BANGKOK – Thailands Behörden greifen durch. Seit Wochen flattern ausländischen Immobilienbesitzern Vorladungen ins Haus. Der Vorwurf: Sie haben über sogenannte Nominee-Firmen illegal Land erworben. Doch während die Käufer nun um ihre Villen fürchten, bleibt eine entscheidende Frage unbeantwortet: Warum trifft die juristische Faust nur den, der am wenigsten von der Illegalität wusste?
Zwanzig Jahre lang war es ein offenes Geheimnis
Ein Ausländer betritt eine glänzende Anwaltskanzlei in Phuket, Samui oder Pattaya. Er will ein Haus kaufen und stellt die entscheidende Frage: „Kann ich das legal tun?“ Der Anwalt sagt ja und entwirft eine thailändische Firmenstruktur – mit einheimischen Strohmännern als Mehrheitsaktionären, die nie Kapital einbringen und nie Gewinn erwarten.
Diese Praxis war kein schmutziger Geheimtipp, sondern über zwei Jahrzehnte lang das Standardprodukt der Branche. Thailändische Rechtskommentatoren brachten es selbst auf den Punkt: „Juristische Dienstleistungen wurden nicht geschaffen, um ausländische Kunden zu schützen, sondern um Verkäufe abzuschließen.“
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Ein inländisches Produkt, keine ausländische List
Die Erzählung vom gerissenen Ausländer, der eine Gesetzeslücke ausnutzt, ist bequem – und laut Branchenkennern falsch. Die Nominee-Struktur war ein von thailändischen Fachleuten entworfenes, verfeinertes und aggressiv vermarktetes Produkt. Ziel war es, den Anschein von Legalität zu erwecken und einen Immobilienkauf möglich, nicht rechtmäßig zu machen.
Sogar der berühmte „30+30+30-Jahres-Mietvertrag“, der tausenden Käufern als neun Jahrzehnte Sicherheit verkauft wurde, wird heute von Branchenquellen ohne jede Verlegenheit als „eine Verkaufstechnik, keine rechtliche Garantie“ beschrieben. Nichts davon war versteckt. Alles daran war völlig normal.
Der Käufer als letztes Glied einer thailändischen Kette
Um so eine Firma zu gründen, brauchte es eine lange Kette von Menschen: den Anwalt, der sie entwarf. Die thailändischen Anteilseigner, die als Strohmänner fungierten. Den Buchhalter, der die Aktienklassen und Blanko-Übertragungsformulare vorbereitete. Den Notar, der beglaubigte.
Zählen Sie die Hände bei dieser Transaktion. Der einzige Ausländer in der gesamten Kette sitzt ganz am Ende. Er war der Einzige, der nicht mit professioneller Gewissheit wusste, dass die Konstruktion das Gesetz umging. Und genau dieser eine Ausländer bekommt jetzt die Vorladung.
Der Staat sah nicht nur zu – er machte mit
Der Staat war kein passiver Zuschauer. Jede einzelne Nominee-Firma wurde beim Department of Business Development registriert. Jede Grundstücksübertragung bei einem Grundbuchamt erfasst und abgestempelt. Die Gebühren wurden kassiert. Die Strukturen lagen offen in staatlichen Datenbanken.
Zwanzig Jahre lang, über gewählte und nicht gewählte Regierungen hinweg, entschied sich niemand, genau hinzusehen. Nicht weil die Konstrukte schwer zu durchschauen waren, sondern weil das ausländische Geld nützlich war. Es baute Eigentumswohnungen, füllte Resorts und sicherte Hunderttausende Jobs. Die Nominee-Firma war das stille Rohr für diesen Kapitalfluss.
Eine Politik der Toleranz, jetzt als Falle
Ein Gesetz, das zwanzig Jahre lang nicht durchgesetzt wurde, ist keine ungebrochene Regel, sondern eine ungeschriebene Vereinbarung. Man kann eine Sache nicht zwei Jahrzehnte lang betreiben, sie besteuern, darauf eine Strandwirtschaft aufbauen und sie dann, sobald sich die Politik ändert, zum Verbrechen erklären.
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Der Staat hat sich durch Registrierung und Stempel selbst zur Partei dieser Vereinbarung gemacht. Nun umzuschwenken und den Endnutzer zu verfolgen, während die Beamten ihre Renten und die Kanzleien ihre Gebühren behalten, ist eine präzise Entscheidung, wer die Rechnung für ein kollektives System bezahlt.
