Immobilien in Thailand kaufen: Was Ausländer dürfen und was nicht

Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz eine Immobilie in Thailand kaufen will, stößt schnell auf eine unbequeme Wahrheit: Ausländer dürfen in Thailand kein Grundstück besitzen. Punkt. Das Gesetz schließt direkten Landerwerb für Nicht-Thais grundsätzlich aus. Es gibt legale Wege, das zu umgehen – aber wer die falschen Strukturen wählt, riskiert den Titelverlust und im schlimmsten Fall eine Strafverfolgung.

Was das Gesetz wirklich verbietet

Section 86 des Land Code Act ist eindeutig: Ausländer dürfen in Thailand kein Land erwerben – mit sehr engen Ausnahmen. Eine davon: Wer mindestens 40 Millionen Baht in Thailand investiert, kann über Section 96 bis des gleichen Gesetzes mit Genehmigung des Innenministers ein Grundstück von maximal einem Rai (1.600 Quadratmeter) erwerben. Das ist in der Praxis für die meisten Ruhestandssuchenden keine Option.

Was das Gesetz aber ausdrücklich erlaubt: das Eigentum am Gebäude selbst. Boden und Haus gelten in Thailand rechtlich als getrennte Dinge. Ein Ausländer kann das Haus besitzen, das darauf steht – das Grundstück darunter gehört ihm trotzdem nicht. Aus dieser Trennung entstehen alle legalen Kaufmodelle.

Pacht: maximal 30 Jahre, keine Ausnahmen

Das verbreitetste Modell ist die langfristige Pacht. Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs begrenzt die Laufzeit auf maximal 30 Jahre. Verträge, die länger laufen, sind rechtlich unwirksam – der Teil über 30 Jahre zählt schlicht nicht. Außerdem gilt: Jeder Pachtvertrag über drei Jahre muss schriftlich geschlossen und beim Land Office eingetragen sein (Section 538). Wer das vergisst, hat nach drei Jahren keinen durchsetzbaren Vertrag mehr.

Viele Verträge enthalten eine Option auf Verlängerung um weitere 30 Jahre. Das klingt nach Sicherheit, ist es aber nicht. Der Oberste Gerichtshof Thailands hat im März 2025 klargestellt, dass solche Verlängerungsklauseln gegenüber einem neuen Grundstückseigentümer nicht bindend sind. Wer kauft, bindet sich an das Versprechen des alten Eigentümers – nicht an das Grundstück selbst.

Firmenkonstruktionen: hohe Strafe, hohes Risiko

In der Vergangenheit war es üblich, eine Thai Company Limited zu gründen und das Grundstück über diese Firma zu halten. Solche Firmen müssen zu mindestens 51 Prozent in der Hand von Thai-Staatsbürgern sein. Wer dabei auf Strohleute setzt – also Thai-Bürger, die offiziell Anteile halten, aber kein eigenes Geld eingebracht haben –, begeht eine Straftat nach dem Land Code Act. Die Behörden können den Grundbuchtitel entziehen und die Firma auflösen.

Seit 2025 läuft eine der bisher aggressivsten Durchsetzungskampagnen in der Geschichte Thailands. Über 46.000 Firmen wurden als verdächtig eingestuft, gegen 852 wurden Verfahren eingeleitet. Die Steuerbehörde, das Department of Business Development und das Innenministerium tauschen inzwischen Daten in Echtzeit aus. Wer heute noch auf Strohleute setzt, steht mit einem Bein vor dem Strafrichter.

Erbbaurecht: die sicherere Alternative

Eine rechtssichere Lösung ist das sogenannte Superficies-Recht, auf Deutsch am ehesten als Erbbaurecht bekannt. Section 1410 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs erlaubt es, einem Ausländer das Recht einzuräumen, auf fremdem Boden ein eigenes Gebäude zu errichten und zu halten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen, ist vererblich und übertragbar – und gilt auch bei Eigentümerwechsel des Grundstücks. Wer Immobilien in Thailand kaufen will, sollte dieses Modell von Anfang an einplanen.

Üblich ist die Kombination aus Pachtvertrag (für das Grundstück) und Superficies (für das Gebäude). Beide Rechte werden separat beim Land Office eingetragen. Das Gebäude gehört dem Ausländer; das Grundstück bleibt beim Thai-Eigentümer. Für Investments ab 5.000.000 Baht ist diese Doppelstruktur derzeit der Goldstandard.

