberen Segment. Einheiten über 7,5 Millionen Baht verloren fast 30 Prozent ihrer Verkäufe. Wer sein Geld in Luxusprojekte gesteckt hat, sitzt jetzt auf Bestand, der sich nicht bewegt. Und weil die Entwickler nicht mehr neu bauen, sondern erst mal räumen – gingen 2025 nur 18.997 neue Einheiten in Bangkok und Umgebung an den Start. Neun-Jahres-Tief.

Banken lehnen ab – und das spüren Vermieter

Die Hypothekenzahlen erzählen die eigentliche Geschichte. Neue Kredite für Kondokäufe brachen um 21,6 Prozent ein, die Zahl neuer Kreditkonten fiel auf 20.686 – so wenige wie seit 13 Jahren nicht, vergleichbar mit dem Corona-Tief 2021. Bei Finanzierungen unter drei Millionen Baht lehnten Banken laut Marktforschern zeitweise 70 von 100 Anträgen ab. Wer kein verlässliches, nachweisbares Einkommen hat, bekommt keinen Kredit.

Das hatte eine direkte Konsequenz für den Mietmarkt: Wer nicht kaufen konnte – und das waren 2025 sehr viele Thais – blieb Mieter. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sank nicht, sie blieb stabil oder stieg. Gleichzeitig drückte der Überhang an unverkauften Einheiten auf die Preise. Vermieter, die ihre Wohnung partout nicht loswurden, vermieteten lieber – und günstiger.

Zehntausende Wohnungen stehen leer – und suchen Mieter

Die Absorptionsrate – also der Anteil neuer Projekte, der tatsächlich verkauft wird – fiel 2025 auf 20,3 Prozent. Zwischen 2017 und 2019 lag sie noch bei durchschnittlich 45,5 Prozent. Anders gesagt: Vier von fünf neu gebauten Einheiten finden keinen Käufer. In Bangkok standen Ende 2024 laut Real Estate Information Center rund 58.000 unverkaufte Kondos im Bestand.

Entwickler reagierten mit Rabatten, Möbelgutscheinen, kostenlosen Hausverwaltungsgebühren für zwei oder drei Jahre – alles, um Käufer anzulocken. Wer kaufen will und liquide ist, hat selten so gute Verhandlungskarten gehabt. Wer mieten will, profitiert ebenfalls: Vermieter, die auf ihren Einheiten sitzen, verhandeln heute mehr als noch vor zwei Jahren.

Ausländer kaufen – nur kleiner und billiger

Während Thai-Käufer wegbleiben, halten ausländische Käufer den Markt zumindest teilweise am Leben. 14.899 Einheiten gingen 2025 an Ausländer – ein leichtes Plus von 2,2 Prozent. Aber auch hier zeichnet sich ein Wandel ab: Der Gesamttransferwert ausländischer Käufe sank um 10,7 Prozent auf 60,9 Milliarden Baht. Ausländer kaufen also häufiger, aber günstiger – durchschnittlich 41,3 Quadratmeter zu rund 4,1 Millionen Baht pro Einheit.

Chinesische Käufer, lange die dominierende Gruppe, haben ihren Marktanteil deutlich reduziert. Käufer aus Myanmar, Indien, Russland und Taiwan gewinnen an Bedeutung – oft Familien, die langfristig hier leben wollen, nicht spekulieren. Bangkok, Chon Buri und Phuket bleiben die beliebtesten Standorte. Phuket läuft dabei gegen den Landestrend: Dort zogen die Preise 2025 weiter an, getrieben von ausländischer Nachfrage und begrenztem Angebot in guten Lagen.

Was das für Expats in Thailand bedeutet

Wer in Thailand lebt und mietet, sollte jetzt aktiv werden. Vermieter stehen unter Druck, laufende Verträge können bei Verlängerung neu verhandelt werden – besonders wenn das Gebäude Leerstand hat. Ein kurzes Gespräch über die Miete kostet nichts, kann aber bares Geld sparen. Wer einen Jahresvertrag abschließen will, hat heute mehr Spielraum als seit Jahren. Erfahrene Immobilienvermittler helfen dabei, passende Angebote zu finden.

Ob sich 2026 etwas ändert, ist offen. Bnomics warnt ausdrücklich vor globalen Risiken – Energiepreise, geopolitische Spannungen, Thailands schwaches Wirtschaftswachstum und der hohe Schuldenstand der Haushalte bremsen jede Erholung. Der Markt dreht sich nicht über Nacht. Wer also mietet, mietet vorläufig weiter – aber unter besseren Bedingungen als noch vor zwei Jahren.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Artikel basiert auf dem Marktbericht der Bnomics-Analyseeinheit der Bangkok Bank (2025) sowie Daten von Cushman & Wakefield, CBRE Thailand und dem Real Estate Information Center (REIC). Er stellt keine Kauf-, Miet- oder Investitionsberatung dar.