Kein Argument gegen Recht und Ordnung
Dies ist keine Verteidigung von Betrügern im großen Stil oder organisierten Netzwerken im industriellen Maßstab. Es geht nicht darum, dass Thailand sein Landrecht nicht durchsetzen darf – das darf es uneingeschränkt. Jedes Land hat Lücken zwischen geschriebenem und gelebtem Gesetz.
Der Punkt ist enger gefasst: Grundlegende Fairness verlangt, der gesamten Kette der Verantwortung zu folgen. Diese Kette verläuft hauptsächlich durch sachkundige, lizenzierte Profis. Der ausländische Rentner, der gutes Geld für eine angebliche Expertenmeinung bezahlt hat, ist moralisch etwas völlig anderes als der Betrüger, der bewusst täuschte.
Rechenschaftspflicht dort beginnen, wo das Wissen war
Eine faire Durchsetzung müsste dort anfangen, wo das Fachwissen und die Entscheidungsgewalt lagen: bei den Anwaltskanzleien, die diese Strukturen gegen Honorar entworfen und als legal verkauft haben. Ein Staat, der den Käufer verfolgt, aber niemals den Berater, signalisiert, dass er mehr am Vermögenswert als am Betrug interessiert ist.
Zudem bräuchte es eine Übergangsfrist für die tausenden Käufer, die im guten Glauben auf professionellen Rat gehandelt haben. Ein definiertes Zeitfenster, um sich zu melden und in rechtmäßige Strukturen umzuwandeln, würde die Getäuschten von den echten Betrügern trennen.
Dem Kommentar kann ich im Prinzip nur zustimmen. Mit einer kleinen Ausnahme. Jeder, auch der Naivste, der sich auf diese windelweichen Rechtskonstellationen eingelassen hat, konnte sich an einer Hand abzählen, dass dies nicht legal sein konnte.
Aber es stimmt schon, jahrzehntelange Duldung mit einem Paukenschlag zu beenden und überwiegend nur den Schwächsten in dieser Kette zu enteignen, abzustrafen und abzuschieben ist, wie schon mal erwähnt sehr schäbig. Und nährt zudem den Verdacht, dass sich hier ein paar wenige „Netzwerker“ das günstigst unter den Nagel reißen wollen. Es hätte zweifellos andere, faire Wege gegeben diese jahrzehntelang geduldeten illegalen Rechtszustände zu beenden und abzuschaffen. Aber das war offensichtlich nicht das Ziel dieser Regierung.
Themen: Bitte keine Kritik an der Regierung….
Egal was in Thailand passiert, der Farang war, ist und wird immer der Watschenbaum für Thais sein!! Denn alle halblegalen Geschäfte, sei es Nominee oder Visa Runs sind Thai Erfindungen!!
Und deshalb kauft man in Thailand nichts, man fährt auf Urlaub hin- auch über den Winter- und geht dann seiner Wege.
Rechtssicherheit ist was anders…
Sorry, aber da hält sich mein „Mitleid“ in sehr,sehr engen Grenzen!
Oder ich kann es auch so sagen: „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ und das nicht nur in Thailand!
Und das die Konstrukte illegal waren,konnte Jeder wissen,es würden darüber hunderte Artikel geschrieben!
Ich habe mein erstes Haus Anfang der 1900er gekauft,meine Freundin war natürlich die Eigentümerin von dem Grundstück!
Auch haben mir „Gutmeinende“ Anwälte und selbsternannte „Notare“ eine andere Möglichkeit aufgezeigt,natürlich nur um mir zu helfen ;-)
Im „Guten Glauben“ ist da meist nichts gelaufen,und selbst wenn,schützt das nicht vor Strafe!
Denn meist war es die Angst von der Partnerin abhängig zu sein,und deswegen wurde eben eine Thai Limited Company gegründet,
selbst in Deutschland gilt ein „Verbotsirrtum“ nach § 17 StGB nur,wenn der Irrtum unvermeidbar war!
Das muss ein hier „angeblich“ betrogener Käufer erst einmal nachweisen….!
Und wer in Thailand eine Immobilie kauft, ohne sich über die Rechtslage zu informieren, oder sich die Umgehung der hiesigen Gesetze gewünscht hat, muss sich nicht beklagen. Die 49/51 % Hürde kennt man seit Ewigkeiten. Ich glaube sogar, dass die Naiven Käufer in der Minderheit sind. Wenn man da einigen Käufern noch genauer die Finanzströme verfolgen würde, käme man in DACH vermutlich noch einigen Schwarzgeld Verfrachtern auf die Spur, die ihr in TH investiertes Geld in DACH am Fiskus vorbei geschmuggelt haben.