Der Grundbuchtitel: Chanote oder nichts

In Thailand gibt es verschiedene Arten von Grundbucheinträgen mit sehr unterschiedlichem Rechtsstatus. Der einzig wirklich sichere ist der Chanote, offiziell bezeichnet als Nor Sor 4 Jor. Dieser Titel bedeutet: GPS-vermessene Grenzen, amtlich eingetragen, alle Transaktionen sofort möglich. Wer einen Chanote hat, hat echtes Eigentum.

Schwächere Titel wie Nor Sor 3 oder reine Nutzungsscheine (Sor Kor 1) sagen nur aus, dass jemand das Land bewohnt oder bewirtschaftet – ein Eigentumsnachweis sind sie nicht. Grenzstreitigkeiten sind bei solchen Titeln häufig. Für jede ernsthafte Investition gilt: kein Chanote, kein Kauf. Bei Objekten ab 10.000.000 Baht sollte ein anderer Titel nicht einmal in Betracht gezogen werden.

Kaufnebenkosten und Steuern beim Eigentumsübergang

Beim Eigentumsübergang erhebt das Land Office eine Übertragungsgebühr von zwei Prozent des amtlichen Schätzwerts des Grundstücks – nicht des Kaufpreises. Dieser Schätzwert liegt oft unter dem tatsächlichen Marktpreis, was die Gebühr niedriger hält als erwartet. Wer zahlt was, ist Verhandlungssache; üblich ist die hälftige Aufteilung.

Hinzu kommt die Spezifische Geschäftssteuer in Höhe von 3,3 Prozent, wenn der Verkäufer das Objekt innerhalb von fünf Jahren weiterverkauft. Bei längerer Haltedauer gilt stattdessen eine Stempelsteuer von 0,5 Prozent. Bei einem Transaktionsvolumen von 8.000.000 Baht können die staatlichen Abgaben zusammen mehrere hunderttausend Baht ausmachen – das gehört in jede Kostenrechnung.

Geldtransfer: Formular nicht vergessen

Wer den Kaufpreis aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz überweist, muss das Geld in Fremdwährung nach Thailand senden und dort in Thai Baht umtauschen. Die empfangende Bank stellt dann ein Foreign Exchange Transaction Form aus. Dieses Dokument ist nicht optional: Ohne es lässt das Land Department den Titel nicht übertragen.

Das Formular wird auch beim späteren Verkauf gebraucht, wenn der Erlös ins Ausland zurücktransferiert werden soll. Fehlt es, können die Behörden den Geldabfluss blockieren. Wer alle Belege sauber aufbewahrt und die Überweisung vorab mit seiner Bank abspricht, erspart sich später erheblichen Aufwand.

Baugenehmigungen und Wegerechte prüfen

Vor der Kaufzusage müssen alle Baugenehmigungen vorliegen. Der Building Control Act schreibt vor, dass Gebäude den örtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Fehlt eine Genehmigung der Kommunalbehörde, drohen Rückbauanordnungen oder Bußgelder – das mindert den Wert des Objekts massiv.

Ein häufig übersehenes Detail: Viele Villen liegen an privaten Wegen. Das Recht, diesen Weg zu benutzen, muss im Grundbuch eingetragen sein. Fehlt dieses Wegerecht, kann der Nachbar den Zugang zum eigenen Grundstück sperren. Bei einem Kaufpreis von 12.000.000 Baht ist das kein theoretisches Risiko.

Verträge prüfen lassen: unabhängig, nicht vom Makler

Kaufverträge in Thailand werden oft zweisprachig in Thai und Englisch aufgesetzt. Im Zweifel gilt aber ausschließlich der Thai-Text – vor Gericht und bei Behörden. Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz sollten einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der keine Verbindung zum Makler oder Entwickler hat.

Makler sind im Auftrag des Verkäufers tätig. Sie verhandeln dessen Interessen, nicht die des Käufers. Wer auf einen eigenen Anwalt verzichtet, riskiert Klauseln zu unterschreiben, die er nicht versteht – oder die dem Civil and Commercial Code widersprechen. Die Kosten für eine saubere Due Diligence sind überschaubar im Vergleich zu dem, was falsche Vertragsklauseln kosten können.

