Thailand gibt Jahresvisum für Wohnung und Miete?

Thailand verschenkt Jahresvisa an alle, die eine Wohnung kaufen oder mieten. Klingt fast zu gut, um wahr zu sein – und wer das Kleingedruckte kennt, weiß: Es ist es auch. Fast.

Seit Oktober 2025 gibt es das Programm tatsächlich. Wer 3 Millionen Baht in eine Eigentumswohnung steckt oder 85.000 Baht im Monat Miete zahlt, kann eine jährlich verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Was sich nach einem einfachen Deal anhört, hat in der Praxis mehr Haken als ein Anglergeschäft am Wochenende.

Ihr Kondo für 2 Millionen? Leider nein

Viele Expats in Pattaya, Hua Hin oder Chiang Mai besitzen eine Wohnung. Haben sie gezahlt, was sie zahlen mussten, haben sie einen Chanote in der Hand – und trotzdem keinen Anspruch auf das neue Programm. Der Grund: Die Schwelle liegt bei 3 Millionen Baht, eingetragen beim Grundbuchamt, in ausländischem Eigentum. Was darunter liegt, zählt nicht. Wer für 2,8 Millionen gekauft hat, schaut durch die Röhre.

Noch wichtiger: Das Kaufdatum muss nach dem 1. Oktober 2020 liegen. Wer seine Wohnung 2018 oder früher gekauft hat, ist raus – egal zu welchem Preis. Und wer gerade ein Off-Plan-Objekt finanziert, das noch gebaut wird, ebenfalls: Nur der vollzogene, eingetragene Eigentumstitel zählt.

85.000 Baht Miete – wer zahlt das schon?

Der Mietpfad klingt auf dem Papier wie eine Alternative für alle, die nicht kaufen wollen. 85.000 Baht im Monat, das sind rund 2.300 Euro – für Thailand ist das eine Menge. Wer in Phuket oder Bangkok eine Wohnung in dieser Preisklasse mietet, bewohnt keine durchschnittliche Expat-Wohnung, sondern etwas, das in Deutschland als Luxuswohnraum durchgehen würde.

Wer bereit wäre, das zu zahlen, hat ein weiteres Problem: Der Mietpfad läuft seit Frühjahr 2026 nicht mehr reibungslos. Agenturen hatten Lücken im System ausgenutzt, die Behörden reagierten mit verschärften Anforderungen. Stand heute ist dieser Weg behördlich in Überarbeitung. Wer über diesen Pfad einsteigen will, braucht eine zugelassene Kanzlei, aktuelle Informationen – und etwas Geduld.

49 Prozent – die stille Grenze im Gebäude

Angenommen, jemand hat die richtige Wohnung, zum richtigen Preis, nach dem richtigen Datum gekauft. Dann könnte immer noch das Condominium Act dazwischenfunken. Pro Gebäude dürfen maximal 49 Prozent der Einheiten in ausländischem Besitz sein. In Phuket, in beliebten Pattaya-Lagen und in Bangkoks Hochhäusern mit guter Anbindung ist diese Quote in vielen Projekten bereits ausgeschöpft.

Wer eine Wohnung kauft, ohne die Quote zu prüfen, kann keinen Eigentumstitel eintragen lassen – und ohne Eintragung gibt es kein Visum. Das Grundbuchamt prüft, bevor es einträgt. Wer erst nach Kaufvertragsunterzeichnung merkt, dass die Quote voll ist, sitzt in der Klemme. Geprüfte Objekte mit freier Ausländerquote sparen diesen Ärger von Anfang an.

Nicht beim Schalter, nicht allein

Selbst wer alle Bedingungen erfüllt, kann den Antrag nicht einfach beim Einwanderungsamt einreichen. Das Programm läuft ausschließlich über Agenten, die vom Ministerium für Tourismus und Sport zertifiziert sind – Thailand Long Stay (TLS). Diese prüfen Unterlagen, leiten sie an die lokalen Immobilienbüros weiter, die den Eigentumstitel und Zahlungsnachweise verifizieren. Erst dann landet der Antrag bei der Immigration.

Das ist kein bürokratischer Umweg, sondern Pflichtbestandteil. Wer an TLS vorbei direkt zur Behörde geht, bekommt keinen Stempel. Und wer einen nicht-zertifizierten Agenten beauftragt, riskiert Ablehnung und verlorene Gebühren. Kanzleien mit Erfahrung in diesem Verfahren kennen den aktuellen Stand der Zertifizierung.

Was das Programm wirklich ist

Technisch ist das Programm kein Visum im klassischen Sinn, sondern eine investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung – klassifiziert als Non-Immigrant B. Wer das noch nicht wusste: Es erlaubt keine Erwerbstätigkeit, kein Work Permit ersetzt es nicht, und die 90-Tage-Meldepflicht bleibt trotzdem. Wer das Visum hat und dennoch Geld verdient, ohne Genehmigung, riskiert Abschiebung.

Das Programm hat seit seiner Einführung lokalen Widerstand erzeugt. Geschäftsverbände auf Phuket befürchten Preistreiberei, Bürgerorganisationen sehen Lücken für Schwarzarbeit. Vor den Parlamentswahlen im Februar 2026 sprachen sich mehrere Minister öffentlich gegen das Programm aus. Es läuft – aber weitere Änderungen sind möglich.

Für wen es trotzdem Sinn ergibt

Wer ohnehin kaufen will, über 3 Millionen Baht Kaufpreis liegt, ein fertig eingetragenes Objekt mit freier Quote findet und die Gelder aus dem Ausland überweist – für den ist das Programm eine echte Option. Günstiger und zugänglicher als das LTR-Visum, weniger bürokratisch als ein Rentenvisum mit jährlichem Kontostand-Stress. Wer die Wohnung irgendwann verkauft, verliert die Aufenthaltsgenehmigung – das sollte in jede Kaufkalkulation einfließen.

Wer hingegen glaubt, mit seiner bestehenden Wohnung für 2,5 Millionen Baht einfach zum Amt zu spazieren und ein Jahresvisum zu bekommen, wird enttäuscht nach Hause gehen. Das Programm ist real – aber es gilt für eine deutlich kleinere Gruppe als die Schlagzeilen vermuten lassen. Weitere interne Links: Was das Programm im Detail leistet und aktuelle Phuket-News.

Redaktionelle Hinweise

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Mietpfad befindet sich Stand Mai 2026 in behördlicher Überarbeitung – Konditionen können sich kurzfristig ändern. Vor jeder Investitionsentscheidung Rücksprache mit einer zugelassenen Kanzlei empfohlen.