Ach Gott, wir kennen doch unsere Thais: Übernahme von Verantwortung gehört jetzt nicht zu Ihren primären Tugenden. Schuld sind meist Andere, die Umstände oder eigentlich hat man es nur für den Farang getan. Selbst wollte man es nie. Insofern: mai pen rai oder gehen. Mehr bleibt nicht.
Na, ich weiß ja nicht, wie andere Leute das so gemacht haben, aber als ich 2023 meine Wohnung in Bangkok gekauft habe, hatte ich vorher auch Kontakt zu diversen Maklern, die mir auch alles Mögliche versprochen haben, wie einfach man eine Immobilie auf ‚Company Name‘ kaufen könnte, blabla. Ich habe mich ziemlich lange im Netz schlau gemacht und für mich entschieden, dass sich diese ‚Company Name‘ Kiste nicht solide anhört und anfühlt. Meine Wohnung habe ich dann ganz sauber gekauft, war vorher Thai Quota und wurde auf Foreign Quota umgeschrieben (nennt man das da so?). Alles offiziell und rechtlich einwandfrei. Ich liebe diese Wohnung bis heute und bin froh, dass ich mich nicht von diesem Company-Sch… blenden lassen habe!
Auch wenn es eigentlich nicht wirklich zum Thema passt. Aber was macht man eigentlich in so einer Eigentumswohnung in Bangkok den ganzen Tag? Kriegt man da keine Platzangst oder sowas ähnliches? Noch dazu in so einer Riesenstadt. Ich will keinem zu nahe treten, aber ich verstehe es einfach nicht. Bin halt selber eher so ein Land- und kein Stadtmensch. Darum interessiertes mich halt einfach.
Schleimmer…..
Legastheniker?
Eine saubere Lösung der Rückabwicklung dieser Nominee Firmenkonstrukte, wäre nicht die Enteignung, sondern die Rückabwicklung und der Verkauf, dieser Firmen oder Immobilien. Eine Enteignung, wird weltweit als Rechtsunsicherheit in Thailand wahrgenommen werden. Vertrauensbildung für Investoren, sieht anders aus.
Ja, Unwissenheit schütz nicht vor Strafe. Logisch, das kennen wir ja auch aus Europa. Der entscheidende Unterschied ist aber der, dass dies in Thailand nur für den Farang gilt, nicht für alle Beteiligten. Das bedeutet einmal mehr, dass eben nur derjenige am Ende der Kette Geld hat, um das Konstrukt, das Haus, die Verschreibung und das Grundstück zu bezahlen.
Und wer hat nun auch noch das Geld um die Strafe zu bezahlen? Ja wer wohl? Jaaa genau, Bingooo. Der Frang. So geht dieselbe Geschichte immer weiter und weiter und bezahlen tut der Farang. Schliesslich ist der Farang von Anfang an der Einzige in dieser Kette, der Geld hat.
Da muß man eigentlich auch klar sagen, daß kein Farang der nach Thailand kommt, das thailändische Recht kennen kann. Höchstens rudimentär. Und wenn dann ein Thai-Rechtsanwalt sagt, daß das so und so gemacht werden soll und zudem das Business Office und das Land Office keinerlei Widerspruch geben, welcher Farang soll da widersprechen. Sicher, es gibt einige, die zuvor Hinweise auf rechtliche Fragwürdigkeit erhielten. Aber die große Masse „ist auf Nummer sicher gegangen“ und hat einen Rechtsanwalt beauftragt. Wer soll sich denn sonst mit der komplexen Materie, gerade in Thailand, auskennen?
Und es fragt sich auch: Sind die Firmenkonstrukte wirklich rechtswidrig? Soweit ich weiß, wurden Thais als 50%-Anteilseigner plus 1% weiterer Thai plus 49% Farang eingetragen. Das heißt, rechtlich sind nun die Thais die Mehrheitseigner. Gibt es ein Gesetz, das einem Thai verbietet, bei mehreren Unternehmen 50% der Anteile zu besitzen? Nimmt man diese Argumentationskette und argumentiert zudem mit der Zustimmung von Land- und Business-Office, dann ist die jetzige Beurteilung als rechtswidrig doch sehr fragwürdig.
Und was sagen internationale Gerichte? Will Thailand denn nicht international bekannter und erfolgreicher werden? Dann muß man die Ausländer auch gleich behandeln. Ich bin gespannt, wie sich das auf das Investitionsverhalten von ausländischem Kapital auswirkt.
Für mich ist es eine Frechheit, wie so Fallen für Ausländer aufgestellt werden.