Neubauten: Baufortschritt gegen Vorschüsse schützen

Beim Kauf von Neubauprojekten sind Zahlungspläne üblich, die an Baufortschritte geknüpft sind. Wer große Summen im Voraus überweist, bevor auch nur der Rohbau steht, trägt das volle Insolvenzrisiko des Entwicklers. Eine technische Abnahme durch unabhängige Gutachter vor der Endabnahme schützt vor verborgenen Baumängeln – im feuchtheißen Klima Südostasiens entstehen Schäden an Dach und Fundament schneller als in Mitteleuropa.

Gewährleistungsfristen müssen im Vertrag präzise festgelegt sein. Garantieansprüche nach der Übergabe durchzusetzen ist in der Praxis aufwändig und oft langwierig. Wer bei einem Budget von 15.000.000 Baht kein Baugutachten einholt, riskiert teure Folgeschäden.

Erbrecht: ohne Testament verliert die Familie

Wer in Thailand stirbt, ohne ein Thai-Testament hinterlassen zu haben, überlässt dem Gesetz, wer erbt. Nach Section 1629 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs stehen Kinder vor dem Ehepartner in der Erbfolge. Wer keine Kinder hat, aber Geschwister des verstorbenen Partners, erlebt oft eine böse Überraschung: Die Familie des Partners kann Ansprüche stellen, bevor der überlebende Ehepartner etwas erhält.

Für Immobilien gilt: Ausländer dürfen kein Grundstück halten – auch nicht durch Erbschaft. Wer als Erbe in ein Grundstück eingesetzt wird, muss es innerhalb eines Jahres verkaufen. Das Superficies-Recht und der Gebäudebesitz lassen sich dagegen vererben – aber nur, wenn das Testament klar regelt, wie das geschehen soll. Ein in Thailand errichtetes, auf Thai verfasstes Testament spart den Hinterbliebenen monatelange Gerichtsverfahren.

Reihenfolge beim Kauf: Prüfung zuerst, Geld danach

Ein sicherer Ablauf folgt immer der gleichen Logik: Titelprüfung beim Land Office zuerst, dann Kontrolle der Baugenehmigung, dann Prüfung von Wegerechten und Pachtvertrag. Erst wenn alle Unterlagen einwandfrei vorliegen, kommt die Reservierungsgebühr.

Zahlungen werden auf Treuhandkonten geleistet oder gestaffelt nach nachweisbaren Meilensteinen. Zeitdruck ist kein Argument für schlechte Vorbereitung. Wer sich durch „nur noch zwei Einheiten verfügbar“ unter Druck setzen lässt, verzichtet auf die Prüfung, die sein Kapital schützt.

Laufende Kosten: nicht nur beim Kauf rechnen

Ein Haus oder eine Wohnung in Thailand verursacht laufende Kosten. Bei Eigentumswohnungen werden Verwaltungsgebühren nach Quadratmeterfläche berechnet; typische Sätze liegen zwischen 25 und 90 Baht pro Quadratmeter und Monat. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung sind das bis zu 64.800 Baht im Jahr. Dazu kommen Strom, Wasser und gegebenenfalls Poolservice oder Gartenkosten.

Der spätere Wiederverkaufswert hängt stark von Pflege und Lage ab. Wer eine Immobilie als dauerhaften Ruhesitz plant, sollte auch die Nähe zu medizinischer Versorgung prüfen. Gute Infrastruktur erhält den Wert des Objekts – das gilt in Thailand wie in jedem anderen Land.

Redaktionelle Hinweise

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Die genannten Paragraphen und Fristen beruhen auf dem Stand des Land Code Act B.E. 2497 und des Civil and Commercial Code, August 2026. Das Supreme-Court-Urteil zu Verlängerungsklauseln datiert vom März 2025 (Case 4655/2566). Die Behördenpraxis beim Land Office kann je nach Provinz abweichen. Vor Unterzeichnung eines Kauf- oder Pachtvertrags empfiehlt sich die Prüfung durch eine auf Thai-Recht spezialisierte Kanzlei ohne Verbindung zur Gegenseite. Hinweis: Dieser Artikel enthält Links zu unseren Werbepartnern.