Mike ist Österreicher, lebt seit Jahren in Thailand, hat mehrere Condos — und schläft eigentlich gut. Bis er anfing, sich Fragen zu stellen. Wer zahlt Steuern auf die Mieteinnahmen? Brauche ich eine Arbeitserlaubnis? Und macht es einen Unterschied, ob das Geld per PromptPay kommt oder auf ein Konto in Wien? Er hat uns einen Brief geschrieben — Name geändert, Lage vertraut. Viele Expats stecken in exakt derselben Situation.
Die Antworten sind nicht alle bequem, aber sie sind klar — zumindest in den Punkten, wo das Thai-Steuerrecht keine Graubereiche lässt. Und in den Bereichen, wo echte Graubereiche bestehen, sagen wir das. Keine falschen Beruhigungen, keine Panikmache.
Wer in Thailand vermietet, zahlt in Thailand Steuern
Das ist die erste und wichtigste Regel — und sie gilt ohne Ausnahme: Mieteinnahmen aus Immobilien in Thailand sind in Thailand steuerpflichtig. Immer. Unabhängig davon, wer der Mieter ist, welche Nationalität er hat und wohin das Geld fließt. Die Immobilie liegt in Thailand, also hat das Thai-Finanzamt das Erstbesteuerungsrecht. So steht es im DBA zwischen Österreich und Thailand, und das sogenannte Belegenheitsprinzip gilt international als Standard.
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Mieteinnahmen werden als persönliches Einkommen behandelt und nach den progressiven Einkommensteuersätzen besteuert — zwischen 0 und 35 Prozent, je nach Jahreseinkommen. Vermieter dürfen dabei entweder einen Pauschalabzug geltend machen oder tatsächliche Kosten ansetzen: Reparaturen, Verwaltung, anteilige Abschreibung. Wie die Freibeträge und Abzüge im Thai-Steuersystem konkret funktionieren, lohnt sich zu lesen. Wer mehrere Condos vermietet, kommt ohne Thai-Steuernummer (TIN) und jährliche Steuererklärung nicht mehr aus.
PayPal, PromptPay oder Wien – der Zahlungsweg ist egal
Das glauben viele nicht — aber das Finanzamt in Bangkok interessiert sich nicht dafür, über welchen Kanal das Geld läuft. Ob der Mieter per PromptPay direkt auf das Thai-Konto überweist, per PayPal zahlt oder die Miete auf ein Konto in Wien überweist: Die Steuerpflicht entsteht in Thailand, weil die Immobilie dort liegt. Der Zahlungsweg ist steuerlich irrelevant.
Wer hofft, durch europäische Konten unter dem Radar zu bleiben, unterschätzt die Richtung, in die sich die internationale Steuerkooperation entwickelt. Thailand tauscht seit Jahren Bankdaten mit anderen Ländern aus, und das Netz wird enger. Wer in Thailand steuerlich ansässig ist — also mehr als 180 Tage im Jahr hier verbringt —, muss lokal erzielte Einkünfte deklarieren, unabhängig davon, wo das Geld landet. Mikes Einnahmen aus Thai-Immobilien entstehen in Thailand und gehören dort erklärt. Punkt.
Wie das Thema Steuerpflicht für Expats in Thailand grundsätzlich funktioniert, haben wir bereits ausführlich erklärt — inklusive der 180-Tage-Regel und der Frage, welche Einkünfte überhaupt erfasst werden.
Unter 30 Tage – wo das Hotelgesetz zuschlägt
Hier wird es für viele unangenehm. Wer Condos monatsweise oder langfristig vermietet, bewegt sich auf legalem Boden. Wer aber über Booking.com tageweise oder wochenweise Buchungen annimmt, verstößt gegen das Thai-Hotelgesetz — denn ein Condo ohne Hotellizenz darf nicht für unter 30 Tage vermietet werden. Das ist kein Gerücht und keine städtische Legende. Ein Gericht in Hua Hin hat das in einem Leiturteil bestätigt, und Strafen von 5.000 Baht plus Tagessätzen sind die bisher verhängte Konsequenz.
Die eigentliche Brisanz liegt woanders: Wer in Thailand wegen illegaler Kurzzeitvermietung verurteilt wird, gilt als vorbestraft. Und wer in Thailand vorbestraft ist, kann in bestimmten Fällen keine Arbeitserlaubnis mehr erhalten — mit möglichen Folgen für den Aufenthaltsstatus. Die Bußgelder klingen überschaubar. Die Nebenfolgen können es nicht sein. Wer also über Plattformen auch Kurzaufenthalte anbietet, sollte das ändern oder sich absichern.
Arbeitserlaubnis – braucht Mike eine?
Das ist die Frage, die Mike am meisten beschäftigt — und die Antwort ist differenzierter als ein einfaches Ja oder Nein. Reine Vermietung, bei der ein Ausländer seine eigene Immobilie vermietet, ohne persönlich in Thailand Dienstleistungen zu erbringen, gilt nach überwiegender Rechtsauffassung nicht als Arbeit im Sinne des Thai-Arbeitsrechts. Wenn also eine Putzfrau kommt, ein Hausmeister sich kümmert und der Eigentümer nur kassiert — ist das kein Job, für den er eine Genehmigung braucht.
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Komplizierter wird es, wenn mehrere Einheiten aktiv verwaltet werden, eigene Buchungssysteme betrieben werden und der Eigentümer persönlich Gäste eincheckt, Reparaturen koordiniert oder einen Verwaltungsbetrieb führt. Ab einem gewissen Grad gewerblicher Tätigkeit greift der Foreign Business Act — und dann braucht man eine Genehmigung, die es für diese Konstellation faktisch nicht gibt. Die Grenze ist fließend und hängt vom Einzelfall ab. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt die Verwaltung durch eine Thai-Person oder eine registrierte Firma laufen.
Das Österreich-DBA hilft – aber schützt nicht vor der Thai-Steuer
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Thailand ist kein Freifahrtschein. Es regelt, wer zuerst besteuert — und das ist bei Thai-Immobilien eindeutig Thailand. Österreich erkennt das an und stellt diese Einkünfte in der Regel von der österreichischen Steuer frei oder rechnet die in Thailand gezahlte Steuer an. Doppelt zahlen muss Mike also nicht. Aber einmal zahlen — in Thailand — muss er.
Wer trotzdem in Österreich gemeldet ist oder dort noch Einkünfte hat, sollte die Wechselwirkung kennen: Manche DBA-Konstellationen sehen einen Progressionsvorbehalt vor — die Thai-Einkünfte bleiben in Österreich steuerfrei, erhöhen aber rechnerisch den Steuersatz auf das dort verbleibende Einkommen. Das klingt technisch, kann im Einzelfall aber spürbar sein. Ein Steuerberater mit Erfahrung in beiden Rechtssystemen ist hier kein Luxus, sondern sinnvoll investiertes Geld.
Was jetzt zu tun ist
Wer mehrere Condos in Thailand vermietet und noch keine Thai-Steuernummer hat, holt das nach. Die Steuererklärung läuft auf das Kalenderjahr, Abgabefrist ist Ende März des Folgejahres. Wer bisher nicht deklariert hat, kann das nachholen — das Thai-Finanzamt ist nicht darauf ausgelegt, Expats zu jagen, aber wer bei einer Kontrolle keine Unterlagen hat, steht schlecht da. Alle Mieteinnahmen dokumentieren: Datum, Betrag, Zahlungsweg, Mieter.
Wer über Booking.com oder ähnliche Plattformen auch Kurzaufenthalte unter 30 Tagen anbietet, prüft das sofort. Entweder auf Langzeitvermietung umstellen oder die Situation rechtlich absichern — zum Beispiel durch eine zugelassene Property-Management-Firma, die das Hotellizenz-Thema abdeckt.
Wer mehrere Einheiten hat, sollte außerdem prüfen, ob die Verwaltungsstruktur dem Foreign Business Act standhält. Aktive, persönliche Verwaltungstätigkeit kann als gewerbliche Tätigkeit ausgelegt werden. Einen Steuerberater, der beide Seiten kennt, findet man in Thailand ohne große Suche. Mike hätte sich viele schlaflose Nächte sparen können — besser jetzt als nach der ersten Betriebsprüfung. Wer tiefer ins Thema einsteigen will: Wie viele Ausländer in Thailand wirklich Steuern zahlen — und was das Revenue Department dazu offiziell sagt.
Redaktionelle Hinweise
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechtslage zur Kurzzeitvermietung und zur steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen in Thailand kann je nach Einzelfall abweichen. Wer konkrete Entscheidungen trifft, holt sich professionellen Rat — am besten von jemandem, der sowohl das Thai- als auch das österreichische Steuersystem kennt.
Vielen Dank. Das ist sehr interessant gewesen.
Es wurde aber immer von Condos geschrieben. Wie verhält es sich mit Häusern. Also Ferienhäusern die unter einer Thai Firma laufen?
Gleich?
Vielen Dank